镇江市场商圈商业调研概况.docx

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镇江市场商圈商业调研概况

镇江商圈商业概况

一、现阶段镇江商业现状

1、整体商业布局

按照镇江市规划，现有一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。

一个市级商业中心是指大市口一级商业中心。

四个区级商业中心为南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心；九个居住区级商业中心分别是跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资。

2、各商圈商业业态及商圈特征

大市口商圈作为市级商业中心，功能定位是集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、金融、商务等于一体，反映了镇江城市经济兴旺程度的重要窗口，是对镇江本地市民具有极强吸引力的商业、休闲活动目的地。

丁卯区级商业中心，面向本区域居民的日常消费，面向学生为主的特殊消费群体，打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等效劳业为主要特色的区域商业中心。

该商业中心以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字〞街区组成。

南徐区级商业中心，面向本区域居民的日常消费，面向城市行政、文化、商务机构，以零售及文体休闲、商务、宾馆等效劳业为主。

该商业中心位于檀山路中部，由檀山路与凤凰山路形成的十字商业街区和高铁车站商业配套效劳区组成。

谷阳区级商业中心，将面向本区居民的日常消费效劳，面向城乡周期型特定购物群体，该商业中心由谷阳大道街区以及312国道与镇宝路交叉口节点组成。

大港区级商业中心，将面向本区域行政、港口、企业、面向周边城乡居民的日常消费，以零售及商务宾馆等效劳业为主该中心位于大港中心区内。

3、商圈消费人群构成及消费层次

商圈名称

消费人群

消费能力

大市口商圈

镇江全市各区域人群

强

丁卯

该地区居民及学生为主

中

南徐

该地区居民

弱

谷阳

该地区居民及城乡周期型购物群体

弱

大港

该地区企业及居民

弱

4、消费导向及趋势

随着镇江城乡居民收入的增长，购置力水平逐步提升，从镇江市场的商业开展势头来看，消费结构逐步升级，居民生活不断向舒适享受型过渡，但目前镇江商业开展相对滞后，品牌吸引力不够，镇江商业不能完全满足高端人群需求。

二、未来开展方向

1、在规划及在建商业工程

〔1〕万达广场

镇江万达广场位于润州区核心板块〔原华铝地块，镇江火车站旁〕，是万达集团在镇江开发的大型城市综合体工程。

工程建筑面积约41万m2，工程总投资近25亿元，其中商业面积约20万m2，是以五星级酒店、公寓、商业广场、步行街等多种物业类型，集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性开发工程。

万达广场，是镇江迄今为止最大的城市综合体工程，预计今年10月开业。

〔2〕苏宁广场

镇江苏宁广场位于解放路、中山东路交汇处，地处镇江商业的核心位置——大市口商圈。

由苏宁置业投资开发建设。

工程占地面积超过3万平方米，规划总建设面积约40万平方米，建筑高度到达300米。

苏宁广场将建成超过10万平方米规模的购物中心，共8个楼层，引入一线品牌旗舰店，将零售、精品超市、健身、餐饮、娱乐、影院等多种商业业态融为一体，满足城市高端群体各种休闲购物需求，。

2、城市整体规划方向及未来消费层次定位

由于城市地理位置的特殊性，镇江城市未来开展重点向南开展，丁卯、南徐作为城市南拓的重点板块将大力承接城市生活功能，而我们的西津湾工程距离大市口商业中心约一公里，城市属性较强，具备一定的地理位置优势。

从大市口商圈商业调研来看，镇江商业开展相比周边城市相对滞后，中心商圈与周边兴旺地区的商业中心比拟，档次与整体形象不高。

从即将开业的万达广场了解到的情况，餐饮、休闲类的占比占到了50%以上，城市高档商业购物场所缺乏〔目前只有八佰伴〕，国际知名品牌不多，餐饮在城市商业占比拟大，针对我们的西津湾工程，要快速起步与开展，餐饮、休闲类商业业类所占比例也是我们需重点研究的课题。

