全国房地产经纪人职业导论必考知识点汇总.docx

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全国房地产经纪人职业导论必考知识点汇总

2018年全国房地产经纪人职业导论必考知识点汇总

全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产经纪职业导论

房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为

房地产经纪服务的委托人，即提出房地产经纪服务需要的单位或个人，是房地产经纪服务的需求者，主要包括房地产出卖人、出租人、购买人和承租人

房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在建设（房地产）管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员职业资格并经登记的房地产经纪人员

二手住房和新建商品住房是房地产经纪活动的主要客体。

按照经纪活动所在市场不同分为新建商品住房和存量房经纪

房地产经纪按照服务方式分类，的主要分为是房地产居间和房地产代理

中介服务根据其发挥作用的方向和途径可以分为下列三大类：

第一类为交易的顺利进行提供关于交易标的品质、技术或其他综合信息的活动。

这实际上是解决交易标的不易“识别”的问题。

房地产估价属于此类，房地产咨询也具有这方面的功能。

第二类，为交易的顺利进行提供关于买方或买方信息（即交易主体信息）的活动。

这实际上是解决交易对象不易集中、不易被发现的问题。

房地产咨询属于此类。

第三类，直接代理交易的一方完成交易具体程序的活动。

这实际上是解决在以上两种情况存在的前提下，如果交易程序又相对复杂的时候所存在的问题。

房地产经纪属于此类。

房地产居问

是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。

房地产居间是起源最早的房地产经纪方式

目前在中国，居间仍是一种主要的经纪活动方式

房地产代理

是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。

房地产代理属于委托代理。

经纪作为一种特殊的经纪活动，具有区别于其他经济活动的自身特性，主要表现为四个方面：

（一）活动主体的专业性：

一方面表现为经纪活动的主体对自己所促成的交易活动及其市场具有丰富的专业知识、技能和从业经验。

（二）活动地位的中介性：

促成相对两方交易而提供服务的活动，另接受不存在第三主体地委托事项不属于经纪服务

（三）活动内容的服务性：

机构对商品没有所有权、使用权、抵押权等，不存在买卖行为。

（四）活动收入的后验性：

经纪服务提供方所获得的收入是根据服务结果来最终确定的

房地产经纪，除了具有经纪活动的一般特性之外，还具有不同于其他经纪活动的两个特性：

（一）活动范围的地域性：

房地产是不动产，房地产市场是区域性市场。

（二）活动后果的社会性：

房地产为各种社会经济活动提供场所，既是最基本的生产资料，又是最基本的生活资料。

其活动后果具有广泛地社会性，对各行和人民都有直接影响

房地产经纪的必要性

１、房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少：

房地产是不可移动的商品。

是构成要素极为复杂的商品。

在商品经济运行体系中，商品的流通是由商品经销商来完成的。

２、房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少：

房地产商品构成要素的复杂性和无法通过有形市场集中展示的特征，造成了房地产市场信息搜寻比较困难、成本高昂。

３、房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少：

不对称产生诈欺、寻租等机会主义

房地产经纪的作用

１、降低交易成本，提高交易效率

２、规范交易行为，保障交易安全

３、促进交易公平，维护合法权益

房地产经纪的根本功能或核心功能是促成房地产交易，

房地产经纪人员的天职就是加速房地产流转，提高房地产资源配置效率。

房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展，在以下几个方面：

1．信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展

2．行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展

3．以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速

4．企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本

取得房地产经纪人协理职业资格证书的人员应当具备的职业能力包括：

（1）了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定；

（2）基本掌握房地产交易流程，具有一定的房地产交易运作能力；

（3）独立完成房地产经纪业务的一般性工作；

（4）在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务

取得房地产经纪人职业资格证书的人员应当具备的职业能力包括：

（1）熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定；

（2）熟悉房地产交易流程，能完成较为复杂的房地产经纪工作，处理解决房地产经纪业务的疑难问题；

（3）运用丰富的房地产经纪实践经验，分析判断房地产经纪市场的发展趋势，开拓创新房地产经纪业务；

（4）指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作

房地产经纪与业人员职业资格考试报考基本条件申请参加房地产经纪与业人员职业资格考试应当具备以下基本条件：

（1）遵守国家法律、法规和行业标准与规范；

（2）秉承诚信、公平、公正的基本原则；

（3）恪守职业道德。

房地产经纪人协理职业资格考试报考附加条件

申请参加协理资格考试的人员，除具备基本条件外，还必须具备中专或者高中及以上学历

申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，除具备基本条件外，还必须符合下列条件之一：

（1）通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后，从事房地产经纪业务工作满6年；

（2）取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；

（3）取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年：

（4）取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；

（5）取得硕士学历（学位）。

工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年：

（6）取得博士学历（学位）

房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试合格，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制，中国房地产估价师与经纪人学会用印的相应级别《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》。

该证书在全国范围有效。

房地产经纪人协理从业资格

房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。

登记服务的具体工作由中国房地产估价师与房地产经纪入学会负责。

取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员，经中国房地产估价师与房地产经纪人学会登记，取得《中华人民共和国房地产经纪人员登记证书》。

