物业经营管理讲义 29.docx
《物业经营管理讲义 29.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业经营管理讲义 29.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
物业经营管理讲义29
第二节写字楼租赁管理
一、写字楼的租户选择（熟悉）
租户选择是物业管理的核心内容。
物业服务企业或业主选择租户时考虑的主要准则，是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。
【例题10：
10年多选】业主或物业服务企业选择写字楼租户，考虑的主要准则有（）。
A．潜在租户所经营业务的类型
B．财务稳定性和长期盈利的能力
C．企业租户的股权结构
D．所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容
E．潜在租户的声誉
答案：
ABDE
【例题11：
11年多选】业主或物业服务企业选择写字楼租户时，通常考虑的主要因素有（ ）。
A．潜在租户所经营业务的类型及其声誉
B．财务稳定性和长期盈利的能力
C．潜在租户的员工性别构成
D．所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容
E．潜在租户的股份构成
答案：
ABD
（一）商业信誉和财务状况
物业管理经理，必须认真分析每个租户的信誉对其租住的写字楼物业的影响。
其信誉应能加强或强化大厦的整体形象。
物业服务企业还应当分析潜在租户在从事商业经营过程中的财务稳定性，因为这关系到潜在租户在租赁期限内能否履行合约中规定的按期支付租金的义务。
（二）所需面积大小
在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑以下三个方面的因素。
1．可能面积的组合
建筑结构因素常常决定了能否组合出一个独立的出租单元，以满足某一特定寻租者的需要。
2．寻租者经营业务的性质
一些机构需要许多分隔的办公室，而且常常希望这些办公室都能沿建筑物的外墙布置，以便能够获得充裕的自然光和开阔的视野。
但也有些公司可能不希望有太多的房间靠近外墙。
3．寻租者将来扩展办公室面积的计划
如果一个公司在将来期望有较大规模的扩展，必须要考虑在建筑物内是否或如何满足其未来业务发展的需要，尤其是当寻租者希望其办公室集中布置时。
一般来说，为每个办公室工作人员提供15~20m2的单元内建筑面积比较合适。
【例题12：
10年单选】确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合、该租户办公室面积的扩展以及该租户（）。
A．承租期限B．经营实力
C．现在的办公面积D．经营业务的性质
答案：
D
（三）需要提供的物业管理服务
在挑选租户的过程中，有些寻租者为了顺利地开展其业务，可能需要物业服务企业提供特殊服务。
在接受或拒绝潜在租户的特殊要求之前，物业服务企业及业主应该考虑整个租赁期限内的实际费用支出以及费用效益比率，以便在日后签订租约时确定由谁来承担特殊服务的费用。
二、写字楼租金的确定与调整（掌握）
写字楼租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。
如果租户初次装修其承租部分面积时的费用由业主垫付，租金内还可能包括业主垫支资金的还本付息。
物业的一些经营费用（如房产税、保险费、公共面积和公共设施的维护与维修）可以包括在租金内，也可以根据事先的协议另收。
租户的电费，可以根据其用电量由供电部门直接收取或由物业服务企业代收代缴。
物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：
计算可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元的面积规划和室内装修。
（一）计算可出租或可使用面积
在量测写字楼面积时，有三个概念非常重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。
建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算。
建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上有盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半。
可出租面积=出租单元内建筑面积＋分摊公用建筑面积
应该注意的是，不同国家对上述各类面积的计算方法是有差别的，但区别主要在可分摊公用建筑面积的范围上。
例如，美国大厦业主及物业管理师协会（BOMA）的规定与我国建设部的规定不同的是：
垂直穿越各层楼面的电梯井、楼梯间、通风竖井和建筑物外墙水平投影面积的一半不计入可分摊公用建筑面积，更不计入出租单元内建筑面积。
在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数（R/U系数），实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时使用的是可出租面积，应将该单元内建筑面积再乘以R/U系数。
例题：
某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万m2。
A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6
答案：
A
解析：
可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积
8×80%=出租单元内建筑面积+8×15%
解得：
出租单元内建筑面积=5.2万m2
【例题13：
10年单选】写字楼的可出租面积是（）加上分摊公用建筑面积。
A．出租单元内使用面积B．出租单元内建筑面积
C．建筑面积D．使用面积
答案：
B
（二）基础租金与市场租金
租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。
写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）。
在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。
但写字楼建筑内某一具体出租单元的租金，则依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，尤其是对高层建筑而言。
物业管理人员在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元的超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入，使整栋写字楼建筑的平均租金保持在稍高于基础租金的水平上。
在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。
当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。