三、重点商圈-----大市口商圈调研

大市口商圈地图

“大市口〞是镇江经济、金融、交通、商贸活动中心，是镇江市民社会活动最为重要的区域。

镇江主城区70％的人日常工作、生活均离开不了大市口，同时也是镇江迄今为止唯一的大型经济商圈。

1、调研时间：

2021年3月23日—24日

2、调研地点：

镇江大市口商圈〔电力路与中山东路交界路口，沿中山东路向东直至梦溪广场〕

3、参与人员：

仇荣荣、励嘉

4、调研目的：

考察镇江大市口区域商业布局和商业开展

5、走访形式：

实地考察、拍照记录

6、走访路线

大市口商圈是一个东起梦溪路，西至电力路，南北以解放路为界的超大区域。

在此区域内，包含了大润发、八佰伴、太和广场、镇江商业城、紫金广场、第一楼街、南门大街、在建设中300米海拔高的苏宁广场，可谓是商业集中区。

〔1〕大市口商圈大型商业

大润发超市八佰伴

太和广场镇江商业城购物广场

镇江八佰伴位于镇江市商业聚集区—中山东路，总建筑面积140000平米，是集时尚百货、超市生活会馆、餐饮、娱乐、休闲于一体的时尚购物中心。

镇江八佰伴以高档的购物环境、众多的全球知名品牌，为镇江目前中高档消费群体的集散地。

购物广场连地下负一层共7层

八佰伴调研总结

1、地理位置：

八佰伴坐落于中山东路，属于镇江主城区核心位置，市内到达交通极为方便。

2、消费群体：

镇江全市内各区域消费者、消费档次较高，针对人群为镇江市中高收入人群。

3、设计与购物环境：

大气、宽敞、典雅，效仿南京德基广场，一楼留有适当的挑空。

从视觉上给人一种舒适的购物中心，邻近街道一面的橱窗均为国际或国内知名大牌，例如卡地亚、万宝龙等，购物中心比拟方正，动线比拟清晰，各柜台设计摆放整齐。

4、目前的一些问题：

八佰伴为去年1月份新开业的购物广场，品牌与镇江之前的老商业城比拟，高档许多。

属于镇江高端购物中心，在目前来看，大牌消费能力支撑不够，接受度尚缺乏，目前还处在商业培育期。

镇江太和广场

广场内部为租赁商铺，租赁式广场，业态以服饰居多，且大多为个体买卖的不知名品牌。

少数几个知名品牌veromoda、only、JJ、Eland等，均为品牌折扣店。

走道一边个体租满开放式小铺，以美甲、小玩具、饰品居多，且摆放杂乱。

消费群体层次较低。

〔2〕特色商业街：

南门大街

南门大街是镇江一条特色商业街，总长度约为700米，道路宽度约为20米，主要以沿街底层商铺为主，在不到700米的道路上，聚焦了约有250多家商铺，主要以经营百货、服装〔特别是女装〕为主，针对的消费对象为学生、工薪阶层，目前人气比拟旺，到了夜晚，南门大街就变成了步行街，夜市、排挡长达200米。

〔3〕大市口商圈周边街道商业业态与租金价格表

街道名称

业态分布情况

平均租金价格

中山东路

共计聚集大型商业广场3家〔八佰伴、镇江商业城、太和广场〕，五星级酒店1家〔镇江国际饭店〕，家电连锁3家〔苏宁、国美、五星共5家门店，其中苏宁电器3家门店〕，酒吧、KTV15家。

