西华县某项目前期分析上.docx

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西华县某项目前期分析上

谨呈：

西华县房地产市场环境调查分析

2011年6月8日

目录

一、地块分析1

1.项目位置及概况1

2、SWOTF分析1

3、项目开发建议3

二、周口市城市空间发展战略4

三、西华县城市现状概述4

1、城市区位4

2、行政区划4

3、县域人口5

4、经济发展5

四、西华县面临的城市发展格局5

五、城市规划和发展方向6

1、县区发展战略6

2、县区规划结构6

六、城市发展现状8

1、居住概况8

2、建筑概况8

3、行政、商业布局8

七、西华县房地产开发9

1、房地产发展现状9

发展历程9

产品类型9

价格9

户型10

车库10

2、投放情况10

3、销售情况11

3、楼盘情况11

西华县房地产市场环境调查分析

一、地块分析

1.项目位置及概况

该地块位于迎宾大道西段路以北清华大道以西，沿迎宾大道规划。

地块所属于新增建设用地，目前地块状况为熟地，地块平整情况良好。

地块东侧是轮胎厂，北侧为空地，北侧只有少数住户，后期开发无阻力。

该地块南面迎宾大道市周口市对外交通要塞，地理位置优越。

沿迎宾大道向东不足五百米到达城市南北主轴线箕城路，本地块距离市区约3分钟车程。

2、SWOTF分析

优势;

Ø项目位置优越，属未来城市发展核心行政、商务中心。

Ø地块所处地块平整，周边环境良好。

Ø地块前迎宾大道是为省级道路，路面宽广，通行状态十分良好，是西华县出入之咽喉。

Ø交通便利，不行5分钟进入行政商务中心，驱车3分钟县中心商务区。

劣势：

Ø项目东侧紧邻一轮胎厂，影响居住环境。

Ø地块周边生活配套缺乏，目前还没有学校、农贸市场、医院等公共设施配套。

Ø周边商业氛围缺乏，迎宾大道沿路上属于建设中。

机遇：

Ø南部的迎宾大道沿线用地，是西华县行政新区，未来核心板块，将建设成为西华县第二金融中心，同时兼行政中心，未来发展潜力超过老县区。

威胁

Ø迎宾大道沿线是近期城市拓展的热点区域，当地品质楼盘集中，未来竞争激烈。

3、项目开发建议

根据市场的需求、周边地区竞争楼盘的发展现状，结合西华县房地产市场竞争状况、地块区域、未来发展趋势等因素，本案开发多层住宅、沿街配套商业，不仅能充分发挥地段优势，降低开发风险，而且整个项目的利润也是可观的。

具体建议有以下几方面：

产能类型多样化：

目前个别项目推出的多层带电梯和多层楼中楼的产品也比较受消费者亲睐，在市场竞争激烈的当下，开发独具特色的产品类型成为在市场中取胜的又一法宝。

多样性的产品类型也成为多层次吸引消费者得试金石。

适量开发高端产品：

调查显示，县级市的生活习惯决定对高层建筑的排斥心理，县级市对独门小院的生活已经成为习惯，即使生活质量上升时，他们也希望购买的房子能和原先是一样的，因此部分人会选择在自家宅基地上盖别墅。

故项目开发在针对首选多层产品的同时，可以考虑适当适量的推出别墅产品，很能吸引购房者目光的，并且别墅在西华暂时还未出现。

小户型满足低端客户：

据了解当地开发商和现在的物业面积，西华县购房者倾向于110平方左右三房，层高基本上都在2.8到3.5米之间，体现了当地生活习惯，也与当地房产开发产品有关。

项目在开发过程中应更清楚的研究当地民情习性，同时可以适当增加两室户型，填补市场空缺，以满足不同客户需求。

关注客群消费偏好：

根据对手方群众的调查，城关镇中商品房进驻的消费者多数为三口之家，少部分为两口之家和多口之间。

年龄在26-50岁之间。

根据河南省4月份西华县经济运行情况，1-4月份，全县城镇居民人均可支配收入4408元，据调查，在本地，家庭收入在4000元以上者，职业为私营业主、教师、医生、出租车司机和行政机关人员居多；这部分人也是我们的主要客户群体，在定位时应多考虑这些人群的消费偏好。

价格定位谨慎行事：

初步了解，在西华县多数人认为国家调控不会对该地房地产市场产生影响，近百分之五十以上的人认为房价依然会上涨，但是也有部分消费者对市场持观望态度，他们在满足自身物质生活之前会先考虑市场的发展。

所以，项目开发前期的定价需要慎重考虑。

二、周口市城市空间发展战略

西华县所属之周口市位于河南省东南部，辖淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水和川汇区、项城市八县一市一区。

