Part1 用地类.docx
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Part1用地类
Part1用地类
目录
第一部分阶段性程序简述2
一、以协议出让方式取得国有土地使用权2
二、以招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权3
第二部分工作重点事项3
一、办理《建设项目选址意见书》3
二、办理《建设项目用地预审报告书》3
三、办理《建设用地规划许可证》3
四、办理国有土地使用权出让金评估及签订《国有土地出让合同》5
五、办理《建设用地批准书》5
六、办理《国有土地使用证》5
第三部分相关业务办理程序6
一、办理《建设项目选址意见书》6
二、办理土地勘测定界8
三、办理建设项目用地预审9
四、办理新征建设用地办理《建设用地规划许可证》10
五、办理征地补偿安置结案手续11
六、城市房屋拆迁许可证核准12
七、办理国有土地使用权出让金评估13
八、办理《建设用地批准书》15
九、办理《国有土地使用证》附图16
十、办理《国有土地使用证》17
十一、办理国有土地使用权拍卖（挂牌交易）竞投事宜18
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第一部分阶段性程序简述
一、以协议出让方式取得国有土地使用权
（一）建设项目用地预审阶段
1、办理建设项目选址意见书（办理部门：
市规划局）
2、办理土地勘测定界（办理部门：
市测绘院）
3、办理建设项目用地预审报告书（办理部门：
土地利用规划处）
4、办理建设用地规划许可证及设计要点（办理部门：
市规划局）
（二）建设项目用地报批审查阶段
1、不涉及征用集体用地的
1办理权属套图（办理部门：
市测绘院）
2申报建设用地批准书（办理部门：
市国土房管局）
2、涉及征用集体用地的
1办理征用土地通知书（办理部门：
区国土房管局）
2办理征用土地公告
3签订征用土地补偿协议
4办理征用土地补偿计算表（办理部门：
区国土房管局）
5办理征地补偿结案及核减耕地通知书（办理部门：
区国土房管局）
6办理权属套图（办理部门：
市测绘院）
7申报建设用地批准书（办理部门：
市用地处）
（三）建设项目用地办理有偿使用手续阶段
1、不涉及征用集体用地的
1办理国有土地使用权出让金评估（办理部门：
市用地处、评估所）
2签订国有土地出让合同，缴清土地出让金（办理部门：
市国土房管局）
3办理建设用地批准书（办理部门：
市用地处）
4办理房屋拆迁许可证
5办理拆迁公告
6签订拆迁补偿协议
7办理拆迁结案（办理部门：
区国土房管局或市拆迁办）
8办理国有土地使用证（办理部门：
产权地籍处）
2、涉及征用集体用地的
1
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办理国有土地使用权出让金评估（办理部门：
市用地处、评估所）
2签订《国有土地出让合同》，缴清土地出让金（办理部门：
市国土房管局）
3办理建设用地批准书（办理部门：
市用地处）
4办理国有土地使用证（办理部门：
产权地籍处）
二、以招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权
1、办理国有土地使用权出让金评估（办理部门：
市用地处、评估所）
2、签订《国有土地出让合同》，缴清土地出让金（办理部门：
市国土房管局）
3、办理建设用地规划许可证（办理部门：
市规划局）
4、办理建设用地批准书（办理部门：
市用地处）
5、办理国有土地使用证（办理部门：
产权地籍处）
第二部分工作重点事项
一、办理《建设项目选址意见书》
（一）重要性
选址意见书是城市规划行政主管部门依法核发的建设项目的选址和布局的法律凭证。
选址的优劣直接影响项目将来的盈利。
（二）注意事项
1、如建设项目选址与城市总体规划不一致的，需提供建设项目规划选址论证报告。
2、建设用地需符合国家产业政策，符合行业用地定额标准和投资强度，符合国家供地政策、用地标准和总规模的有关规定。
二、办理建设项目用地预审报告书
（一）重要性
办理建设用地规划许可证的前提条件。
（二）注意事项
1、占用耕地的，需补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；
2、不需要进行地质灾害危险性评估的，建设单位凭市国土房管局发出的确认答复意见申请用地预审；需要进行地质灾害危险性评估的，由建设单位委托具备地质灾害防治工程勘查甲级资质的单位开展评估工作后，持评估报告和审查认定意见申请用地预审。
3、有关内容经审查符合规定并在建设项目可行性研究报告（或项目申请报告）中予以落实后，方可通过
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建设项目用地预审和报投资行政主管部门批准（核准、备案）。
