国际农产品交易中心项目建议书.docx
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国际农产品交易中心项目建议书
郑州（国际）农产品交易中心项目
项目建议书
第一部分项目概要2
一、项目名称2
二、项目拟建地址2
三、项目建设单位2
四、编制依据3
五、编制原则4
六、编制范围4
第二部分项目建设背景5
一、国家“十二五”规划纲要5
二、国务院物流业调整和振兴规划5
三、河南省和郑州市现代物流业发展规划6
第三部分项目建设必要性7
一、响应国家产业政策，发展区域物流中心7
二、降低农副产品配送成本，发展现代物流7
三、开拓国内外农副产品市场8
四、推动郑州农副产品批发市场提档升级8
五、促进农业产业升级换代8
第四部分项目特点、定位和基本功能8
一、项目特点9
二、项目定位10
三、项目基本功能10
第五部分项目建设目标和规模11
一、建设目标11
二、项目规模12
第六部分总体规划布局12
第七部分环境保护、及劳动保护15
一、环境保护15
二、消防15
三、劳动保护15
第八部分投资估算和资金筹措15
一、估算范围15
二、总投资15
三、资金筹措16
四、资金运筹计划16
第九部分经济效益分析17
一、产品成本估算17
二、经营收入17
三、税金及税后利润18
第十部分社会效益分析19
第十一部分项目结论20
第一部分项目概要
一、项目名称
郑州（国际）农产品采购中心（国际食品商贸城）
二、项目拟建地址
郑州市管城区南曹乡南四环南、新郑市孟庄镇
三、项目建设单位
1、承办单位
郑州（国际）农产品交易中心股份有限公司，注册资本5亿，由郑州手拉手集团发起，中国供销农产品批发市场控股有限公司，山东好当家集团有限公司，北京新发地农产品股份有限公司，云南中豪置业有限公司共同投资组建的独立法人企业。
目前，公司正全力投入“郑州（国际）农产品采购中心”项目筹备，该项目已经上级主管部门立项备案，得到省、市领导的大力支持，并批示列入省、市重点建设项目。
郑州（国际）农产品采购中心的建设将得到全面发展，并为中原经济区建设和郑州商贸城发展做出更大贡献。
2、投资合作单位
（1）北京新发地农产品股份有限公司是北京市交易规模最大的农产品专业批发市场。
公司成立于2003年9月，是在原新发地农产品批发市场的基础上按照现代企业制度组建的一家股份制农业企业。
（2）云南中豪置业有限责任公司成立于2008年5月，由浙江义乌商人出资筹建，是一家以商业地产开发为主体的大型综合性股份制企业，注册资金5亿元人民币。
是云南省招商引资重点企业，受到了省、市领导的高度重视和关怀。
（3）江苏雨润农产品集团是中国500强企业–雨润控股集团旗下的以农产品绿色生态种养基地、初深加工、物流园区、信息系统、配送体系等产业为主要投资、建设、经营方向的大型产业集团。
总部位于南京，注册资金30亿元。
（4）中国供销农产品批发市场控股有限公司；
（5）山东好当家集团集团有限公司；
四、编制依据
（1）国务院《关于促进流通业发展的若干意见》
（2）商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》
（3）国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》
（4）国务院《物流业调整振兴规划》
（5）国家六部委《关于加快农副产品流通设施建设的若干意见》
（6）《河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划发展纲要》
（7）《郑州市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
（8）《郑州市城市总体规划》
五、编制原则
1、认真执行国家、行业有关农副产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；
2、选址符合城市总体规划，合理布局，有足够的建设用地，并有一定的发展余地；
3、总平面布置满足农副产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，因地制宜进行合理布置，力求节约建设用地，充分考虑环境保护和绿化；
4、充分利用当地的社会协作条件，节约工程投资；
5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放符合国家规定，减少对环境的影响；
6、认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。
六、编制范围
本项目可行性研究报告研究范围包括：
