某节能建材产业园项目引进与入驻管理办法.docx
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某节能建材产业园项目引进与入驻管理办法
大通县北川节能建材产业园
项
目
引
进
及
入
驻
管
理
办
法
项目总述
1、项目名称：
大通县北川节能建材产业园
2、项目建设地点：
大通县长宁镇上孙家寨村，处于西宁市北川工业园的延伸段上，北连大通，南接西宁，西接青藏公路，近临朝阳建材城，节能建材产业园可与朝阳建材城形成建材一体化区位优势，地理位置十分优越。
3、投资总额：
项目总投资估算为2972.53万元，其中：
建安工程费1964元，设备购置安装费265万元，其他费用419.09万元，预备费为79.44万元，铺底流动资金200万元，建设期利息为45万元。
4、项目主要建设内容：
主要包括综合孵化楼（包括商务办公区、设计中心、会议中心、展览中心等）、标准厂房、库房及其他配套服区（信息服务、物业管理、接待中心、水、电、道路、绿化工程等）组成。
并购置办公科技研发、环保设备200台（套），完善相应的配套服务设施，以满足中小企业孵化器平台建设的需要。
项目主要功能
北川节能建材产业园秉承“生态、低碳、循环、智能”的发展理念，主要以发展节能环保新材料、新型建材等为核心，为进驻中小企业提供更低成本的营运环境、搭建产学研结合的共享平台，是集科研、孵化、信息服务、生活配套于一体的，具有生产和生活服务系统的综合性的节能建材产业园，打造节能环保领域的公共服务平台，以周边地区及大通的节能环保需求为市场。
最大程度发挥企业集群效应，为节能工业园区内建材研发、生产、销售、安装提供技术、场地、人员支持。
园区内建设产业聚集区公共服务平台，为园区内各个企业提供统一技术培训、统一打造品牌、统一建立营销网络、统一招聘人才、统一融资、统一申请政策扶持的六个“统一”服务。
项目综合评价
本项目建设符合国家产业政策，属于国际鼓励并支持的节能产业与现代服务产业项目。
通过分析当前市场发展趋势，实现新型材料节能产业快速积聚，推进大通县工业化与现代服务产业结合，优化产业结构，为大通发展建材、新型材料与新能源等产业搭建现代服务业发展的平台，将为企业创造良好的发展环境，是大力扶助中小企业和创业型企业，活跃大通县区域经济的重大举措；是促进园区产业规范化、集约化、规模化、合理化，延伸产业链，形成产业集群的发展要求；是促进园区经济增长和实现土地资源集约使用的有效途径，具有广阔的发展前景。
建设单位简介
青海长发节能门窗有限公司，于2006年成立至今，已完成固定资产5000余万元的投资建设。
公司长期从事建筑节能门窗安装生产，绝热用模塑聚乙烯泡沫塑料、中空玻璃的生产销售。
公司拥有长期从事节能建材研发的工程师技术队伍和100余人较为成熟的节能建材生产、销售、安装团队。
随着全省建筑业的良好发展，环保的节能建材产品作为建筑物的附加品，市场需求量迅速上升。
公司的一期开发建设的北川节能建材产业园项目位于处于西宁市北川工业园的延伸段上，目前已初步形成了以生产节能门窗安装，绝热用模塑聚乙烯泡沫塑料、中空玻璃的生产为主的园区，而该项目建设处于北川工业园内。
公司一期开发中主要以生产铝塑复合门窗和彩钢为主，近年来由于国家宏观政策调整，经济结构的转型，经济增长步伐放缓，以及建筑门窗类产品市场竞争加剧，同质化竞争严重，企业经济压力不断增大，赢利空间逐渐缩小。
再加上国家大力倡导建筑节能，因此，公司原有的生产线已不适应当前市场发展需要。
为了加快公司转型升级，而经多次考察和论证，目前在市场上有一批优秀的创新型科技节能建材企业和小型微型企业，由于缺乏场地、资金、管理经验等问题无法扩大营业规模。
因此公司决定在北川工业园，利用原有的已征用的土地进行二期开发，建立了微企创业孵化平台，同时将一期已开发建设的门窗生产车间（总建筑面积为10943平方米）变更为创业园配套生产、库存区，共同组成北川节能建材产业园，为入园的小微企业提供办公场所、管理支持、资源网络、招聘与融资等服务，帮助和促进创业企业快速成长，使创业企业能够在市场上生存与发展。
