关于房地产开发项目造价控制的研究.docx
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关于房地产开发项目造价控制的研究
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第一章绪论
论文研究的背景
上个世纪九十年代初期，中国房地产业开始起步，随着中国步入国际化进程的加快，
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人们物质文化生活水平的日益提高，中国的房地产市场发展得异常迅猛，巨大的利润回
报率吸引着国内外众多投资者加入到这个行列中来。
房地产业作为国民经济的支柱产
业，对GDP的拉动作用日益明显。
近几年来，随着国家宏观调控政策的不断深入，房地
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产市场越来越规范，竞争逐步加剧，专业化水平越来越高，房地产业将逐步告别暴利时
代，利润率终将逐步回归社会正常利润率水平。
要实现开发项目的最大经济效益，就必
须对项目开发成本进行有效的管理和控制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利
润的最大化。
目前，我国的房地产开发企业正向着规模化、品牌化方向发展，在房地产
过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多投资商进入房地产领域。
经过几
年的调整后，房地产业的盈利能力己呈下降趋势。
成本控制是房地产开发企业的内功，
在微利时代，房地产开发企业进行成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
许多综合实力较强的房地产开发企业，如万科地产、保利地产、金地集团、首开股份、
中粮地产等都把搞好企业成本控制作为提升自身竞争力的重要手段，成本控制能力是企
业核心竞争能力的重要组成部分。
SH房地产公司从事房地产开发十多年，该公司在天津市滨海新区的项目较多，且己
开始布局全国，其开发项目主要分布在天津、北京、成都、杭州等大城市。
该公司的战
略目标是成为拥有住宅开发、商用物业和定制服务三大业务体系，开发与运营并驾齐驱
地产公司，不断增强抗风险能力和反周期能力。
该公司将加大对京津地区投资力度，力
争在二年内拥有在该区域竞争优势。
该公司将坚持美国模式，以营运带动开发、以财务
安排多样化作为实施商用物业投资基本宗旨，开创独具SH地产特色商业地产投资模式。
该公司计划2010年使商用物业业务和定制服务业务利润贡献率达到合理比例。
近几年，
公司抓住市场机遇，瞄准市场需求，房地产开发项目获得了较大成功，但同时由于战线
拉得太长，人力资源管理滞后，工程管理跟不上，大多数开发项目的工程建造成本均超
过投资估算。
因此，根据SH公司的实际情况，设计和实施全过程工程造价管理势在必行。
2研究的目的和意义
中国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规
范化的方向发展。
房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润率将日渐缩小，这已
了中南大学硕士学位论文第一章绪论
成为不争的事实。
如何提高企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部成
本管理，已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而成本控制作为企业的核心竞争力
是房地产开发企业首先要解决的问题。
企业存在的终极目的是利润最大化。
实现利润无非“开源节流”。
“开源，，要求企业对
现有资源通过整合，发挥其最大效益;“节流”即降低、控制成本费用。
对房地产开发企
