六安控制性详细规划通则.docx
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六安控制性详细规划通则
六安市控制性详细规划通则
（试行）
六安市城乡规划局
六安市规划设计研究院
二〇一六年八月
第一章总则
第二章建设用地
第三章规划管理单元
第四章建设强度
第五章建筑间距
第六章建筑退让
第七章城市绿地与生态
第八章建筑与景观风貌
第九章公共设施
第十章道路交通
第十一章地下空间及综合防灾
第十二章市政设施
第十三章附则
附录A名词解释
附录B计算规则
附录C高层建筑日照分析规则
附表：
六安市建筑物配建停车指标一览表
第一章 总 则
1.1制定目的
为加强城乡规划管理，保证城乡规划的实施，推动我市绿色集约节约发展，根据国家及地方相关的法律法规、标准规范，结合本市实际，制定本通则。
1.2编制依据
以《中华人民共和国城乡规划法》《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》《城市用地分类与规划建设用地标准》《安徽省城乡规划条例》《安徽省城市控制性详细规划编制规范》等国家和省相关法律法规、标准规范及《六安市城市总体规划（2008-2030年）》为依据。
1.3适用范围
本市城市规划区范围内城乡规划编制、城乡规划管理及各项建设工程在满足有关法律、法规、技术标准和规范的同时，还应符合本通则。
本市各县（区）可参照执行。
1.4编制组织
六安市控制性详细规划（以下简称控规）体系分为“控规通则”和“地块图则”二个层级。
“控规通则”是有关城市建设开发的通用性控制与引导，“地块图则”是关于具体项目地块建设开发的个案性规划管理规定。
“地块图则”的编制应以规划管理单元为基本单位进行研究制定，可根据城市建设时序、市场开发需求等，分期、分批编制。
1.5编制管理
城市规划编制体系包括法定规划和非法定规划两个系列，其中，法定规划的编制应由具有相应城市规划编制资质的单位承担。
控制性详细规划由市规划部门组织或会同区人民政府、政府其他业务主管部门编制；城市重点地段的修建性详细规划由市规划部门组织编制；城市一般地段的修建性详细规划由区人民政府、政府其他业务主管部门或开发、建设单位组织编制。
第二章 建设用地
2.1 用地分类
用地分类划分，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的规定执行。
2.2城市建设用地适建范围
为保障用地性质的主导用途，避免功能混杂，应按2-1表中适建比例、适建范围的规定进行控制。
符合本表要求的，仅需表达单一用地性质。
表2-1城市建设用地适建比例及范围表
类别代码
类别名称
适建比例
适建范围
大类
中类
R
R1
一类居住用地
住宅建筑面积合计不低于总建筑面积的85%（计容面积）
住宅、幼儿园（托儿所）、小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
R2
二类居住用地
R3
三类居住用地
住宅建筑面积合计不低于总建筑面积的80%（计容面积）
住宅、商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
A
A1
行政办公用地
办公建筑面积不低于总建筑面积的90%（计容面积）
办公、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
A2
文化设施用地
文化设施建筑面积不低于总建筑面积的70%（计容面积）
文化设施、小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
A3
教育科研用地
教育设施建筑面积不低于总建筑面积的90%（计容面积）
教育设施、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
A4
体育用地
体育设施建筑面积不低于总建筑面积的80%（计容面积）
体育设施、商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
A5
医疗卫生用地
医疗卫生设施建筑面积不低于总建筑面积的90%（计容面积）
医疗卫生设施、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
A6
社会福利用地
社会福利设施建筑面积不低于总建筑面积的90%（计容面积）
社会福利设施、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
