如何解决房屋租赁纠纷来自法院的十个最新判例.docx
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如何解决房屋租赁纠纷来自法院的十个最新判例
如何解决房屋租赁纠纷——来自法院的十个最新判例
判例一
原告：
张某。
被告：
潘某。
原告张某与被告潘某房屋租赁合同纠纷一案，法院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。
原告张某向法院提出诉讼请求：
1、要求被告返还租房抵押金3000.00元；
2、由被告承担本案的诉讼费用。
事实和理由：
2018年6月10日，原、被告签订了租楼协议，被告将位于世纪村35号楼1单元3楼出租给原告，租期一年，从2018年6月10日起至2019年6月10日止，租赁费7000.00元，同时交给被告抵押金3000.00元，约定租赁期满后，双方共同验收屋内设施，清算各种费用，无任何异议退还抵押金3000.00元整。
租赁到期后，经查验屋内相关设施，厨房柜内底板有裂纹，被告拒绝退还抵押金。
事实上，厨房柜内底板有裂纹是自然老化形成，并不是原告租房期间损坏，而且原告也同意为其更换，但被告却无理要求扣押全部抵押金。
在与被告不能协商的情况下，故原告起诉至法院。
被告潘某辩称，由于原告管理不善，导致自来水两次跑水，造成橱柜泡水损坏，房屋到期后要求原告进行维修并没有给维修，原告跑水给楼下造成损失并赔偿了2500.00元。
原告租住期间将门把手和纱窗损坏，修复纱窗花费100.00元，交回房屋时将房屋钥匙和自来水水卡带走，更换门锁花费170.00元，补水卡花费10.00元，水电费也没有结清，欠水费7.50元、电费9.00元，对以上给被告造成的损失原告应予以赔偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：
.被告向法庭提交的证据一，橱柜被水泡后的照片两张，证明橱柜受到损坏。
原告质证认为损坏是自然老化，橱柜距地面15公分高，水不可能泡到柜子底部。
根据以上所确认的证据及当事人的当庭陈述，法院认定案件事实如下：
原、被告双方于2018年6月10日签订租楼协议，被告将位于世纪村35号楼1单元3楼出租给原告，租期一年，从2018年6月10日起至2019年6月10日止，租赁费7000.00元，同时交给被告抵押金3000.00元。
协议约定租赁期间室内物品如有损坏，原告按价赔偿或维修，同时约定租赁期满后，双方共同验收屋内设施，清算各种费用，无任何异议退还抵押金3000.00元整。
租赁期满后，被告认为原告居住期间自来水跑水将被告的橱柜底板泡坏，要求原告给维修，拒绝退还抵押金3000.00元，原告认为属于自然老化，与原告无关。
原告租赁期间确实发生过自来水跑水事故，给楼下住户造成损失并进行了赔偿。
诉讼过程中，被告申请对橱柜损坏原因及损失价值进行鉴定，后又自行撤回鉴定申请。
原告承认租住期间纱窗存在损坏，因与被告发生矛盾未将房门钥匙等交还给被告。
法院认为，本案争议的焦点为：
被告橱柜损坏的原因，损坏物品价值的确定。
本案原、被告签订房屋租赁合同后，双方均应按照合同的约定履行相应的权利和义务，合同期满后，原告应该按照合同的约定等对损坏的物品予以赔偿，被告扣除赔偿款后应返还给原告剩余的抵押金。
被告答辩橱柜的损坏系自来水跑水所致，未提供证据予以证实，该辩解法院不予支持。
对损坏的纱窗、门锁等物品，法院酌定支持赔偿损失300.00元。
被告应返还原告剩余抵押金2700.00元。
综上所述，原告主张返还租房抵押金，法院支持返还2700.00元。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十二条之规定，判决如下：
被告潘某于本判决生效后返还给原告张某租房抵押金2700.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，由被告潘某承担。
判例二
原告：
何某。
被告：
谷某。
原告何某与被告谷某房屋租赁合同纠纷一案，法院于2019年11月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。
原告何某向法院提出诉讼请求：
1、请求人民法院判令被告将湖滨区文明路中冶小区14号楼3号返还给原告；
2、请求依法判决被告向原告支付逾期腾房占用费1667元（占用费参照租金按每月1667元计算，暂计算至2019年10月31日，之后所产生的占用费仍要求被告承担，直至被告将房屋返还给原告时止）；
3、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：
2018年10月1日，原、被告双方签订《门面房租赁合同》一份，双方约定：
