宜宾观斗山景区建设项目可行性研究附表非常完整.docx
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宜宾观斗山景区建设项目可行性研究附表非常完整
宜宾观斗山景区建设项目
可行性研究报告
第一章 总 论
1．1 项目基本情况
项目名称：
观斗山景区建设项目
项目业主：
宜宾寓苑房地产开发有限公司
建设地点：
四川省宜宾市
项目负责人：
张阳
项目业主简介：
宜宾寓苑房地产开发有限公司成立于1997年3月,公司注册资本金2000万元，法定代表人张阳，是宜宾市最早一家国家二级房地产开发企业。
至2004年末公司总资产达1.55亿元，资产负债率仅56％，有较强的偿债能力。
公司自成立以来，已累计开发各类建筑面积70多万平方米，主要工程有：
水东门古城楼、南岸寓苑小区、十八间商业步行街、翠屏区工商局大楼、宜宾市邮政综合大楼、滨江路“世纪大厦”、水东门电梯公寓、成都电子科大学生公寓等，2005年计划开工面积50余万平方米，现已开工11万平方米，为宜宾市的发展建设做出了贡献。
公司始终坚持诚信经营、文明办企，是四川省百名诚信纳税人之一、银行AAA级信用单位、省级卫生先进单位。
公司每年向国家上缴各项税费1000多万元，先后荣获了“宜宾市十强民营企业”、“优秀非公有制企业”、“市级文明单位”等二十多项市级荣誉称号。
公司现有多家分公司，分别在成都、泸州等地从事房地产、药业、饮品、商贸、新型建材、餐饮娱乐等经营活动，并已初步取得了成绩，正逐步向集团公司方向发展。
景区开发基本情况：
观斗山风景区位于宜宾市翠屏区北郊川云中路以东，距市中区约4公里，距内宜高速公路北出口2.5公里。
景区幅员面积5平方公里，与宜宾流杯池公园同一山脉，景区内有多处三国时期，诸葛孔明屯兵古戎州时留下的历史遗迹以及多处具有旅游观赏价值的自然景观。
拟建中的观斗山风景区中心园占地面积1000余亩，园区内属东高西低的平坝和坡地地形。
海拔425米以上为天然松树林地，北侧有一条从上流下的溪沟，与由南至北流向的晶玉河交汇，形成景区天然河道系统，区内高差174n。
地质稳定，环境优雅，适宜制造风景区人文景观和园林环境。
1．2 编制依据与范围
1.2.1编制依据
1、《宜宾市旅游发展规划（2000—2020）》
2．《宜宾市2003年年鉴》
3、《宜宾观斗山景区概念设计》
4、泸州地质勘探设计院《四川省宜宾观斗山地热勘探可行性研究报告》。
5．宜宾寓苑房地产开发有限公司企业法人营业执照
6.宜宾寓苑房地产开发有限公司《2004年资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表》
7.建设业主提供的有关项目的基础资料和数据。
1.2.2编制范围
本报告在调查研究、收集基础资料和数据的基础上，就观斗山景区项目基础设施的建设，阐述项目的背景并论证其必要性，对旅游资源进行科学评价，分析研究旅游市场和开发建设条件，确定建设内容和规模，提出建设的工程方案，研究确定合理的建设进度和组织管理措施，进行投资估算、财务评价和社会效益分析。
1．3 项目建设背景和必要性
1.3.1项目背景
1．项目开发的机遇
四川地处中国西南腹地，地域辽阔，拥有雄奇秀险的山川，悠久的文化历史，众多的少数民族，古朴淳厚的民风，旅游资源在全国占有重要地位。
四川现有国家级风景名胜区15处、省级风景名胜区70处，丰富的旅游资源使四川省成为集总量丰富、类型较齐全、品种多样、品位较高为一体的旅游资源大省。
但四川省人多、山多、耕地少，经济与全国各兄弟省市相比，尚有较大差距。
为了抓住中央关于西部大开发战略的发展机遇，四川省确定了二十一世纪实行“追赶型”、“跨越式”发展的目标、思路、重点和措施，并将旅游产业的发展放在重要的位置，明确提出要把旅游产业培育和发展成为我省的支柱产业之一。