业而言，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值:
“节流”就是对项目成本
费用进行控制。
房地产开发费用主要分为土地开发费、房屋开发费、税费三项，本文重
点研究房屋开发费。
本文根据SH公司开发项目工程造价管理中存在的问题，对SH公司开发项目全过
程工程造价管理模式进行了深入研究，通过构建以基于活动的房地产开发项目成本核算
与管理理论与方法、工作与活动分解结构（WBs）技术方法等为基础的开发项目全过程
工程造价的确定模式及控制模式，对SH公司开发项目进行全过程造价管理，以达到降
低、控制SH公司开发项目房屋开发费用的目的。
因此，构建、实施开发项目全过程工程造价管理模式成为SH公司一段时间内的重
点工作之一。
此外，也可以通过SH公司全过程工程造价管理经验的总结为其他房地产
开发企业抛砖引玉，提供可供借鉴的工程造价管理思路和方法。
3工程造价管理相关理论研究成果综述
3.1建设工程造价管理思想的起源及工程造价管理的概念
（l）建设工程造价管理思想的起源
建设项目造价管理的理论和方法从创建到今天己经有很长的历史了，在这个历史的
长河之中包括这三个主要的阶段，这就是古典的建设项目工程造价管理阶段、传统的建
设项目造价管理阶段和现代的建设项目工程造价管理阶段。
人们对于建设项目造价管理的认识是随着时代的发展，生产力的提高和管理科学理
论的不断进步而逐步建立和加深的。
中华民族是人类对建设项目的造价认识最早的民族
之一。
在中国的封建社会有许多朝代的官府和民间都大兴土木，这使得中国的历代工匠
们积累了丰富的建筑与建筑管理方面的经验，再经过皇家主管官员的归纳和整理，逐步
形成了建设项目造价管理理论与方法的初始形态。
例如，据我国春秋战国时期的科学技
术名著《考工记》的记载，早在2000多年前中华民族的先人就己经规定:
“凡修筑沟渠
堤防，一定要先以匠人一天修筑的进度为参照，再以一里工程所需的匠人数和天数来预
算这个工程的劳力，然后方可调配人力，进行施工”〔”（闻人军，《考工记导读》，巴蜀出
版社，19%年）。
这就是人类最早的工程造价预算和工程造价控制方法的文字记录之一。
正如英国著名的造价管理专家阿斯沃斯（A.Ashworth）博士在其著作中提到的那样“在中南大学硕士学位论文第一章绪论
2000多年前，人们就认识到了在建造工程之前要计算工程造价的重要性”。
我们伟大的
中华民族就是早在2000多年前就已经创立了建设项目造价管理理论与方法的一些雏形，
并且在随后的年代里为加深人类对工程造价管理理论与方法的认识做出了巨大的贡献。
（2）工程造价管理的概念
世界主要国家的建设项目造价管理相关协会的具体定义如下:
①中国的定义
中国建设工程造价管理协会在其章程中对造价管理的定义是这样说的:
建设工程造
价管理系指运用科学、技术原理和经济与法律等管理手段，解决工程建设活动中的造价
的确定与控制、技术与经济、经营与管理等实际问题，从而提高投资效益和经济效益[z]。
这一定义表明了造价管理就是以建设项目为对象，以建设项目的造价确定与造价控制为
主要内容，涉及建设项目的技术与经济活动以及建设项目管理工作的的一个独特工程管
理领域。
②美国的定义
美国造价工程协会（AACE一1）1997年在其网页上发布的造价管理的一般信息中，
对造价管理工程的最新定义是:
造价管理，其领域包括:
应用从事造价工程实践所获得
的工程经验与判断，和通过学习掌握的科学原理与技术，去解决有关造价预算、造价控
制、运营计划与管理、赢利分析、项目管理以及项目计划与进度安排等方面的问题。
③国际造价工程师联合会的定义
国际造价工程师联合会（ICBC）也有自己对于造价管理的定义，它对于造价管理
的定义的是:
造价管理是涉及造价预算、造价控制和经营规划与管理科学的工程领域，
它包括对建设项目和过程的管理、计划、排产和盈利分析。
3.2国外建设工程造价管理理论的发展和应用