必要性分析、市场分析、选址分析、建设方案、组织结构、投资估算及财务分析等方面的内容。
根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。
第二部分项目建设背景
一、国家“十二五”规划纲要
国家“十二五”规划纲要中提出大力发展现代物流业：
推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。
培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。
建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。
加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。
二、国务院物流业调整和振兴规划
国务院物流业调整和振兴规划认为物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。
实施物流业的调整和振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变，不仅是物流业自身结构调整和产业升级的需要，也是整个国民经济发展的必然要求，提出九大物流区域、十大物流通道、全国性物流节点城市与区域性物流节点城市建设。
九大物流区域分布为：
以北京、天津为中心的华北物流区域，以沈阳、大连为中心的东北物流区域，以青岛为中心的山东半岛物流区域，以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域，以厦门为中心的东南沿海物流区域，以广州、深圳为中心的珠江三角洲物流区域，以武汉、郑州为中心的中部物流区域，以西安、兰州、乌鲁木齐为中心的西北物流区域，以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域。
十大物流通道为：
东北地区与关内地区物流通道，东部地区南北物流通道，中部地区南北物流通道，东部沿海与西北地区物流通道，东部沿海与西南地区物流通道，西北与西南地区物流通道，西南地区出海物流通道，长江与运河物流通道，煤炭物流通道，进出口物流通道。
全国性物流节点城市包括：
北京、天津、沈阳、大连、青岛、济南、上海、南京、宁波、杭州、厦门、广州、深圳、郑州、武汉、重庆、成都、南宁、西安、兰州、乌鲁木齐共21个城市。
区域性物流节点城市包括：
哈尔滨、长春、包头、呼和浩特、石家庄、唐山、太原、合肥、福州、南昌、长沙、昆明、贵阳、海口、西宁、银川、拉萨共17个城市。
三、河南省和郑州市现代物流业发展规划
河南省地处中原，是农业大省，农产品资源丰富、交通发达、人口众多。
加快建设现代化的农产品批发市场，是“十二五”时期河南省加快转变经济发展方式，加速推进现代农业发展，加大统筹城乡发展力度的客观要求，是实现河南省由“农业大省”向“经济强省”、由“国人粮仓”向“国人厨房”历史性跨越的必然选择。
郑州市作为河南省省会，具有“中、通、丰”的显著特点以及承接南北、贯通东西的独特区位优势，是中原经济区乃至全国的重点核心城市，是农产品的主要集散地和重要物流节点城市，对中西部地区及至全国都具有较强的辐射力和影响力。
因此，项目的建设是加快推进中原经济区建设的需要，是郑州国际化大都市的重要民生工程，有利于推进我国农产品流通体系的优化和完善，有利于巩固和提升郑州的综合区位优势，有利于河南农业全产业链业态的发展，推动农业现代化，有利于河南省和郑州市产业结构的调整，促进现代服务业加快发展，成为农产品“价格形成中心”、“标准产生中心”、“质量检测追溯中心”和“期、现货交易中心”。
第三部分项目建设必要性
一、响应国家产业政策，发展区域物流中心
国家“十一五”规划纲要明确提出完善农村流通体系，推进农副产品批发市场建设与改造，促进农副产品质量等级化、包装规格化，完善鲜活农副产品“绿色通道”网络，加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。
二、降低农副产品配送成本，发展现代物流
农副产品在物流过程中存在包装难、装卸难、运输难、仓储难等问题，物流技术要求较高，比如水产品的冷冻运输，分割肉的冷藏运输，牛奶等制品的恒温运输等等。
“新鲜”是农副产品的生命和价值所在，但由于鲜活农副产品的含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，大大限制了运输半径和交易时间，因此对运输效率和流通保鲜条件提出了很高要求。
