房地产基础知识概念.docx
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房地产基础知识概念
房地产基础知识培训
一、房产类
1、房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：
a） 土地
b） 建筑物及地上附着物
c） 房地产物权
注：
房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
a） 实物形态上看，房产与地产密不可分；
b） 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
c） 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：
a） 二者属性不同；
b） 二者增值规律不同；
c） 权属性质不同；
d） 二者价格构成不同。
2、房地产的特征
▲房地产的自然特征
a） 位置的固定性；
b） 使用的耐久性；
c） 资源的有限性；
d） 物业的差异性。
▲房地产的经济特征
a） 生产周期
b） 资金密集性
c） 相互影响性
d） 易受政策限制性
e） 房地产的增值性
注：
房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。
其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
3、房地产的类型
按用途划分：
a） 居住房地产
b） 商业房地产
c） 旅游房地产
d） 工业房地产
e） 农业房地产
4、基本概念类：
1.住宅：
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
2.成套住宅：
是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户用的房屋。
3.非成套住宅：
是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
4.廉租房：
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。
我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
5.存量房：
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
6.再上市房：
是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
7.安居房：
安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。
是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4㎡以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
8.经济适用房：
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。
9.集资房：
是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
10.全民单位自管公房：
指全民所有制单位自己直接管理的房屋。
11.集体单位自管公房：
指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。
12.二手房：
新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。
一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
13.期房：
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称＋为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
14.现房：
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
15.准现房：
指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
16.外销房：
外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
17.内销房：
内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
18.尾房：
又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。
一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
19.烂尾房：
烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
20.城市居住区：
城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
21.居住小区：
居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
22.国有房产：
是指归国家所有的房产。
包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。
国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
23.集体所有房产：
是指城市集体所有制单位所有的房产。
即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
24.私有（自有）房产：
是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。
其中部分产权：
指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。
25.使用权房：
使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
26.公房：
公房也称公有住房，国有住宅。
它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：
一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。
上述两类房均为使用权房。
27.不可售公房：
不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。
28.已购公房：
已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。
29.单位产权房：
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
30.私房：
私房也称私有住宅，私产住宅。
它是由个人或家庭购买、建造的住宅。
在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。
公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
31.居住组团：
居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
32.涉外房产：
是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
33.其他房产：
是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。
二、地产类
土地名称用途类：
1.一级市场：
房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。
居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。
2.二级市场：
二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。
市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。
目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。
严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。
3.地产：
地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。
4.房地产产权：
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
5.土地使用权：
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。
政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：
是指水通、电通、路通及场地平整；
6.七通一平：
是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；
7.红线图：
又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。
它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；
8.总用地面积：
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
9.建设用地面积（净用地面积）：
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；
10.总建筑面积：
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；
11.容积率：
是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
（如：
在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
建筑面积：
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
12.建筑覆盖率（建筑密度）：
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：
在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
13.绿化率：
建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：
在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
14.绿化覆盖率：
建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；
15.房屋销售面积：
房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；
套内建筑面积：
房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；
套内使用面积：
指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：
A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
D、住宅使用面积包括：
卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。
16.公共建筑面积：
各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；
17.实用面积：
它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；
18.业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。
如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。
会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。
会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。
作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
入伙是指业主领取钥匙，接房入住。
契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
（1）国有土地使用权出让；
（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
（3）房屋买卖；
（4）房屋赠予。
19.毛地：
毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。
20.生地：
生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。
21.飞地：
又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。
22.炒地皮：
对到手土地使用权的转售。
以法定最低投入进行开发为前提。
涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。
23.晒地皮：
土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。
后者为短期倒卖。
24.土地使用权出让：
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
25.房屋用地：
是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。
26.住宅用地：
是指供居住的各类房屋用地
27.工业用地：
是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
28.仓储用地：
是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。
29.商业服务业用地：
是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。
30.旅游业用地：
是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。
31.金融保险业用地：
是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。
32.市政公用设施用地：
是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地。
33.绿化用地：
是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。
34.公共建筑用地：
是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。
35.文、体、娱用地：
是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。
36.机关、宣传用地：
是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。
37.科研设计用地：
是指科研、设计机构用地。
如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。
38.教育用地：
是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地。
39.医卫用地：
是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。
40.交通用地：
是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。
41.铁路用地：
是指铁路及场站、地铁出入口等用地。
42.民用机场用地：
是指民用机场及其附属设施用地。
43.港口码头用地：
是指专供客、货运船停靠的场所用地。
44.其他交通用地：
是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。
45.道路用地：
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
46.公共绿地：
公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
三、土地制度、所有、政策类：
中国现行土地制度概述
1、土地所有制
（1）全民所有制
（2）集体所有制
2、国有土地的范围
a）城市市区的土地
b）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
c）国家依法征用的土地；
d）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
e）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
f）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
3、国家实行土地登记制度
a）属国有土地的核发《国有土地使用证》
b）属集体土地的核发《集体土地所有证》
c）使用集体土地的核发《集体土地使用证》
4、国家实行土地有偿有限期使用制度
5、国家实行土地用途管理制度
（1）农用地
（2）建设用地
（3）未列用地
6、取得国家土地使用权的途径
（1）行政划拨
（2）通过国家出让方式
（3）通过房地产转让方式
（4）通过土地或房地产租赁方式
7、国有土地使用权的出让
（1）土地使用权出让的概念
（2）出让方式：
拍卖、招标、双方协议
（3）出让年限：
A、居住用地70年；
B、工业用地50年；
C、教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
D、商业、旅游、娱乐用地40年；
E、综合或其他用地50年；
（4）土地使用权的收回
A、土地使用权届满的收回
B、国家有权提前收回土地使用权
C、因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权
D、司法机关决定收回土地使用权
（5）、土地使用权的终止
A、土地的灭失
B、土地使用者的抛弃
（6）土地使用权的续期
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。
四、房地产权属、证照、配套类
1.房屋产权：
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
2.产权证书：
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
房屋产权证书包括：
产权类别、产权比例。
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
3、产权证办理所需的资料：
a）鉴证过的商品房买卖契约正本
b）已缴纳的契税发票（契税：
多层2%）
c）已缴纳的物业维修基金发票（维修基金：
多层2%、小高层3%）
d）房产局出具的测绘图
e）由开发商盖过公章的南京市房屋权属申请书
f）合同上所提及人的身份证原件。
4、土地证办理所需的资料：
a）商品房买卖契约复印件（1、2、4、32页）
b）合同上所提及人的身份证复印件
c）房屋所有权证及共有人权证复印件
d）土地登记申请书一套
e）开发单位土地证复印件
f）整幢楼分户建筑面积表
g）商品房销售许可证复印件
5、共有房产：
指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
6、共同共有房产：
指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
7、五证：
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。
购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。
因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。
8、两书：
《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》
9、CBD：
即CentralBusinessDistrict（中央商务区），许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。
CBD应具备以下特征：
现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。
10、酒店式公寓：
酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。
它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。
与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜
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