随着工业革命的到来和资本主义的发展，在资本主义发展最早的英国从16世纪开
始就出现了建设项目管理专业分工的细化，当时施工的工匠开始需要有人帮助他们去确
定或估算一个建设项目的工程所需人工、材料和测量与确定已完成的工程量，以便据此
从业主或承包商处获得应得的报酬（工程结算），正是这种建设项目专业管理的需求使得
工料测量师（QuantitySurveyo卜一Qs）这种建设项目造价确定与控制的专门职业在英国诞
生了。
随着工程造价管理这一专门职业的诞生和发展，人们开始了对建设项目造价管理
理论与方法的全面而深入的专业研究。
到19世纪以英国为首的资本主义国家在建设项目造价管理中开始推行招投标制度，
这一制度首先需要工料测量师在建设项目设计完成后为业主或承包商进行工程量的测
量和工程造价的估算，以便为项目招标者（业主）确定标底和为项目承包者确定投标报价。
这促使建设项目造价管理专业的正式诞生，并推动人们对建设项目造价管理理论与方法中南大学硕士学位论文第一章绪论
的认识日益深入。
同时在业主和承包商为取得最大投资效益的动机驱动下，许多早期的
工料测量师开始研究和探索工程造价管理中各方面的管理理论与方法。
随着人们对于建
设项目造价管理理论与方法研究的不断深入，建设项日造价管理这一专门的学科领域有
了自己的知识体系并首先在英国诞生了。
传统的建设项目造价管理阶段最重要的标志是1868年在英国经皇家批准后成立了
“皇家特许测量师协会，’（租Cs），其中最大的一个分会就是工料测量师分会，这一分会的
主要任务就是开展建设项目造价的确定与控制管理。
这一建设项目造价管理者专业协会
的创立，标志着近代的传统建设项目造价管理专业的正式诞生。
虽然在那个时候的建设
工程造价管理主要是研究和使用传统的理论和方法，但是英国皇家特许测量师协会的诞
生使得建设项目造价管理人员开始了有组织的工程造价管理理论与方法的研究和实践，
正是这一变化使得建设工程造价管理走出了古典管理的阶段而进入了传统建设项目造
价管理的阶段。
随后由于资本主义经济学的发展，许多经济学的原理开始被应用到了建设项目造价
管理的领域。
建设项目造价管理从一般的造价确定和控制的初始形态，开始向重视建设
项目的投资效益评估和重视建设项目的经济与财务分析等方向发展并且创建了“工程经
济学”等建设项目造价管理的基础理论和方法。
同时，也有人开始将加工制造业使用的
成本控制方法进行改造并引入到了建设项日的造价控制之中。
建设项目造价管理在理论
与方法方面的这些进步使得建设项目的经济效益大大提高，也使得全社会逐步认识了工
程造价管理科学及其研究的重要性，并使建设项目造价管理专业在这一时期中得到了很
大的发展，最终形成了传统建设项目造价管理的基本理论和方法。
随后，在各国建设项
目造价管理协会的共同努力下，传统的建设项目造价管理方法获得了进一步的发展。
特
别是从20吐纪70年代到80年代，各国的造价工程师协会先后开始了自己的造价工程
师执业资格的认证工作，各国的造价工程师协会纷纷推出了自己的造价工程师或工料测
量师资质认证所必须完成的专业课程教育以及实践经验和培训的基本要求。
这些形成了
建设项目造价管理的理论和方法的核心内容。
所有这些发展和变化，使得20世纪70年
代和80年代成了建设项目工程造价管理在理论、方法与实践等各个方面全面发展的阶
段〔3，（TheIntemationaleostEngineeringeouneil，“AHisto仃oftheIeEe”，IeEe
W七bsite，1997.）。
经过了多年的努力以后，到20世纪80年代初随着建设项目管理的理论和方法从传
统建设项目管理的模式向现代建设项目管理模式的转换，人们对于建设项目造价管理理
论与实践的认识和研究也进入了一个关注项目范围管理、集成管理和风险管理的现代建
设项目造价管理阶段。
各国纷纷在重新审视已有的传统建设项目造价管理理论和方法的
基础上，借助其他管理领域（尤其是现代项目管理领域）在理论与方法上最新的发展，开