原告将自己所有的位于湖滨区文明路中冶小区14号楼3号的房屋出租给被告使用，租金为20000/年，租期为2018年10月1日至2019年9月30日。
另外，合同约定，合同到期后，若被告继续租赁，需在2019年9月6日前重新签订租赁合同，并交纳下一年度租金。
规定时间内，原、被告未签订租赁合同，被告应当于2019年10月1日前办理房屋。
截止目前，合同期满，原告多次通知，被告也未与原告续签合同，也未搬离房屋，严重损害了原告的合法权益。
诉至法院。
被告谷某辩称：
1、2013年，答辩人租赁本案所涉及房屋经营曹记熟食店生意，后到2018年原告何某提出该房屋归他家所有，并且口头答应被告每年房租2万元，长期不变。
除非该处房屋都涨的情况下与他人一样增加房租，双方并未签订租房合同，可谁知2019年9月底左右，原告提出要涨房租，否则就让立刻腾房走人，双方发生争执。
原告应当遵守约定，不应乱涨房租，以房欺人，故应驳回原告的起诉；
2、本案不适用小额诉讼程序，望给予采纳。
法院经审理查明：
2018年10月1日，何某（甲方）与谷某（乙方）经协商签订门面房屋租签合同一份，主要约定：
1、甲方将文明路中冶小区14号楼3号房屋出租给乙方使用，租赁期限为2018年10月1日至2019年9月30日，租金20000元/年；2、合同到期后，若乙方继续租赁，在2019年9月6日签重新签订合同，并交纳下一年度租金，逾期乙方需于2019年10月1日前搬离上述房屋等。
合同到期后，双方因下一年度的租金问题未能达成统一，甲方要求乙方腾房并返还占用费未果，诉至法院。
法院认为：
2018年10月1日，原告何某与被告谷某签订门面房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，法院予以确认。
由于合同内容双方已经实际履行，被告称签名字迹鉴定已无实际必要。
下一年租金问题系合同约定之外，法院不予处理。
关于原告主张逾期腾房占有使用费，依照双方原租赁约定计算。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告谷某将位于三门峡市湖滨区文明路中冶小区14号楼3号门面房归还原告何某，限本判决生效之日起二十日腾出归还。
二、被告谷某支付给原告何某门面房使用费（按租金每月1667元计算，自2019年10月1日起至腾房之日止），限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取75元，由被告谷某负担。
判例三
原告：
周某。
被告：
翟某。
第三人：
李某。
原告周某与被告翟某、第三人李某房屋租赁合同纠纷一案，法院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。
原告周某向法院提出诉讼请求：
1、判令解除原、被告就位于武汉市青山区1号楼12号商铺签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付截至2019年5月1日拖欠的房屋租金49500元并按16500元/月标准继续支付房屋占用费至其腾退时止；3、判令被告腾退上述租赁房屋；4、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：
原告自2014年3月起将位于武汉市青山区45街1号楼面积为500㎡的自有房屋（以下简称案涉房屋）出租给第三人李某使用，约定租期至2019年3月1日止。
2018年12月，第三人李某经原告同意将案涉房屋承租权转让给被告翟某。
原、被告另行签订了新的租赁合同。
合同签订后，被告翟某仅向原告支付了2019年1月份的房租15000元，此后再未支付任何费用。
经原告多次催要租金，被告拒不回应，至今未履行付款义务，恶意占用原告房屋，致使原告合法权益受到侵害。
原告为维护自身合法财产权利，故诉至法院请求判如所请。
被告翟某辩称：
1、第三人李某于2018年12月将诉争房屋承租权转让至被告，被告遂与原告预签了租赁合同但未实际使用该房屋，双方合同关系并未即时成立；2、第三人李某实际承租使用案涉房屋期间已向原告缴纳押金并与原告约定退租后以此押金冲抵一个月房租，故截至2019年3月1日即第三人原承租期限届满，被告和第三人并未拖欠原告房租；3、被告早在2019年年初即已向原告提出不续租房屋的主张，但原告仍要求被告支付房租，双方未能达成一致后原告自行封锁了案涉房屋大门，致使被告无法使用、腾退该房屋。
第三人李某述称：
第三人在承租案涉房屋期间，经原告同意将承租权利及义务全部转让至被告，此行为系原告与第三人间即存合同关系的概括转移而并非第三人向被告转租。
第三人不应对本案纠纷承担法律责任。
法院经审理认定事实如下：
