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夹层基金案例
夹层基金案例
【篇一：
夹层基金案例】
【干货】全方位解析夹层基金（含两个案例）2015-08-151、购买价格的10%由管理层团队提供,这部分资金形成了购并完成后重组企业的股本资本。
2、购买价格的50—60%由银行贷款提供,这部分资金形成了高级债权,有企业资产作抵押,一般是由多家银行组成的银团贷款。
3、30—40%的购买资金由夹层基金提供。
夹层基金的本质是一种借贷资金,它提供资金和收回资金的方式与普通贷款是一致的,但在企业偿债顺序中位于银行贷款之后。
因此在购并融资中,银行贷款等有抵押的融资方式属于高级债权,夹层基金则属于次级债权。
在杠杆收购融资中非常著名的垃圾债券,也是一种提供次级债权资金的方式,和夹层基金的作用是一样的,不过由于20世纪90年代以后垃圾债券市场出现了信用危机,目前西方杠杆收购中次级债权资金主要来自夹层基金。
一、基金的作用夹层基金介入一项mbo交易,减少了交易融资对高级债权资金和股权资金的需求,并提高了银行贷款等高级债权资金的安全度,因为企业资产抵押系数（企业固定资产等抵押资产价值/银行贷款）提高了,使得mbo交易容易取得银行贷款。
另外夹层基金的介入,也增加了mbo交易对股权资本提供者的吸引,因为夹层基金选择投资项目有其自身的内在收益率要求。
相对于夹层基金来说,股权资本可以获得更高的投资收益率。
二、基金的贷款利率夹层基金一般提供的是无抵押担保的贷款,因此,贷款偿还主要依靠企业经营产生的现金流（不过有时也考虑企业资产出售带来的现金流。
）,基金的贷款利率要求比银行贷款利率高。
一般夹层基金贷款的利率是标准货币市场资金利率（如libor）加上3—5%。
另外,如果在三五年后企业运行顺利,基金一般还要求获得一笔最终支付,这笔最终支付一般是由企业发行可认购普通股的认股权证（warrants）予夹层基金。
三、基金的投资收益率一般在一项mbo完成5年以后,如果目标企业原先为上市公司,则企业此时经过了下市、重组和重新上市的过程;如果目标企业为非上市公司,则企业经过了重组并完成上市。
此时,各资金提供者分别实现了退出:
管理层出售股票、夹层基金和银行全部收回贷款本息。
由于mbo各层次融资结构中不同资金承担的风险不同,不同资金的收益率要求也不同,并存在较大差别。
一般股权资本提供者要求的内在收益率超过40%,夹层基金要求的内在收益率介于20—30%之间,银行要求的内在收益率高于基准利率（如libor）2个百分点。
四、基金的组织结构夹层基金的组织结构一般采用有限合伙制,有一个无限合伙人作为基金管理者（或称基金经理）,提供1%的资金,但需承担无限责任。
其余资金提供者为有限合伙人,提供99%的资金,但只需承担所提供资金份额内的有限责任。
基金收益的20%左右分配给基金管理者,其余分配给有限合伙人。
夹层基金的基金经理人,也被称为杠杆收购专家,他们充当管理层的顾问,负责组织整个mbo的交易结构、特别是融资结构,并提供夹层基金融资,是一项mbo交易的灵魂。
西方最著名的夹层基金经理人有kkr公司、onex公司等。
五、夹层基金与风险投资基金的比较从组织结构上看,夹层基金和风险投资基金（venturecapital）很相似,但是夹层基金不是股权投资,不要求获得企业的股本,而风险资本必然是股权投资,而且两者投资的目标企业不同。
另外一般夹层基金的资金量比风险基金的资金量要小。
夹层基金在国内的运用前景国内管理层收购和西方的mbo有着很大的区别。
西方的mbo是一项要约收购,而国内管理层收购是一种股权协议转让行为。
西方的mbo将改变公司法律主体,对于上市公司来说,mbo就意味着公司下市（goprivate）,因为公司不再是公众所有的了,不具备上市公司的法律特征,非上市公司也要进行公司法律主体变更。
总之,西方的mbo完成后,原公司解散,业务合并入新组建的公司,该公司即是mbo融资的主体,管理层100%拥有股权,负债率极高。