始了对建设项目造价管理更为深入而全面的研究和全新管理模式与方法的建立和推广。
中南大学硕士学位论文第一章绪论
在最初的20世纪80年代以英国工程造价管理界为主所推出的全生命周期造价管理
的理论和方法〔‘〕（Bull，J.w.，Eaitea，Lireeyeleeosting扔rConstruction，uk:
Blackie
Academi。
&Professional，1993.），以美国工程造价管理界为主所推出的全面造价管理的理
论和方法〔5，（westue苏形ek耐E.，“肠taleostMan叱ement:
从eE一1vision几rorowth，，，eost
Engineering，october1992.）。
从此现代建设项目造价管理的研究与实践进入了一个全新的
阶段，一个以基于活动的建设项目造价管理方法和全面集成的建设项目管理思想为主的
过程造价管理新模式诞生并在全球范围内获得了不断发展。
现简要介绍美国、英国、日本和德国等国家在工程造价管理上结合本国的实际情况，
建立的比较科学、严谨、完善的工程造价管理模式。
（l）美国工程造价的管理
美国在20世纪50年代，开发项目造价管理的理论和方法在职业化的推动下获得了
很大发展，并于1956年成立了美国造价工程师协会。
美国有统一的计价依据和标准，
是典型的市场化价格。
工程估算、概算、人工、材料和机械消耗定额，不是由政府部门
组织制订的，而是由几个大区的行会（协会）组织，按照各施工企业工程积累的资料和
本地区实际情况，根据工程结构、材料种类、装饰方式等，制订出平方英尺建筑面积的
消耗量和基价，并以此作为依据，将数据输入电脑，推向市场。
这些数据资料虽不是政
府部门的强制性法规，但因其建立在科学性、准确性、公正性及实际工程资料的基础上，
能反映实际情况，得到社会的普遍公认，并能赢利加以实施。
国此，工程造价计价主要
由各咨询机构制定单位建筑面积消耗量基价和费用估算格式，由承发包双方通过一定的
市场交易行为确定工程造价。
从20世纪80年代初开始，美国传统的开发项目造价管理模式逐渐退出，美国前造
价协会主席藏斯内（R.EWesthey）提出了开发项目全面造价管理的思想。
此后，国际造
价工程管理界对开发项目全面造价管理的理论和实践进行了大量研究，使其不断地发展
和完善，直到今天这一模式正在成为全球开发项目造价管理的一种新模式。
这种全面造
价管理包括四个方面:
全团队造价管理、全风险造价管理、全要素造价管理、全过程造
价管理。
（2）英国工程造价管理
英国工程造价管理有着悠久的历史，英国皇家特许测量师协会（班Cs）于1922年
出版了第1版（（建筑工程工程量标准基价规则》（sMM），经几次修订，于1988年7月
1日正式推出其第7版，即SMM7，并在英联邦国家中广泛使用。
在英国传统的建筑工
程计价模式下，一般在招标文件中提供有业主方工料测量师编制的工程量清单，其工程
量按照SMM规定进行编制、汇总。
承包商的估价师参照工程量清单进行成本要素分析，
根据其以前的经验并收集市场信息资料及厂家报价，对每一分项工程都填入单价及合
价。
所有分项工程合价之和，再加上开办费和指定分包工程费等，构成工程总成本。
施中南大学硕士学位论文第一章绪论
工期间，每个分项工程都要计算实际完成的工程量，并按照承包商所报的单价计费。
增
加的工程需要重新报价，或者按照类似的现行单价重新估价。
工程量清单提供了准确的
工程量和质量要求，为投标者提供了一个统一的报价基础。
英国有关工程成本信息和统计资料主要由贸工部的建筑市场情报局和国家统计办
公室共同收集整理并定期出版。
除官方发布的信息外，各咨询机构、业主、尤其是承包
商也十分注重收集整理相关信息以及保留历史数据。
工程成本信息一般包括价格指数和
成本指数，也对投资、建筑面积等信息进行收集发布。
在英国，工程造价的控制贯穿于
立项、设计、招标、签约和竣工结算等全过程，在既定的投资范围内随阶段性工作的不
断深化使工期、质量、造价的预期目标得以实现。