四川省委、省政府制订了《关于加快培育旅游支柱产业、建设旅游经济强省的决定》，确定了我省由旅游资源大省向旅游经济大省跨越的发展目标：
“十五”期间，全省国际国内旅游总收入年均增长18%，至“十五”末，旅游收入达到578亿元，相当于当年全省GDP的9%以上；2006年至2010年，旅游总收入仍以年均18%的速度增长，到2010年达到1376亿元，相当于当年全省GDP的14%。
为了实现旅游产业的跨越式发展目标，全省要建成一批世界级、国家级旅游精品，建设一批国际级、国家级旅游城市，积极扶持一批旅游企业集团，以加快旅游产业的发展带动相关的发展，进而促进全省经济的发展和生态环境的保护。
全省各地按照省委、省政府的部署，大力推进旅游资源优势向旅游产业优势和旅游经济优势转化，旅游综合产业要素不断完善，大旅游、大产业全面发展的格局正在形成，全省旅游经济发展充满生机与活力。
1999年至2003年，全省旅游招商引资共计达93.3亿元人民币。
2004年，全省累计实现旅游总收入566.23亿元人民币，比上年增长34.6%。
接待国内游客11425.6万人次，国内旅游收入542.26亿元人民币，分别比上年增长36.0%、32.8%。
接待入境游客96.62万人次，旅游外汇收入2.89亿美元，分别比上年增长114.3%、93.1%。
2005年，是“十五”计划的最后一年，根据四川旅游的发展情况，全省将提前实现省委、省政府提出的“十五”期间旅游业经济的发展目标，其旅游业发展前景良好。
近年来，宜宾市旅游产业获得长足发展，总体态势良好。
在国家级旅游资源中，自然的占全省18%、人文的占全省的8%，但是宜宾市旅游接待人数只占全省的4.6%、旅游收入仅占全省的4%左右。
为此宜宾市政府对旅游业十分重视，提出了：
“集中力量，突出重点”寻求跨跃式发展的途径。
明确阶段目标是：
以2005年、2006年和2010年为三个阶段（即2005年建成“中国优秀旅游城市”、2006年争办全省旅发会、2010年旅游总收入对当年GDP的贡献率达到10%以上），全力推进旅游产业的崛起。
而又以2005年和2006年两年的“脱胎换骨”突出抓好“13213”工程（“一城三景两区一环线三要素”）工程。
“13213”工程即：
“一城”—宜宾中心城区暨国家历史文化名城的扩容和城市形象的提升；“三景”—蜀南竹海、兴文石海、僰人悬棺的精品景区打造；“两区”—以五粮液厂区为主的千年酒都工业旅游区、以向家坝为依托的高峡平湖旅游区；“一环线”—旅游环线公路升级和沿线场镇民居整治；“三要素”—旅游接待、服务、娱乐设施等重要要素。
在2006年8省旅发大会前必须完成10大项目：
白塔山景区功能完善、南广古镇旅游区的打造、流杯池及周边改造、竹海“两镇一线一片”（万里镇、万岭镇、景区内公路沿线、观海楼片区）整治、五粮液集团厂区旅游功能完善和五粮液大道整治、五粮液大酒点建设、宜长路建设、三里半至后河过境路建设、旅游公路环线沿线整治、三江湖世外桃园一期工程，观斗山景区建设工程。
2．自然风景资源与地热资源
为满足市场的要求，宜宾在拥有蜀南竹海等众多闻名遐迩的自然风光旅游景点的基础上，再开发出距市区近，自然风景优越，地热资源丰富，建设起点高，设施和服务项目齐全的观斗山景区项目予以配套，将是锦上添花，建成后必将成为宜宾市和翠屏区的重要经济增长点之一。
而宜宾距成都275公里、重庆260公里，距乐山、自贡、内江、泸洲四个中等城市100多公里，其间多有高速公路相通，交通极为便利。
周边城市人口约2300多万人，是得天独厚的消费者资源。
“观斗山风景区”项目无论从地理位置、交通条件、旅游环境、投资规模、档次、客源、接待能力等方面均优于西部大峡谷。