经营数年后,公司重新向公众发行股票并上市。
而国内的管理层收购就目前来看,不具备上述特征。
与西方mbo相比,国内管理层收购的不同在于:
1、国内的管理层收购不改变目标公司法律地位,收购结束后,收购公司（或称收购“壳”公司）并不与目标公司合并。
2、收购的是非流通股份,拥有的是相对控股地位。
上市公司的控股股份是非流通股,管理层团队通过协议转让持有的是非流通股,收购完成后成为相对控股的企业大股东。
3、收购后的退出信道不同。
管理层持有的股份一般难以上市流通,只有未来企业价值上升,通过再次协议转让实现增值。
所以,参与管理层收购的各种融资资金的偿还是来自于收购公司（融资主体）持有股份的派息分红和股份转让升值。
4、可能存在双重征税以及关联交易等公司治理问题。
西方的mbo中,被收购的目标公司解体,合并入收购公司,大量的为收购发生的融资债务使得收购公司享有了重大的避税利益。
而国内的管理层收购由于不涉及目标公司的主体变更,收购公司和目标公司同时存立,这样目标公司的财务报表不受影响,不仅不能取得收购负债的避税利益,而且在目标公司层面和收购公司层面存在双重征税的可能性。
甚至当收购的是上市公司时,在管理层控制的收购公司和由收购公司控股的公众上市公司之间,还可能产生损害其他中小股东的关联交易行为和其他公司治理问题。
就管理层收购的融资问题来看,国内《商业银行法》和央行颁布的《贷款通则》等,均明确规定商业银行贷款不得用于股权投资。
（不过在某些省市的具体运作案例中,还是存在银行、信用社等金融机构直接或变相提供股权质押贷款用于股权收购。
）因此,银行贷款从法律上就不可能直接介入到管理层收购中,这使得收购融资规模受到极大限制,这样就突出了国内管理层收购必须寻找其他融资渠道的问题,这是国内近来出现成立所谓mbo基金呼声的客观原因。
但是尽管呼声很高,实际运作中仍然存在许多困惑和难题。
国内参与管理层收购的融资基金缺乏法律规范。
在具体交易过程中,由于银行信贷资金不能介入,使得各种私募基金成为一项管理层收购交易的主要融资来源,融资数量大、风险高,融资方往往要求管理层给予股权,或者安排有其他的“桌下约定”,在这些隐蔽的桌下约定中,交易双方的融资方和管理层往往故意留下“模糊之笔”,很可能就是未来风险爆发的预埋伏笔,这客观上增加了国内管理层收购的潜在风险。
历史纵览目前,夹层融资在发达国家发展良好。
据估计,目前全球有超过1,000亿美元的资金投资于专门的夹层基金。
al-tasset预计,欧洲每年的夹层投资将从2002年的40亿欧元（合47亿美元）上升到2006年的70亿欧元以上。
但在亚洲,夹层融资市场还未得到充分发展。
尽管一些机构已向亚洲公司提供了夹层融资这种形式,但现在亚洲的夹层基金仍然寥寥无几。
直到最近,亚洲公司对夹层融资的需求依然较小,主要原因是大多数公司能从银行获得利率较为优惠的优先债务。
这种优先债务非常普遍,并且极少进行尽职调查,在签约和其他常规义务方面的限制也很少。
贷方在承担股票式投资风险的同时,却只接受了极低的回报。
在1997年夏天亚洲发生金融危机后,夹层融资方式的提供数量大大减少。
当时,优先债务的持有者更加不愿意经受风险,因为不良贷款的数额节节上升。
这些债务持有者积极将业务重点调整至少量优质公司。
当地金融机构在建立复杂的债务工具时通常缺乏专业知识和冒风险的勇气,尤其在没有担保的情况下。
此外,公众股票市场对于大多数公司而言几乎是关闭的,而高收益率的市场在亚洲尚未得到充分发展。
即使这样的市场存在,鉴于对最低发行额规模的诸多要求,潜在发行人的数量也极为有限。
在1997年亚洲金融危机之后,不利的经济气候也引发了许多积极的发展（包括人们更愿意接受亚洲以外的资本、企业治理结构有所改善以及法律法规和监管方面的变革）,这帮助夹层融资提供者创造了目前这种良好的投资环境。
夹层融资的优势夹层融资是介于风险较低的优先债务和风险较高的股本投资之间的一种融资方式。
因此它处于公司资本结构的中层。
