呼和浩特市房地产市场分析重点.docx
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呼和浩特市房地产市场分析重点
2005年8月呼和浩特市房地产市场分析
一、房地产开发基本情况
1、房地产投资情况
截止8月底，呼和浩特市共完成房地产开发投资16.2亿元，同比下降了2.94％。
住宅投资11.54亿元，同比增长了3.20％，其中经济适用住房投资0.50亿元，同比下降84.19％；办公写字楼投资1.93亿元，同比下降47.27％；商业营业用房投资2.92亿元，同比下降4.76％。
表1内蒙古呼和浩特市8月房地产开发投资情况
指标名称
计量单位
2005年8月
2004年8月
2005年与2004年同比增减（%）
投资额和新增固定资产
万元
计划总投资
万元
867419
651945
33.05
本年计划投资
万元
276974
261475
5.93
房地产开发投资
万元
162191
167104
-2.94
其中：
商品房建设投资
万元
115386
111808
3.22
土地开发投资
万元
6806
5054
34.67
土地购置费
万元
35526
48271
-26.4
按用途分：
住宅
万元
105128
88002
19.46
其中：
经济适用住房
万元
4952
31326
-84.19
办公楼
万元
19256
36519
-47.27
商业营业用房
万元
29232
30692
-4.76
其他
万元
8575
11891
-27.87
资料来源：
呼和浩特市房地产开发统计报表2005年8月、2004年8月
按照房地产开发资金来源看，总投资22.7亿元，同比上升7.58％，其中国内贷款1.33亿元，同比上升24.3％，占资金来源的5.86％；自筹资金12.27亿元，同比下降11.28％，占资金来源的54.05％；其它资金5.57亿元，同比上升40.41％，占资金来源24.54％。
表2资金来源情况
单位
2005年
2004年
同比增长（%）
2005年占资金来源的%
资金来源合计
万元
226983
211016
7.57
100
1、上年末结余资金
万元
34928
26034
34.16
15.39
2、本年资金来源小计
万元
192055
184982
3.82
84.61
（1）国家预算内资金
万元
300
0
100
0.13
（2）国内贷款
万元
13300
10734
23.91
5.86
（3）债券
万元
0
0
0
（4）利用外资
万元
0
0
0
其中：
外商直接投资
万元
0
0
0
（5）自筹资金
万元
122727
138299
-11.26
54.07
其中：
自有资金
万元
49268
52344
-5.88
21.71
（6）其他资金来源
万元
55728
35949
55.02
524.5
其中：
定金及预收款
万元
45236
24202
86.91
19.93
资料来源：
呼和浩特市房地产开发统计报表2005年8月、2004年8月
图12005年资金来源结构单位：
%
资料来源：
呼和浩特市房地产开发统计报表2005年8月
2、土地开发情况
2005年1-8月，购置土地面积150.27万平方米，同比下降1.76%，完成开发土地面积43.51万平方米，同比下降36.1%,土地购置费3.6亿元，同比下降2.5%,土地开发投资0.68亿元,同比增长了33.3%。
表3土地开发情况
项目
单位
2004年1-8月
2005年1-8月
同比增减（%）
本年购置土地面积
平方米
1529598
1502666
-1.76
完成开发土地面积
平方米
680948
435108
-36.1
土地购置费
万元
48271
35526
-2.5
资料来源：
呼和浩特市房地产开发统计报表2005年8月
3、房屋建筑情况
全市商品房施工面积334.5万平方米，同比上升4.17％，其中住宅和办公楼施工面积，分别为198.6万平米和49万平方米，同比上升11.82％和9.42％，商业营业用房施工面积为68.35万平方米，同比下降8.45％。
图22004年8月和2005年8月房屋施工面积构成单位：
%
商品房新开工面积116.8万平方米，同比下降25.56％。
其中住宅新开工面积为92.75万平方米，同比上升11.98％，办公楼新开工面积为7.03万平方米，同比下降74.4％，商业营业用房新开工面积12.06万平方米，同比下降54.04％。
图32004年8月和2005年8月房屋新开工面积构成单位：
%
资料来源：
呼和浩特市房地产开发统计报表2005年8月、2004年8月
房屋竣工面积18.39万平方米，同比下降45.2％。
其中住宅竣工面积为11.61万平米，同比下降58.7％，办公楼竣工面积为2.97万平方米，同比上升318.31％，商业营业用房竣工面积为3.75万平方米，同比下降12.59％。
图42004年8月和2005年8月房屋竣工面积构成单位：
%
资料来源：
呼和浩特市房地产开发统计报表2005年8月、2004年8月
二、房屋销售情况
1、商品房销售情况
截止8月末，商品房累计可售面积为156.9万平方米，同比下降11.72％，环比下降15.5%。
商品住宅可售面积53.73万平方米，同比下降27.7％，环比下降42.9%。
商品房实际登记销售面积96.3万平方米，同比上升18.51％，环比增长16.54%。
商品住宅实际登记销售面积82.01万平方米，同比上升19.51％，环比增长18%。
截止8月末，累计可售商品住宅中，60平方米以下400套，实际登记销售1441套；60-80平方米557套，实际登记销售2619套；80-100平方米1112套，实际登记销售1904套；100-120平方米为1200套，实际登记销售983套；120-150平方米以上807套，实际登记销售1390套；150-180平方米以上582套，实际登记销售270套；＞180平方米以上207套，实际登记销售349套；总成交套数89套，同比增长19.56%。