区域内城镇化空间发展的不均衡，全市以周口、项城、淮阳“金三角”和“周商一体化”为核心的复合中心。

周口、项城、淮阳、商水共同构成“复合中心”，规划至2020年，城市群人口规模达到214万人左右，形成2个大城市，2个中等城市。

扶沟、太康、鹿邑、郸城、沈丘，在规划期末迈入中等城市行列，西华为小城市。

三、西华县城市现状概述

“西华”是与“东华”相对而言的。

据《水经注》：

“有东，故言西矣。

”东即东华城。

东华、西华得名，起于华氏。

宋大夫正考父，食采于华，为华氏。

因地域很广，有东华、西华之称。

汉置西华县。

1、城市区位

西华县西华县位于河南省东部，总面积1194平方公里，耕地面积110万亩，辖19个乡镇、3个农林场，常住人口87.7万人。

西华县城居于贾鲁河畔，距河南省会郑州市中心164公里，距周口市中心30公里，距内陆特区漯河市中心60公里，距郑州国际机场一个2小时车程。

省道S329线（南石路）、S219线（永定路）、S102线（周郑路）横穿东西，S213线（吴黄路）纵贯南北，交通比较便捷。

2、行政区划

截至2005年12月31日，西华县辖9个镇、10个乡：

城关镇、逍遥镇、聂堆镇、东夏亭镇、西夏亭镇、西华营镇、红花集镇、奉母镇、址坊镇；李大庄乡、清河驿乡、叶埠口乡、艾岗乡、黄桥乡、田口乡、迟营乡、皮营乡、大王庄乡、东王营乡。

3、县域人口

2003年西华县总人口87.70万人，人口自然增长率7.9‰，城镇化水平16.5%；2005年西华县城镇化水平23.0%，全县城镇人口分别为21.2万人；《周口市城市经济体系规划》第二章《城镇体系规划》预测2020年西华县城镇化水平将达到50%；相应的城镇化人口将达到50.0万人左右。

预测近期（2011年）城区常住人口为16万人；中期（2014年）城区常住人口为20万人；远期（2020年）城区常住人口为25.0万人，进入中等城市行列。

4、经济发展

西华县以发展农业经济为主，是国家重要的商品粮和优质棉生产百强县，盛产蔬菜、瓜果、苗木，销往全国，但未形成产业链。

工业围绕产业资源和劳动力资源的优势发展，以板材加工、食品加工、粮油加工、棉花加工、皮革皮毛加工、化工机械制造为主，产业附加值较小，且规模不大，没有知名企业和龙头产品。

西华县人口虽多，但外出打工人口较多，其中“的哥”之乡。

四、西华县面临的城市发展格局

西华县位于河南省和周口市城镇发展核心区外围地区，如果不采取超常规的跨越式发展模式，西华县在周口市乃至河南省有被边缘化的可能。

西华县必须重新审视县情，选择全新的思维方式，树立全新的发展理念，打造既有优势，发挥区位、资源、成本等后发优势，高起点、大跨度、超常规推进社会经济的发展，与全国一道同步实现小康目标。

在县域城镇发展的过程中，采用向中心城区及重点镇集聚的发展战略。

根据近年来人口、经济的变化分析，2020年西华城区要达到43.9万人，城市化水平达50%，达到中等城市规模，必须集中力量于中心城区及重点镇，需要提升城市的吸引力，进一步集中经济、产业、职能和人口等要素。

只有中心城区以及重点镇发挥集聚效应，才有可能辐射和带动周边地区的发展。

五、城市规划和发展方向

1、县区发展战略

西华城区空间拓展的战略定义为“南拓西跨，东控北抑”。

南拓：

西华城区南部的南环路沿线用地，是西华县行政新区，未来核心的板块，是体现西华城市新经济、新建设、新形象的集中区域。

规划按照行政新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政—文化—居住”为主要职能的河南省东南部地区一流的综合性新城区。

西跨：

双狼沟以西地区是西华工业发展主要方向。

规划集中布置污染较小的二类工业，努力培育和发展具有西华特色的产业体系，形成优势产品、优势行业和支柱产业,发挥产业的高效集约化。

远景作为城市发展的战略储备空间控制。

东控：

随着东环路的建成，东部地区已具备开发建设的条件，规划沿线布置科研用地和高新科技工业园区。

城区东北部的贾鲁河以东地区，靠近阿—深高速公路城市出入口，规划布置城市市场流通和物流储运的功能。

东南部用地位于城市主导风向上侧，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市东南部用地划定为生态维护用地。