A7
文物古迹用地
A8
外事用地
A9
宗教用地
B
B1
商业用地
商业建筑面积合计不低于总建筑面积50%（计容面积）
商业、办公、酒店、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
B2
商务用地
办公建筑面积合计不低于总建筑面积50%（计容面积）
办公、商业、酒店、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
B3
娱乐康体用地
B4
公用设施营业网点用地
B9
其它服务设施用地
M
M1
一类工业用地
厂房建筑面积不低于总建筑面积的80%（计容面积）
厂房、办公用房、生活配套用房、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
M2
二类工业用地
M3
三类工业用地
W
W1
一类物流仓储用地
仓储和物流建筑面积不低于总建筑面积的85%（计容面积）
仓库、物流建筑、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
W2
二类物流仓储用地
仓储和物流建筑面积不低于总建筑面积的85%（计容面积）
仓库（堆场）、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
W3
三类物流仓储用地
仓储和物流建筑面积不低于总建筑面积的85%（计容面积）
仓库（堆场）、可附设的市政设施、可附设的交通设施。
S
S1
城市道路用地
S2
城市轨道交通用地
交通设施、可附设的市政设施、其他配套辅助设施。
S3
交通枢纽用地
交通设施建筑面积不低于总建筑面积的70%（计容面积）
交通设施、商业、可附设的市政设施、其他配套辅助设施。
S4
交通场站用地
S9
其它交通设施用地
U
U1
供应设施用地
U2
环境设施用地
U3
安全设施用地
U9
其它公用设施用地
G
G1
公园绿地
绿地用地规模不低于总用地的90%。
如建设其他设施，容积率不得超过0.1。
小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
G2
防护绿地
市政设施、交通设施
G3
广场用地
广场用地规模不低于总用地的90%。
如建设其他设施，容积率不得超过0.1。
小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。
2.3混合用地
2.3.1混合用地是指当土地使用功能超出本通则2-1表中单一用地性质的适建用途和适建比例要求，需要采用两种或以上用地性质组合表达的。
用地代码之间采用“+”连接，如R2+B1等。
2.3.2在充分保障各类公共设施建设规模和使用功能的基础上，鼓励公共管理与服务设施用地、交通设施用地、市政公用设施用地与各类用地的混合使用，提高土地利用效益。
2.3.3鼓励在城市各级中心区、商业与公共服务中心区，客运交通枢纽及重要的滨水区等区域的土地混合使用，并符合环境相容、保障公益、结构平衡和景观协调的原则。
2.3.4在城乡规划编制及管理过程中，当土地使用功能需要规划为混合用地时，宜参照表2-2，有条件兼容的方可混合使用。
表2-2常用土地用途混合使用指引
用地类别
鼓励混合使用的用地类别
可混合使用的用地类别
大类
中类
居住用地（R）
一类居住用地（R1）
A4
二类居住用地（R2）
A1
B1、B2，A4
三类居住用地（R3）
A1
A4，W1
商业服务业用地（B）
商业用地（B1）
R2
办公用地（B2）
R2
公共管理与服务设施
用地（A）
文化设施用地（A2）
A1，B2，A4，A3
体育用地（A4）
A1，B2，A4，A3
工业用地（M）
一类工业用地（M1）
W1
A1，B2，R3
二类工业用地（M2）
W1
物流仓储
用地（W）
普通仓储用地（W1）
M1
A1，B2，R3
市政公用设施用地（U）
供应设施用地（U1）
G1，A4，S4
环境卫生设施用地（U2）
G1，A4，S4
2.4建筑基地最小面积控制
2.4.1 新区建设、旧区改建应成片开发，不宜零星建设。
建筑基地未达到下列最小面积的，不宜独立建设：
（1）6层及6层以下住宅为3000平方米；
（2）7～18层住宅建筑为4000平方米；
（3）19层以上住宅建筑为5000平方米；
（4）建筑高度小于或等于24米（不含市政配套公建）的公共建筑为3000平方米；
（5）建筑高度为大于24米的公共建筑为4000平方米；