在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业服务企业还可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计入租金，哪些经营费用可以单独收取。
【例题14：
10年单选】在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、（）和空置损失的租金。
A．建造费用B．人工费用
C．经营费用D．广告费用
答案：
C
【例题15：
11年单选】下列关于物业服务企业确定物业租金的做法，正确的是（）。
A．根据物业的建设成本确定租金
B．当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量
C．根据该类物业的市场供求情况确定租金
D.根据市场竞争情况，取消代收代付费用
答案：
C
【例题16：
11年单选】写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的（）水平确定的。
A．最低租金B．市场平均租金C．最高租金D．市场租金
答案：
A
（三）出租单元的面积规划和室内装修
（1）出租单元的面积规划
出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑租户的规模、组织架构、偏好与品位、需要安装的设备和财务支付能力等，确定其所需承租的单元内建筑面积的大小，并在其所承租的出租单元内就房间布置、办公设备布置、内部通道的安排等进行设计。
（2）室内装修
室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。
通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，例如每15m2安装一个电话插孔的费用、每30m2安装一个门的费用等。
也可能由业主笼统地提供一笔按每平方米单元内建筑面积计算的资金，来补贴租户初次装修需支付的费用。
除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。
一般有四种选择：
由业主支付、由租户支付、业主和租户分担、业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息（作为租金的一部分）。
在市场状况有利于承租人而非业主的情况下，为租户提供装修补贴，常常被业主或其物业服务企业用来作为吸引租户的手段。
不论如何安排装修费用的支付，业主和其委托的物业服务企业保留对整栋写字楼建筑进行统一装修或进行建筑物内部功能调整的权利，这有利于提高工作效率、降低装修成本，也有利于保持整栋建筑的特色，保证租户的入住按计划进行。
（四）租金的调整
对于租期较短的租户，可设定一个租金水平，在租期中保持不变，而如果租户需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。
对于租期较长的租户（例如3～5年以上），为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整做出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平基本与市场状况相符。
租金调整一般是基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。
三、写字楼的租约制定（熟悉）
通常情况下，业主事先要准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，业主和潜在的租户可在这个基础上，针对某一特定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便在业主和租户间就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。
（一）租赁合约中的标准条款
（1）租金调整条款
由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。
这一条款，可能规定要参考一个标准指数（如消费者价格指数或商业零售价格指数），来确定租金定期增长的数量或幅度。
但租户很难接受用消费者价格指数作为租金向上调整的基础这样一个条件。
因此，租户和物业服务企业更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效。
为了令租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时规定，租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，以便由租户承担最高限以内的风险，由业主承担最高限以外的风险。
（2）经营费用的“毛租”和“净租”
在写字楼物业租约中，并非所有的物业经营费用都必须包含在租金中。
在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括进这些费用。
在“净租”的情况下，所有的经营费用均由租户直接分担，由物业经营管理企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。
常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。
换句话说，写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的经营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。
具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法。
最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气等资源的使用费。
此外，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用，也常常单独缴纳。
设备和公共空间的更新改造投资，也要在租户间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。
租约中还可能包括一些条款，在这些条款中，规定了业主所需承担的最大经营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的经营费用就要由租户分担。
（二）折让优惠和租户权利的授予
折让优惠是业主给租户提供的一种优惠，用以吸引潜在的租户。
折让优惠虽然能使租户节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。
折让优惠的具体做法：
①给新入住的租户一个免租期、②为租户从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、③替租户支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金、④对租户入住前的装修投资提供资金帮助等。
