沈阳青年大街XXX创意文化综合体项目.docx
《沈阳青年大街XXX创意文化综合体项目.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳青年大街XXX创意文化综合体项目.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
沈阳青年大街XXX创意文化综合体项目
沈阳青年大街XXX创意文化综合体项目
简要数据风险评估分析
一、本项目周边物业情况：
地王国际花园12000元/平米
银基地产于2002年6月18日以3.7亿竞拍成功号称沈阳地中之王的原沈阳市建筑工程学院7.8万平方米土地的使用权地王国际花园，北临文艺路，东临五爱街，西临建院街，南侧与沈阳二中相邻，与青年公园隔街相望，是沈阳遗产地段中少有的闹中取静之宝地。
2003年5月1日正式破土动工，开发公司的开发目标是将地王国际花园建成中国著名的及住宅、办公、公寓与商住为一体的综合性大社区。
整个项目分两期开发，一期由13栋高层与小高层围合而成，主要功能为住宅和写字间，二期地王·白金国际公寓由3栋小户型公寓组成，位于地王国际花园的东侧，临五爱街。
地上29层，地下2层，地上5层以上为40～80O平层与复式的小户型公寓。
地王国际俱乐部公寓位于沈河区文艺路19号，携手德国凯宾斯基管理集团打造全球一体化服务，率先在沈阳导入“俱乐部公寓”的概念，打造沈城高档纯正酒店管理的俱乐部形式公寓，开辟了沈阳地产的新纪元。
先进的智能化小区，引领沈阳高档公寓潮流，优质的酒店式服务，尽显身份的尊贵，体贴的管家式服务24小时为您守候，毗临青年公园，每日呼吸清新纯氧，生活、身份、享受、尽在地王国际俱乐部公寓。
地王国际花园，坐落于沈阳市沈河区文艺路19号，是由Ⅰ期大户型、Ⅱ期精致小户型、地王国际俱乐部、地王大厦生态写字间所构成的国际化生活圈，地王国际花园，以先锋的生活阵容为沈城人居带来全新的国际化风尚。
地王Ⅰ期大户型，空间开敞，规划科学，从居住角度出发，人性化的空间设计深度贴合主人的生活起居习惯；从美学角度出发，艺术化的空间规划全然合乎品位人士的审美眼光，装修精良的品味空间融汇了全球万千生活气象。
地王精彩大户，演绎生活缤纷的舞台！
Ⅱ期精致小户型，48平方米-87平方米的雅致空间，功能性与舒适性相得益彰。
从室内空间规划到线条走向，都合乎灵动的生活气质；装饰材料的选择到室内装饰风格的界定，都体现出都会生活的隽永意蕴。
独具匠心的设计点润了室内的每一处细节，在地王精致小户的生活片断即是都会居住文化的缩影。
银基地王国际花园，位于素有沈阳市“长安大街”美誉的青年大街中段、五爱街、文艺路、文化路等重要街区在此交汇贯通。
10分钟的优尚都市生活圈，以现代化捷运系统为依托，优先提供人性化完美生活尺度。
银基地王国际花园--金廊中轴核心地带国际大社区。
沈阳市继浑南新区、铁西新区开发之后，为完善中心城市功能，提升城市整体竞争力，创造新的产业带和新的投资热点，恢弘推出中央都是走廊――沈阳金廊。
地王国际花园位于金廊中轴的显赫地带，集中体现了重点建设、科技信息以及休闲娱乐、商业服务、现代生活服务等功能。
居住其中，广阔前景蕴籍无限。
退，可享受全能社区高尚配套；进，可拥揽繁华阜盛的都会文明。
银基地王国际花园，放眼之间，可谓身处碧波荡漾的万绿丛中。
凭高远眺，一带绿色映着波光远去，一束潮润和着浅淡的清新扑面而来。
在重度缺水的沈阳市，天然拥有这样浩大的水体及浓浓的绿色，实不啻为一种令人艳羡的奢侈。
而其绝版的地理位置，更使得地王国际花园当之无愧地成为金廊中轴线上的“水景第一家”。
华润中心悦府均价23000元/平米
项目为都市综合体内极为稀缺的住宅产品由5栋高层、超高层组成，面积区间以100-300平方米为主，是金廊核心区域内标志性的住宅群。
高层、超高层的板式建筑设计，近万平方米绿化氧吧，大型的地下停车场，近1：
1的车位比例。
同时项目整体还采用了安全智能系统，提供安全、舒适的管家式服务，独特的单元大堂设计、星级酒店标准的公共部位装修。
沈阳嘉里中心：
价格待定
沈阳嘉里中心项目是由嘉里集团属下嘉里建设有限公司、新加坡长春产业有限公司和轩硕有限公司共同在沈阳投资开发，该项目占地17.2万平方米，总建筑而积最高达200万平方米，由世界著名设计公司SOM负责总体方案设计，总投资额超过10亿美金，规划业态包括香格里拉酒店、会展、办公楼、服务式公寓、豪华购物中心及高级住宅等功能于一体的综合性项目。
二、本项目物业分析数据表
1、本项目基本数据：
（楼面地价4187.2元/平米，总地价24.55亿元）
用地面积58624平米，容积率7.0，建筑密度50%，总建筑面积约550000平米，地上建筑面积约410000平米，地下建筑面积约140000平米，住宅占比？