北抑：

北环路以北地区。

因背离城市主要经济及交通流向；发展用地与现状城区被北环路分隔，联系不便，故划定为限制建设的地区。

规划定为限制建设的地区，重点发展教育、生态农业、林业、和观光旅游业。

2、县区规划结构

本次规划确定西华县城区布局结构为“集中紧凑式”，形成“两心、三轴、四园、五区”的规划结构。

两心：

指两个市级的城市公共中心，即旧城区的商贸、行政、文化中心及城南新区的行政、文化、体育中心。

三轴：

以箕城路、长平路、迎宾大道为轴线，布置大型行政、文化、商业设施，成为城市的主要公共建筑轴线，集中体现现代化城市建设风貌。

四园：

指城西科技工业园区、城西北加工工业园区、城东北物流储运园区、城北教育园区。

工业园区用地以工业用地为主，物流储运园区以仓储、配送加工用地为主，适当配套相关生活服务设施，教育园区以教育为主。

五区：

指城市以生活居住职能为主的居住区，即城中片（旧城区）、城南片（迎宾大道以北）、城北片（东风运河以北）和城南新区片（迎宾大道以南）。

规划结合居住区规划，在各片区中心分别设置居住区级的公共服务中心，为居民提供日常生活服务。

县城优先发展区：

位于现状城区的南部，箕城路南段及南环路（迎宾大道）两侧用地，位于城区联系周口市的咽喉地带，是城市对外主要经济流向、交通区位条件优越，适宜大规模的城市开发建设，是城市空间近期拓展的热点地区。

六、城市发展现状

逐步改造旧城，疏散旧区人口，增加旧城绿地、广场面积，改善旧区居住环境，以建设生态型城区为目标建设城南新区。

1、居住概况

居住用地布局总体上形成5个居住区，即城中片（旧城区——人民路以北，东风运河以南，清华路以东，昆山路以西）、城南及城南新区片（人民路北）、城东片（昆山大道以东）、城北片（东风运河以北）和城西区片（清华路以西）。

规划居住用地784.6公顷，占建设用地的31.5%，人均居住面积31.4平方米。

2、建筑概况

规划居住建筑以多层为主，适量建设中高层住宅以丰富城市景观。

南北向居住建筑房屋间距不低于1:

1，老城区不低于1:

0.8，居住建筑密度控制在25%左右。

私人建房用地应纳入规划管理，严格控制，逐步降低人均居住用地指标。

城区新建和扩建的建、构筑物必须按6度区抗震要求设计和施工，已有而未达标的建、构筑物必须按抗震要求加强加固。

3、行政、商业布局

西华旧城面积0.6平方公里，范围北至东风运河、南至七一路、东至龙岗路、西至清华路。

以在建的女娲广场为中心，结合旧城改造和箕城路景观道路建设，连片布置商贸、文娱设施，提高服务档次和水平，建设老城传统商贸中心。

将富华路、龙岗路、北华路、箕子台路建设为商业步行街，为居民提供良好的购物休闲环境。

在南部新城区中心，集中连片建设城市行政、文化、体育中心，创造体现代特色和鲜明城市形象的集中展示地段。

参照发达城市的成功经验，争取在3~5年内实施城市政府机关的南迁，并结合文化教育、体育休闲运动设施用地的建设，形成一个集行政、文化、金融贸易、体育运动等多功能、现代化的市级行政、文化、体育中心，以带动整个城市的建设和发展。

七、西华县房地产开发

1、房地产发展现状

县区开发项目较多，但是产品类型单一，品质项目缺乏，较好楼盘主要集中在迎宾大道两侧。

发展历程

西华县房地产开发从08年开始进入快速发展期，小区开发向主城外扩展大规模开发出现，外来开发企业进入，项目供应也大量上市，市场竞争开始加大，但整体供求仍处于相对平稳状态。

产品类型开始向小高层、高层过度，价格快速跨过2000元/平，个盘销售迅速，城市居民二次置业增加，主要居住，兼有投资；地段、配套、物管专业代理公司，强势推广出现；消费者对小区环境、户型功能等方面开始关注，但是开发商实力参差不齐，到目前为止也只有两个相对比较好的项目；市场呼吁更高档次的居住小区。

产品类型

目前市场物业类型仍然是多层占绝对主力，类型有7层、6层、5+1层；仅两个纯小高层项目；一层为车库或储藏室约占50%；

价格

住宅总体价格走势，自东向西，由北向南逐步增高，均价1700-2700元/㎡；东部江南水乡价格为市场最低，南部迎宾大道沿线均价2400-2700元元/㎡，为市场最高。

县区商铺均价5000-7000元/㎡，中心位置10000元/㎡上下；车库5万左右，地上车位租售并举，出售价格的1.5万/个，租凭价格的60元/年·个，小区内地上车位仍以免费出租为主。

户型

西华县住宅面积供给类型中高面积户型比重较大，110-130㎡三房所占比例占超过60%，两房以80-90㎡为主，四房140-150㎡左右；复式住宅建筑逾200㎡；这和当地人民生活习惯、政府的宏观调控有这必然联系。