夹层融资一般采取次级贷款的形式,但也可以采用可转换票据或优先股的形式（尤其在某些股权结构可在监管要求或资产负债表方面获益的情况下）。
夹层融资的回报通常从以下一个或几个来源中获取:
一、现金票息,通常是一种高于相关银行间利率的浮动利率;二、还款溢价;三、股权激励,这就像一种认股权证,持有人可以在通过股权出售或发行时行使这种权证进行兑现。
并非所有夹层融资都囊括了同样的特点。
举例而言,投资的回报方式可能完全为累积期权或赎回溢价,而没有现金票息。
夹层融资是一种非常灵活的融资方式,而夹层投资的结构可根据不同公司的需求进行调整。
借款者及其股东所获的利益夹层融资是一种非常灵活的融资方式,这种融资可根据募集资金的特殊要求进行调整。
对于借款者及其股东而言,夹层融资具有以下几方面的吸引力:
长期融资。
亚洲许多中型企业发现,要从银行那里获得三年以上的贷款仍很困难。
而夹层融资通常提供还款期限为5到7年的资金。
可调整的结构。
夹层融资的提供者可以调整还款方式,使之符合借款者的现金流要求及其他特性。
与通过公众股市和债市融资相比,夹层融资可以相对谨慎、快速地进行较小规模的融资。
夹层融资的股本特征还使公司从较低的现金票息中受益,而且在某些情况下,企业还能享受延期利息、实物支付或者免除票息期权。
限制较少。
与银行贷款相比,夹层融资在公司控制和财务契约方面的限制较少。
尽管夹层融资的提供者会要求拥有观察员的权利,但他们一般很少参与到借款者的日常经营中去,在董事会中也没有投票权。
比股权融资成本低。
人们普遍认为,夹层融资的成本要低于股权融资,因为资金提供者通常不要求获取公司的大量股本。
在一些情况中,实物支付的特性能够降低股权的稀释程度。
夹层融资提供者的受益之处
以下是区分夹层投资和典型的私有股权投资的主要特征:
比股权风险较小的投资方式。
夹层投资的级别通常比股权投资为高,而风险相对较低。
在某些案例中,夹层融资的提供者可能会在以下方面获得有利地位,比如优先债务借款者违约而引起的交叉违约条款、留置公司资产和/或股份的第一或第二优先权。
从“股权激励”中得到的股本收益也可非常可观,并可把回报率提高到与股权投资相媲美的程度。
退出的确定性较大。
夹层投资的债务构成中通常会包含一个预先确定好的还款日程表,可以在一段时间内分期偿还债务也可以一次还清。
还款模式将取决于夹层投资的目标公司的现金流状况。
因此,夹层投资提供的退出途径比私有股权投资更为明确（后者一般依赖于不确定性较大的清算方式）。
当前收益率。
与大多数私有股权基金相比,夹层投资的回报中有很大一部分来自于前端费用和定期的票息或利息收入。
这一特性使夹层投资比传统的私有股权投资更具流动性。
与亚洲市场相关的注意要点优先贷款人仍不太欢迎二级贷款人的存在,即使二级贷款人拥有的只是次级债务。
优先贷款人的主要反对意见集中在他们和夹层融资提供者分享同一项担保,因此他们要求夹层融资提供者接受结构上的次要地位（即夹层融资
提供者向控股公司一级投资,而优先贷款人向运营公司提供贷款）。
还有一点也至关重要——对夹层融资提供者获得的抵押安排及其执行协议的能力进行仔细评估（优先贷款人通常会通过债权人间的协议来限制夹层融资贷款人执行抵押的能力）。
优先贷款人一般会通过严格的协议限制流向夹层融资提供者的现金水平,而借款人通常会将多余现金中的大部分作为准备金而预付给优先贷款人。
他们还需要对借款人的还款能力进行详细评估（比如利息的支付方式,股息的分配或资产处置）。
亚洲的夹层投资通常是跨国交易,因此需要对借款人进行仔细的评估,以确定其汇款能力（特别是中国）。
投资者还必须深入了解预提税和区域性的税务协议。
在一些地区（比如印度执行欧洲央行的标准）,国际融资提供者在使用高收益率金融工具时还受到限制,且融资提供者还必须对一些限制进行谨慎评估。
两个案例:
（一）金地夹层基金解析
世茂股份筹备成立不超过50亿元的私募基金;成都多家本土房企打造私募基金平台,现阶段已完成资金募集;7月底,绿城公布了不超过30亿元的私募基金计划……这仅是地产私募江湖的浮光掠影。