4、建设项目用地预审会审中，建设项目选址不合理和不符合建设用地控制指标、达不到土地投资强度等要求的建设项目，必须分别要求其调整选址、重新上报选址方案和相应核减其用地规模、重新确定用地四至范围。
三、办理《建设用地规划许可证》
（一）重要性：
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地属非法用地，用地上的一切建设、售房行为也属非法。
（二）注意事项：
1、《建设用地规划许可证》的附图为1：
500平面坐标系统和高程系统的现状地形图（一式四份，无1：
500地形图或用地面积超过10公顷时可用1：
2000代替。
图中内容有用地范围、坐标定位、用地现状，图中用地红线、道路红线是用于界定用地、道路范围的控制线。
2、《建设用地规划许可证》的附件为规定了土地开发强度和开发要求的设计要点。
首先必须明确设计要点的各项概念：
1总用地面积是指所征用用地的全部面积。
2净用地面积是指扣除了市政道路、城市河涌、绿化等面积的实际可建设用地面积。
3总建筑面积是指该用地内可建设的建筑面积总和。
（包括地上、地下，各种功能）
4容积率是指地块内，计算容积率建筑面积与建筑用地面积的比值。
5计算公式：
毛容积率＝计算容积率建筑面积/总用地面积
净容积率＝计算容积率建筑面积/净用地面积
⑥计算容积率建筑面积包括：
a.地面以上建筑的建筑面积，但架空层、避难层、屋顶梯间和电梯机房除外；
b.地面以下建筑的建筑面积，但机动车和非机动车库、设备用房除外。
⑦建筑密度是指地块内所有建筑物的基底总面积占净建设用地面积的比例。
9绿地率是指地块内各类绿地的总和与地块用地面积的比率。
（一般包括：
公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施附属绿地，不包括：
屋顶、天台和垂直绿化）
10人口密度是指每公顷土地上容纳的规划人口数量。
（人/公顷）
11⑩退缩间距是指规划道路建筑工程的建筑控制线与规划道路边线最短的水平距离。
四、办理国有土地使用权出让金评估及签订《国有土地出让合同》
（一）重要性：
直接影响开发成本
（二）注意事项：
1、土地使用权出让金评估以规划方案的面积为计算依据，容积率大于1，按建筑面积计算，并按住宅、
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商业、办公、其他分别计算基准单价，再按楼层高度，临街远近、繁华程度及升值潜力进行调整修正。
要及时掌握相关用地评估信息，清楚建筑物各项成分的计算标准，并争取采取优惠政策。
2、若之后改变规划方案，如能判定此地块的基准单价将会升高，应及时签定补充合同，重新计价。
3、须认真阅读《国有土地出让合同》各项条款，如土地使用权出让期限的计算日期、进行动工开发的限期、约定支付土地出让金的限期及土地使用权转让、出租、抵押的限制条件等。
（三）成果移交：
合同一般为一式五份，甲乙方各执二份，广州市财政局执一份。
五、办理《建设用地批准书》
（一）重要性：
建设用地批准书是工程项目建设期内使用土地和核发国有土地使用证的法律凭证，工程报建必须以取得建设用地批准书为前提。
（二）注意事项：
1、其使用期限视工程项目大小及建设期长短而定，一般为二年。
应尽快办理工程报建和拆迁补偿安置等手续，批准建设工期内未办理手续且未申请延期，原批准用地机关可撤销原批准用地文件。
2、《建设用地批准书》附图与《建设用地规划许可证》附图相核对，若《建设用地批准书》核发的面积少于《建设用地规划许可证》的面积，除非是用地分期，应及时补办未核发面积的相关用地手续。
六、办理《国有土地使用证》
（一）重要性：
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
是办理房屋预售证及土地抵押、在建工程抵押的必备条件。
（二）注意事项：
《国有土地使用证》核发的是净用地面积，在办理《国有土地使用证》附图绘制阶段，必须仔细核对用地坐标，保证城市道路、城市河涌、规划路绿化等面积准确扣除，其中小区内绿化不应该扣除。
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第三部分相关业务办理程序
一、办理《建设项目选址意见书》
来源：
广州市国土资源和规划委员会
序号
材料名称
形式及份数
规范化要求
材料来源
1
立案申请表
原件1份
网上下载
申请人
2
申请函
原件1份
无
申请人
3
申请人身份证明
原件1份
①申请人是自然人的，应当提交本人有效身份证明；②申请人是单位的，应当提交：
A、《中华人民共和国组织机构代码证》或其他有效证明文件，企业法人还应当提交《企业法人营业执照》；B、法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。
申请人
4
授权委托书
原件1份
①有授权委托时应当提供本项资料，应当明确代理权限；②应由申请人签名或盖章。
申请人
5
代理人身份证明
复印件1份
有委托代理时应当提供本项.
