长春市房地产交易市场发展报告.docx

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长春市房地产交易市场发展报告

长春市房地产交易市场发展报告

一、近几年我市房地产市场发展状况

2000—2006年，我市房地产市场保持了快速、健康的发展态势。

2000年，房地产交易量151.3万平方米、交易额28.2亿元。

2006年，房地产交易量达到559.1万平方米、交易额106.9亿元。

7年间，交易量平均增长速度为20.5%，交易额平均增长速度为21%。

2007年1—5月份，房屋成交21884套;成交面积232.4万平方米，同比上升54.4%；成交金额为49.7亿元,同比上升70.8%。

二、我市房地产市场主要特点

1、商品房市场呈跳跃式增长态势。

2000年，商品房屋成交量只有99.9万平方米、成交金额22.4亿元，2006年成交量达到338.7万平方米、成交金额为77.2亿元，交易量和交易额是2000年的3.4倍。

7年间，商品房成交量平均增长速度为19.1%，成交金额平均增长速度为19.3%。

2007年1—5月份，商品房成交套数为14028套；成交面积为146.75万平方米，同比增加54.3万平方米，同比上升58.8%；成交金额为36.7亿元，同比增加15.9亿元，同比增长75.9%。

其中:

住宅成交套数为12546套；成交面积为133.5万平方米，同比增加52.7万平方米，同比增长65.2%；成交金额为32.2亿元，同比增加15.1亿元，同比增长88%。

从以上统计数据看，我市商品房市场需求旺盛，前5个月商品房市场供求比为1：

1.27。

虽然供小于求，但我市可售房源十分充足。

商品房市场总体上仍保持供大于求的局面。

2、二手房市场发展势头强劲。

2000年，我市二手房交易量51.4万平方米、交易额5.8亿元，2006年成交量220.4万平方米，是2000年的4.3倍，7年平均增长速度为23.1%，成交金额30亿元，是2000年的5.2倍，7年平均增长速度为26.5%。

今年1—5月份，存量房屋成交套数为7856套；成交面积为85.6万平方米，同比增加27.5万平方米,同比增长47.3%；成交金额为13.1亿元，同比增加4.8亿元,同比增长58.1%。

其中:

住宅成交套数为7308套；成交面积为57.5万平方米，同比增加15.5万平方米,同比增长36.8%；成交金额为7.5亿元，同比增加2.1亿元，同比增长39.4%。

由于5月份存量房开征个人所得税，使存量房交易受到了一定的抑制。

交易量比上月萎缩二成多、交易额比上月萎缩三成。

3、商品房市场与二手房市场形成良性互动态势。

几年来，我市二手房交易与商品房交易比例逐年提高。

2000年，二手房与商品房交易之比为0.48：

1；2001年为0.51：

1；2002年为0.40：

1；到2003年，提升为0.77：

1；2004年，保持在0.71：

1；2005年猛增为0.83：

1;2006年为0.65：

1;7年间，二手房比重提高了35个百分点。

今年1—5月份，我市商品房交易量、二手房交易量之比为1：

0.58，而我市商品住房交易量、二手住房交易量之比为1：

0.43。

说明我市房地产市场交易的绝对主体是商品房交易，二手房市场还没能与商品房市场形成良好的互动效果。

二手房交易还未进入高峰期。

4、房屋租赁市场日趋繁荣。

2000年，房屋租赁面积36.7万平方米、租赁金额2.1亿元。

2006年，房屋租赁面积达到293万平方米、房屋租赁金额9.5亿元。

2006年租赁面积与租赁金额分别是2000年8倍和4.5倍。

7年间，租赁面积年平均增长速度为34.6%、租赁金额年平均增长速度为24%。

今年1-5月份，房地产租赁登记备案件数为7387件;租赁登记备案面积为109.5万平方米，同比减少17.5万平方米，降幅为13.8%;房屋租赁登记备案金额为3.8亿元,同比减少0.5亿元，降幅为11.3%。