图5商品房销售构成单位：
套
资料来源：
40个城市房地产市场月报（呼和浩特市）
2、商品房销售价格情况
商品房平均售价2279元/平方米，同比增长24.16％，环比增长
2.1%。
商品住宅平均售价2164元/平方米，同比增长37.52％，环比增长4.04%。
按照建设部监测月报数据，截止8月末，在商品住房销售价格中，600元/平方米的实际登记销售426套，平均成交价581.61元/平方米；600-800元/平方米，实际登记销售1094套，平均成交价723元/平方米；800-1000元/平方米，实际登记销售1421套，平均成交价986.59元/平方米；；1000-1500元/平方米，实际登记销售3287套，平均成交价1418.03元/平方米；1500-2000元/平方米，实际登记销售2188套，平均成交价2000元/平方米；2000-2500元/平方米，实际登记销售280套，平均成交价2417.42元/平方米。
2500-3000元/平方米，实际登记销售260套，平均成交价2810.5元/平方米。
表4不同价位商品住房销售情况单位：
套、万平方米、元/平方米
登记销售数量（套）
登记销售面积（万㎡）
平均成交价登记销售（元/㎡）
≤600元/㎡
426
3.1
581.62
600-800元/㎡
1094
6.74
723
800-1000元/㎡
1421
13.61
986.59
1000-1500元/㎡
3287
25.17
1418.03
1500-2000元/㎡
2188
20.57
2000
2000-2500元/㎡
280
0.31
2417.42
2500-3000元/㎡
260
0.1
2810.5
资料来源：
40个城市房地产市场月报（呼和浩特市）
资料来源：
40个城市房地产市场月报（呼和浩特市）
3、商品房空置情况
商品房空置总面积63.98万平方米，同比上升47.45％。
商品房空置主要以滞销和积压为主，占空房总面积的50.53%，其中积压房占总面积的12.09%，滞销占38.36%。
空置一年以上面积为35.11万平方米，同比上升15.62％。
其中住宅为16.72万平方米，同比上升12.29%，办公楼为5.54万平方米，同比上升211.2％，商业用房为12.55万平方米，同比上升91.3％。
表5商品房空置情况单位：
万平方米、%
2004年1-8月
2005年1-8月
同比增减%
总面积
23.31
35.11
50.62
住宅
14.89
16.72
12.29
经济适用房
.69
0.17
-75.36
办公楼
1.78
5.54
211.2
商业营业用房
6.56
12.55
91.3
其他
0.07
0.31
342.86
资料来源：
呼和浩特市房地产开发统计报表2005年8月、2004年8月
图82005年商品房空置结构单位：
%
三、二手房市场分析
二手房买卖成交面积85.94万平方米，同比上升69.14%，环比增长15.05%；成交金额11.87亿元，同比上升82.89%，环比增长18.90%；平均销售价格1381.00元/m2，同比上升0.87%，环比增长3.37%；成交7268套，同比上升46.44%，环比增长21.91%。
二手住房成交6424套，同比上升44.98%，环比增长22.2%；成交面积69.4万平方米，同比上升86.26%，环比增长14.96%；成交金额8.97亿元，同比上升131.78%,环比增长19.75%；平均销售价格1292.元/m2，同比上升30.7%,环比增长4.1%。
表62005年8月二手房基本情况
表4二手房买卖基本情况单位：
万平方米、亿元、套、元/平方米
年份
月份
二手房成交面积
二手房成交金额
二手房成交套数
二手房平均销售价格
2005
1～8月
85.49
11.87
7268
1381
2005
1～7月
74.7
9.98
5962
1335.98
2005
1～6月
37.39
6.13
4385
1620
2005
1～5月
33.89
6.3
3987
1860
资料来源：
40个城市房地产市场月报（呼和浩特市）
图92005年5-8月二手房销售价格趋势
四、市场供给情况
截止8月底，经批准预售的商品上升135.36％。
批准预售商品住房3111套，总面积51.95万平方米，同比上升174.87％。
预售住宅中60平方米以下25套；60-80平方米305套；80-100平方米2166套；100-120平方米以上为615套。
图10 新建商品住房不同套型结构单位：
套
资料来源：
40个城市房地产市场月报（呼和浩特市）
图11商品房供应基本情况
图11商品房供应基本情况
五、8月份房地产市场运行特点
1、房地产开发资金来源中，国内贷款依然呈增长趋势，自筹资金虽有所下降，仍占到50%以上。
2、商品房和商品住宅实际销售面积增长幅度较上月有所回落。
3、商品房和商品住宅平均售价同比仍然上涨，但商品住宅涨幅不大。
4、商品房空置面积总体上升，主要是办公楼和商业营业用房上升幅度较大，商品住宅空置面积亦有所上升。
5、二手房市场较活跃，成交量大幅上升。
同时，价格呈平稳趋势。
由于增量房市场价格上涨，部分消费者在无法承受商品房销售价格的情况下，将目光投向了二手房市场，供应再创新高。
六、对策建议
1、重点建设与市民群众经济承受能力相适应的经济适用房和中低价位商品房。
并加强经济适用房的管理。
2、加强商品房市场管理，提高销售透明度。
公开商品房预（销）售房源信息。
房地产开发公司在取得《商品房预售证》后,向社会公开所有经批准的可预（销）售房屋的房源信息。
网上公示的经核准预（销）售房源信息，尽量简明、清楚，让购房者一看既明了。
严肃查处商品房销售中的违规行为。
对房地产开发公司有房源而拒绝销售的行为,市房管部门要在接到投诉、举报并经查实后作出处理。
切实遏制房地产炒作行为。
3、加强住宅建设用地的开发管理。
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