在一家经纪机构上班后注册登记

内地房地产经纪人申请香港地产代理资格的条件为：

（1）申请人为中华人民共和国公民（内地）；

（2）取得房地产经纪人执业资格幵经登记；

（3）申请人为中国房地产估价师与房地产经纪人学会会员；

（4）申请人从事房地产经纪业务不少于2年；或者为房地产中介机构负责人；或者为大学房地产方面的教授、副教授。

（5）申请人关心房地产经纪行业发展，有良好的职业道德，无犯罪记录，信用档案无不良记录

房地产经纪人继续教育的方式主要有三种：

一是参加继续教育培训。

包括网络继续教育培训和面授继续教育培训班。

二是参加相关活动。

包括讲授继续教育培训课程；参加房地产行政主管部门或者房地产经纪行业组织主办的经纪相关研讨会和经验交流会；参与房地产经纪人职业资格考试的命题、审题工作等。

三是撰写发表房地产经纪与业文章。

包括在房地产行政主管部门或者房地产经纪行业组织主办的刊物、网站、编写的著作上发表经纪相关文章；参加全国房地产经纪与业人员职业资格考试大纲、用书编写

房地产经纪人员的权利

1．依法发起设立房地产经纪机构的权利

2．受聘于房地产经纪机构，担任相关岗位职

务的权利

3．执行房地产经纪业务的权利

4．在经办业务的房地产经纪服务合同等业务

文书上签名的权利

5．要求委托人提供与交易有关资料的权利

6．拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法

指令的权利

7．获得合理报酬的权利：

房地产经纪人员依

据劳动合同约定，享有获得合理报酬的权利。

8．依法享有的其他权利

房地产经纪人员的义务

1．遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范，恪守职业道德的义务

2．不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务有两个法律依据。

一是《城市房地产管理法》。

二是，《劳动合同法》。

3．依法维护当事人的合法权益的义务

4．向委托人抦露相关信息的义务

5．为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务

6．接受继续教育，不断提高业务水平的义务应当不断接受职业继续教育。

7．不得进行不正当竞争的义务

8．接受住房和城乡建设（房地产）行政主管部门和政府相关部门的监督检查的义务

还有义务指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务。

房地产经纪协理也有义务协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。

房地产经纪人员的知识结构

由于房地产经纪活动的专业性和复杂性，房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构

（一）结构的核心是房地产经纪专业知识，即房地产经纪的基本理论与实务知识，

（二）该核心的外层是与房地产经纪相关的专业基础知识，包括经济知识、法律知识、社会知识、房地产专业知识、科学技术知识，

（三）最外层则是能对房地产经纪人员的文化修养和心理素质产生潜移默化影响的人文（如文学、艺术、哲学等）和心理方面的知识

房地产经纪人员的心理素质

1．自知、自信　　2．乐观、开朗　　3．积极、主动　　4．坚韧、奋进

房地产经纪人员的职业技能

（一）收集信息的技能

１、一般信息搜集技能，包括对日常得到的信息进行搜寻、鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力。

２、特定信息搜集的技能还包括：

根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地搜集到针对性信息。

（二）产品分析技能

产品分析技能是指房地产经纪人员能运用相关分析方法，从标的房地产的物质特征、权属特征、区位和市场吸引力四个方面分析其优劣，从而判断其可能的交易对象、交易难度乃至交易价格的范围的能力。

１、物质特征：

包括规模、房地产的功能用途、地块大小、地块形状、临街类型、临街深度、临街位置、地形地质条件、建筑结构类型、建筑类型与风格、内部装修及设备配置等，对于存量房地产，还包括已使用年限、建筑质量、功能折旧和外部折旧状况等。

２、权属特征：

包括权属类型、他项权利设置状况，其中土地还包括土地出让合同对土地使用的规定（年限、用途、容积率）。

３、区位：

包括中观的城市区位和微观的位置。

４、市场吸引力：

主要指对象房地产是否有特别吸引投资者或购买的特殊品质，其市场吸引力还涉及对象房地产的一些经济特征。

（三）市场分析的技能

市场分析技能是指房地产经纪人员根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。

（四）人际沟通的技能

（五）供需搭配的技能

房地产经纪人员是以促成交易为己任的，因此不论是在居间业务，还是代理业务中，都需要同时考虑交易双方的需求，其实质也就是要使供求双方在某一宗（或数宗）房地产交易上达成一致。

（六）议价谈判的技能

房地产经纪人员的日常过程中，议价谈判是一项重要的工作内容。

一方面，客户常常会就佣金金额与经纪人员讨价还价，另一方面，房地产经纪人员要代表委托人与交易对家议价谈判。

议价谈判中，最为重要的是两点：

一是要将坚持原则与适当让步有机结合，二是要将把控主动权与营造良好的谈判氛围有机结合。

（七）促成交易的技能

房地产经纪人员应能准确判断客户犹豫的真正原因和成交的条件是否成熟，如果成交条件已经成熟则能灵活采用有关方法来消除客户的疑虑