（6）工业、仓储建筑最小开发地块为2000平方米。
2.4.2建筑基地未达到2.4.1条规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城乡规划主管部门可予核准建设：
（1）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法与周边土地整合的建设项目；
（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；
（3）社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。
（4）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。
（5）被具有法定资质的机构鉴定为危险房屋拆复建。
2.5居住建筑底部建筑性质控制
居住建筑的底部不宜建设大型的商业建筑，严格限制在居住建筑的底部建设农贸市场；中心城区范围内限制底层小型商业，二或三层以上为住宅的混合性建筑。
第三章 规划管理单元
3.1管理单元划分
3.1.1 管理单元划分目的
为便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实城市总体规划的意图，形成系统有序的城市规划控制引导体系，将中心城区划分为若干管理单元，以管理单元作为控规编制项目的基本单位。
3.1.2管理单元划分原则
（1）管理单元的划分应覆盖规划期内城市规划建设用地的全部地域范围，相邻管理单元范围不相重叠并无缝衔接。
（2）以街道及社区行政管辖范围为基础，结合自然要素（河流等）、主要交通道路、铁路、重要基础设施等空间要素划定。
3.2核心控制
3.2.1 主导属性控制
（1）主导属性是管理单元主导功能的概括与描述，是城市总体规划用地功能在管理单元上的落实和体现。
（2）凡与管理单元主导属性相同或相符的项目应鼓励建设，凡与主导属性不相容的项目需严格控制或禁止建设。
3.2.2建设容量控制
（1）建设容量是指管理单元内各地块开发建设的建筑总量的控制，作为核算公共服务设施、公用设施容量的基础，规划确定的单元建筑总量原则上不允许突破。
（2）在规划执行中，前期开发地块建设量突破或少于规划图则规定时，应对后期开发地块建设量进行调整，使该单元建筑总量控制在规划图则规定的范围之内，实现总量动态平衡。
3.2.3人口容量控制
单元人口容量是城市总人口在管理单元上的落实与分解，也是管理单元落实公共设施和基础设施配套规模的依据，规划确定的管理单元的居住人口规模原则上不允许突破或较大幅度减少。
第四章 建设强度
4.1建设强度分区
4.1.1 城市建设开发强度分区是在宏观规划的指导下，合理预测并提出远期城市发展策略所对应的城市空间开发强度控制要求。
4.1.2 城市建设用地开发强度共分为四类区，按表4-1执行，用于指导城市建设用地的容积率确定。
表4-1 城市开发强度分区等级表
等级
主要区位特征
开发建设
特征
容积率
适宜值
一类区
城市中心区、区级商业中心区及部分形象区
高强度开发
FAR＞2.2
二类区
城市一般地区
中强度区
1.5＜FAR≤2.2
三类区
城市边缘地区和一些景观控制区
低强度区
0.5≤FAR≤1.5
四类区
城市重要景观控制区或风景旅游区
超低强度区
FAR＜0.5
4.2地块容积率
4.2.1 地块容积率确定应满足市政交通设施负荷、历史保护、地质条件、生态安全等特殊要求，并满足日照、消防等规范要求。
居住用地地块容积率确定应同时考虑所在地区的教育、医疗等公共设施服务水平。
在特殊地段，应满足文物保护、电力电信通道、危险品仓库、地质缺陷以及生态敏感区等相关控制要求。
4.2.2 原有建筑的建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，除特定必须的公共配套设施外，不应在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。
4.3建筑密度与容积率
4.3.1 对于已编制过单元控规的，其地块建筑密度与容积率以单元控规中确定的为准；未编制控规的可按下表执行。
4.3.2居住用地（R）、商业服务业设施用地（B）、公共管理与公共服务设施用地（A）规划容积率及建筑密度按表4-2确定。
表4-2 建筑密度与容积率控制表
类 型
建筑密度
容积率
居住用地
低层、多层（H≤24m）
≤30%
FAR≤1.5
中高层（H≤50m）
≤26%
FAR≤2.2