国家重点工程向家坝水电站的修建将淹没西部大峡谷，他的大量固定客源将被迫另觅他处，而“观斗山风景区”给游客们提供了一个更方便、舒适、丰富的旅游资源以满足其消费要求。
1.3.2建设的必要性
随着西部大开发向纵深推进。
宜宾将以独特的区位条件，丰富而博大的旅游资源禀赋厚重而悠远的历史底蕴、优雅兼神秘的文化风情、强劲而持续的旅游产业力量，正蓄势待发。
但是，宜宾仍是一座正在升级换代的新兴旅游城市，从市容市貌到城市功能配套，都还与其中的地位很不相称。
作为区域性中心城市，宜宾需要有一处迎来送往，接待宾客的“城市客厅区”——一个集吃、住、行、休闲、观光、娱乐、游购于一体的高水平的综合服务功能区，以便吸引八方人气，留住游客脚步，体现城市价值，提升蜀南旅游环线魅力。
观斗山景区以其能满足上述旅游接待功能而成为蜀南旅游环线上的精品度假景区。
从而从根本上改变过去蜀南游客“白天逛山看庙，晚上闭门睡觉”，在旅游地停留时间短，休闲、养生、娱乐消费少的局面。
宜宾市委市政府于2004年将“观斗山景区”项目作为宜宾市创造“中国优秀旅游城市”重点配套工程列入了全市重大建设项目和迎接四川省第四次旅游发展大会必建配套项目予以重点支持。
将观斗山景区项目列为蜀南旅游资源整合、整治与开发类项目，其目的在于改善宜宾旅游环境，提升宜宾旅游功能，扩大宜宾名城游客容量，让观斗山风景区真正成为蜀南旅游圈的起始点和回归休憩地及游客集散中心，成为蜀南旅游圈又一大型新景区和宜宾城市“新客厅”。
观斗山风景区：
·功能定位：
自然风景区+森林温泉旅游养生区+度假及商务接待区+旅游复合地产区；
·功能形象定位：
玉液仙乡、酒都天堂，宜宾城市新客厅；
·功能规模定位：
西南地区一流，蜀南地区数一数二；
·市场地位：
蜀南旅游圈的起始点和回归台及游客集散中心；
综上所述，宜宾“名城游”是市委、市政府列入重点开发的新旅游项目，拟建设的“观斗山景区”又是其重点配套项目之一，是名符其实的城市旅游公园，前景十分乐观。
它的建成将有利于宜宾市培育旅游产业支柱，构筑具有区域特色的产业经济结构，实现经济社会跨越式发展的目标具有重要意义。
该项目建设完全符合国家西部大开发的战略部署，是十分必要的。
1．4 项目建设概况
1.4.1建设内容
规划观斗山景区中心园区为4个区域：
西部片区（度假居住公寓区）、北部片区（综合休闲服务）、中部片区（特色浴场、综合服务区、儿童乐园）、南部片区（连接观斗山森林风景区）。
本次项目建设区域为其中的主要旅游休闲区，占地面积926亩。
本次项目建设内容包括景区基础设施、景观建设、旅游接待及管理设施、建设用地征用等4大类，建设工程共13项。
一期工程建设内容包括景区基础设施、与景区生活、商业配套的基础实施、建设用地征用（492亩）等3大类，建设工程共8项；二期工程建设内容包括旅游接待设施、特色温泉浴场、商业街、生活公寓小区以及建设用地征用（434亩）等4大类，建设工程共5项
1.4.2管理机构
本项目建设业主为宜宾寓苑房地产开发有限公司，该公司属民营企业，统一负责本项目的建设和管理工作。
1.4.3实施进度
本项目规划建设期为3年，从2005年至2007年。
其中：
一期工程建设期2年，从2005年至2006年，2006年度四川省旅发大会前投入营运；二期工程建设期2年，从2006年至2007年，2007年底全面竣工。
1.4.4投资估算及资金筹措
本项目总投资为48000万元。
其中：
一期基础设施工程总投资为15192万元，二期工程总投资为32808万元。
项目资金筹措为企业自有资金30000万元，申请银行借款18000万元。
其中：
一期工程企业自有资金7192万元，申请国家开发银行借款8000万元；二期工程企业自有资金22808万元，申请其它金融机构借款10，000万元。