5、房地产价格基本稳定。

2001—2006年，我市商品房价逐年小幅上升，2006年平均价格为2671元/平方米。

其中：

商品住宅均价2515.8元/平方米。

2001—2005年，我市二手房价逐年稳步上升。

2001年，均价为1065.8元/平方米，到2006年，均价为1347.5元/平方米。

今年5月份,新建商品房合同备案均价为3142.4元/平方米。

与年初相比上升18个百分点,与同期相比上升16.6个百分点。

5月份,新建商品住房合同备案均价为2934元/平方米。

与年初相比上升23.5个百分点,与同期相比上升12.3个百分点。

由此可见,近半年我市新建商品房价格呈加速上涨态势。

主要原因：

一是土地价格自然上涨和土地出让实行招拍挂致使土地成本增大；二是随着棚改进程的加快，居民购房需旺

盛；三是商品房自身综合品质不断提升。

三、房地产市场存在的主要问题

目前，我市在房地产市场监管、服务中还存在重管理、轻监督和服务，以及监管不到位等方面的问题。

1、商品房预售管理问题。

一是在形式上执行预售管理相关规定，缺乏结合实际状况对产权明晰控制的依据和手段。

二是商品房预售后和登记发证中有面积分类不明确，使购房者与开发商产生矛盾的现象。

三是预售过程中相关管理部门重复管理，给企业造成负担。

四是在预售管理中，处罚依据不够明确，处罚措施力度不大。

2、非标准住宅分户不规范。

有些住户为了通过拆迁得到非应得利益，通过法律调节，公证、赠予、继承等各种方式进行分户。

过去曾经给予办理，后经政府报议案，人大补充关于分户的规定，现还存在平房分户现象。

3、房屋租赁管理协管机制滞后。

2004年国家六部委下发《关于改进和加强出租房屋管理工作若干问题的通知》（公通字[2004]83号）要求，各相关部门要通力合作，做好出租房屋管理工作，省里也下发了相关文件。

我市房屋租赁管理现状是部门之间既没有信息沟通和资源共享，也没有相互衔接与配合机制，管理效果不理想。

4、住宅租赁管理不到位。

由于历史原因，我市住宅租赁管理一直处于空白状况。

四、主要措施

1、加强商品房预售管理措施

一是进一步加强产权明晰管理的研究，已经通过房地产业协会从开发诚信、承诺入手，开展在预售许可中向购房者进行公用部位和分摊面积的公示（试点），广泛宣传。

并探索在管理过程中产权明晰规范标准和程序。

二是在商品房预售中加强和规范网上备案登记的管理，理顺重复管理关系，减轻企业不必要的负担。

三是通过房地产市场、中介机构的专项整顿，使市场管理规范化，市场监督经常化，全面加强房地产市场监管，进一步规范市场行为，加大市场管理力度。

与有关部门沟通，对规划许可中出现的公寓住宅、非成套、非标准住宅等统一界定名称。

四是为保证开发项目交付使用后的水、电配套设施管理运行正常，在开发企业申请办理商品房销（预）售许可时，通过与供电、供水部门沟通，协调建立起此项工作联系机制。

我们正在起草《关于规范商品房销（预）售秩序的通知》，旨在进一步规范商品房销（预）售秩序。

五是考察学习外地的管理方法、模式及管理经验，建立我市商品房预售资金监督管理体系、程序和方式，使预售管理更加规范。

2、解决非标准住宅分户措施。

进一步规范非标准住宅分户的标准，凡是非标准住宅无论是赠予、继承、转让、裁决，一律不再进行按面积分户；有法定资料需要多人受赠或继承的，应一律按登记条例规定，办理共有产权证，解决因分户引起的拆迁纠纷问题。