高层（H＞50m）
≤24%
FAR≤2.5
商业服务业设施用地及公共管理与公共服务设施用地
低、多层（H≤24m）
≤45%
FAR≤2.0
高层（H≤50m）
≤40%
FAR≤3.0
高层（H＞50m）
≤35%
FAR≤4.0
注：
1）为鼓励地块内的建筑高度变化，地块内有混合层建筑布局的，容积率指标可按高值赋予，建筑密度可取相对应控制指标的中间值给予赋值；
2）本表指标不含半地下、地下建筑面积；
3）居住用地出让时，其容积率应大于1.0。
4.3.3商住混合用地（R+B）规划容积率及建筑密度按表4-3确定。
表4-3 建筑密度与容积率控制表
类 型
建筑密度
容积率
商住混合用地
低层、多层（H≤24m）
≤40%
FAR≤1.8
中高层（H≤50m）
≤35%
FAR≤2.5
高层（H＞50m）
≤30%
FAR≤3.0
4.3.4工业用地（M）、仓储物流用地（W）规划容积率及建筑密度按表4-4确定。
表4-4工业、仓储类项目建设用地控制指标
序号
分类
容积率
（不小于）
建筑密度（不小于）
绿地率（不大于）
行政办公及生活服务设施用地占比重（不大于）
1
农副食品加工业
1.0
40%
15%
6%
2
食品制造业
1.0
40%
15%
6%
3
饮料制造业
1.0
40%
15%
6%
4
烟草加工业
1.0
40%
15%
6%
5
纺织业
1.2
40%
15%
6%
6
纺织服装鞋帽制造业
1.2
40%
15%
6%
7
皮革、毛皮、羽绒及其制造业
1.2
40%
15%
6%
8
木材加工及藤、竹棕、草制品业
1.2
40%
15%
6%
9
家具制造业
1.2
40%
15%
6%
10
造纸及纸制品业
1.0
40%
15%
6%
11
印刷业、记录媒介的复制
1.5
40%
15%
6%
12
文化体育用品制造业
1.5
40%
15%
6%
13
石油加工、炼焦及核燃料加工业
1.0
40%
15%
6%
14
化学原料及化学制品制造业
1.0
40%
15%
6%
15
医药制造业
1.0
40%
15%
6%
16
化学纤维制造业
1.0
40%
15%
6%
17
橡胶制品业
1.0
40%
15%
6%
18
塑料制品业
1.0
40%
15%
6%
19
非金属矿物制品业
1.0
40%
15%
6%
20
黑色金属冶炼及压延加工业
1.0
40%
15%
6%
21
有色金属冶炼及压延加工业
1.0
40%
15%
6%
22
金属制品业
1.0
40%
15%
6%
23
通用设备制造业
1.0
40%
15%
6%
24
专用设备制造业
1.0
40%
15%
6%
25
交通运输设备制造业
1.0
40%
15%
6%
26
电气机械及器材制造业
1.0
40%
15%
6%
27
通信设备电气机械及器材制造业
1.0
40%
15%
6%
28
仪器仪表及文化、办公用机械制造业
1.2
40%
15%
6%
29
工艺品及其他制造业
1.2
40%
15%
6%
30
废弃资源和废旧材料回收加工业
1.0
40%
15%
6%
31
物流仓储
1.0
40%
15%
6%
注：
1、已批准详细规划的工业园区、物流园区，其容积率上限指标按原规划执行；
2、六安开发区新建工业项目建筑容积率不低于1.2，其他县管省级开发区新建工业项目建筑容积率不低于1.0（单层厂房层高达到8米的按2层计算，层高达到12米的按3层计算）；
3、工业项目所需行政办公及生活服务设施建筑面积不得超过项目总建筑面积的20%；物流仓储类项目所需行政办公及生活服务设施建筑面积不得超过项目总建筑面积的15%；
4、严禁在工业仓储项目用地范围内建造成套住宅、酒楼、宾馆和培训中心等非生产性配套设施；
5、属于特种仓库、危险品仓库、战略储备仓库和专业堆场的物流仓储用地及部分特殊工艺要求的工业用地，其容积率应按环保、安全等有关法规、规范和标准确定。
4.3.5 独立小地块（面积小于3000平方米）或单个建筑基地的建筑容量，应由城乡规划主管部门根据周边环境、交通、地价和配套服务设施等情况组织专家论证综合分析后确定。
4.3.6 对未列入表中的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。
第五章 建筑间距
5.1一般规定
5.1.1建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生要求而确定。
5.1.2住宅建筑应以起居室或卧室的朝向作为主朝向，其他朝向为次要朝向，可不考虑其日照要求。