去年以来,在行业融资困境的胁迫下,已有包括上述企业在内的数十家房企涉猎私募基金,开始与专业金融机构竞技。
其中,先行进入地产金融领域的金地,旗下在香港注册的稳盛投资,在今年已经通过稳盈、稳实基金几只人民币基金,密集地对武汉、深圳、长沙等地项目进行了多期募集投资,成为了金地开发旗下项目的得力助手。
“而在下一阶段,将会有更多的人民币基金成立,‘十一’前后估计会有新基金消息。
”稳盛投资内部人士对记者透露。
这无疑惹人艳羡。
其间,稳盛Ⅲ号基金,即稳实基金对长沙项目的投资,更是拓展了金地合作项目的融资模式。
在坊间看来,在未来并购机会增加的大背景下,金地此次融资的模式对后来者不无借鉴意义。
夹层基金
稳实基金是稳盛投资的首只夹层基金。
所谓夹层基金,多采用有限合伙制结构,通过杠杆收购来提供介于股权与债权之间的资金,一般由项目原股东提供股权质押或认购劣后级lp（有限合伙人）。
按照稳盛投资此前的设想,公司操作的夹层基金主要为短期住宅项目投资,主要集中在东部地级市以上城市,中西部中心城市。
基金的投资结构涉及到多个参与主体。
按照拆分,首先,稳盛投资的全资子公司稳盛（天津）投资管理有限公司（下称稳盛天津）作为普通合伙人与lp稳恒基金共同成立有限合伙企业稳实基金。
其中,lp稳恒基金规模为10亿元人民币,为金地集团出资的全资子公司。
此后,西藏信托与稳实基金签约,以募集的信托资金入伙lp;再后,稳实基金将资金委托普通合伙人稳盛天津进行投资,用于收购湖南福晟公司99%的股权。
证;同时,金地集团出资的10亿元稳恒基金亦为此提供连带保证。
期满后,由湖南福晟回购99%股权。
正是由于稳恒基金所提供的连带保证,让坊间看出了金地与福晟集团合作开发钱隆世家的端倪。
“这等于稳恒基金10亿元认购的劣后级lp,为信托lp扩大安全边际。
”一位信托公司产品经理表示,在夹层融资的分层中,劣后级多由原股东或关联机构方认购。
长沙地产市场人士也认为,金地在长沙已经有过通过股权并购、收购合作开发等模式,曲线业务扩张的先例。
“这次实际上也是类似,双方合作开发,同时为合作方融资”。
“金地进入长沙的时间晚,福晟却有现成的项目,合作开发未尝不是好的尝试。
”上述长沙房地产人士说。
引入信托
信托公司成为了夹层基金计划中的优先级lp。
“原定目标是2亿元,后来超额募集达到2.13亿元,现在已经全部投入项目了。
”稳盛投资内部人士表示。
实际上,这一操作在稳盛投资过往的人民币基金中并非孤例。
在股权基金稳盈基金中,其也曾引入西藏信托、百瑞信托等信托机构充当lp。
令外界疑虑的是,基金自身的资金成本本已水涨船高,倘再通过信托渠道募集资金,增加二次通道成本,无疑将推高对项目收益率的要求。
但在稳盛投资的算盘中,却是另一种算法。
稳盛投资内部人士表示,引入信托公司是一种增益行为。
在其看来,信托公司整体作为lp,不但可以聚少成多,破解pe中lp的名额限制,降低在社会上募集资金的难度,并且还可以利用信托制度的免税政策增加对投资者的吸引力。
“假如个人投资者直接投资pe,在获取收益时,必须要由gp代扣20%的个人所得税。
但如果通过信托产品认购gp的股份,根据目前的政策,就可以免除个人所得税,而仅需缴纳有限的信托管理费用。
”该内部人士说。
这也有迹可循。
在稳盛投资已经发布的一款基金产品中,通过信托产品认购私募基金的投资者在交纳印花税、银行托管费等税费种后,包括信托费用在内的基金管理费用为2.5%,其中信托费用0.5%,gp管理费用以及第三方财务顾问费用合计2%。
“从信托公司的佣金分成可以看出,稳盛投资引入的信托公司更多的只是一个通道作用。
”上述信托公司人士分析。
在本次的夹层基金中,尽管引入方西藏信托在信托计划中也明确了投资者的投资模式、资金应用、年化收益率等尽职设计。
但事实上,资金的募集并非由西藏信托独立承受。
记者发现,同样的推介计划,也出现在第三方理财公司恒天财富的营销之中。
“基本上资金都是恒天、诺亚募集的,信托公司只是发行渠道。