通过园区提供自己成熟的销售渠道，完善的管理模式，深厚的资金实力，而入园企业则利用自己的技术优势在园区的帮助下快速占领市场的方式，双方强强联合，互惠互利，同时孵化出具有特色和一定规模的龙头企业和企业家队伍，以促进大通工业经济又好又快的发展。
新建成后节能产业园总体建筑规模将达到20706平方米，可以满足周边中小节能建材企业进驻需要。
大通县北川节能建材产业园秉承“生态、低碳、循环、智能”的发展理念，主要以发展节能环保新材料、新型建材等为核心，为进驻中小企业提供更低成本的营运环境、搭建产学研结合的共享平台，是集科研、孵化、信息服务、仓储服务、生活配套于一体的，具有生产和生活服务系统的综合性的节能建材产业园，打造节能环保领域的公共服务平台，以周边地区及大通的节能环保需求为市场。
最大程度发挥企业集群效应，为节能工业园区内建材研发、生产、销售、安装提供技术、场地、人员支持。
园区内建设产业聚集区公共服务平台，为园区内各个企业提供统一技术培训、统一打造品牌、统一建立营销网络、统一招聘人才、统一融资、统一申请政策扶持的六个“统一”服务。
总体布局及建设规模
1、布局原则
本案开发需要整合现有各类资源，按照城市发展的特点进行合理规划，然后进行运营，发挥最大的经济效益。
根据长宁镇的地形地貌特征及项目资源分布状况，及空间邻近性、整体性、系统性、有机性的空间组织原则，将项目总体空间布局分为两大块：
项目基础设施建设项目及各功能区项目建设。
2、建设规模与建设内容
总占地面积34800平方米，总建筑面积约为20706平方米。
主要包括综合孵化楼（包括商务服务区、工业设计区、商务办公区、会议中心、展览中心等）、标准厂房及其他配套服区（信息服务、物业管理、接待中心、水、电、道路、绿化工程等）组成。
并购置办公科技研发、环保设备200台（套），完善相应的配套服务设施，以满足中小企业孵化器平台建设的需要。
表7-1：
项目经济技术指标表
序号
名称
指标
1
规划用地总面积
34800平方米
2
总建筑面积
20706平方米
（1）
节能建材孵化楼
6500平方米
（2）
标准厂房、库房
13300平方米
（3）
园区配套服务设施（道路、绿化等）
986平方米
3
建筑层数/高度
1层/9米
4
容积率
0.62
5
建筑密度
52%
6
绿化率
32%
7
室外停车数
60
3、孵化规模
根据项目实际情况，预计项目建设成后，可以入驻节能建材与新型能源和孵化企业10-20家。
项目规划内容介绍
项目将分三个区：
1、节能建材孵化楼（孵化商务区）
商务服务区：
节能建材孵化楼是节能建材产业园的核心和亮点部分，以创业服务中心为机构载体，提供诸如教育培训、科研设备与技术辅导、注册代理服务、创投咨询和融资服务、法律和会计咨询、市场研究与推广、政策等综合信息服务、招商指导服务、贸易信息服务、商务谈判咨询、电子商务平台、媒体宣传、企业管理咨询、物业管理等功能服务，以及产品展示、广告投放、大型会议展览、多媒体室等辅助服务。
包括设置计算机及网络系统（数据库系统、共享与管理）、商务办公、培训机构（提供政策、法规、管理、技术、营销、企业管理等方面的培训）、国际交流与会议区（可用于各种规模的会议、展览演示、交流洽谈会等用途），同时设置开放的实验室（公用实验设施，可以包括现有仪器设备的开放与共享）、不同发展方向专业实验室，为企业提供研发场所。
主要职能是以科技金融、信息等各种形式的服务，孵化高新技术企业，培育高新技术企业家完善创业服务体系，促进产、学、研、资、介、贸在高新技术产业化方面的结合，促进人才、技术、资金、信息及其它资源的合理流动，为高新技术企业的创业和成长创造必要的局部优化环境。
负责高新技术项目的收集、中介和实施。
为项目的论证、中试做好组织、协调和规划工作。
为高新技术成果专利申请、专利实施、专利检索提供服务。
为高新技术的科研、中试、开发提供所需的工作场地、办公场地。
提供创办高新技术企业的各项政策咨询。
协助人才交流部门，为提供进驻单位办理招聘，借调和短期聘用各类专业技术人才的事宜。
工业设计区：