3、强化房屋租赁管理协管机制措施。

协调工商、税务、民政、计生等部门明确配合事项和内容，建立和完善房屋租赁管理的长效协管机制（包括经营场所房屋拆改后，重新营业办理工商管理手续，协助管理在内）。

4、加强住宅租赁管理措施。

拟研究关于住宅租赁管理的办法。

协调公安、工商、税务等部门配合，使住宅房屋租赁管理纳入正常管理轨道。

5、解决原郊区及城乡结合部产权换证补证措施。

采取先易后难，分门别类，有利稳定的措施，积极妥善的处理好原城乡结合部产权换证补证工作。

一是有产权证且房屋状态面积没有改动的可予以换证。

二是有土地证没有产权证的，可采取先由土地部门对土地证予以核准或换证，然后再申请产权登记。

三是既没土地证又没有产权证的，按登记条例正常办理。

房地产中介行业部分

一、房地产中介行业发展现状

截至2006年，我市共有房地产中介机构92家，其中：

房地产估价机构45家（一级资质1家、二级资质23家、三级资质21家），主要从事房地产抵押、拆迁、司法鉴定等估价活动；房地产经纪、咨询机构47家（由市房地产管理局备案）主要从事房地产营销策划、销售代理、政策咨询、居间介绍等活动。

中介从业人员1430名，其中具有执业资格人员798名，占从业人员55%，评估件数14402件、评估面积为1012.9万平方米、评估价值为264.9万平方米；房屋中介成交件数12402件、成交面积为68.5万平方米、成交金额达14.2亿元。

注册资本6600万元，年营业收入5274万元。

营业利润2872.2万元。

近年来，随着我市房地产业迅速发展，房地产中介机构在经营内容和规模管理上，已发生了很大的变化。

中介服务按照相关法规、规定和有关要求已经进入了管理和服务程序，为我市城市建设及房地产市场健康有序发展起到了积极作用。

二、房地产中介行业存在的问题

1、法律法规管理规则不健全。

我市房地产中介机构发展尚处初级阶段，缺乏相应的法律法规，行政管理约束力差，行业自律建设薄弱。

有的主体资格不合法，未经登记备案核查擅自从事中介业务；有的不按标准收费，随意性大；有的制度不健全，管理混乱。

2、诚信度不高。

部分中介机构受利益驱动，提供不真实的评估报告，发布虚假信息，骗取中介费，设置合同陷阱，采取隐瞒、欺诈手段赚取佣金以外的交易差价等，损害了客户的利益，破坏了中介机构的整体形象。

3、市场秩序不规范。

有的中介机构急功近利，没有长期发展规划，为了承揽业务竟相压价，甚至采取商业贿赂等手段，扰乱了市场秩序。

4、竞争力不强。

目前，除长房置换初具规模外，大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。

房地产中介机构出现的上述问题，原因是多方面，一是法律、法规建设滞后。

二是一些机构存在短期行为和功利思想。

三、规范和发展房地产中介行业发展思路和对策

1、加强房地产中介管理的立法，健全和完善房地产中介法律法规体系，为中介企业提供一个公开、公平、公正的外部竟争环境。

2、充分发挥长春房地产估价师与房地产经纪人学会作用，实现行业有序管理。

坚持入行必入会的原则，行业学会通过制定自律规范和惩戒规则，强化行业自律管理和监督，发挥行业自律作用，及时掌握中介机构及其从业人员执业情况和违法违规情况，在学会内及时通报行政管理部门对中介机构及其从业人员的奖励、惩戒处罚等情况，做好房地产中介机构及其从业人员的信用记录。

3、依法加强对房地产中介机构的监管，规范整顿中介市场秩序。

按照国家、省、市清理和规范房地产中介机构有关精神要求，对全市房地产中介机构进行清理整顿。

整改不到位，将取消其经纪机构中介备案证书。

制定《长春市房屋拆迁评估规程》、《长春房地产估价专家委员会专家鉴定规则》等规范性文件，倡导经纪机构使用中国房地产经纪人学会制定的《经纪合同示范文本》等。

4、加强行政监督指导制度，引导中介机构规范发展。

一是建立房地产中介机构市场准入制度。

房地产中介服务机构取得工商营业执照后，应到市房地产行政主管部门办理备案手续，取得资质证书后方可从事营利性中介活动。

二是建立房地产中介机构退出机制。

房地产估价机构资质实行动态管理。

对房地产估价机构存在违法违纪行为、估价报告质量不合格、房地产估价人员数量和房地产估价业绩不符合相应级别资质条件要求等问题的，将建议省建设厅注销或调整其资质等级。

经纪机构如有利用合同陷阱骗取差价款等违法违规行为、房地产经纪人数没有达到规定的标准取等取销其备案证书。

三是严格实施房地产估价师、房地产经纪人员职业资格制度。

按照国家有关规定做好房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试工作，加强注册管理，充分发挥行业学会作用，建立健全房地产估价师、房地产经纪人员的继续教育制度，不断提高执业人员整体素质。

