物业管理工作应急预案.docx

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物业管理工作应急预案

物业管理工作应急预案

为了做好物业管理工作，预防各种自然灾害、治安消防、设备设施故障、工伤事故、意外伤害的发生，将物业管理的风险降到最低限度，根据物业管理行业结合新阳光广场实际情况，特制定事故应急方案。

一、建立危机管理预警系统

（一）、管理处应急预案组织架构

（二）、应急预案处理流程

二、架构说明及应急措施、装备

1、管理处下属的各职能部门人员为应急服务的主要人力储备，以经理为核心，包括管理处下属的客服人员、保安人员、保洁员和工程人员，所以，管理处平时必须对客户服务部、安管部、工程部、保洁部所属员工做统筹安排，调配值班与准值班岗位，保证每天24小时随时有人能响应总值班室的应急呼唤。

2、为了保证应急服务过程中能够尽快排除故障和险情，物业管理处必须对应急服务的物料有充分的储备。

常用的应急服务物料有：

灭火器、排水泵、手电筒、应急钥匙、急救药品和各种工具等。

应急服务物料必须定期检查，有时效的物料必须定期更换，确保物料的可用性。

应急服务物料必须存放在固定的地点，方便拿取，并标有明显的“应急服务物料专用”字样。

平时原则上不准动用，动用后应及时补充，以保持规定的储备量。

3、应急服务通知顺序表

突发事件类型

通知顺序和联络电话

备注

火警

管理处经理、119、安管部主管、工程部主管、保洁部主管、相关领导、业主委员会、居民委员会

重大治安事件

管理处经理、110（或辖区派出所）、安管部主管、居民委员会、业主委员会

电梯困人

管理处经理、保修单位、电梯值班室、电梯工程师、电梯工

供配电故障

管理处经理、供电局、工程部值班室、强电工程师、电工

给排水故障

管理处经理、市政或自来水公司、管道值班室、工程师、管道工

煤气泄漏

管理处经理、煤气公司、总调值班室、管道工

突发卫生事件

总经理、管理处经理、防疫站、疾病预防控制中心、派出所、业主委员会、居民委员会

1、组织人员架构

管理处成立指挥领导小组

①组长：

②副组长：

③组成人员：

④后勤：

⑤维修电话

24小时抢险电话：

2、职责分工

①组长职责：

✓全面掌控管理处各类事故；

✓人员安排及重大行动决策指挥；

✓审阅每日各部门呈送的报告并做批示。

②副组长职责：

协助组长处理事故工作。

组长因故缺席时，由副组长行使组长权利。

③成员职责：

✓负责保证设备设施的良好运行；

✓特殊情况下的工程维修维护抢修及家政维修的范围控制；

⑥后勤人员职责：

✓负责采集整理最新近况，辖区信息收集，向领导小组汇报；

✓做好情况记录及报告。

一、电梯故障应急处理方案

（一）电梯困人

如发生电梯困人事故，电梯维修员应按如下方法处理：

1、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。

2、确定电梯轿厢位置。

3、当电梯停在距某平层位置约±50cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。

4、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。

步骤如下：

（1）轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。

利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内、，不要乱动。

（2）在曳引电动机轴尾装上盘车装置。

（3）两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。

（4）按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±50cm位置上。

（5）使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。

5、当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知电梯维修保养承包商作出处理。

6、事后书面报告物业管理部经理。

（二）水浸事故

1、发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知物业管理部，当值保安员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。

2、维修员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。

3、拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。

4、即刻将情况报告物业主管和电梯维修承包商。

（三）巡查中发现电梯异常

1、维修人员巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻通知监控中心。

2、监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。

3、维修员将故障电梯关闭。

4、即刻将情况报告物业管理部经理和电梯维保单位。

二、突发停电应急预案

1. 在接到停电通知的情况下，管理部应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个住户，并在主要出入口发布停电通告，同时应做好停电前的应变工作。