聚集以先进高效节能与新能源技术开发，节能新材料、新产品研发设计为主要核心的企业、科研机构及个人，通过优秀工业设计成果转化等活动，共同推进中国节能环保产业示范基地建设。
面向各类机构提供商务会议培训办公场所，为有商务会议需求及培训需求的机构提供场地租赁服务，通过空间设施的共用，降低企业机构的运营成本，并通过服务机构向区域内个人、企业等提供节能环保知识与业务培训，另外还会满足入住企业其他商务功能配套服务的需求
2、标准厂房（节能产业孵化区）
该区作为企业集聚区，以集聚各类节能建材与新型材料、能源等中小科科技企业为主。
主要为企业提供孵化场所（进驻办公、生产场地），并对进驻企业按相应区域进行功能设置。
打造节能环保领域的公共服务平台，以环境能源交易市场为核心，以周边地区节能环保材料需求为市场，以产业优惠扶持政策为导向，聚集国内外节能环保相关的企业、人力、资本、技术、服务等资源，加速孵化节能环保科技及相关产业，推动大通节能环保产业的快速发展。
厂房可分为电子信息企业孵化区、机械设备企业孵化区、环保企业孵化区、新材料新能源企业孵化区等专业厂房区，节能产业孵化区任务是在孵化商务区的孵化下实现产业上下联动企业、行业技术类似企业的成立，并培育扶持其成长、经营、管理、生产、销售等一系列企业运作，实现产值、利润、缴税，从而在孵化区内形成企业集群、产业联动规模，在给定的有限时空条件下实行特殊的优惠政策，包括融资、招聘、宣传、申请优惠政策等进行统一管理。
产业孵化区都是在各自行业中培育成长起的有产业联动关系和集群关系的企业族群。
3、配套服务设施
配套区主要设施有食堂、物业管理及大门等。
道路交通及绿化
该项目地处大通长宁镇区核心区，交通便利，各种基础设施完善，车流、人流顺畅。
为保障项目的车流、人流、消防和安全保卫工作，提高项目的物业水准，设计循环车道。
能很好的解决项目的道路交通问题。
供电及通讯系统
供电设施并入大通县电网，用电负荷、设备配置按设计规范要求。
电信系统、有线电视从园区网干线电缆网入网孔引入。
1、设计依据
1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006
3）《供配电系统设计规范》GB50052-95
4）《低压配电设计规范》GB50054-95
5）《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93
6）《建筑照明设计标准》GB50034-2004
7）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）
8）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004
9）《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94
10）《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006
11）《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94
12）《有线电视网络施工及验收规范》GY5073-2005
13）《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007
2、拟设建筑电气系统
强电系统主要是10/0.6kV变配电系统；电力及照明系统；建筑物防雷及接地系统。
弱电系统主要是有线电视系统；综合布线系统（包括电话系统和数据网络系统）；公共服务信息系统和会议扩声系统。
3、供配电系统
⑴用电负荷估算及负荷等级
本工程的主要功能为办公研发用房和入孵企业生产用房，用电指标办公研发用房按80W/㎡计算，生产用房按120W/㎡计算，设备装机容量暂按6000kW，年电能消耗量5500kWh。
负荷等级除应急照明及通信设备为二级负荷外，其余为三级负荷。
⑵供电电源及10kV变配电站
在服务中心围墙内的绿化带拟设5台1200kVA的箱式变电站，箱式变电站拟选用YBM-12/1200kVA型。