对于在执业活动中有违法违规行为的注册房地产估价师、房地产经纪人员，建议注册机构收回其注册证书。

四是建立房地产中介机构长效监管体系。

积极探索建立动态监管等新型管理模式，通过各种有效的监管方式，综合运用各种手段，以教育督促、引导为主，辅之以必要的处罚手段，多管齐下，标本兼治。

对信用良好的中介机构，要采取有效措施扶持其发展，增强其竟争力；对有一般信用缺失行为的中介机构重在教育，促其认识到失信的危害性和诚信的重要性，引以为戒，引导其诚信服务；对违法行为严重、损害信誉的中介机构，应予依法严肃处理，直至追究刑事责任。

五是建立健全房地产中介机构信用档案，完善房地产中介从业人员及其执业行为的信用记录。

按照国家、省有关要求建立房地产信用信息管理系统，该管理系统包括估价机构基本情况、估价师人员情况及中介机构优良的经营行为和不良违规违法行为等内容，与相关职能部门主动加强联系和沟通，提供房地产中介机构的信用信息和其他相关信息。

六是加快信息化建设，构筑房地产中介机构信用信息平台。

通过长春房地产信息网及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择，接受社会监督。

物业管理部分

经过十余年的培育和发展，我市物业管理行业不断发展壮大.物业管理在改善市民居住质量、促进就业，提高城市管理水平，发挥了重要作用。

一、发展现状

我市物业管理起步于1996年，现有物业管理企业368家（占全省物业企业一半）。

其中，一级企业2家，二级企业3家，三级和临时物业企业363家。

物业管理人员2万余人。

目前，我市实施物业管理2万平方米以上的小区425个，2万平方米以下及分散住宅房屋3932栋，大厦58个和其它有关物业管理项目。

物业企业管理房屋总建筑面积达5529.8万平方米，实施物业管理房屋占全市房屋总面积的53.7%。

按国家物业管理小区验收标准，从1996年至今，评定国家物业管理示范、优秀小区（大厦）25个，省级物业管理示范、优秀小区（大厦）79个，市级物业管理达标小区（大厦）130个，物业管理各类达标小区共234个，达标小区总建筑面积1737.5万平方米。

物业管理面积达标率31.4%。

在425个2万平方米以上小区中有244个成立了业主委员会，占小区总数的57.4%；在58个管理大厦中有15个成立了业主委员会，占大厦的25.9%，2万平方米以上小区和大厦成立业主委员会的比例是53.6%。

我市物业管理在全省处于重要位置。

二、存在的主要问题

1、管理不到位、历史因素多和矛盾错综复杂、群众意见大，社会反响强烈，成为投诉热点。

一是由于开发、物业之间建管不分，造成开发、物业、业主相互间责任、权利、义务不清，物业管理不能按正常的合同关系实施履行。

二是开发建设遗留问题。

主要是设施、设备在交付使用后不能明确并让业主了解其产权关系，致使在设备、设施管理、维修时造成责任不清，甚至导致不能正常运行，激化社会矛盾。

三是有些公共服务项目交接不明确，管理关系不顺，使业主、物业管理企业与公共服务管理部门的管理和收费矛盾不断发生。

对于这此问题除以上历史原因外，也表现在物业管理不到位，在物业管理上缺乏系统的深入研究。

2、原直管、自管房屋物业管理难度大。

一是相当一部分直管公房以收取租金，维持管理，逐步过渡部分使用权转变为个人产权，按物业管理需要使房管转化为物业管理模式。

这些房屋历史久远、情况复杂、设施设备陈旧老化，不能满足使用需要，房屋设备维修无经费来源，很难达到正常物业管理水平；

二是单位自管住房，由于管理状况不同，随着房屋产权多元化进度加快，暴露出诸多物业管理相关问题，涉及房屋维修个人归集维修资金难、设备设施配套难、经费来源难、设施设备归属难等，这类房屋随着房改进度的加快，相关矛盾和问题难以解决。