2. 在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，应立即确认是内部故障停电还是外部停电。

若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停电，一方面要防止突然来电引发事故，一方面致电电力局查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况通知管理部经理。

3. 保安立即会同部门主管派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。

4. 管理部立即将停电情况通知小区内住户，并在主要出入口发布停电通告，必要时启用紧急广播系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范。

5.安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序，保安加强保安措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。

6. 派人值守办公室、值班室，耐心接待住户询问，做好解释和疏导工作，防止与住户发生冲突。

7. 详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。

8. 突发停电的预防措施：

1） 维修人员应经常检查应急照明，确保正常。

2）保安队、维修管理人员除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好 。

三、液化气泄漏应急预案

1. 接到业主报警或发现液化气泄漏后，应立即通知部门经理或物业主管，并马上赶到现场查看情况，必要时疏散人员，并禁用电气设备（包括手机、电话和对讲机）。

2. 部门经理或物业主管接报后，一方面立即派员前往现场支援，并通知维修人员，另一方面视情况通知液化气公司和消防队。

3. 维修人员接到通知后，急速赶赴现场，协助保安部施救。

4. 若液化气泄漏发生在室外，应马上疏散周围人员，建立警戒线，防止围观，并严禁烟火和使用电气设备。

5. 若液化气泄漏发生在室内，要保持冷静，谨慎行事，切记现场不可按门铃、启闭照明灯、开换气扇、打报警电话、使用对讲机以及关闭电闸，也不要脱换衣服，以防静电火花引爆泄漏的气体。

6. 施救人员进入室内前，应采取一定的防范措施，戴上防毒面具；没有防毒面具，则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸；进入室内后，应立即切断液化气总阀，打开门窗，加快气体扩散，并疏散现场范围内的非相关人员，协助救援、抢修的消防人员和维修人员维持现场秩序。

7. 发现有中毒、受伤者，应立即小心、妥善地将受伤人员抬离现场，送往安全地区，必要时施行人工呼吸，并通知医院或将受伤人员送往医院抢救。

8. 保安队和物业主管应详细记录液化气泄漏的时间、地点、故障情况和修复过程。

若有人员伤亡，应详细记录伤亡人员的姓名、性别、年龄、时间和抢救医院。

9. 保安员和设备巡检人员在平时巡逻时应提高警惕，遇有异常气味时，应小心处理，同时应掌握液化器总闸的位置和关闭方法。

四、盗窃和破坏事件应急预案

1. 任一员发现工盗窃和破坏事件或接到报警后，应立即查清楼号、楼层、房号，通知保安队或当班保安领班派员前往现场查验，并通知监控值班员密切注意相关画面，监视犯罪嫌疑人动向。

2. 保安巡逻时发现有人在小区内实施盗窃或破坏行为，应马上用对讲机向保安队长或当班领班汇报，并通知监控室协助监视；同时保持冷静，如能处理的可及时处理，否则监视现场，记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。

3. 保安队长或当班领班接报后，视情况尽快派适当数量的保安赶赴现场，尽可能制止一切盗窃和破坏行为，在力所能及的情况下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同时向警方报警。

4. 保安人员在事件中捕获犯罪嫌疑人，应询问记录后移交警方处理，并根据警方要求提供情况和证据，严禁施刑拷打、审讯和扣押，并应劝阻业主和围观人员打骂犯罪嫌疑人。

5. 若犯罪嫌疑人在警方到来以前已逃离现场，保安人员应注意保护现场，阻止任何人员进入或接近现场，并不得触动现场任何物品和门窗，等候警方前来处理。

6. 如在作案现场发现有人受伤，应在保护好现场的基础上，通知医护人员前来救护。

7. 在抓捕犯罪嫌疑人的过程中，若有需要可临时关闭所有出入口，劝阻业主及访客暂停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘机逃逸。