我国农副产品物流业由于起步较晚，以分散的小农经济为主，重生产、轻流通，在我国建立生鲜农副产品供应链非常困难，环节过多、成本高、损耗大，找不到大的供应商，致使一些农副产品的进出口物流还必须达到国际标准，影响了农民出口贸易。
目前，我国农副产品物流是以常温物流或自然物流形式为主，农副产品在物流过程中损失很大。
据统计，我国水果蔬菜等农副产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率达25%―35%左右，而发达国家的果蔬损失率则控制在5%以下，美国果蔬菜在物流环节的损耗率仅有1%―2%。
三、开拓国内外农副产品市场
现代物流以物流配送的规模大、速度快、辐射面广、效率高见长。
因此，发展现代物流对于开拓农村市场意义重大，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，并能有效地提高农副产品流通速度，还可以降低农副产品流通的成本，使农副产品在流通过程中实现增值，有利于保障农民的根本利益，并推动农业的产业化、现代化进程，提高农业生产的整体效益。
四、推动郑州农副产品批发市场提档升级
郑州市现有农副产品市场大多面积狭窄，市场规模小，发展空间不足，市场简陋，配套不足，影响环境，阻碍交通，交易方式落后，信息化水平不高，市场管理水平不高。
改变传统低档落后的农副产品批发市场流通形态，以全球采购中心模式取代，是郑州市城市改造、市场业态升级、管理理念与世界接轨的客观需要。
五、促进农业产业升级换代
第一，发达的物流业能推动物资合理流动，加速资金周转，有利于服务业的发展，促进农业产业结构合理化。
第二，发达的物流业能更好地服务于农产品流通，从而将农民更多精力和资金集中在发展精品农业上，促进农业产业结构升级。
第三，发达的物流能够促进新型商业企业和业态形式发展，加速传统运输、仓储和零售等行业向现代物流服务领域延伸。
第四部分项目特点、定位和基本功能
郑州（国际）农产品采购中心是借鉴国际最先进农产品流通模式，结合我国农业生产结构特点，采用全产业链运营理念，搭建农产品交易流通高速通路和平台，建设一个立足中原，辐射全国，对接全球的规模最大，业态最全，标准最高，理念最新，多功能、综合型、现代服务业标志性工程，郑州国际化大都市民生配套工程。
以展示、展销、会展、博览、商贸服务汇聚人流；以电子网络平台汇聚信息流、商流和资金流；以冷链配送体系汇聚物流；形成国内外农产品、食品展示交易中心；中原区域地方名、优、特产品展示、展销中心；农产品、食品生产经营企业的总部经济中心；成为推动中原地区农业产业化强有力的引擎，促进郑州现代商贸城建设的重要支撑。
。
一、项目特点
（1）高起点。
在吸收和总结国内外现代农产品批发市场先进经验的基础上，根据河南省的农产品的优势和特色，在现有基础上的探索发展机会和空间，创造具有中国特色的农产品交易模式和新兴的流通方式。
（2）现代化。
市场管理现代化，坚持科学发展观，引进现代化管理理念，构造科学的组织管理架构，以产品质量标准化为核心建立规范化的管理制度，提升市场管理水平。
是运作手段的现代化，市场设施建设现代化，交易方式现代化。
（3）多功能。
市场不仅提供交易功能，构建国内外农产品及其加工品的交易平台。
还具有信息收集与发布功能、价格形成功能、物流仓储配送功能、会议展示功能、农产品加工功能、质量检测功能、金融结算功能、应急储备调控功能和商务综合服务功能等多种服务功能，是一个市场效率更高、为经营者创造的价值更大的市场。
（4）综合型。
市场不是单一型或专业批发市场，而是一个场中有市、市中有园的多品种、综合性大型农产品批发市场。
可以提供各类农产品及加工产品产需直接见面的交易平台，多品种、大规模的流通特点，使任何需求者到此都可一站式购齐商品，一次性满足需求。
市场中还有物流配送园区和农产品加工园区，通过物流企业提供的分拣、包装等初加工和农产品加工园区的进一步加工，可提高农产品的附加价值。
市场中的综合服务区还提供产品展示、订货，结算、融资等商务服务、必要的生活服务和政府一站式的行政服务，极大方便了各类市场主体的经营活动。
（5）广辐射。
市场不仅仅为郑州市或河南省提供服务，而是依据郑州市居于中原地区交通枢纽的区位优势，发挥其电子商务等新型交易方式和强大物流配送功能的优势，以及所形成的“中原价格”的发展成为国内外农产品采购和集散的平台，扩大市场范围，做到大流通、大贸易，形成对国内外的影响力和辐射力。
二、项目定位
根据河南省及郑州市经济社会发展的需要、河南省和郑州市农产品流通的比较优势和发展趋势，郑州（国际）农产品交易中心经过3－5年的建设和发展，在国内外农产品流通中将占据重要地位。
其主要定位是：
（1）成为立足郑州、面向中原、辐射全国、连通世界的现代化、综合性、一站式农产品集散中心；