自2014年3月起，原告周某将其所有的位于武汉市青山区45街1号楼（建筑面积705.09㎡，房屋所有权证号：
武房权证青字第××号）其中部分区域出租给第三人李某用以商业经营。
同年10月11日，原告周某与第三人李某补签《房屋租赁合同》一份（以下简称原合同），明确约定承租面积500㎡，租期自2014年3月1日至2019年3月1日，租金按季度缴纳，其中前三年租金标准为150000元/年，第四年租金为180000元，此后租金逐年增加10%。
该合同签订后，原告周某和第三人李某均按约定履行了各自义务。
2018年12月，第三人李某经原告周某同意将其对案涉房屋所享有的承租权利义务让渡于被告翟某。
原、被告于当月另行签订《房屋租赁合同》一份（以下简称诉争合同），在原合同所确定租赁区域面积不变的基础上对租赁期限及租金标准进行了重新约定，该合同载明“租赁期限自2019年3月1日至2024年3月1日，房屋第一年租金为人民币19.8万元，此后逐年在上年度基础上增加10%，租金按季度交纳，乙方（翟某）须每季度末前将下季度房租按时交给甲方（周某）。
在签订合同初期，由承租方向出租方支付房屋押金壹万元，合同期满如不再续租，此押金从最后季度房租里扣除。
如无故拖欠租金，出租方给承租方30天的宽限期。
"经原、被告一致确认，第三人李某承租案涉房屋期间曾向原告周某支付押金10000元，至其向被告转让该房屋承租权时，此款转化为诉争合同项下押金，被告周某未向被告翟某另行收取。
诉争合同签订后，被告翟某仅于2019年1月5日通过第三人李某向原告支付当月房租15000元，此后再未向原告付款。
自2019年3月11日起，被告翟某在案涉房屋处经营的“武汉市青山区金伯乐米乐可教育咨询中心"闭门停业，但该中心办公设施及用品仍留存于该房屋内。
此后原告周某与被告翟某失联。
2019年5月初，原告周某自行前往案涉房屋处并在门口张贴租金催收告示，但被告翟某仍未作答复。
原告催款未果，故诉至法院主张判如所请。
本案审理期间，被告翟某委托其代理人应诉后，自行去往案涉房屋提取了部分用品及文件资料，但未将其留置于房屋内的桌椅教具等办公设施迁出。
原告周某自认已自行将案涉房屋门锁更换，并告知被告及时与其联系房屋腾退及物品交接事宜，但被告至今仍未作回应。
上述事实，有原告周某提交的案涉房屋“两证"、其与翟某、李某分别签订的《房屋租赁合同》、租金付款记录、短信截图、催款告示照片等书证以及当事人的陈述等证据在案佐证。
此外，被告翟某向法院提交了武汉市青山区劳动人事争议仲裁委员会青劳人仲裁字[2019]141号仲裁裁决书，拟证明原告周某自2019年3月阻碍被告使用案涉房屋，致使被告在此经营的“武汉市青山区金伯乐米乐可教育咨询中心"停业。
法院认为，此仲裁所针对的劳动报酬争议与本案所涉房租租赁合同关系并无关联，并无原告对被告翟某的经营行为进行了妨害的相关事实认定，反而可印证被告翟某对案涉房屋实际占有使用的情况，故法院对此证据的真实性予以采信，对被告所主张的证明目的不予采信。
法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
本案中，原告周某与第三人李某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，在该合同关系存续期间，第三人李某经原告周某同意将其合同项下权利义务一并转让被告翟某，即已构成合同的概括转让。
被告翟某自2018年12月起作为承租人占有使用案涉房屋，其与原告周某间针对该房屋的租赁合同关系自此即已成立并实际履行。
原、被告在此基础上签订的《房屋租赁合同》应理解为双方对即存合同关系的确认以及对后期租金计付方案的调整，而并非预签意向性协议。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案中，原、被告双方已明确约定租金支付期限及金额,并已在合同中载明承租人拖欠租金的不利后果，而被告翟某经原告多次催要，至今仍未按约定足额履行租金支付义务，显然已超出合理期限，故原告周某主张解除房屋租赁合同并要求被告翟某支付欠缴房屋租金的诉讼请求，于法有据，法院依法予以支持。
本案庭审中，原告周某同意将第三人李某实际缴纳并由被告翟某继受相关权利的履约押金10000元冲抵欠缴的房租，故被告翟某实际应支付其自2019年2月1日至2019年4月30日期间所欠房屋租金38000元（15000元/月×1个月＋16500元/月×2个月－押金10000元）。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
本案中，被告翟某于承租期间置办投放的经营、办公物品留置于案涉房屋内，经原告明示催告至今仍未迁出，其行为确已构成占有妨害，故其应承担腾退义务并向原告支付相应的房屋占用费。