供电电源由就近的10kV高压公共电网电缆预分支箱引来，高、低压电缆采用穿管埋地敷设。
计度方式采用高压总计量，在10kV电源进线处设置专用计量装置。
⑶配电系统
低压配电方式采用放射式与树干式相结合的配电方式。
在服务中心内设低压配电总箱,在各楼层设分配电箱。
空调插座、一般插座及照明分别采用专用回路供电，电梯电源直接由总配电箱引出专用回路供电。
4、照明
按不同使用要求选择相应灯具，光源以节能型细管荧光灯和紧凑型荧光灯为主，荧光灯配电子镇流器。
在机房、配电间、公共走道及各出入口等场所设应急照明灯及疏散指示标志灯。
应急照明灯选用自带蓄电池的灯具。
给排水系统
1、设计依据
1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）;
2）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）;
3）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）;
4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
5）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
6）《气体灭火系统设计规范》（GB50370-2005）；
7）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97。
5、设计参考广元地区暴雨强度公式:
q=2806（1+0.803lgP）/（t+12.8P0.231）0.768（L/s.ha）
2、供水
本项目最高日用水量为300m3/d，水源为地下水。
给水主水管沿场地内道路呈环状布置，由环状主水管供建筑物的生活给水和室内外消防给水，实行生活、室外消防给水合一的供水系统。
在室外给水管道上设室外消火栓以及浇洒绿化和道路洒水栓。
办公室、会议室等开水使用桶装饮水机供应，采用电加热。
3、排水
本工程排水系统采用雨污分流制。
雨水排水系统：
屋面雨水和室外场地雨水，分别由雨水斗和雨水口收集，分区域设雨水管截留后就近排入沿主道路敷设雨水管截留后排入市政管网。
污水排水系统：
本工程生活污水最高日排水量为8m3/d。
卫生间的生活污水采用设伸顶通气立管的排水系统，生活污水经化粪池处理后排入场地内污水管网。
所有污水经管道排入市政污水管网，污水排放口的位置、数量经与当地规划部门和河道管理部门会商后确定。
4、管道材料
室内给水管道采用共聚聚丙烯管PP—R给水管，管道连接采用热融连接。
室外给水主管采用埋地PE塑料给水管。
室内排水管道采用UPVC排水管；室外排水管在D160以下采用埋地UPVC塑料排水管，以上者采用钢筋砼排水管。
消防管道：
室内消防管道采用热镀锌钢管，丝接或法兰连接。
防雷、接地及安全系统
本建筑属三类防雷建筑物。
在屋面设避雷带作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构主筋作引下线。
采暖及通风系统
1、设计依据
1）建设单位提供给设计院的有关资料；
2）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；
3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
4）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；
5）《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
6）以及其它有关技术规范与技术措施。
2、通风设计
办公室采用自然通风，对通风需求量大的会议室和生产车间采用机械排风，自然进风的通风方式，换气次数取8次/时。
3、采暖设计
园区内办公楼采用太阳能节能技术建设，冬季能够有效利用太阳能保证楼内温度不低于16度，阴天不足时，局部采用电暖补足。