1.4.5财务评价
本项目主要财务指标为：
年均营业收入8349万元、年均营业税金及附加459万元、年均总成本费用4187万元、年均利润总额3704万元所得税1222万元、税后利润2481万元、内部收益率（全部投资、税前）8.82%、内部收益率（全部投资、税后）6.52%、净现值（Ic=6%、税前）8847万元、净现值（Ic=6%、税后）1581万元、投资回收期（全部投资、税前）10.54年、投资回收期（全部投资、税后）12.02年、偿债备付率134％－424％、贷款偿还期：
国家开发银行贷款宽限期3年，还款期10年；其它金融机构贷款宽限期3年，还款期5年。
1.4.6社会评价
本项目的实施有利于宜宾市培育旅游产业支柱，构筑具有区域特色的产业经济结构，实现经济社会跨越式发展的目标。
项目建设完全符合国家西部大开发的战略部署，是十分必要的。
1．5 主要技术经济指标
技术经济指标表
表1-1
序号
指标名称
单位
设计指标
备注
1
一期工程建设内容
（1）
景区内旅游公路
m
5，000
（2）
景区步行道
m
12，000
（3）
景区步游道
m
9000
（4）
河道
m
3000
（5）
供排水管线
m
14000
（6）
供电设施
千伏安
3000
10千伏输电线路
（7）
供气设施
立方米/日
3000
（8）
通讯设施
m
20000
（9）
泄洪暗沟
m
4000
（10）
土石方工程
立方米
930，000
1．2
景区水体整治
（1）
溪流整治
8000
溪流整治
1.3
土地征用
亩
492
2
二期工程建设内容
2.1
景前区川云公路拓宽
m
1300
2.2
景区绿化
㎡
300000
2.3
供汽设施
吨/时
4
2.4
景区污水处理站
立方米/日
5000
2.5
旅游接待设施
（1）
特色浴场
㎡
16000
（2）
旅游广场
㎡
6500
（3）
游人接待中心
㎡
20000
（4）
管理设施
㎡
1800
（5）
公寓小区
㎡
62800
（6）
步行商业街
㎡
13800
2.6
土地征用
亩
434
3
建设期
年
3
2005－2007
其中：
一期工程
年
2
2005－2006
二期工程
年
2
2006－2007
4
项目总投资
万元
48000
固定资产投资
其中：
一期工程
万元
15，192
固定资产投资
二期工程
万元
32，808
固定资产投资
4
融资方案
万元
48000
4.1
企业自筹资金
万元
30000
其中：
一期工程
万元
7192
二期工程
万元
22808
4.2
银行长期借款
万元
18000
其中：
一期工程开行借款
万元
8000
二期工程其它金融机构借款
万元
10，000
5
财务指标
5.1
年均营业收入
万元
8349
5.2
年均营业税及附加
万元
459
5.3
年均总成本费用
万元
4187
5.4
年均利润总额
万元
3704
5.5
年均所得税
万元
1222
5.6
年均税后利润
万元
2481
5.7
内部收益率（全部投资、税前）
%
8.82
5.8
内部收益率（全部投资、税后）
%
6.52
5.9
净现值（Ic=6%、税前）
万元
8847
净现值（Ic=6%、税后）
万元
1581
5.10
投资回收期（全部投资、税前）
年
10.54
投资回收期（全部投资、税后）
年
12.02
5.11
偿债备付率
％
134－424
5.12
贷款偿还期
开行长期贷款
年
13
宽限期3年，还款期10年
其它金融机构长期贷款
年
8
宽限期3年，还款期5年
第二章 旅游资源与市场预测
2．1 地热资源
泸洲地质勘察设计院查明宜宾市翠屏区北郊观斗山风景区地带的地下深层蕴藏有丰富的地热温泉资源。