3、全市住宅房屋还有近一半没有实施物业管理，又多为老、旧、散的单体住宅，难以达到居民需求的物业管理水平，解决这些问题需大量资金投入。

4、全市住宅房屋物业维修问题逐渐凸现，截止2006年末住宅房屋已缴纳维修资金126255户，全市实施物业管理住宅480000户，全市住宅总户数是800000户，能够按物业管理程序实施维修养护的只占实施物业管理住宅的1/4，占全市住宅总户数不到二成，按此推算，要达到正常房屋维修管理，物业维修资金按物业管理住宅和全市住宅总量相比，分别缺口3/4和八成。

5、全市物业管理企业整体素质不高，三级及暂定三级的企业数量比重大，能够起到行业带动作用的企业数量少，先进管理经验少，按合同标准和规定的物业管理等级还不能完全达到标准，从业人员专业化管理水平不高，整体管理水平难以满足业主需求，加之开发遗留、公共经营服务、产权关系、历史因素等诸多问题，致使物业服务难以到位。

6、法规政策滞后，对解决物业管理中突出矛盾缺少可操作性规定，涉及物业管理方面各方责权不清、权力主体不清、权力关系不清，由于物业管理发展历史短，缺少套政策。

三、物业管理发展前景分析

（一）行业发展有利因素

1、各级领导重视。

市政府一直高度重视物业管理，成立了以主管市长为组长的长春市住宅小区综合治理和物业管理领导小组，各行政区、开发区、一汽设立物业管理分指挥部，建立起由政府统一领导、条块结合的物业管理领导指挥系统，办公室设在市房地产管理局。

2001年，市政府决定在各行政区建委设立物业办，负责各城区物业管理的日常工作，业务受市房地产管理局指导。

几年来，市委、市政府、人大、政协等各级领导多次到物业小区视察、指导工作和听取物业管理工作情况汇报。

2、市民对物业管理的认同。

随着我市大片住宅小区开发建设，本地的和外地的一批管理与服务良好的物业企业对小区实施规范的物业管理，得到了市民的认同。

（二）当前影响物业管理发展的主要因素

1、开发遗留问题较多、隐患较大。

突出体现为：

房屋质量差、配套设施不完善、产权关系不明晰、基础资料不齐全、产权证件无法办理、高层电梯质量差、高层防火设施不配套等。

这些本应由开发建设企业解决的问题却被强加到物业企业身上，如联合置业的贵阳小区、景阳小区、伊通河两岸的滨河小区等问题尤为突出。

2、业主、业主委会与物业企业权利义务不对等，业主自我管理机制难以形成。

国家《物业管理条例》赋予了业主、业主委员会权力和义务。

我市多数小区业主还难以自发组织起来行使权利。

业主委员会、业主大会对自己的法律地位不明确，没能发挥法律赋予的权利。

主要原因：

一是业主权利意识、法律观念淡薄，许多人都不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效，对选聘、解聘物业管理企业等重大事项无法表决，致使小区中许多问题都不能按法律程序解决，一旦出现利益冲突，一些业主又以业主大会不合法为由上访。

二是有的业主为了个人利益在小区里拉山头、搞帮派，使业主与业主之间、业主与业主委员会之间形成对立矛盾，给小区造成了不安定因素。

三是相当数量的业主并没有把物业服务当作一种商品，业主不愿花钱买服务。

3、物业公司承担的社会负担过多。

国家《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

目前我市在物业服务收费方面存在水、电、环卫、治安等部门收费界限不清。

供水、供电部门对许多物业小区一直沿用抄大表方式计算，大表进、小表出，大表与小表之差额所产生的损耗费用全部由物业企业无条件承担。

电业部门对小区内的公共用电，如电梯等按工业用电收费；环卫部门则直接向物业企业收取垃圾清运费，而垃圾却是由业主产生的；公安部门对物业企业小区内配备的治安员收取管理费。

