购买商品房注意事项.docx
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购买商品房注意事项
购买商品房注意事项
一、签订认购合同
购房者在选好房源、谈妥价格后，第一步便是去签订认购书，并交付一定额度的定金，定金一般在5000元到1万元之间。
定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。
发展商此时应把有关的资料和相关文件交给购房者，并讲清项目进展情况。
二、签订正式合同
在实际购房中，购房者签合同时掉以轻心，最终陷入纠纷局面的例子多有发生。
究其原因，一是买卖双方对购房合同重视不足，对合同文本缺乏推敲；二是当事人缺乏合同签约方面的知识；三是相信口头承诺，对于一些重要事项未在文字上落实，由于口头承诺是不具法律效力的，一旦出现问题便很难追究对方的责任。
购房者在签订商品房买卖合同时，除要审查所购房屋的合法性和使用国家规定的正式合同（契约）文本外，都希望能与开发商签订一个补充协议，但有时开发商会因为房屋好卖而拒签，但有时又会主动提供一份补充协议出来让购房者签订，这时作为购房者的您一定要小心。
为了降低购房风险，购房者在签订补充协议时一定要尽可能地将真实意思表示及卖方的承诺体现在补充协议中。
消委会提醒：
心明眼亮避开购房合同纠纷
签订购房合同是购房流程里的一个重要步聚，签订合同看似简单，但存在的问题却不少。
问题一：
在认购书里没有注明免责的退定条款
问题二：
合同主体认定不明
问题三：
开发商的补充协议不对等
问题四：
使用语意含糊的字眼
问题五：
约定提前交纳部分费用
问题六：
卖方解除合同
问题七：
处理结果的约定不明确
问题八：
以偏盖全
问题九：
拒签购房者提出的补充协议
问题十：
勿留空白提防作弊
三、验收入住
（一）准备篇
1．发展商交楼要提供"三书"
即：
《广州市商品住宅交楼书》、《广州市商品住宅质量保证书》以及《广州市商品住宅使用说明书》。
2．要计算好保修期
业主在收楼之前一定要注意计算好商品房工程质量的保修期限。
因为国家对于工程质量保修有明文规定，业主要懂得用法规保护自己，不要在入住后才发现工程质量有问题，到那时再找发展商将会是于事无补。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
而业主在了解到各种项目的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的《住宅质量保证书》的各项内容逐一对照，并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间。
届时，在保修期限到达之前，可以再把相关项目重新检查一遍，要是属于发展商在保修期内应负责任的部分，业主就应督促其完成修缮工程。
（二）细节篇
业主在收楼时最难的就在于检查房屋质量，当中一些细节就最容易忽略，如发生问题后再进行维修就比较麻烦，所以业主要特别留意，验收时一定要留意门窗、天花、地板、厨厕、开关插座这些细节。
商品房验收主要应注意的问题：
第一、详细检查房屋质量；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
四、产权过户
（一）房屋产权证基本概念
房屋产权即房屋所有权，指拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。
房屋权属登记，是房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。
（二）产权证办理手续
办理产权证书的大致步骤为：
首先，开发商要向房地局提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、开工证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等。
第二，根据上述资料，由房屋所在地测绘所进行实地测绘并绘制管理图。
第三，根据实际测绘的面积结果到房地局交易部门立契过户。
第四，凭借买卖契约，房地局房政部门审核后装订齐备的档案并制证、发证。
一般而言，整个过程大约需要3到6个月左右的时间。
（三）个人办理房产证流程
1．确定开发商相关手续是否齐备。
2．到房产登记机关就购房合同进行登记。
3．向开发商领取房屋测绘报告和买卖契约。
4．到房产机关申请办理、缴税费。
把房屋权属登记申请书、完税发票、有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果、买卖契约乙方正本、当事人身份证明交付审核。
在验核无误后，可以发证。
（四）产权须知
１．产权不明纠纷多
在房地产消费投诉中，因产权问题引起的纠纷是最多的，其中产权不明是引发纠纷的焦点。
房屋是特殊的财产，所有权权属的确定应以产权证记载为准，因此应在购房以前对此就有清楚判断。
房屋的产权关系有：
（1）产权共有关系
（2）赠送关系
（3）继承关系
（4）分割问题
（5）未成年人购房
（6）相互扶助关系
2．购房者无法取得房产证的法律责任
针对由于出卖人的原因导致购房者无法取得房产证的情况，自2003年6月1日起实施的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释指出：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
另外还规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
也就是说，由于出卖人的原因，如果购房者在合同约定期限内不能取得房屋权属证书，那么在该期限届满一年后，购房者可以退房并要求出卖人赔偿经济损失。
3．怎样识别房产证的真伪？
建设部在2002年１月１日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时，在全国启用了新的统一印制的房屋权属证书。
那么，新的房屋权属证书与旧的有什么不同？
怎样才能较好地识别房屋权属证书的真伪？