8. 警方人员到达后，保安员应清楚记下警官官衔、编号及报案编号，并积极提供线索，配合警方人员办案。

9. 在事件中涉及财产损失和人员伤害，应摄下照片或录像，留下当事人员和目击者，供警方详细调查以明确责任和落实赔偿。

五、意外伤亡应急预案

1. 小区内出现人员意外伤亡事件，保安人员应立即赶赴现场，查明情况，向保安队长或经理汇报。

2. 若伤者尚未死亡，应在保护现场的同时立即组织抢救，并通知医院。

对骨折伤员一定要注意尽量不要搬动，防止使伤情加重。

3. 若伤亡事故系由触电引起，保安人员应就近切断电源或用绝缘物（如干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶将电源拨离触电者，再施进行抢救。

严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者或用金属杆去拨离电源，以防自身触电。

4. 若伤亡事故系由设备故障或设施损坏引起，保安应立即通知物业主管到场，共同制订抢救方案。

5. 若伤亡事故系由溺水引起，保安人员或其他员工应立即抢救，若落水者喝水较多，应让伤者头朝下倒立，按压腹部，使其吐出喝入之水，必要时施行人工呼吸。

6. 若伤亡事故系由高层坠落、物品砸伤引起，在抢救伤员的同时，应保护好现场，摄下照片或录像，留下目击者，同时向警方报警。

7. 若伤亡事故系由交通肇事引起，应在保护好现场、抢救伤员的同时，记录肇事车辆，留下驾驶员和目击者，如有监控录象，保存相关录象，报请警方处理。

若交通事故引起小区内交通堵塞，应开辟旁行通道，积极疏导交通，并设立警戒线，防止破坏现场。

8. 伤者被送往医院抢救时，应记录下救护车号码、送往医院以及伤者情况。

9. 详细记录意外伤亡经过。

对由于设备故障或设施损坏引起的伤亡事故，以及由于管理原因引起的触电事故，在事发4小时内写出书面报告给经理，以便经理视情况向有关方面汇报查找原因，落实责任。

六、水（暖气）浸应急预案

1. 员工接到报警或发现小区范围内出现水浸事故，应立即将进水地点、楼层、水源、水势情况报告当值领导和当班保安领班，并在支援人员到达以前尽量控制现场水势，防止水浸范围扩大。

2. 相关人员接报后，立即派员就近采用防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，并将电梯升上最高层，切断电源，以免电梯受损；若电梯轿厢控制面板已经进水，则应立即切断电源，切忌升降电梯，以防故障扩大。

3. 立即查明水浸原因，采取措施（包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打开末端放水等），切断水源，并关闭受浸区域之电闸，防止人员触电。

若水源来自供水总管或部门无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修。

4. 在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到设备房、配电室、业主室内或其它楼层。

5. 组织力量采用各种手段，包括采用扫帚、吸水机吸水，排净积水，清理现场，尽快恢复整洁。

6. 水源中断后，应立即派人尽快修复受损设施；保安队应设法维持小区内秩序，并耐心做好住户的安慰解释工作，尽力解决水浸给住户带来的实际困难，并注意维护物业部的形象。

7. 如在水浸事故后，有任何公共设施的正常使用受到影响或由此引发停电停水，应知会相关业主或在小区各主要出入口设置告示，知会全体业主；如有任何区域存在危险性，应在该范围内设置警告标志。

8. 召开会议，分析事故发生原因，总结经验教训，并采取措施，防止出现类似事故。

9. 详细记录水浸事故发生经过和采取的措施，以及受损情况。

10. 一些常见水浸事故的预防措施：

1） 保安巡逻和设备巡检时，应留意排水渠道是否有淤泥、杂物或塑胶袋，有否堵塞，并随时加以清理疏通；清洁工定时清扫天台、排水沟，防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。