英国工程造价管理界在20世纪80年代提出了开发项目全生命周期造价管理模式，
其核心思想是将一个项目的项目建设期成本和项目运营期成本作综合考虑，即开发项目
全生命周期成本等于项目建设期成本加上项目运营期成本，人们通过科学的设计和计划
应该设法使项目全生命周期成本努力做到最小。
（3）日本工程造价管理
日本是一个比较重视计划工作的国家，在中央设有统一的计划机构。
国家制订的计
划是有伸缩性的指导性计划，且对私人企业没有法律约束力，私人工程通过市场管理。
日本政府有关部门对所投资的公共建筑、政府办公楼、体育设施、学校、医院、公寓等
项目，除负责统一组织编制并发布计价依据以确定工程造价外，还对上述公建项目的工
程造价实行实施全过程的直接管理。
其具体做法分为三个阶段:
一是可行性研究阶段。
根
据实施项目计划和建设标准，制定开发规模和投资计划，并根据可类比的工程造价及现
行市场价格进行调整和控制。
二是设计阶段。
按可行性研究阶段提出的方案进行设计，
编制工程概算，将投资控制在计划之内。
施工图完成后，编制工程预算，并与概算进行
比较。
若高于概算，则进行修改设计，降低标准，使投资控制在原计划之内。
三是施工
中严格按图施工，核算工程量，制订材料供应计划，加强成本控制和施工管理，保证竣
工决算控制在工程预算额度内。
（4）德国工程造价管理
德国把开发项目投资估算的严肃性、科学性和合理性作为首要问题。
在德国，任何
建设工程均贯穿于全过程的质量、进度和成本控制，以科学合理地确定工程造价为基础，
实施动态管理与控制，只要工程项目投资额确定后，在实施过程中，必须严格地按照投
资估算执行，不能随意修改和突破。
项目的投资估算必须根据国家质量标准（DIN）要
求，慎重的计算所需的费用，而且必须要有一定的预测与浮动，，即投资估算要估计充
分，留有余地。
从上述几个发达国家的工程造价管理方式看，工程造价管理均处于有序的市场运行
环境中，实行了系统化、规范化、标准化的管理，而在价格的确定和管理上以市场和社中南大学硕士学位论文第一章绪论
会认同为取向，并在市场运作中形成了行业组织和专业咨询公司并行的社会体系。
其中
共性的内容和程序构成了现行工程造价管理的国际惯例。
3.3国内工程造价管理理论的发展和应用
从新中国建国至今，中国的建设项目造价管理基本上经历了传统的建设项目造价
管理阶段和以全过程造价管理为主的现代建设项目造价管理两个阶段。
所谓中国的传统建设项目造价管理与西方国家传统的建设项目造价管理有所不同，
它是一种基于计划经济的传统建设项目造价管理的理论和方法体系。
新中国成立后，从
1950年到1957年是我国计划经济下建设项目造价管理概预算定额制度的建立阶段。
这
一阶段我们在全面引进、消化和吸收前苏联建设项目概预算管理制度的基础上，于1957
年颁布了自己的《关于编制工业与民用建设预算的若干规定》，该规定给出了在建设项
目各个不同设计阶段的工程造价概预算管理的初步办法和明确了建设项目概预算在工
程造价管理中的作用。
另外，当时的国务院和国家计划委员会还先后颁布了《基本建设
工程设计与预算文件审核批准暂行办法》、《工业与民用建设设计及预算编制办法》和《工
业与民用建设预算编制暂行细则》等一系列国家性的法规与文件。
可以说从建国到1957
年是我国计划经济条件下建设项目造价管理体制和管理方法基本确立的阶段。
随着国家体制从计划经济向市场经济的全面转移和各种市场经济下管理新理论和
新方法的引进，尤其是自1992年开始我国的改革开放力度不断增大，经济加速向有中
国特色的社会主义市场经济转变，我们在建设项目造价管理的模式、理论和方法等方面
同样也开始了全面的变革。
由于我国传统的建设项目造价概预算和定额管理模式中有许
多计划经济下行政命令与行政干预的影响，这些方法已经越来越无法适应社会主义市场
经济的需要;因此自1992年全国工程建设标准定额工作会议以后，我国的工程造价管
理体制逐步从原苏联的“量、价统一”的工程造价定额管理模式，开始向“量、价分离”并