申请人
6
具有相应资质的技术审查机构出具的实测广州坐标现状地形图及电子文件
原件1份
（1）用地面积小于10公顷的，提供1/500现状地形图，用地面积超过10公顷的，提供1/2000现状地形图；
（2）实测现状地形图标绘有拟建项目用地范围界点坐标（广州坐标、西安坐标及拟建设项目用地面积）；（3）实测现状地形图需叠加周边历史用地情况、规划路、规划河涌、地铁、轻轨规划线路、高压线路及名胜古迹等信息。
技术审查机构
7
绘制在1/500现状地形图上的总平面图
原件1份
反映拟选址范围的界线及拐点坐标、建筑的总平面布局、经济技术指标等,属于土地储备项目的不需提供该项资料。
设计单位
8
建设单位盖章确认的现场照片
原件1份
A4大小，并附有拍摄日期（要求一个月内）。
申请人
9
《广东省建设项目选址意见申请表》
原件6份
属于国家和省有关主管部门审批、核准建设项目需提供。
申请人
10
规划方案审查意见、附图
复印件1份
属于道路交通及轨道交通工程、河涌水系工程的需提供。
规划部门
11
规划选址论证报告
原件1份
属于未在已批准的城乡规划中明确的重大建设项目需提供。
设计单位
12
市土地管理部门核发的农村集体经济发展留用地指标文件
复印件1份
属于村经济发展留用地项目需提供。
土地管理部门
13
《国有土地使用证》或其他用地权属证明文件及附图、附件
复印件1份
属于“城中村”改造申请住宅用地和公共配套设施用地的需提供。
土地管理部门
14
经市或区政府批准的“城中村”改造实施计划
复印件1份
市（区）政府
15
“城中村”改造规划的批复文件、附图
复印件1份
规划局
16
土地（或房屋）管理部门核发的关于复建房户数核定书或复建面积的核定文件
复印件1份
属于村民住宅拆迁安置用地项目需提供。
土地（或房屋）管理部门
17
政府批准同意拆迁后复建安置的批准文件
复印件1份
属于复建用地项目需提供。
政府部门
18
市、区拆迁行政主管部门确认复建项目规模的文件。
复印件1份
市、区拆迁行政主管部门
19
拆迁双方签订的拆迁复建补偿协议
复印件1份
申请人
20
土地管理部门核发的村被征土地的建设用地批准文件
复印件1份
土地管理部门
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二、办理土地勘测定界
收件资料：
序号
资料名称
份数
是否
原件
条件
备注
1
勘测定界测绘申请书
1
原件
2
建设用地规划许可证及附图，界址点坐标
1
复印件
提供原件核对
3
建设项目用地预审报告书及附图，界址点坐标
1
复印件
提供原件核对
4
《地籍调查土地登记审批表》及附图
1
复印件
5
《集体土地所有证》及附图、坐标的电子文档
1
复印件
涉及集体土地的提供
6
权属界线指界图
1
原件
费用名称
收费标准
收费依据
地籍测绘
1：
2000I级182037.48元/km2；
II级227142.79/km2；
III级292223.77/km2；
国测财字[2002]3号
1:
1000Ⅰ级204733.62元/km2；
Ⅱ级255367.63元/km2；
Ⅲ级328166.44元/km2。
1:
500Ⅰ级227527.11元/km2；
Ⅱ级284264.50元/km2；
Ⅲ级372196.76元/km2
建设用地拨地定桩测量
每宗（4个桩）2594.32元
国测财字[2002]3号
1:
500地籍图蓝晒
65元/幅
国测发[1993]082号文
1:
1000地籍图蓝晒
92元/幅
1:
2000地籍图蓝晒
120元/幅
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三、办理建设项目用地预审
来源：
建设项目用地预审（广州市区国土规划局）-网上办事-广东省网上办事大厅-广州分厅
序号
资料名称
份数
是否原件
备注
备注
1
申请人身份证明
1
复印件
①申请人是自然人的，应当提交本人有效身份证明；②申请人是单位的，应当提交：