同时，考虑到原告周某已于本案诉讼期间自行将案涉房屋封门上锁，客观上导致该房屋无法正常使用，若参照租金标准要求被告承担其后至实际腾退期间的房屋占用费，显然有失公平。
综上，法院根据诉争租赁房屋实际使用状况酌定被告翟某按合约租金标准的30%即4950元/月标准向原告周某支付2019年5月至其实际腾退期间房屋占用费。
被告翟某辩称其曾于2019年年初向原告周某提出终止合同的主张，但在法院给予宽延的举证期限内，其仍未能就此补充提交相关证据，故应承担举证不能的不利后果，法院对其所述事实不予采信，对其抗辩意见不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告周某与被告翟某针对武汉市青山区45街1号楼的房屋租赁合同关系解除；
二、被告翟某于本判决生效之日起10日内向原告周某支付房屋租金38000元；
三、被告翟某于本判决生效之日起30日内腾退位于武汉市青山区45街1号楼的房屋，并按4950元/月的标准向原告周某支付房屋占用费（自2019年5月1日起计算至其实际腾退之日止）；
四、驳回原告周某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费14156元、公告费260元，由被告翟某负担。
判例四
原告张某。
被告一杜某。
被告二赵某。
原告诉称，2015年2月28日,原告与被告杜某签订《租赁合同》约定：
原告将位于深圳市大新区大鹏街道××路××号×楼的房屋（含夹层）出租给被告杜某用于办公,租赁面积约为250平米,租赁期限为3年，自2015年3月1日起至2018年2月28日;2015年3月1日起至2017年2月28日止每月租金为6000元、2017年3月1日起至2018年2月28日止每月租金为7000元;每月1日前缴清当月租金及水电费等,合同生效之日支付保证金20000元;被告未如期支付租金,按拖欠款项每日5‰向原告支付滞纳金,若被告逾期超过30天,原告有权没收保证金、提前解除合同并收回房屋;租赁期内,被告杜某承担因经营产生的水电费、电话费、电视收视费、卫生费等与使用该房屋有关的一切费用（注:
电费每度为1.2元,或按实际用量收取,水费每月按200元收取）。
合同签订后,原告依约履行合同,向被告提供符合要求的房屋供被告使用,被告在使用租赁房屋过程中改变门楼原状（恢复约需20000元）,2018年2月28日合同到期后,被告杜某仍继续使用租赁物。
因被告未依约足额履行支付租金、水电等付款义务,2018年8月8日，双方对2017年8月5日前拖欠的租金、水电费进行结算确认并达成分期付款协议:
被告拖欠原告2016年4月14日之前的租金等计33560元、2016年4月15日至2016年8月9日的租金等计17351元、2016年8月10日至2017年1月9日的租金等计22500元、2017年1月10日至2017年8月5日的租金等计38500元，以上合计111891元；被告每月支付10000元，直到付清为止。
当日双方续签《租赁合同》:
租赁期限变更为2年,自2018年8月1日起至2020年7月30日;租金仍每月实收7000元，电费调整为每度1.2元,水费调整为每月按250元;租金支付日期、保证金及滞纳金等的约定不变;若被告杜某不支付或者延迟支付租金、水电费、税费等有关费用达30天以上或者累计金额达到1000.0元,原告有权单方解除合同,收回该房屋,履约保证金不予退还。
租赁合同续签后,被告不但分文未履行之前协议约定分期付款义务,而且也未依约足额履行支付租金、水电费等付款义务。
经原告多次催要未果,2019年6月25日双方对此前拖欠的租金、水电费再次进行对账结算确认并达成《还款协议书》:
确认被告拖欠2017年8月5日前租金计111981.0元、2019年1月至6月的租金水电费计45829.67元、因拖欠2019年6月25日前租金水电费应承担的滞纳金计100179.29元;双方同意对上述总欠款257897.96元进行分期支付;还就未如期足额支付前述款项的违约责任及律师费进行了约定,被告赵某同意对前述欠款等承担连带保证责任。
截止今日,被告依然分文未履行之前协议约定付款义务,而且2019年7月1日之后的租金、水电费也只支付7月份后便不再支付。
原告曾多次上门及发函向其催收欠款,但均无效果。
原告认为,双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,被告拒不支付租金、水电费等费用的行为已严重违反了合同约定及法律规定,其行为严重损害了原告的合法权益,已构成根本违约,应当立即支付,被告赵某同意作为前述协议的欠款保证人亦应当承担连带保证责任。
由于违约金、滞纳金约定过高,原告同意违约金按月利率2%计算、滞纳金按每日万分之八计算。