4、防排烟系统
对于长度超过20m的内走道、面积大于300m2的房间等需要设置排烟措施。
现为规范北川节能建材产业园的服务和管理，促进节能建材产业园可持续发展，特制定本管理办法。
项目总体定位
北川节能建材产业园秉承“生态、低碳、循环、智能”的发展理念，主要以发展节能环保新材料、新型建材等为核心，为进驻中小企业提供更低成本的营运环境、搭建产学研结合的共享平台，是集科研、孵化、信息服务、生活配套于一体的，具有生产和生活服务系统的综合性的节能建材产业园，为入驻中小企业提供更低成本的营运环境、产学研结合的共享平台。
倾力将西部地区节能环保型、节能环保技术和产品推广应用的示范平台。
通过对中小企业提供物理空间、配套设施支持，降低企业风险和运营成本，提高企业运作成功率，加快科技成果转化，培育科技型企业和企业家，为入园企业搭建良好的产业集聚服务平台。
市场定位
集聚建材生产加工企业进驻园区，为中小型高科技企业、投资机构、中介机构服务和投资人士搭建企业技术共享平台。
本案开发将中小型高科技企业、企业节能建材产业园、投资者、科技中介服务机构的功能有机结合起来，利用园区已经形成的新型能源、新型建材、新材料、环保等产业辐射和集聚能力，通过市场化运作与合理的价格策略实现项目各参与方的最大利益。
目标客户定位
西宁市区及大通县周边种子型建材企业和中小型企业；
全省内外企业在企业、子（分）公司。
产业定位
节能建材产业园紧密结合西宁市、大通县产业特色和发展需求，以新材料产业、节能建材等产业的关键、共性技术需求为主导，广泛开展技术研究、成果转化和项目产业化，大力培训和发展创新型科技企业，构建产学研紧密结合的科技创新创造平台。
主要围绕有新材料、节能建材、新型建材等主导产业，高水平、高标准制定产业转移承接布局规划，重点承接行业龙头企业和上下游配套企业，拓展产业升级，做大做强主导产业，形成产业配套，实现集群发展。
项目运营模式
北川节能建材产业园项目借鉴国内外相同档次城镇开发项目和管理方案，针对本地区的区域特点提出的针对性的运营方案，在此基础上在日常运营管理中不断提炼完善。
1、运营方案
本项目的运作建议采取“政府引导、企业运作、市场参与、规范管理”的模式。
以企业法人或自然人的身份出资，成立管理有限公司运营本项目。
按多样化、多元化、网络化、专业化和集群化发展的要求，自筹资金建设高标准的园区和相关配套设施。
在政府的参与和推动下，以民营资本为主体把风险投资机制引入到企业节能建材产业园，将彻底改变孵化器与入孵企业的关系，突破以往节能建材产业园作为政府一个事业单位的大多数限制，大大扩展节能建材产业园的职能。
这种模式组成了由创业者主导，具备了强大的经营管理团队的一种新型经济组织，它融合了节能建材产业园、风险投资公司和多元化经营控股公司的特点，使创意、技术、管理和投资在节能建材产业园内实现一体化。
项目确定实施方案后，投资企业将负责项目推广、招商、物业管理和租赁工作。
项目运营招商与整个项目的前期和建设工作一同展开。
企业运作：
⑴以企业法人或自然人的身份现金出资，成为孵化中心有限公司控股股东并参与企业经营。
⑵按多样化、多元化、网络化、专业化和集群化发展的要求，自筹资金建设高标准的孵化场地和相关配套设施。
⑶建立知人善用、人尽其才的用人制度和激励机制，创造条件吸引一流专业管理人才。
2、销售
⑴充分利用社会资源，让项目内业态能百花齐放。
⑵减少自营风险。
⑶提前实现销售有利于投资回收。
3、招商与服务
招商范围：
所有孵化办公区、厂房及配套服务设施全部用于招商。
节能建材产业园积极协调各有关部门提供更多的全方位服务，如：
（1）为创业人员提供创业信息、政策咨询、创业指导等服务；
（2）为企业提供法律、财务、缴税、劳动等代理服务；
（3）为企业提供人才培训、信息交流、技术支持、管理咨询、物业管理等服务。
4、经营收入模式
项目经营收入主要表现为两种形式：
⑴办公、厂房物业租赁收入，这是本项目最有保证的基本收益。
⑵咨询中介性质的服务性收入以及对进驻的企业进行风险投资以及金融中介活动产生收入。