A、《营业执照》，本市签发营业执照无需提交纸质件、复印件；B、法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明；③境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证，香港和澳门的需经司法部授权的律师见证。
提供原件正本（核验）
2
授权委托书
1
原件
①有授权委托时应当提供本项资料，应当明确代理权限；②应由申请人签名或盖章。
必备
3
受委托代理人身份证明
1
复印件
1.A4规格；2.申请单位盖章；3.提供原件核对。
提供原件正本（核验）
4
建设项目用地预审申请表
1
原件
1.A4规格；2.申请单位盖章。
必备
5
建设项目用地预审申请报告
1
原件
1.A4规格；2.申请单位盖章。
必备
6
项目建设依据（项目建议书批复文件或者项目列入相关规划文件或者相关产业政策文件）
1
原件
1.A4规格；2.申请单位盖章；3.提供原件核对。
必备
7
项目选址红线电子光盘
1
复印件
红线图采用AutoCad格式（不能带有弧段）或者shapefile格式，坐标列表采用Excel或TXT格式。
采用2000国家大地坐标、高斯克吕格投影方式、3度分带（中央经线分别为111o、114o、117o），坐标文件名称为“建设项目在用地预审文件中的名称+（项目所属的县级土地利用规划数据库名称）+.txt”，坐标文件存储在光盘的根目录下。
（光盘背面需写明项目名称）
1、不局限于选址意见书，亦可以市选址的复函。
2、2016年11月3日以后核发的建设项目选址意见书可用电子证照代替。
3、2017年6月5日以后核发的规划类复函可使用电子证照代替。
办理部门：
区国土规划局
办理时限：
自受理申请之日起20个工作日
办理结果：
取得《广州市项目用地预审意见》
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四、办理新征建设用地办理《建设用地规划许可证》
来源：
新征建设用地办理《建设用地规划许可证》（广州市市国土规划委）-网上办事-广东省网上办事大厅-广州分厅
序号
资料名称
份数
是否原件
备注1
备注2
1
立案申请表
1
原件
网上下载
必备
2
申请函
1
原件
1.A4规格；2.申请单位盖章。
必备
3
申请人身份证明
1
原件
①申请人是自然人的，应当提交本人有效身份证明，其中身份证仅提供原件核验，无需提交复印件；②申请人是单位的，应当提交：
A、《中华人民共和国组织机构代码证》或其他有效证明文件，企业法人还应当提交《企业法人营业执照》,本市签发营业执照无需提交纸质件、复印件；B、法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。
必备
4
授权委托书
1
原件
①有授权委托时应当提供本项资料，应当明确代理权限；②应由申请人签名或盖章。
必备
5
代理人身份证明
1
复印件
1.A4规格；2.申请单位盖章。
提供原件核验。
6
投资批准文件或投资批准文件或投资备案登记文件
1
复印件
提供原件核验。
7
《建设项目选址意见书》中要求提交的专业管理意见
1
复印件
提供原件核验。
办理部门：
市国规委
办理时限：
自受理申请之日起20个工作日
办理结果：
取得《建设用地规划许可证》
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五、办理征地补偿安置结案手续
收件资料：
序号
资料名称
份数
是否原件
条件
备注
1
申请办理结案手续的报告
1
原件
2
建设用地规划许可证及附图
1
复印件
加盖单位公章，提供原件核对
3
建设用地预审报告书及附图
1
复印件
加盖单位公章，提供原件核对
4
《土地勘测定界技术报告书》
1
原件
5
《征用土地公告》及现场相片
1
原件
6
《关于办理农转用和征地批后实施手续的通知》
1
复印件
加盖单位公章，提供原件核对
7
征地补偿计算表及征地通知书附表
1
原件
8
核减耕地通知书
1
原件
9
缴交税费单据
1
复印件