2） 灾害性天气（暴雨、大雪）来临前，物业主管、维修、保洁人员应对小区内门窗、天台、排水沟渠、集水井、排水泵等进行一次全面检查，发现问题及时修复。

3） 管道工在操作安装、维修时应严格按照操作规程操作，防止因操作不当引发水浸事故。

4） 对业主/用户装修要加强管理，防止由于业主/用户在进行管道安装试压时施工不当引起水浸事故。

5） 平时应备足沙包作为应急用。

七、火灾应急预案

无论何时，一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一位员工都必须立即向保安监控室报警（注意当现场异味为液化气等易燃气体时，严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火花引爆易燃气体），请其派人查明真相，并做好应急准备。

1. 目击报警

1.1 小区任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。

1.2 如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报警。

1.3 如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向监控室报警。

1.4 关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气。

1.5 引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。

1.6 切勿在火警现场附近高喊：

“着火了” ，以免造成不必要的混乱。

1.7 在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。

1.8 带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。

2.  报警程序

2.1火情确认后立即通报保安队、部门经理、物业主管，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。

2.2值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况。

如有业主打电话询问，注意不要慌张，告诉业主：

“火情正在调查中，请保持冷静，如果需要采取其它措施，我们将会用通知您” ，同时提请业主关好门窗。

。

2.3 接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车。

 接到现场灭火工作总指挥传达的在小区内分区域进行疏散的指令时，立即派保安员或管理员逐单元上门通报，通报顺序为：

2.4起火单元及相邻单元， 起火层上面2层  起火层下面1层。

2.5详细记录火灾扑救工作的全过程。

3. 报警要求

3．1 内部报警应讲清或问清：

A. 起火地点；B. 起火部位；C. 燃烧物品；D. 燃烧范围；E. 报警人姓名；F. 报警人电话。

3．2 向“119”报警应讲清：

A. 小区名称；B. 火场地址（包括路名、门牌号码、附近标志物）；

C. 火灾发生部位；D. 燃烧物品；E. 火势状况；F. 接应人员等候地点及接应人；

G. 报警人姓名；H. 报警人电话。

4. 成立临时指挥部。

4.1 物业经理或值班主管接到火警报告后，应立即赶赴指定地点或火警现场，并通知相关人员到场，成立临时灭火指挥部。

4.2 临时指挥部由物业经理、保安主管、保安队长以及其他相关人员组成，由物业经理任临时总指挥。

物业经理尚未到场时，由值班主管代任总指挥。

4.3 临时灭火指挥部职责：

4.3.1 根据火势情况及时制定相应对策，下达救灾指令。

4.3.2 根据火势情况确定是否疏散人员。

4.3.3 立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火，并保证消防用水的供应。

4.3.4 在火势难以控制时，应及时下达向“119”报警的指令。

4.3.5 根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组，组织救人，抢救和保管重要物资及档案，维持现场秩序。

4.3.6 下令将消防电梯降至首层，派专人控制，专供灭火工作之用。

4.3.7 根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施。

4.3.8 消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况，引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员。

4.3.9 火灾扑灭后，组织各部门员工进行善后工作。

5. 人员疏散和救护

小区内发生火情时，各部门员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主。

火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。

5.1 火灾发生后，由疏散组负责安排人员，为业主和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主和访客向安全区域疏散。

这时切记要提醒大家不要乘坐电梯，如果烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势有序、快速离开。

5.2 人员的疏散以就近安全门、消防通道为主，也可根据火场实际情况，灵活机动地引导人员疏散。

5.3 认真检查起火区域及附近区域的各个单元，并关闭门窗。

发现有人员被困在起火区域，应先营救被困人员，确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。

5.4 接待安置好疏散下来的人员，通过良好的服务稳定人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来。

5.5 疏散顺序为：

先起火单元及相邻单元，后起火层上面2层和下面1层。

疏散一般以向下疏散为原则（底层向外疏散），若向下通道已被烟火封住，则可考虑向屋顶撤离。

5.6 在火场上救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理，然后送医院救治。

6. 警戒

6.1 保安队接到火警通知后，应迅速成立警戒组，布置好小区内部及外围警戒。

6.2 清除小区外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员，疏通车道，为消防队灭火创造有利条件。