逐步实现以市场机制为主导，由政府职能部门实行协调监督的建设项目造价管理模式的
转变。
自20世纪80年代中期开始，我国建设项目造价管理界的工作者中就有一批人先后
提出了对开发项目进行全过程造价管理的思想。
特别是在1988年，当时的国家计划委
员会印发了《关于控制建设工程造价的若干规定》〔6〕国家计划委员会，《关于控制建设工
程造价的若干规定》，计标【1988130号，1988年1月8日。
）的通知，在该通知中提出了
“为了有效地控制工程造价，必须建立健全投资主管单位、建设、设计、施工等各单位
的全过程造价控制责任制”。
而进入20世纪90年代以后，我国工程造价管理学界的学
者和实际工作者更进一步地对全过程造价管理的思想与内涵提出了许多看法和设想。
包
括以中国工程造价管理界为主所推出的全过程造价管理的思想和方法〔7]（杨思忠，“中国
建设工程造价管理协会第一届理事会报告”，《工程造价管理》，1995年第四期），挣值管中南大学硕士学位论文第一章绪论
理〔幻（燕永贞，白明，建立挣值管理体系，集成控制项目进度与成本，基建优化:
2004
年4月）、价值管理〔9〕（尹贻林.建设工程项目价值管理.天津:
天津人民出版社，2005.12.）
全过程造价管理〔10，（戚安邦、孙贤伟《建设项目全过程造价管理理论与方法》。
天津人
民出版社，2004.12）、项目管理〔“，（何伯森.工程项目管理的国际惯例.北京:
中国建筑工
业出版社，2007.）。
我国国家建设部和国家质量监督检验检疫总局于2003年颁布了《建设工程工程量
清单计价规范》，为建设工程全过程造价管理管理技术方法的建设提供了必要的体制方
面的条件，但全国各地在实际执行过程中仍然没有跳出原有工程造价概预算定额管理的
框架。
我国工程造价管理界认为，只有打破传统的国家统一概预算定额管理的建设工程
造价管理体制和模式，才能够建立起适合市场经济条件的建设项目全过程造价管理的科
学方法。
4研究思路、方法与论文框架
4.1研究思路与研究方法
本文在深入分析SH公司内外环境因素的基础上，以房地产开发项目中房屋开发的
各个实施阶段为主线，运用工作与活动分解技术方法、基于活动的开发项目造价确定方
法、基于活动的开发项目造价控制方法、全要素集成管理技术方法、全团队造价管理技
术方法、价值管理方法等研究方法对SH公司开发项目的房屋开发工程造价进行全过程
深入研究，为本公司乃至中国的房地产开发企业谋求建立一套完善的工程造价确定与控
制体系，以促进我国房地产企业的成长与发展。
4.2研究内容与论文框架
本论文拟研究的内容主要有以下几个方面:
第一章为绪论，主要阐述选题背景，国
内外房地产开发项目全过程工程造价管理研究现状;第二章为工程造价管理相关理论与
方法，主要阐述基于活动的成本核算原理与方法，工作与活动分解技术方法（WBS）等;
第三章进行SH公司开发项目工程造价管理现状分析，主要阐述SH公司概况及企业内
部因素与外部环境分析，探讨SH公司工程造价管理中的问题和原因分析;第四章为SH
公司开发项目全过程工程造价管理模式构建;第五章为SH公司A项目全过程工程造价
管理模式实施与效果分析。
第四、五章为论文的研究重点，第四章分别从工程造价的确
定模式、控制模式、价值管理、集成管理、全团队管理及全风险管理展开研究;第五章
为案例分析，以SH公司开发的A项目为例，全面分析了在A项目实施全过程工程造价
管理模式所取得的效果;第六章为结论与展望。
中南大学硕士学位论文第一章绪论
论文研究的框架如图1一1。
绪论
工程造价管理相关理论与方法
SH公司开发项目工程造价管理现状分析
SH公司开发项目全过程工程造价管理模式构建
管理模式构建思路
及原则
全过程造价确定
模式构建
全过程造价
控制模式构建
全过程造价管理
辅助方法模式
SH公司开发项目全过程工程造价管理模式实施与效果分析
结论与展望
图1
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