？
？
2、实施方案：
由于周边都是高端住宅区或者写字楼，或者高端大型shopingmall，特别是嘉里中心和国际花园都在积极打造地标型超高层建筑，因此本项目无需继续打造此类超高建筑，也必须避免和这几个大型项目产生雷同和业态冲突，因此商业应以潮流时尚商业为主，商业单位体量越小越好，住宅和公寓都应以年轻人的生活方式和时尚白领时尚青年为主，配套负一层文化主题酒吧街（层高7-8米），生活配套完善，社区服务细腻，交通动线清楚，业主之间沟通交流、休闲娱乐、创业上班、回家出行都极为方便，这样也完全符合文化产业创业园的项目主题定位。
多以18＋1层中高层住宅；11+1挑高空间（层高5.6-5.8米）酒店式产权公寓，临街均以11层裙楼为主（外临街面均为11层各风格时尚特色裙楼围合，详见图一；内临街以多层裙楼和本区内最高建筑进行围合，类似于纽约洛克菲勒中心下沉式广场区域的地面建筑围合形式，详见图二），地块中心围合约110mX180m=约20000平米的中央商业广场用于组织大型商业或文化活动，也便于会聚人气。
以广场为中心形成的U字形围合外建筑体，完成了所有的建筑体量布局。
整个地块红线退距后地下下挖三层，负二层为“文化不夜城”约40000平米，层高为7-8米，形式类似于北京世纪金源地下建筑和经营方式。
负一层至地上三层效仿成都东大街易购潮流广场设计和经营方式，邻内街广场为下沉式广场，围绕一层门面门口的2-3米为环绕式走道外，中间部分90mX150m=15000平米直接下沉一层，类似于目前成都的天府广场或者纽约洛克菲勒中心下沉式广场形式，使负一层约35000平米商铺成为临街门面从而价值大增，该下沉广场中心部分继续抬高3米形成50mX80m＝4000平米的露天溜冰场，根据沈阳的气候，冬季可以用于娱乐性冰场开放，夏季可以用于露天咖啡厅或茶位或星巴克等。
负一至三层采纳“总价不高、单价不低、户型不大，开间宽阔”的独立商铺销售和经营方式，使本项目最大限度增加销售利润。
负二层10000平米和负三层约50000平米全部作为地下停车场，部分采取立体停车区作为停车备份，能为本区域提供正常2000个最大约4000个车位，保证本项目投入使用的功能完善性。
商业街朝向地块外侧部分建议采取此风格，灵活的外立面能够形成极好的商业氛围，通过店招和晚间灯光亮化设计刺激顾客的购物欲望。
层高控制在11左右为好。
既节约建筑成本，又能适应各方面规范。
韩国商业注意店面招牌的有效设计和烘托，本区域内要注意该问题的规范和灵活性文化设计。
能有效运用这一点，将会使本项目成为该城市文化内涵丰富的一道时尚风景。
纽约第五大道内街的下沉式广场。
该方式能使负一层焕发巨大的商业潜力，在国内喜欢临街式门面的情况下，更是能够达到巨大的销售潜力。
内街商场及购物中心形成自然街道，各区域都能具备独特的采光和各自业态需求的独特商业气氛，努力营造成为时尚、可爱和“吃、喝、玩、乐、休闲、运动、娱乐、购物、工作、上班、创业、居住、交流、会客”等诸多功能为一体的年轻人的动感时尚的文化创业综合体项目。
物业面积
使用用途
建筑面积分布
（平米/占总面积比）
建安装修成本
（元/平米）
综合费用合计
地上含楼面地价
预计销售单价
/总销售额
所得公司
纯利总额
一层门面
22000/4%
5000/1.1亿
6000/1.32亿
35000/7.7亿
一层公共配套
4000/0.73%
5000/0.2亿
6000/0.24亿
0
二三层门面
50000/9.1%
5000/2.5亿
6000/3亿
25000/12.5亿
负一层门面
32000/5.8%
8000/2.56亿
2000/0.64亿
30000/9.6亿
负一公共配套
3000/0.55%
8000/0.24亿
2000/0.06亿
0
负二娱乐商业
25000/4.6%
8000/2亿
2000/0.5亿
20000/5亿
负二停车场
10000/1.8%
4000/0.4亿
1000/0.1亿
3500/0.35亿
负三停车场
50000/9.1%
4000/2亿
1000/0.5亿
0持有
4-11层住宅公寓
200000/36.4%
5000豪装/10亿
6000/12亿
15000/30亿
4-11层文化创业写字楼
50000/9.1%
4000公共区域
精装/2亿
6000/3亿
12000/6亿
4-11层酒店式复式soho公寓
100000/18.2%
6000豪装/6亿
6000/6亿
20000/20亿
4-11层公共部分
4000/0.73%
4000公共精装/0.16亿
5000/0.2亿
0
开发非建开支
销售额5%
4.6亿
0
合计
550000/100%
33.76亿
27.56亿
91.15亿
29.83亿（可上浮50－100%）
升级会员 