6.3 控制起火大楼底层出入口，严禁无关人员进入大楼，指导疏散人员离开，保护从火场上救出的贵重物资。

6.4 保证消防电梯为消防人员专用，引导消防队员进入起火层，维持灭火行动的秩序。

6.5 加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察。

6.6 保证非起火区域和全体业主、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。

7. 善后工作

7.1 火灾扑灭并经公安消防部门勘察后，维修人员应迅速将小区内的报警和灭火系统恢复至正常状态。

7.2 保安队组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材。

7.3 统计人员伤亡情况和小区财产损失情况，上报灭火指挥部及经理。

7.4 组织员工对受灾业主/用户进行慰问，并根据实际需要给予切实帮助。

7.5 清洁、绿化员工对火灾现场进行清理，恢复整洁，对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种。

7.6 灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾和总结。

7.7 由物业经理发动员工，收集可疑情况，配合调查组对火灾事故进行调查，并责成物业主管写出专题报告，分清责任。

7.8 如果小区财产办有保险，则由财务部门联系保险公司进行索赔。

八、防洪应急处理预案

1、各岗位责任分工

（1）、安管部认真做好暴风雨紧急情况时的信息传递、资源调配及有关后勤保障工作

（2）、工程维修部门负责给排水、供电、供空调、电梯等机电设备的故障及应急处理。

（3）、管理处治安消防部门负责“三防”及安全保卫、义务消防等情况应急处理，同时负责抗灾救灾工作。

（4）、保洁绿化部门负责绿化、环境的抗灾保护和灾后恢复工作。

2、防洪水及应急处理

（l）、管理处接到暴雨警报信号通知后，应立即紧急动员，各部门处于临战状态，同时成立管理处经理任总指挥，管理处副经理及部门主管为成员的三防临时指挥部，管理处领导及相关人员应实行24小时值班制度，作好防洪防汛救灾准备工作。

（2）、在暴雨来临前，应做好各项防风、防水浸措施，如：

紧急做好防风、防水浸工作、关闭公共门窗，检查清理排洪设备、设施、广告招牌、花盆等。

a.检查所有门窗，特别双开玻璃门是否有足够保护及稳固。

b.牢固所有容易松脱物件，尤其是位于天台及露台等地方，对于一些较易吹倒的物件发如花盆等应搬至室内或将其绑紧。

c.检查所有去水道、沙井、雨水渠等，并清除可能引致淤塞的垃圾、泥沙及杂物。

d.确保所有紧急用具可以随时应用，如沙包、雨衣、头盔、水靴、绳索、后备照明、方木（用于固定玻璃门）等。

e.检查排水泵系统是否正常通畅。

f.检查发电系统及其供油装置正常与否，并按规程试开发电机组。

g.关闭霓虹灯电源。

h.智能化系统设备是否正常运行。

i.检查完毕，发现问题及时解决，如有处理不了的问题，应立即向领导报告。

（3）、在发暴雨时，值班保安员对防风、防水浸关键区域和部位加强巡视，检查门窗状况，如发出有窗户玻璃破碎，以最快速度赶至现场，并用板材临封堵。

工程维修部维修人员集中待命，各层管理服务人员坚守岗位，如果有设备故障投诉以及发现事故隐患应采取紧急措施，及时予以解决。

（4）、各级工作人员协助维修技术人员做好排洪及排泄积水工作。

（5）、在台风、水浸等自然灾害事故时，防止犯罪案件的发生。

3、灾后处理

台风、雷暴过后，工程维修部门组织维修人中对所辖设备设施进行检查，发现损坏并及时修复。

清洁绿化部门检查损毁的树木情况，并加以恢复，努力将灾患影响程度降至最低。

管理处经理及时向总经理报