”按照此前管理的0.5%渠道费用,在信托同业看来,西藏信托亦不过如此。
资料显示,信托lp的投资者最高年化收益率为12%。
“这是投资者扣除税费后的最终收益率。
”上述信托产品经理表示,“一般情况下,利润分配时,在扣除基金层面必须支付的费用后,其余利润将依照合伙企业、gp、lp和信托lp、信托受益人的顺序逐层分配。
”
投资约定为回购方式退出,稳盛投资内部人士表示,根据对项目的风险以及内部收益率测算,项目母集团以及稳恒基金的连带保证已经可以很好地覆盖信托lp风险。
而在未来,“无论是股权基金,还是夹层基金,一旦确立了运作模式,便可以很快地复制应用”。
对于这种“创新复制”模式有可能带来的管理规模的几何增长,今年的业绩会上,金地集团总裁黄俊灿曾表示,作为公司的投资平台,稳盛投资今年的目标是50亿元,未来五年,希望规模能达到600亿元。
与此同时,行业调控之下,面对行业内部出现的资金饥渴以及并购机会,上述信托公司产品经理表示,模式创新都是需求所致,会有很强的复制性。
近日,鼎晖投资拟发起15亿元的鼎晖夹层投资二期基金（下称二期基金）,投资方向是此前该机构少有涉足的房地产领域,这延续了鼎晖夹层投资一期基金（下称一期基金）的重点投资方向,被认为是鼎晖投资转型的前兆。
所谓夹层基金即向融资方提供介于股权与债权之间的资金,此类基金能够填补股权资金、普通债权资金之外的资金缺口。
一方面,宏观调控之下,房企融资渠道受阻,直接促使地产私募基金频繁现身。
另一方面,二级市场低迷导致pe项目退出率持续创新低,私募股权基金开始豪赌房地产投资,满足出资人（lp）的高投资回报诉求。
两方各有所需,而夹层基金正成为被普遍使用的方式。
借道夹层基金据知情人士向《财经国家周刊》记者透露,鼎晖投资拟发起15亿元的鼎晖夹层投资二期基金（下称二期基金）,列出13个拟投资项目,其中11个项目涉足房产,拟投资额度约33.4亿元。
夹层投资是一种介于优先债务和股本之间的投融资方式,收益和风险也介于银行间信贷和股权投资之间。
其模式包括可转换债、可赎回优先股等。
鼎晖投资的lp一直希望所投资的pe基金实现至少30%的年化投资收益。
而这个所有lp共同的期望值,随着项目ipo审批放缓而渐行渐远。
此外,二级市场低迷导致pe项目退出率持续创新低,在此背景下,鼎晖投资大手笔染指房地产投资,以谋求转型,满足lp的高投资回报诉求。
在记者的采访中,诸多鼎晖lp直言,希望鼎晖投资能借道夹层基金拓展房地产债权投资,实现短期较高的投资回报,安抚lp对项目ipo退出放缓的担忧。
“鼎晖内部对夹层基金的期望值也比较高。
”上述知情人士透露,目前鼎晖投资一、二期夹层基金的投资委员会由鼎晖董事长吴尚志、总裁焦震、中国投资担保有限公司董事长刘新来担任,负责投资事项决策。
房地产项目前期风险评估审核与投后管理阶段,则采取项目经理责任制,由鼎晖投资董事总经理胡宁负责管理。
不过,某些业内人士并不看好鼎晖投资借道夹层基金投资房地产的行为。
“二期基金更像是一只房地产债权投资基金。
在房地产投资领域,夹层投资模式有时显得形同虚设。
”一位房地产基金人士解释说,夹层基金将债权投资转化成房地产项目公司股权,主要是为了跟踪监督项目资金使用与销售回款状况,一旦房地产项目完成销售且利润全额分红,夹层基金等于收回全部本金利润,项目公司股权的经济价值大打折扣。
在发起二期基金前,鼎晖投资已于2012年年初悄然发起11亿元规模的一期基金,其中9亿元投向上海青浦保障房项目与杭州某住宅项目,目前上海青浦保障房项目仅持有1年便实现退出,取得15.55%的年化收益。
另外,一期基金最能体现“夹层投资模式”的项目,是某能源公司接受鼎晖投资1.92亿元的债权投资,并约定若能源公司股东18个月后未按约定回购股权,鼎晖投资承诺以不超过2.4亿元总额,按约定价格收购上述能源公司质押股权。
“与其说是债转股条款,不如说是给夹层基金还本付息提供足额担保。
”上述知情人士透露。
国内某大型pe合伙人则对记者表示,“夹层基金的设立是股权投资基金降低风险、迎合需求的一个有效配比,但非长远之计。