零售服装百货类约占70%，餐饮类约占15%，娱乐休闲类约占6%，电器连锁约占3%，其它类占6%。

12元/天/平方——20元/天/平方

大娘水饺旁两层700平方米，年租金230万，

太和商厦一层街铺100平方米，年租金110万。

电力路

是镇江自发形成的糖果、酒类批发、零售一条街，主要以糖果、酒类批发为主，购置人群已镇江本地市民为主，餐饮代表商家有“佬土火锅〞“川福楼〞

3元/天/平方——5元/天/平方

正东路

和中山东路平行的一条街，经营业类为餐饮35%，娱乐休闲占10%，服饰百货占45%，其它〔花店、药店等〕占10%

4元/天/平方——6元/天/平方

第一楼街

人气较差，除沿街商铺租满外，内部商户较少，主要以沿街服饰〔占60%〕和餐饮〔40%〕为主

4元/天/平方——6元/天/平方

一层靠解放路街铺625平方米，年租金120万元

南门大街

沿街底层商铺，主要为服装百货类的小门面〔约占85%〕，其它为餐饮、大排档〔15%〕

4元/天/平方——6元/天/平方

沿街商铺20平方米，年租金4.5万元，转让费2万元

梦溪路

沿街底层，街东面门面为梦溪路电子管厂原有门面，主要经营为五金〔25%〕、服饰〔60%〕、餐饮休闲〔15%〕

4元/天/平方——5元/天/平方

〔4〕镇江次商圈——丁卯商圈

该商业中心以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字〞街区组成。

面向本区域居民的日常消费及学生为主的特殊消费群体。

在该区域除拥有江苏大学、镇江高职、一中新校区等学校外，更有近20万的聚居人群，“谷阳新村〞、“瑞泰花园〞、“金田花园〞、“沃得雅苑〞、“江南世家〞、“恒美嘉园〞等生活小区。

沃得广场是丁卯片区的大型商业广场，占地面积30亩，建筑面积50000平方米，现有沃尔玛、苏宁电器、肯德基进驻，整体建筑高三层，一楼主要是肯德基汽车餐厅及租赁式商铺，二楼为苏宁电器、沃尔玛超市，三楼为沃尔玛超市及办公区域。

租赁价格在1.5元/天/平方——2元/天/平方.

四、镇江商业市场调研分析

1、目前镇江九成商铺经营模式为租赁

根据访谈商家得知，接近绝大局部的商铺经营为租赁，购置商铺的只占全部被访者的极少局部，这说明镇江的商铺以投资自主经营者只占到很小的比例。

投资者购置居多，经营者购置较少。

这一方面是因为经营者资金实力较弱，另一方面与经营者投资意识还不够强有很大关系，他们普遍对于购置商铺并利用租金收益还贷的经营方式考虑缺乏。

2、商铺面积以小面积为主，40平方米以下占六成

从商家反应的信息中我们看到，商铺面积在40平米以下的占到六成左右，不少的被访者认为30—40平米的面积足够到达经营要求。

从面积来说，30—40平米左右的商铺还是最受欢送的。

a）经营者认为服装店、百货零售、室内娱乐市场潜力较大

从统计结果我们发现，未来经营者的投资意识越来越向休闲、娱乐的商业业态开展，他们的投资意识还是非常跟紧商业开展步伐的。

其中，服装店约占30％，百货零售和室内娱乐均为20％。

就镇江目前的商业业态来看，仍然缺少这类休闲、娱乐、购物一体化的商业配套，现有的只是集中在大市口地区一些较大的百货商场，某些在顶层设置了一些餐饮场所，而休闲娱乐类的场所就少之甚少，而且分布零散，缺乏集中型，导致镇江整体商业规模和档次开展速度缓慢。

不过，相对而言，这样的商业缺口也刚好为具备强大实力的开发企业提供了开展空间，从而有利改善镇江目前的商业业态状况。

b）投资地点首选中山东路附近商铺，其次大西路与解放路附近商铺

调查发现，半数受访者认为中山东路为经营者购置商铺的首选地点。

该路段地处市中心，商业十分繁荣；周边相邻街道做为市中心辐射选择率排名第二。

分别为解放路、南大街、第一楼街等。

说明经营者愿意选择目前商业开展较好的地段。

当然经营者也成认，在实际进行投资时，他们还需要考虑商铺的价格，因为成熟地段的价格必定较高，非成熟但有潜力的地段也是投资者的一种选择。

c）商户对商铺的租金承受能力

对于租金的承受能力来讲，多数经营者承受租金4—6万/年为主，其次6—10万/年的商铺，目前镇江商铺业态分布零散。

租金在4万/年以下占到12％，4—6万/年的约有一半，6万/年以上的占40％。

从商业建筑形态来分析，多以沿街商铺为主，缺少统一规划，仍然没有突破镇江传统的商业形态。

同时，镇江传统的商铺租赁模式使经营者还未完全摆脱租赁商铺的经营意识，相信随着镇江经济的开展，商家的经营模式将会得到改变。

五、环云台山周边市场调研另行提报