朝向上喜欢卧室朝南，客厅南北无所谓；西边户不太受欢迎。

车库

车库销售有一定难度，但是随着人们生活品质的提高，消费意识的转变，购房卖买车库已经逐步成为一种趋势。

2、投放情况

*投放量持续走高

未来三年每年市场供应小区不少于10个，年推盘量约在1500-3000套左右；南部新区为主要发展方向。

从2008年至今，西华城关镇在售物业一直维持在13个左右，投放面积约90万平米左右。

无论是物业投放个数还是投放面积，和2006年以前相比，都有着明显的上升；08年至今，基本保持平稳趋势。

对于县城来说，西华县城关镇在售开发楼盘投放量保持着较高的增长速度，而且销售量也在2007年11月之前持续走高，从2007年11月至2009年，城关镇物业的预售价格每平方平均上涨1000多元，增长速度超过120%。

从而导致市场控制率持续攀升，使得之后一两年多来大多数开发商的心理预期值逐渐提高，

形成如此市场环境存在一定的条件：

（1）、物业开发起步晚。

城关镇早期正式开发楼盘为2006年10月--天泰花园。

（2）、存在一定的市场需求。

由于西化近几年再周口乡镇经济发展工作中取得了不少成绩，带动区域人民致富；外出打工人口增多，衣锦还乡者多会选择在县城给父母或自己购置新房。

因此形成房产市场发展的潜力。

（3）、产品成本的上涨。

如2008年，年前年后钢材上涨近千元每吨。

总结：

2007年下半年以来，西华房产销售主要集中在品质楼盘，这些楼盘位置分布于城关镇不同区域，故核心卖点不大形同，如现代城出售的是物业位置，中原温泉花园出售小区配套，明诚苑出售周边生活配套，华夏·明郡、温馨港湾出售的是小区品质，大富城出售的事未来前景等等。

但是从这些品质楼盘的共性上分析，其销售进展顺利的主要原因是符合当地人生活习惯与伴随物质生活提高而提高的精神生活需求。

3、销售情况

从市场消化情况来看，08年至今，年销售速度低于1500套，优秀项目年销售量200-300套/年；现在售项目中有5为07年推出，且个盘余量仍有100套以上。

形成以上情况有以下几方面原因：

（1）、产品类型脱离市场需求，户型面积偏大、户型布局不够合理、总价过高。

（2）、市场消化能力有限，供大于求。

西华县高收入人群集中在政府单位和私营企业（政府工作人员经营占比例较大），目前购买群体依然以这部分人以及医院工作人员、衣锦还乡的打工族、周边乡下富裕人群为主；前面消费群体一般已有至少一套以上商品房，部分在西华县已有2-3套商品房，且在郑州或周口有房；城关镇宅基地使用量较大，城关镇内约有30.00%的家庭现今仍拥有宅基地住房，这些人群中部分会选择在宅基地上盖房，但是随着政府的城中村改造政策的指导、家庭成员的增多、人民生活习惯的改变等因素，多数还是会再选择购买商品房；乡下富裕人群部分也会选择在自家宅基地上建造私家别墅。

本地外出打工者部分会在县城购房，但是只限于给父母居住或自己居住，不做投资。

（3）、市场消费习惯所致。

对于客户来说，多层的五楼、六楼、七楼偏高。

（4）、在本地小区规模较大，都在十万方以上。

（5）、开发商刻意控制推盘速度，等待房价上涨，争取更大利润。

3、楼盘情况

老城区

v案名：

现代城

建筑风格：

现代板式

开发商：

河南海川实业有限公司销售均价：

2400-2600元/㎡左右

物业位置：

西华县长平路现代城步行街公开日期：

2007年1月

建筑类型：

多层框架主力户型：

三室两厅两卫

楼栋数：

31栋占地面积：

80亩

建筑面积：

12万方交房标准：

毛坯

层高：

3.2米销售率：

80%

总户数：

1100户绿化率：

60%

工程进度：

现房主力面积110㎡左右

小区内配套设施：

园林景观、幼儿园、水景等

*物业分析：

物业分三期开发，处于西华县繁华地段，物业自身外立面趋于现代，提升了了物业的整体效果，位置的商业氛围带动小区商业地产的快速销售。

住宅以110平方左右三房销售较快，有着一定的口碑。

*销售工作分析：

售楼处设在项目处，但内部布局简陋，销售人员素质较低。

四楼以下已售完，五楼所剩房源比较多，一期二期都有，占一半左右，六楼也还有部分房源。

宣传方式仅限于户外，目前售楼处没有任何宣传资料。

目前地上车位出租60元/年·个，以后可能免费。