另外的折让优惠，⑤可能会体现在租约续期的有关条款上。
如租户预计由于自己业务的发展可能会在未来增加承租面积，业主可以给租户一个优先权。
有时租户还会要求在租约中加上原租约条件下续租的条款。
然而，业主不愿在租约期满时赋予租户过多的权利。
第三节写字楼安全与风险管理
一、写字楼安全管理（了解）
写字楼安全管理主要涉及到：
工程安全、消防安全、治安安全、应急预案。
（一）工程安全
工程安全已日益成为现代化写字楼物业安全的首要问题。
加强对写字楼物业工程安全的管理，需要注意以下几个方面：
（1）全面建立确保“十供”的管理理念。
即：
确保供电；确保供水；确保供气；确保供冷；确保供暖；确保供电脑信号；确保供电视信号；确保供电话信号；确保供垂直运输；确保供报修服务。
（2）制订全年度大、中、小修计划。
（3）编制《工程技术工作规程》。
（4）建立“设备档案”。
（5）建立《设备状态月报》，包括设备运行状态和设备完好状态。
（二）消防安全
硬件：
自动消防系统是高层写字楼最重要的消防武器。
软件：
严密的防火措施。
（三）治安安全
写字楼物业治安主要由物业管理企业保安部的内保人员、外保人员和车场管理人员负责。
主要任务是疏导和控制。
（四）应急预案
写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案。
二、写字楼风险管理（了解）
（一）写字楼物业风险的识别
1．风险识别的作用
风险识别是风险管理的基础，是制定风险应对计划的依据。
2．写字楼物业管理风险识别的特点
（1）全员性；
（2）全期性；（3）动态性。
3．写字楼物业管理风险的种类
（1）工程隐患风险；
（2）设备运行风险；
（3）消防防范风险；
（4）保安防范风险；
（5）自然灾害风险。
（二）写字楼物业风险的应对
1．风险应对程序
从教材图10-3可以看出，写字楼物业的风险应对程序主要包括两大部分：
风险分析和风险减轻。
其中：
风险分析主要包括风险识别、风险源列表、风险量化、辨别每一个风险的概率及影响。
风险减轻主要包括风险应对计划、风险监视、风险应对策略等。
2．风险应对计划
写字楼物业的风险应对计划应尽可能详细，比如说在什么情况下采取什么行动。
风险应对计划一般应包括如下内容：
（1）已识别的风险及其风险特征描述，对写字楼哪些方面造成影响，风险如何影响写字楼经营管理的目标；
（2）风险承受主体及相应的责任分配；
（3）定性和定量风险分析过程的结果；
（4）对某一具体风险经过分析接受的风险应对措施；
（5）风险策略实施后，预期的残余风险水平；
（6）用于执行选定的风险应对策略的具体行动计划；
（7）应对措施的预算和时间；
（8）意外事故应急计划和反馈计划。
3．风险应对策略
风险应对策略一般应包括风险回避、风险转移（购买写字楼物业保险即为此种策略之一）、风险减轻、风险承担（将损失摊入经营成本，建立意外损失基金等）、风险分担和应急措施。
三、写字楼的物业保险
写字楼物业的业主通常将收入损失、结构毁损和第三者责任投保，此时业主被称为投保人，物业管理企业为附属投保人。
但写字楼物业投保的最大特点是：
保险费是物业运营成本的一部分，且这部分费用最终要转嫁到租户身上。
由于写字楼物业的整体保险不包括各租户单独承担部分的空间，因此大多数写字楼的租约要求租户就其承租空间内的办公设备等财产单独投保，写字楼物业租户投保的项目应以能够保持其企业正常运转并能承担租约中规定的其要承担的责任为原则。
第四节写字楼物业管理企业的选择与评价
一、物业管理企业的选择标准（熟悉）
1．能否令业主满意。
主要看物业管理企业受托进行物业管理的条件、所能提供的服务方式等是否满足业主的要求。
2．专业服务的水平。
主要了解物业管理企业从事物业管理的时间、可投入的专业人员的数量及其从业资格、当地的声誉、当前管理的物业的情况等。
3．向业主提供信息的能力。
除了月报告以外，业主通常还需要有关收入或房产税、法律问题等方面的信息，许多物业管理企业拥有自己的计算机信息管理系统，能及时、便捷地提供业主所需要的信息报告。
4．管理计划。
物业管理企业在收费相同的情况下不可能提供完全相同的服务。
选择物业管理企业最好的办法就是根据上面的三条标准选择三至四家物业管理企业，然后确定一个管理计划，再从中选择要求管理费用最合理的企业。
二、物业管理工作的评价
良好的物业管理并不仅仅意味着百分之百的出租率。
实际上，没有空置可能预示着物业的租金水平低于市场租金。
对物业管理工作进行评价的主要目的是令物业管理企业为业主和租户提供更好的服务，而并不总意味着决定是保留还是辞退当前的物业管理企业。
物业管理工作的评价应着重从以下几个方面考虑：
与租户有良好的沟通；及时收取租金；及时处理租户的投诉；达到了出租率目标；物业维修状况良好；经营费用没突破事先的预算；及时提供有关物业报告；为业主的利益主动提出建议；对业主的批评或建议反应迅速；调解租户间的矛盾。
评价的最后一步就是将评价结果与物业管理企业见面，这是物业管理企业改进与业主的关系、提高管理和服务水平的绝好机会。
三、写字楼物业经营管理的绩效评价（掌握）
写字楼物业经营管理的绩效评价的三项主要指标包括：
服务满意度、物业经济指标、物业品牌化。
【例题18：
10年单选】下列指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价指标的是（）。
A．物业经济指标B．服务满意度
C．物业品牌化D．市场占有率
答案：
D
（一）服务满意度
这是写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标。
主要是指业主对物业管理服务的满意度和员工对物业管理领导的满意度。
主要有六个方面的区分：
快与慢之分（服务效率）；热与冷之分（服务态度）；好与坏之分（服务质量）；全与缺之分（服务制度）；有与无之分（服务程序）；明与暗之分（服务标准）。
前三个方面属于“硬水平”，属于感性服务，是向业主输出一种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度；后三个方面属于“软水平”，属于理性服务，是向员工输入一种理念，主要体现员工对物业管理领导的满意度。
（二）物业经济指标
此为写字楼物业经营管理绩效评价的第二类指标。
项目经济指标，包括租赁经营方面的指标和物业管理服务方面的指标。
写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括：
租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率等。
写字楼物业管理方面绩效的主要指标，包括出租率、租金拖欠和坏账情况，以及租约续签、扩签、新签、退签等指标。
【例题17：
10年多选】写字楼物业租赁经营绩效的主要指标有（）。
A．租金价格水平B．出租经营成本
C．净租金收入占毛租金收入的比例D．销售价格
E．租户的规模
答案：
ABC
（三）物业品牌化
品牌是写字楼良好形象的缩影，是优质物业经营管理的证明，是值得市场信任的标志，是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。
升级会员 