故原告为了维护自身的合法权益,将此事诉至法院,请求法院依法判决：
1、解除原被告2018年8月8日签署的《租赁合同》，并将租赁物业恢复原状移交给原告；
2、被告杜某支付原告2019年6月30日前拖欠租金等欠款合计257897.96元及违约金（以257897.96元为基数，从2019年7月11日起按月利率2%计算至全部欠款付清之日止），暂计至2019年11月1日，合计18912.5元；
3、被告杜某支付原告律师代理费15000元；
4、被告赵某对上述二、三项款项承担连带清偿责任；
5、被告杜某支付原告从2019年8月起至房屋交还之日的租金以及滞纳金，租金暂计至2019年10月的三个月租金为21000元，滞纳金从2019年8月2日起以未付租金按每日0.8‰累计计算，计至被告付清所有租金之日止，暂计至2019年11月1日为1013.6元；
6、被告杜某支付原告水电费用9000元；
7、判令被告杜某已交付的履约保证金20000元归原告所有；
8、本案诉讼费由被告承担。
被告一杜某辩称，我是租了原告的房子，我同意解除房屋租赁合同并交房屋交还原告；借条是我本人签字的，但我不认可欠原告主张的租金，不认可违约金，2019年8月到10月份之间我总共给了原告21000元租金，2019年8月到10月份之间的水电费我没有给过，但是不认可每个月水电费3000元，我租的房子是没有单独的水电表的，原告说我先按3000元每月交，多出来的可以抵扣租金。
被告二赵某未发表答辩意见。
原告为证明其主张的事实，向法院提交以下证据：
1、2018年8月8日签订的《租赁合同》；2、房地产证；3、证明书、2019年12月9日大鹏派出所的证明书；4、2019年6月25《还款协议书》；5、2015年2月28日《租赁合同》；6、2016年4月15、8月10日，2017年1月10日、8月6日，2018年8月8日，2019年（没有具体月日）借条共计六张；7、2019年6月25跟6月26日两份的滞纳金计算明细；8、2018年8月8日《借款还款协议》；9、2019年7月30日催款函及顺丰快递、单据；10、2019年10月11日致函；11、民事委托合同及律师费发票；原告庭后向法院提交如下证据：
12、《移交书》；13、深圳供电局发送的交纳电费通知短信；14、原告交纳水电费的银行存折流水记录；15、深圳水务集团发送的交纳水费通知短信。
被告一、被告二未向法院提交证据。
经举证质证，法院对原告提交的证据1-15的真实性予以认可。
法院经审理查明，2015年2月28日,原告与被告杜某签订《租赁合同》约定：
原告将位于深圳市大新区大鹏街道××路××号×楼的房屋（含夹层）出租给被告杜某用于办公,租赁面积约为250平米,租赁期限为3年，自2015年3月1日起至2018年2月28日;2015年3月1日起至2017年2月28日止每月实收租金为6000元、2017年3月1日起至2018年2月28日止每月实收租金为7000元;被告杜某于合同生效之日向原告支付保证金20000元，每月1日前缴清当月租金,被告未如期支付租金,按每日5‰向原告支付滞纳金,若被告逾期超过30天,原告有权没收合同保证金、解除合同并收回房屋;租赁期内,被告杜某承担因经营产生的水电费、电话费、电视收视费、卫生费等与使用该房屋有关的一切费用。
2018年8月8日，原告与被告杜某续签《租赁合同》，约定:
租赁期限自2018年8月1日起至2020年7月30日;租金仍每月实收7000元，电费调整为每度1元,或按实际用量收取，水费调整为每月按250元;每月1日前缴清当月租金,被告逾期支付,按每日5‰向原告支付违约金,若被告逾期超过30天或拖欠租金及其他费用累计超过1000元,原告有权没收履约保证金、单方解除合同并收回房屋。
房屋租赁合同签订后，被告杜某向原告支付了押金20000元。
2016年4月起，被告杜某陆续以借条的形式向原告确认所欠租金：
2016年4月15日，被告杜某向原告出具一份《借条》，确认其向原告借款33500元；2016年8月10日，被告杜某向原告出具一份《借条》，确认其向原告借款17391元；2017年1月10日，被告杜某向原告出具一份《借条》，确认其向原告借款22500元；2017年8月6日，被告杜某向原告出具一份《借条》，确认其向原告借款38500元。
2018年8月8日，原告与被告杜某重新签订了一份《借条》，双方对上述四张借条的借款共计111891元进行确认。
2018年8月8日，原告与被告杜某签订了《借款还款协议》一份，该协议对上述四笔借款共计111891元予以确定，借款期限自2018年8月8日至2019年8月7日，双方约定分期还款，被告杜某每月应还款项10000元
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