新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。
新证共分三种，即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
内页印有统一规范的填写项目。
由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。
根据上述新旧权属证的不同和新证的特点，再按照权证的特点和防伪功能进行综合审查考虑，您手中的房屋权属证书的真伪就不难识别了。
4．如何预防重复抵押？
从2004年3月起，广州市民均可以登陆到广州市国土房管局的网站上免费查看到"某个楼盘究竟卖得好不好？
""房子卖给谁了？
"等楼盘信息。
查询方法
（1）登陆广州市国土房管局网站：
，点击进入"房屋管理"，再点击"办事指南"，下面就是"窗口办文案件查询"的四个子栏目。
然后进入"商品房买卖合同登记查询"，输入十位买卖合同号，点击"查询"即可。
五、物业管理
（一）物业管理的含义
广义的物业管理泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后全过程的服务。
狭义的含义则指对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
理论上可总结为：
由业主通过业主大会选聘专业化的物业管理企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售前售后的整个使用过程提供专业化的物业管理服务。
（二）物业管理的服务项目以及收费标准
物业管理服务项目及具体服务内容由业主和物业管理企业协商一致，并以《物业服务合同》的形式约定。
通常的公共性服务项目包括：
（1）公共环境卫生；
（2）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；
（3）维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤等；
（4）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；
（5）共用设施设备的维修、养护、运行和管理；
（6）市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；
（7）交通与车辆停放秩序管理；
（8）管理与物业相关的工程图纸、物业竣工验收资料等。
业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修养护及其他特约服务，属于有偿服务，由物业管理企业与业主或物业使用人协商收费。
（三）物业管理模式
目前，广州市的物业管理公司主要有三种：
一种是由开发商派生出来的物业管理公司，它实际是开发公司的一个部门，因为它不是一个独立法人的企业，其管理行为的责任由开发商直接承担；一种是独立经营核算的专业化的物业管理公司，他们是独立法人，独立承担民事责任；第三种是由企业系统转制过来的物业管理公司，这类公司也进行独立化的企业经营，但与原企业有着千丝万缕的联系。
目前这三种物业公司中第一种和第三种居多。
（四）物业管理服务
1．前期物业管理
所谓前期物业管理是指在新建物业的业主大会（或者业主代表大会）成立前，由建设单位选聘物业管理企业进行物业管理服务活动的阶段。
2．物业管理企业
物业管理企业是接受业主大会的选聘，根据《物业服务合同》的约定进行专业物业管理服务的经济组织。
物业管理企业必须是独立法人单位，同时应按国家的规定取得物业管理企业资质，并按核定的资质等级从事相应的物业管理服务活动。
从事物业管理的管理人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书，持证上岗。
3．业主大会
一个物业管理区域只能成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上或物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的，应当成立业主大会或业主代表大会；分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或临时业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。
（五）物业管理合同应具备的主要条款
1．双方当事人的姓名或名称、住所；
2．物业基本情况；
3．物业管理事项；
4．管理服务费用；
5．双方的权利和义务。
（六）物业管理费用的收取
物业服务收费根据不同的物业的特点分别实行政府指导价和市场调节价。
业主和物业管理企业可以采取包干制、酬金制和组合制等形式约定收费方式。
物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费用，用专项维修资金支出，不计入物业服务支出或者物业服务成本。
（七）业主的权利与义务
作为业主，明白自己依法享有的权利与义务是非常有必要的，按照国务院《物业管理条例》的规定，业主依法享有以下权利和履行相应的义务：
1、业主享有的权利
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（4）参加业主大会会议，行使投票权；
（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（6）监督业主委员会的工作；
（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（9）监督物业共用部位、共用设施设备和专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（10）法律、法规规定的其他权利。
2、业主的主要义务是
（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（2）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（5）按时交纳物业服务费用；