加盖单位公章，提供原件核对
10
征地补偿登记表
1
复印件
需要经济联合社、村民委员会加盖公章确定
办理程序：
1、规划用地科凭市局发出的《关于办理农转用和征地批后实施手续的通知》，对拟征地经济联社开展征地调查；
2、建设单位到市局领取《关于办理农转用和征地批后实施手续的通知》后，前来办理征地补偿登记手续，并对《征收土地公告》进行复核；
3、建设单位填写《征地补偿计算表》、《征地通知书附表》，经核准，凭我局核发的缴款通知书向有关部门交纳相关税费；
4、上述各项手续办理缴费完毕，由建设单位向市局申请核发《建设用地批准书》。
收费标准：
费用名称
收费标准
收费依据
备注
征地管理费
征地补偿费总额1.4%~2.1%
1、《转发关于取消和降低涉及住房建设收费的通知》，穗价[2005]5号，2002年1月8日。
2、《关于加强征地管理费征收使用管理工作的通知》，粤财农[1996]332号，1997年1月8日。
涉及征用农民集体土地的，在省国土资源厅下达批复前需向省缴纳此费用。
余下80%在本市办理征地补偿手续时由区国土房管局收取
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六、城市房屋拆迁许可证核准（含城市房屋拆迁许可证延期核准）
收件资料：
序号
资料名称
份数
是否
原件
条件
备注
1
办理房屋拆迁许可证的书面申请
1
原件
申请单位加盖公章，说明申请原因、用地基本情况等
2
建设用地批准文件
1
复印件
提供原件核对
3
建设用地规划许可证
1
复印件
提供原件核对
4
规划设计要点
1
复印件
提供原件核对
5
项目立项批文和固定资产投资计划
1
复印件
提供原件核对
6
办理存款业务的金融机构出具的补偿安置资金专用帐户的存款证明
1
原件
若属市政、公益项目提供资金来源证明
7
拆迁计划和拆迁方案
1
原件
空白表格需到市拆迁办领取或上网下载
8
拆迁范围地籍图
1
原件
若办理延期不需提供
1：
500或1：
2000蓝晒地籍图，标明门牌、地号，描绘红色用址界线（该图由广州市房地产测绘所绘制）
9
查房屋产权情况登记表
2
原件
若办理延期不需提供
空白表格可到市拆迁办领取或上网下载
10
拆迁范围内的在册户籍人员名单
1
原件
11
产权自有未设定抵押权的补偿安置用房产权证明资料
1
复印件
提供原件核对
12
授权委托书
1
原件
申请单位加盖公章。
1-2名代理人，明确委托内容、权限、期限
13
地形图
1
原件
（作拆迁公告附图）
14
委托拆迁合同
1
原件
需委托拆迁的
已办备案手续
15
历史用地的来源证明
1
复印件
补办历史用地手续案件
提供原件核对
收费标准：
费用名称
收费标准
收费依据
拆迁管理费
拆迁管理费=房屋拆迁补偿安置费x
（0.2%～0.4%）
国家计委、财政部计价〔2001〕585号、省物价局、财政厅粤价〔2000〕323号
七、
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办理国有土地使用权出让金评估
收件资料：
序号
资料名称
份数
是否原件
条件
备注
1
土地使用权出让金评审申请表
1
原件
在“公建配套”中逐项注明“其他”建筑面积的用途及面积
2
申请出让金评审报告
1
原件
说明项目概况及需要特别说明的内容
3
法定代表人授权委托书（包括：
领取土地使用权出让合同委托书）
1
原件
法定代表人签字，加盖公章，1-2名代理人，明确委托内容、权限、期限
4
受委托经办人身份证、军官证、警官证、护照或其他身份证明
1
复印件
提供原件核对
5
评审土地使用权出让金通知书
1
原件
经用地处审核符合评审条件的，由用地处开出
1
原件
房地产确权时需评审出让金的，由登记所或产权处开出
1
原件
其他原因需评审出让金的，应提供有关部门的通知
6
与教育部门签订的移交协议及教育设施配套建设办公室确认文件
1
原件
涉及教育设施移交的
7
建设用地规划许可证及附图（带座标点表）
1
复印件
提供原件核对
8
规划设计
升级会员 