主朝向的采光窗所在的墙面为日照计算墙面。
5.1.3有日照需求的建筑不宜东西向布置；受遮挡建筑为临时建筑或违法建筑时其日照间距不予考虑。
5.1.4住宅建筑间距应保证受遮挡的住宅每户至少有一个（每户有四个或四个以上居室的应为两个）居室满足日照要求，其大寒日有效日照时间不应低于3小时；旧区改造的住宅建筑日照标准可酌情降低，不宜低于大寒日日照时间2小时，但不应低于大寒日日照1小时的标准。
5.2住宅建筑之间的最小间距应符合表5-1的规定：
表5-1住宅建筑之间的最小间距（米）
建筑
类别
高层（遮挡）
多层、中高层（遮挡）
低层（遮挡）
高层
（被遮挡）
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
30且不少于遮挡建筑高度的0.5倍
25
13
—
18
15
13
—
18
15
13
—
多层、中高层
（被遮挡）
30且不少于遮挡建筑高度的0.5倍
20
13
—
12
10
8
—
12
—
6
—
低层
（被遮挡）
30且不少于遮挡建筑高度的0.5倍
20
13
—
12
10
8
—
6
—
—
—
注：
1、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。
2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。
3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。
4、“—”表示按消防和施工安全等控制。
如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。
5.3非住宅建筑间距按下列要求确定：
（一）高层非住宅建筑：
南北向平行布置间距不应小于南侧建筑高度的0.3倍；东西向平行布置间距不应小于较高建筑的0.25倍；
（二）多层非住宅建筑南北向平行布置时间距不应小于南侧建筑高度的0.6倍；多层非住宅建筑东西向平行布置时间距不应小于较高建筑高度的0.6倍；
（三）低层非住宅建筑与高、多、低层非住宅建筑平行布置时间距按消防规定控制；
（四）其它形式布置的非住宅建筑间距，非住宅建筑的山墙间距按消防间距规定控制。
（五）非住宅建筑之间的最小间距应符合表5-2的规定。
表5-2非住宅建筑之间的最小间距（米）
控制间距建筑类别
高层
多层
低层
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
高层
18
15
13
—
13
13
9
—
9
9
9
—
多层
13
13
9
—
12
9
6
—
6
6
6
—
低层
9
9
9
—
6
6
6
—
6
6
6
—
注：
1、裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。
2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。
5.4非住宅建筑与住宅之间的建筑间距按下列要求确定：
（一）非住宅建筑位于南北向（偏南北）布置住宅南侧或位于东西向（偏东西）布置住宅东西侧的，其间距按日照分析法计算所得的住宅建筑间距执行；且不应小于8米；
（二）非住宅建筑位于南北向（偏南北）布置的住宅东、西侧的：
1、建设多层建筑时，除应满足消防间距和日照分析法所得的住宅规定日照要求外，不应小于6米；
2、建设高层建筑时，除应满足日照分析法所得的住宅规定日照要求外，且不应小于13米；
（三）非住宅建筑位于住宅北侧的，按非住宅建筑间距执行，且其最小间距应符合表5-3规定。
表5-3非住宅建筑（北侧）与住宅建筑（南侧）之间的最小间距（米）
控制间距建筑类别
高层住宅建筑
多层、中高层住宅建筑
低层住宅建筑
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
高层非住宅建筑
24
20
13
—
15
13
9
—
12
13
13
—
多层、中高层非住宅建筑
18
13
9
—
12
9
6
—
10
—
6
—
低层非住宅建筑
9
9
9
—
9
6
6
—
9
—
—
—
注：
独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。
5.5医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、中、小学校教学楼、老年公寓,与
升级会员 