入驻流程
1、洽谈入园意向
与我公司员工洽谈入园意向，了解工业园情况及相关政策
2、提交入园申请材料提交入园申请表（见附件）
3、评估入园条件、审批
1、符合科技园重点发展领域，有产业化前景，能孵化成企业的项目。
2、生产经营过程中不产生超过国家规定的废物、废气、废水，符合国家环保政策。
3、项目来源清晰（有合法产权，如专有技术、专利技术、经鉴定的科技成果等），手续完备。
4、有先期开发的基础，处于中试或小批量试制阶段。
5、有较强的发展潜力和相应的资金。
5、有产业化前景和良好的经济效益与社会效益产品。
6、符合科技园重点发展领域的主导产品，具有现代企业制度的管理能力，具有一定经营资金，具备有效的企业资格证书的企业。
7、有较强的业务能力，有较好的服务意识，具备有效的企业资格证书的中介机构。
8、优先支持国内外大公司的研发中心；海外留学人员；专家、教授以及硕士生学历以上入驻园区。
4、签订入园协议
1、签订企业孵化协议
2、签订场地使用协议
3、企业毕业，可优先承租产业区标准厂房，享受园区的相关优惠政策。
具体由双方协商以合同形式签定。
5、办理工商注册、税务登记等
（1）个人独资企业申报资料
1、预先核准名称
（1）、投资人身份证看原件（复印件2份）
（2）、房产证复印件（2份）
（3）、租房（租房协议）（2份）
2、注册登记阶段工业企业
（1）、必须办理（工业类）建设项目环境影响登记表
（2）、设立登记表
（3）、负责人一寸照片2张
（4）、办理一般纳税人（验资报告）
（5）、租房的企业（房管所办理租赁备案）
3、领取（变更）工商营业执照
6、交纳保证金、租金合同签订之日起一周内，向我公司支付租赁保证金。
具体由双方以合同形式协定。
七、装修方案审批企业可以对租赁标准厂房进行装潢，但装潢须符合消防、安全等方面的要求，装潢标准及质量必须符合国家规定，装潢方必须具备相应的资质，企业开始装潢前，应报装修公司的营业执照、法人身份证明、资质证明、装潢设计图给我公司备案。
八、签订物管合同。
入驻企业同指定的物业管理公司签订物业委托合同，办理入驻手续。
北川节能建材产业园园区管理制度
第一章总则
第一条为加强园区管理，提高施工安全、工程质量。
根据相关法律法规，制定本管理制度。
第二条北川节能建材产业园管理委员会为本制度实施的主要部门，将履行对北川节能建材产业园（以下统称“园区”）的管理。
凡在园区内的企业、施工单位以及监理单位均应遵循本制度，自觉履行责任和义务。
第二章安全监督管理
第一条为进一步加强和规范园区安全生产工作的管理，促进其健康持续地发展，依据当地法律法规，结合实际，制定以下条款。
第二条园区企业对园区各企业相关职能部门的安全生产监督检查人员依法履行监督检查职责时，应当予以配合，不得拒绝、阻挠。
第三条园区企业或者个人对园区内存在事故隐患或者违规行为的企业及个人，均有权向北川节能建材产业园园区管理委员会报告。
第四条园区企业在发生或发现安全事故后，应立即向北川节能建材产业园园区管理委员会报告。
第三章施工管理制度
第一条为了推行现代管理方法，科学地组织施工，做好施工现场的综合管理，使施工现场保持良好的施工环境和最佳施工状态，根据当地有关法律法规规定，结合园区实际，制定本章程。
第二条项目经理是施工现场文明施工的第一责任人，全面负责施工现场的文明施工管理工作。
要建立以项目经理为首的施工现场文明施工领导小组，领导现场文明施工的开展。
第三条确定文明施工管理目标，并将目标管理责任明确分工，分解到人，各负其责，分工协作，齐抓共管，确保文明施工管理目标的实现。
（1）、施工现场的各种建筑材料、构件、料具和建筑垃圾要按施工总平面图指定的区域分类，堆放整齐，并制作统一标牌进行标识。
（2）、项目部要建立消防领导小组，建立、健全各级消防责任制，制定消防制度，配齐安全消防人员和灭火器材。
第四条项目经理部要根据现场实际，结合上级规定和公司有关制度，制定本项目文明施工管理措施（制度），并组织落实，主要包
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