这些都加重物业企业负担。

这些问题的产生主要是业主、物业企业和相关部门责任关系不清。

物业企业是受雇于业主，其他收费项目应是相应企业对业主，业主委托物业后，才能直接对物业企业进行收费。

但是由于历史原因，造成以上责任关系不清，不同程度的制约了我市物业管理的发展。

4、开发与物业的管理体制存在缺陷。

一是住宅小区建设与管理责任不清，建管脱节造成物业管理先天不足。

有的工程质量不过关，配套设施不完善；有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续管理带来矛盾。

二是市、区两级物业管理行业管理体制不顺。

目前，各区都设有物业管理办公室，但人、财、物都由各区建设局统管，市物业管理部门只是对他们进行业务指导，市房地局物业管理处只有5人负责全市物业管理日常工作，人员较为紧张。

5、老、旧、散住宅区推行物业管理难度大，专项资金不到位,小区实质难以配套。

存在的主要问题:

一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化。

二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善，这些属于“历史欠账”,而原开发商已不知去向。

三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房,居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，业主又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区比重较大，房改后房屋产权归职工所有，企业效益不好，已无力再进行投资维护。

6、住宅区物业产权关系不明晰。

物业管理是受产权人的委托实行管理服务的，应以产权明晰为基础，但是很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备及小区配套的房屋设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理造成了困难。

7、政策法规建设跟进不够。

物业管理涉及开发企业与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管国家和省市出台了一些物业管理法规、政策，但由于缺乏相关配套行政法规，致使物业管理中产生的大量问题得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。

8、物业管理队伍行业整体素质不高。

我市物业管理起步较晚，有丰富经验、深厚专业背景和不断创新能力的高级管理人才匮乏，从业人员很多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质偏低。

这些人员普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，相当一部分未经过专业培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识都难以适应物业管理专业岗位的要求，群众意见很大。

有的国有物业公司或由国有企业转制的物业公司的工作人员更是衙门作风、官僚作风严重，服务意识差，服务水平低，不能对自身正确定位，往往因一点微不足道的矛盾或纠纷就演变成业主群体性或长期上访告状。

产生问题的主要原因:

一是物业管理行业形成时间短；二是物业管理涉及行业多，要求相关专业人员比较杂；三是从业人员多、需要培训的人员多。

四、物业管理发展规划

（一）指导思想

依据国务院颁发的《物业管理条例》、《长春市住宅区物业管理条例》和《长春市国民经济与社会发展第十一个五年发展规划纲要》，结合长春市城市建设和经济发展及物业管理发展，在认真研究分析物业管理增长需求，科学评估我们的物业管理资源、发展水平、发展趋势的基础上，借鉴先进城市物业管理发展经验，确定近期重点任务，中远期发展方向。

（二）基本原则

1、保护广大市民的根本利益及合理的消费需求。

2、保护物业管理企业的合法利益和积极性，引导物业管理企业健康发展。

3、着力解决物业管理方面存在的各类问题，并充分预见城市物业管理的远期发展。

4、以物业管理的法制化、专业化、市场化为规划主线，推动物业管理向前发展。

（三）发展目标与任务

“十一五”我市物业管理工作主要目标与任务：

一是继续完善物业管理方面的政策法规体系。

五年间将基本构架完我市的物业管理政策法规体系，使物业管理的运行完全步入规范化的发展轨道。

二是继续深化和完善物业管理小区达标创建工作，扩大物业管理覆盖面，要在如何巩固达标小区上下功夫。

积极推广非住宅项目的物业管理。

五年内全市2万平方米以上的小区70%要进行规范化物业管理，进入物业管理达标行列。

20%以上的物业项目服务达到服务一级标准。

30%以上物业项目服务达到二级服务标准。

三是完善小区业主委员会工作体系，使业主委员会在物业管理工作中按照物业管理方面的政策法规，真正能发挥出应