（6）法律、法规规定的其他义务。
（八）业主委员会
所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业主委员会的权力基础是业主大会的授权，它代表该物业的全体业主。
业主委员会如何产生？
符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
（1）物业已交付使用的建筑面积达到50%以上。
（2）物业已交付使用的建筑面积达到30%以上，且使用超过一年的。
分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。
业主委员会应当自选举之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会的职责
业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业订立、变更或解除物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（4）监督业主公约的实施；
（5）业主大会赋予的其他职权。
六、装修须知
（一）装修的前期准备
1．仔细的查看房屋结构；
2．资金准备；
3．材料预算和费用分配；
4．工期准备；
5．专业知识准备；
6．市场调查研究。
（二）家庭装修预算
装饰装修中的总费用
装饰装修中的总费用包括：
主材费+辅助材料费+人工费+设计费+管理费+税金。
主材费是指在装饰装修施工中按施工面积或单项工程涉及的成品和半成品的材料费；辅助材料费是指装饰装修施工中所消耗的难以明确计算的材料；人工费是指整个工程中所耗的工人工资；设计费是指工程的测量费、方案设计费和施工图纸设计费；管理费是指装饰装修企业在管理中所发生的费用；税金是指企业在承接工程业务的经营中向国家所交纳的法定税金。
影响装潢造价的几个主要因素
1．装饰项目和工程量的多少是影响造价的直接因素。
2．装饰工程的难易以及精度要求是影响造价的主要因素，工艺不同价格也不同。
3．装饰档次是影响造价的关键，材料价格是基础。
4．市场价格浮动也是一个因素。
5．施工管理影响价格。
施工单位的级别不同，收费标准也有所不同，级别越高价格就越高。
（三）装修档次的划分
第一个档次：
卧室和客厅以及阳台地面使用普通通体砖，墙面和顶面使用国产乳胶漆，厨房和卫生间采用国产墙地砖，PVC扣板吊顶，卧室和客厅顶角用石膏线装饰，地角、门以及暖气片采用木包处理。
这些最基本内容，平均每平方米约为400元。
这个档次的装修已经满足了装修所应达到的最基本要求。
第二个档次：
卧房中选用进口的复合木地板或国产实木地板，客厅采用合资地砖，墙和顶采用立邦漆，其它材料依次上升一个档次，每平方米约为500元，这个档次的装修在卧室中采用了木地板，功能和美感上都较上一个档次有了提高。
第三个档次：
卧室和客厅全部采用木地板，其它材料在选择上更是上升一个档次，在这些地方已经可以采用进口的原材料了，平均下来每平方米650元到700元。
这样的装修已经可以算是比较上档次的了。
（四）如何核定装饰公司的预算书
详细的预算，是与图纸相对应的。
因此，在审核预算前，应该先审核好图纸。
图纸要是不准确，预算也肯定不准确。
图纸上所绘制的每项将要发生的工程，都会在预算书上体现。
主要材料的品牌及型号、种类也会在图纸及预算书上标识。
一些未在图纸上出现的工程，如线路改造，灯具、洁具的拆卸与安装也会在预算书上体现。
您可根据图纸上的具体尺寸核定预算。
工程项目是否齐全，您要核定一下预算中所有的工程项目是否齐全。
图纸与预算尺寸应一致，请您参照图纸核对预算书中的各工程项目的具体数量，材料和工艺说明也要具体。
（五）家庭装修决算的基本原则
1．对原预算书最终项目的认定；
2．决算中要对实际工程量进行确认；
3．对材料的质和量的认定；
4．对施工过程中变更的认定。
七、二手房交易
相对于一手商品房市场而言，广州二手房市场发展的"环境条件"仍较差。
但凭着物美价廉、无期房风险等优势，二手房仍会受到市场的青睐。
但是，由于二手房自身的特点及其不同于一手房的交易方式，在购买时许多应该考虑的因素往往会被购买者忽视。
（一）选购二手房需注意以下问题
1．看房：
验明产权是关键；
2．签合同：
确认双方合法身份；
3．选购：
首先考察性价比；
4．办手续：
必要程序不能简化；
5．交房：
按照合同约定执行。
（二）选购有房产证的二手房购买步骤
步骤一：
买卖双方协议成交价格并签署《房地产买卖合同》
步骤二：
晒图
步骤三：
买卖双方同到银行申请银行按揭（如不办理银行按揭则直接跳到第4步）
步骤四：
买卖双方同到房管局产易所申请买卖
步骤五：
买卖双方同到交易所办理过户手续
步骤六：
买方领取新房产证
（三）二手房按揭流程
1．中介公司根据交易房屋的情况收齐买卖双方所需资料并与按揭经办人员交接；
2．按揭经办人员联系评估公司对房屋价格进行口头初评，并由中介与买方就贷款金额达成共识；
3．银行人员/按揭经办人员见证买方（若买方已委托中介公司的权证人员，则是权证人员签约）签订借款合同，按揭经办人员向买方收取按揭费用；
4．按揭经办人员整理合同资料送银行复审，并把借款合同送公证处公证；
5．按揭经办人员通知保险公司出具房屋保单；
6．权证人员整理买卖双方资料，到房管局递件并取回房管局受理回执（绿单）；
7．权证人员到房管局查税、缴税；
8．房管局过户，发放新房产证，归档；
9．权证人员领取新房产证并送房管局申请抵押登记，新房产证做抵押登记后，银行放款到卖方帐户。
二手房一次性付款过户流程：
1．中介根据交易房屋的情况收齐买卖双方所需资料并与权证人员交接；
2．权证人员安排买卖双方做委托公证（上述提交资料中的委托书、委托书申请表和具结书可由中介公司准备）；
3． 权证人员整理买卖双方资料，到房管局递件并取回房管局受理回执（绿单）；
4． 权证人员到房管局查税、缴税（中介公司会预收客户的费用）；
5． 房管局过户，发放新房产证。
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