小平房评估准备情况报告.docx

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小平房评估准备情况报告

小平房评估准备情况报告

　　篇一：

房屋征收估价报告基本内容与注意点

　　征收估价报告基本内容与注意点

　　一、住宅区位补偿单价房地产估价报告基本内容与注意点

　　篇二：

房产评估报告

　　关于对×××房产的

　　资产评估报告书

　　冀亿祥评字（2009）第010号

　　河北冀亿祥资产评估有限责任公司

　　2009年11月11日

　　关于对×××房产的

　　资产评估报告书

　　冀亿祥评字[2009]第010号

　　目录

　　声明............................................1

　　评估报告书摘要............................................2

　　评估报告书正文.............................................3

　　一、委托方与资产占有方..................................3

　　二、评估目的............................................3

　　三、评估范围和对象......................................3

　　四、评估基准日..........................................3

　　五、评估假设与原则......................................4

　　六、评估依据............................................4

　　七、评估方法............................................5

　　八、评估过程............................................5

　　九、评估结论............................................6

　　十、特别事项说明........................................6

　　十一、评估报告评估基准日期后重大事项....................7

　　十二、评估报告法律效力..................................7

　　十三、评估报告提出日期..................................8

　　十四、备查文件..........................................9

　　声明

　　一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，

　　恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

　　二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；

　　所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

　　三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关

　　当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

　　四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们

　　已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。

　　五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定

　　条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其评估结论的影响。

　　河北冀亿祥资产评估有限责任公司

　　2009年11月11日

　　评估报告书摘要

　　冀亿祥评字［2009］第010号

　　河北冀亿祥资产评估有限责任公司接受×××的委托，对×××因核实其位于石家庄市××区××街××号的房产的公允价值，根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法和评估程序对委估资产进行了评估。

评估基准日为2009年11月9日。

评估结果见下表：

　　资产评估结果汇总表

　　评估基准日：

2009年11月9日

　　本评估结论的有效使用期限（按现行规定为一年），即从评估基准日起计算至2010年11月8日。

本报告仅供委托方做为市场公允价值参考，不得用于其它目的。

　　以上内容摘自资产评估报告书,在单独使用本摘要时，使用人应特别关注报告书正文中的特别事项说明，欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。

　　关于对***房产的

　　资产评估报告书

　　冀亿祥评字［2009］第010号

　　***：

　　我们接受你的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为***因核实房产的公允价值进行了评估。

本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查，对委估资产在2009年11月9日所表现的市场价值作出了公允的反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

　　一、委托方与资产占有方

　　委托方及资产占有方为***。

　　二、评估目的

　　本项目是为委托方因核实房产的公允价值进行评估。

本次评估已经委托方同意，并已与本评估机构签署评估协议。

　　三、评估范围和对象

　　评估范围包括：

石家庄市**区**街**号*号楼*单元***室（房屋建筑面积m2）。

　　纳入评估范围的房产与委托评估的房产范围一致。

　　四、评估基准日

　　本项目评估基准日是2009年11月9日。

　　该基准日距离经济行为实际开始运行日最近，能良好地反映资产状况，符合本次评估目的。

由委托方确定该日期为评估基准日。

　　一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

　　篇三：

房屋征收评估

　　房屋征收评估

　　一、房屋征收补偿内涵

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）规定：

为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。

　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

房屋征收补偿包括：

（1）被征收房屋价值的补偿；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　二、房屋征收评估特点

　　房屋征收评估不同于一般房地产的市场价格评估，其估价特点主要表现在以下几个方面：

（一）估价数量大

　　房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至一个或多个小区。

（二）涉及面广，社会影响大

　　被征收房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋；既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房；既有独立产权用房，也有共有产权用房。

从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。

从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。

因此，房屋征收评估涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。

　　（三）估价对象复杂，需要协调各种关系

　　相对于其他目的的估价，征收评估的对象比较复杂，一个征收项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，导致估价方法的选择存在较大难

　　度。

同时，一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。

　　（四）补偿价格关联性强

　　就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。

如果忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。

　　史家解读：

重要的是评估标准的一致性，不能畸高畸低，对某个估价机构是如此，对整个城市征收主管部门也要特别关注，注意把握城市整体征收评估价值的平衡和协调。

　　三、房屋征收评估的相关规定

（一）房屋征收评估对象

　　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

　　房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

（二）房屋征收评估目的

　　被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

　　史家解读：

个人意见：

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于被征收房屋价值和产权调换房屋的价值”。

　　（三）房屋征收评估范围

　　被征收房屋评估范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

　　（四）房屋征收评估的时点

　　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　（五）房屋征收评估价值内涵

　　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

　　史家解读：

不考虑查封的影响是指不考虑估价对象被查封而使其权利受限制的影响。

房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

这是因为，无论被征收房屋是否租赁、抵押、查封等，政府都应当付出足额的补偿。

至于房屋租赁、抵押、查封等问题，属于被征收人与被征收房屋承租人、抵押权人等有关单位和个人的债权债务等关系问题，应由相关当事人或有关管理部门解决。

　　（六）房屋征收评估标准

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　（七）房屋征收评估因

　　素

　　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。

　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。

　　四、房屋征收评估方法和结果确定

（一）房屋征收评估方法

　　被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法

　　进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。

被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。

（二）房屋征收评估结果确定

　　被征收房屋价值选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

　　房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

　　史家解读：

房屋征收评估对不同估价方法的评估结果应遵循就高不就低原则，与谨慎原则相反。

　　五、房屋征收评估技术路线

（一）市场法评估技术路线

　　1．收集和测算类似房地产价格

　　收集与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

　　类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。

类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出。

类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。

　　2．修正类似房地产价格

　　将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格。

　　3．确定被征收房屋价格

　　根据类似房地产比准价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终评估价格。

（二）收益法评估技术路线

　　当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。

　　（三）成本法评估技术路线（史记：

教材只针对房地分估合一的路径进行了分析，其实成本法应首选房地合估的估价路径）

　　首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。

　　（四）假设开发法评估技术路线（史记：

只针对在建工程进行说明有失偏颇）

　　1．测算续建完成后的价值

　　首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。

　　2．测算续建成本和应得利润

　　根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。

　　3．测算在建工程价值

　　将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。

　　六、房屋征收评估工作流程

（一）评估机构选定

　　房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

（二）评估机构业务承揽

　　房屋征收范围内的征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。

　　两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依