”
私募频现地产据《财经国家周刊》记者调查,多数pe人士认为,借助夹层投资涉足房地产领域只是私募金融创新的一种方式。
“这两年银行的贷款规模和发放条件被严格管制,中小企业贷款额度非常有限;另一方面,民间房地产企业对债权融资的需求非常大,从量上来讲远远超过了股权融资。
私募机构通过金融创新的方式来绕过监管,供给这类产品,以迎合市场需求。
”国内某pe高管表示。
“市场低迷之时,股权投资还是应该回归传统做法,即在获得高收益的同时承担相应风险。
”一位pe业内人士说。
由于风险可控,国内地产pe大部分选取债权形式进行投资,收益在15%-20%之间,有时甚至获得20%-30%的高收益。
在收益分配上,国内房地产私募基金也大多沿用了国外通行做法,即以10%为门槛收益率,若基金收益低于10%,基金管理者（gp）只收取管理费;若基金收益大于10%,则超额部分的20%为gp的绩效收益。
这超额部分的20%,在诸多房地产集团中,将是一笔重要的利润来源。
以金地集团（600383,股吧）为例,该公司2011年提出名为“一体两翼”的战略架构变革计划,房地产金融业务正是其中的一翼。
该规划内容称,预计2016年,金融业务将为金地贡献约20%的利润。
不过,值得注意的是,“2012年下半年地产私募基金收益有所下降,一般在9%-12%。
”某开发商旗下地产私募基金公司经理表示,在国家调控政策尚不明朗的状况下,2013年上述地产私募基金的收益率下滑趋势将更显著。
诺承投资管理合伙人王东亮对媒体表示,现在地产私募基金大部分为机会性投资,基金成本虽略高,但尚在可控范围,未来房地产基金将会在房企资金来源中占据重要地位。
住建部发布的《人民币房地产私募基金发展报告》显示,未来三年,中国房地产私募基金总规模可能达到5000亿元。
与欧美相比,中国的房地产私募基金才刚刚起步。
公开数据显示,在美国,房地产开发的资金来源超过80%依赖于基金融资;而在中国该比例仅为5%,房地产开发资金来源的70%来自于预售和银行贷款。
等待洗牌就投资模式而言,国内地产私募基金与国外成熟的基金相比尚有差距。
国外基金大部分进行股权投资,主要通过两种方式:
一类是收购房地产公司股权,再以项目销售退出;一类是以可转债形式投资,以开发商赎回退出。
相比之下,股权类投资的杠杆率更高,收益和风险也更大。
而债权投资则相对稳定和安全。
在实际操作中,中国的房地产私募基金出现了较明显的分化。
“不少小基金实际以‘过桥贷款’为主营业务。
”上海一家私募房地产基金负责项目负责人杜先生表示。
过桥贷款是指一种短期的过渡性贷款形式。
一般情况下,基金以股权形式介入项目的部分环节,如拿地环节、开发环节或是销售环节。
当项目获得银行贷款,或是进入前期销售后,开发商即以约定价格回购股份。
该类基金一般存续期仅有1年至3年。
“简言之,就是赚快钱。
”杜先生说,“在二三线城市,一些中小开发商发起的私募基金,将提供过桥贷款当成了设立基金最主要的目的。
”
“在这类案例中,所谓的股权投资实际上像是高利贷的角色。
此类基金退出的主要途径是开发商赎回。
真正的私募基金应该和开发商一起赚钱,而非从开发商手中掏钱,否则会潜藏利益输送的风险。
”
有业内人士表示,上述做法由于风险极大,前两年“爆仓”的项目频发,现在已经很少有pe敢轻易动手了。
诸多专家认为,地产私募基金行业到了整合的阶段。
据上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理董伟海预计,国内的房地产私募基金行业在未来两年内会有一轮洗牌。
当前,国内房地产私募基金运作模式为:
先找好项目,再以项目为核心募集资金,所有资金必须一次到位且定向使用。
有些pe公司甚至是一个基金专门针对一个项目。
而国际通行的做法,是投资者认可基金运作团队便承诺出资。
基金将募集的
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