（2）成为中原地区乃至全国的农产品交易与加工相结合的贸工一体化平台；
（3）成为引导和促进河南省现代农业发展的引擎和加速器；
（4）成为全国乃至世界农产品集团企业的商务总部中心。
；
（5）成为以郑州为核心中原城市群的“菜篮子”配送中心；
三、项目基本功能
郑州农产品批发市场的突出特点是在电子信息技术和现代化管理方式支持下，具有强大的多种综合服务功能，以减少农产品的流通环节，降低流通成本，保证上述目标的实现。
（1）大规模交易服务功能
（2）信息收集与发布功能
（3）合理价格形成功能
（4）物流仓储功能
（5）会展、博览商贸服务功能
（6）农产品加工（中央厨房）功能
（7）全覆盖式配送服务功能
（8）电子结算功能
通过电子网络平台，为市场经营活动提供资金存取、汇兑服务；为经营活动提供信贷服务；市场与金融机构合作，提供多种融资服务；在专业市场实行电子结算卡结算，方便经营活动，实现产品可追溯；电子商务，提供第三方监管和方便、快捷、安全的网上结算、支付服务，控制市场风险，保证履约率。
（8）质量检测功能
（9）综合服务功能
（10）应急储备和调控功能
在市场建立和推行“滚动储备”制度，市场主体设立和保持一定的合理库存，建立固定的供应渠道和合作关系，可以在突发事件出现时，随时调动一定资源进行保障，使批发市场成为河南省及郑州市政府预防和应急突发事件的重要载体和平台。
当市场价格出现较大波动时，政府可以利用市场作为载体和平台，投放储备物资，稳定供需，平抑价格。
第五部分项目建设目标和规模
一、建设目标
根据农副产品批发交易市场的发展趋势、企业的市场开发优势，综合考虑各方面主要功能因素，规划建设产品交易区、农产品加工区、物流配送区、商务综合区、生活配套服务区等。
郑州（国际）农产品交易中心项目集“国际先进的农业技术、国内外农副产品展示展销、冷链物流配送、电子商务”等功能为一体，延伸上下游产业，促进生产标准化、管理信息化、服务现代化，实现订单农业，成为“国内最大、世界一流、品种最全、设施最完善、业态最先进、辐射范围最广阔”的综合性、特大型农副产品交易平台。
二、项目规模
项目总占地面积6350亩，总建筑面积480万平方米。
（1）综合展示交易区：
占地面积4450亩，建筑面积200万平方米。
（2）农产品加工区：
占地面积500亩，建筑面积30万平方米。
（3）物流配送区：
占地面积500亩，建筑面积150万平方米。
其中：
配送区：
占地面积75万平方米，建筑面积100万平方米；
冷藏库：
占地面积10万平方米，建筑面积20万平方米；
常温仓库：
占地面积30万平方米，建筑面积30万平方米。
（4）商务综合区：
占地面积550亩，建筑面积60万平方米；
（5）生活配套服务区：
占地面积350亩，建筑面积40万平方米。
第六部分总体规划布局
规划总用地面积6350亩。
项目周边道路四通八达，各种服务设施齐全，通讯和信息网络设施较为完善，人文环境良好。
根据批发市场的基本功能，市场服务对象和市场相关运作要求，批发市场规划分为商务综合区、综合展示交易区、农产品加工区、物流配送区及生活配套服务区五大功能部分组成。
结合本项目的实际建设场址状况，根据市场在城市的区位关系和市场规模，该项目总平面规划将南四环与郑尉路交汇处东北角规划为商务综合区，其他各功能区围绕主干道南四环展开布置，通过道路、广场、平台彼此交织渗透，使其各个功能区联系方便，动静分离，互相协调，同时满足人们日常生产、生活和办公等功能要求。
规划用地指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
规划总用地面积
亩
6350
1
商务综合区
亩
550
2
综合展示交易区
亩
4450
蔬菜展示交易区
亩
700
果品展示交易区
亩
350
粮油展示交易区
亩
700
水产品展示交易区
亩
350
副食品展示交易区
亩
1350
花卉展示交易区
亩
350
茶叶展示交易区
亩
350
地方名优精品区
亩
150
国际综合展示区
亩
150
3
农产品加工区
亩
500
4
物流配送区
亩
500
5
生活配套服务区
亩
350
建筑面积指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
总建筑面积
万㎡
480
1
商务综合区
万㎡
60
2
综合展示交易区
万㎡
342
含各交易区物流配送
蔬菜展示交易区
万㎡
35
果品展示交易区
万㎡
18
粮油展示交易区
万㎡
73
水产品展示交易区
万㎡
38
副食品展示交易区
万㎡
126
花卉展示交易区
万㎡
16
茶叶展示交易区
万㎡
16
地方名优精品区
万㎡
10
国际综合展示区
万㎡
10
3
农产品加工区
万㎡
30
4
物流配送区
万㎡
8
不含各交易区物流配送
5
生活配套服务区
万㎡
40
综合技术经济指标表
序号
项目名称
建筑面积
（万㎡）
占地面积
（万㎡）
备注
1
商务综合区
60
23
商务办公
18
商业服务
20
行业协会和总部基地
9
会议展览
13
2
综合展示交易区
200
100
不含各交易区物流配送
3
农产品加工区
30
30
4
物流配送区
150
115
含各交易区物流配送
配送区（含停车场）
100
75
冷藏库
20
10
常温仓库
30
30
5
生活配套服务区
40
12
生活服务
20
其他配套设施
20
合计
480
280
第七部分环境保护、及劳动保护
一、环境保护
本项目不产生废气、废水等污染，但会产生少量废料垃圾和生活垃圾，按照城市环境管理要求进行规范处理。
本项目不存在大的污染环境问题。
二、消防
根据消防部门的要求，配备各种必要的消防器材，并建立消防责任制，定期进行消防知识教育，提高全体人员的消防意识，并将责任落实到人。
三、劳动保护
根据国家和地方有关劳动保护法规执行，增强企业安全意识，采取妥善的安全措施，确保企业的安全运转。
第八部分投资估算和资金筹措
一、估算范围
本项目投资估算范围包括一类工程费用：
新建建筑物的土建、设备、安装、室外工程；工程建设其它费用、基本预备费、流动资金等。
二、总投资
本项目总投资1000000万元，其中一类工程投资765260万元，工程建设其它投资206058万元，预备费28682万元，详见后附表《投资估算表》。
总投资构成见下表：
总投资构成表单位：
万元
序号
项目名称
合计
占投资（%）
备注
1
建设投资
1000000
100
1.1
一类工程费用
765260
76.52
2.1
工程建设其它费用
206058
20.61
其中土地购置费
156000
15.60
3.1
预备费
28682
2.87
2
总投资
1000000
100
三、资金筹措
本项目总投资1000000万元，全部由企业采取以下自筹方式解决。
（1）公司目前积累的自有资金；
（2）对外招商引资，引入战略合作伙伴：
（3）著名生产企业；
（4）大型投资基金；
（5）政府投资机构
（6）申请国家专项资金
四、资金运筹计划
项目建设期为五年，第一年投入资金的40%，为40亿元，第二年投入资金的30%，为30亿元，第三、四、五年各年投入资金的10%，后三年每年各投入10亿元。
第九部分经济效益分析
一、产品成本估算
（1）本项目劳动定员5000人，技术管理人员4550人，工资福利年人均按20000元计，经营期年工资总额为9100万元，其他人员8450人，工资福利年人均按13000元计，经营期年工资总额为10985万元，两项合计20085万元。
（2）其它费用：
包括销售费用及管理费用，以销售收入为基础计算。
（3）财务费用：
运营期贷款利息。
（4）建设成本费用：
根据房地产项目的特点，售出建筑物的成本费用即为该建筑物的土地成本及建设成本。
（5）固定资产折旧：
固定资产折旧按直线折旧法计算，房层建筑按20年计，设备按15年计，残值率均取5%。
场地使用权按50年计，无形资产和其它资产按10年计，详见后附表《固定资产折旧及递延摊销估算表》。
总成本估算见后附表《总成本估算表》。
二、经营收入
经营收入一览表
序号
名称
规划面积（平方米）
单价
总额
（亿元）
备注
1
经营收入
8.02年
1.1
产品交易管理
计算交易额40亿
5%交易费
2年
经营
1.2
商务综合服务
31万
6.02年
1.2.1
商务服务
5100套
9万元套年
4.59年
经营
1.2.2
会议展览
13万
1100元平方米年
1.43年
经营
2
出租
314.5万
12.525年
2.1
综合展示交易区
120万
500元平方米年
6年
出租
2.2
农产品加工区
30万
200元平方米年
0.6年
出租
2.3
物流配送区
150万
5.2年
出租
2.3.1
配送区
100万
300元平方米年
3年
出租
2.3.2
冷库区
20万
800元平方米年
1.6年
出租
2.3.3
常温仓库
30万
200元平方米年
0.6年
2.4
商务综合服务
14.5万
0.725年
出租
2.4.1
商务办公
10万
500元平方米年
0.5年
出租
2.4.2
总部基地
4.5万
500元平方米年
0.225年
出租
3
销售
134.5
64.3
3.1
商务综合服务
14.5万
3.3
销售
3.1.1
商务办公
10万
每平方米6000元
6
销售
3.1.2
总部基地
4.5万
每平方米60
升级会员 