据地质资料报告，象鼻镇与凉姜乡接壤的深丘山脉观斗山地带2400多米深的地质构造层可开采出水温约70℃、预计日产水量4000m3以上优质矿温泉。
现已在观斗山风景区头天门背斜地质构造断层钻井2340米，打出日产水量6000m3、出口水温在70℃左右的含多种微量元素的优质地热温泉。
地质报告表明：
观斗山背斜地质构造是逆断层，水层具备发育的裂隙溶洞系统。
形成快速流量，有较大产量，属二叠和三叠系的地下淡水化泉带之间。
水源来自数十公里至二百公里不等的地质构造深层区域内。
水主动力系统有长江流域水系补给，“取之不尽，用之不竭”，前景十分看好，没有水源枯竭的风险。
2．2 市场预测
2.2.1四川省旅游业基本情况
近几年来，通过四川省旅游业的不断开拓和发展，四川的旅游业取得了可喜的成绩，2004年全省累计实现旅游总收入566.23亿元人民币，比去年同期增长34.6%。
接待国内游客11425.6万人次，国内旅游收入542.26亿元人民币，分别比去年同期增长36.0%、32.8%。
接待入境游客96.62万人次，旅游外汇收入2.89亿美元，分别比去年同期增长114.3%、93.1%。
15大主要旅游景区接待游客1295.57万人次，门票收入8.56亿元，分别比去年同期增长46.8%、84.2%。
2004年，四川省接待入境旅游人数和旅游外汇收入较2002年同期分别增长44.8%、44.3%。
2004年游客情况统计表
表2-2
指标
单位
2004年累计
比2003年增长（%）
比2002年增长（%）
1、接待入境人数
万人次
96.62
114.3
44.8
其中：
外国人
万人次
54.68
124.1
32.9
台湾同胞
万人次
25.41
94.7
31.2
香港同胞
万人次
13.03
82.5
135.9
2、接待入境人天数
万人天
170.14
90.5
38.9
其中：
外国人
万人天
100.88
81.7
21.2
台湾同胞
万人天
39.38
97.0
40.7
香港同胞
万人天
22.78
77.1
122.2
3、外汇收入
万美元
28885.29
93.1
44.3
4、国内旅游人数
万人次
11425.60
36.0
58.3
5、国内旅游收入
亿元
542.26
32.8
49.1
6、旅游总收入
亿元
566.23
34.6
48.9
2004年四川省主要旅游景区接待和门票收入情况表
表2-3
景区
接待人数（万人次）
门票收入（万元）
2004年
同比（%）
2004年
同比（%）
合计
1295.57
46.8
85628.63
84.2
乐山大佛
210.64
32.6
5147.95
68.8
峨眉山
215.34
23.0
16074.10
117.8
九寨沟
191.16
73.9
25441.00
73.8
黄龙
136.71
81.2
14310.95
85.2
卧龙
19.90
207.6
161.50
13.8
三星堆
61.23
33.1
1664.82
50.5
都江堰
125.00
41.8
6016.98
52.9
青城山
93.22
30.7
3303.43
55.2
蜀南竹海
45.98
24.6
1218.50
31.2
碧峰峡
73.39
183.5
6007.15
160.5
海螺沟
15.49
162.1
1063.77
176.5
瓦屋山
19.40
265.3
970.00
265.3
四姑娘山
16.75
2.7
927.71
74.1
西岭雪山
44.60
14.6
2425.79
23.2
石象湖
26.76
22.3
897.68
22.0
2.2.2宜宾市旅游业基本情况
宜宾市旅游业发展快速，2003年全年全市接待海内外游客316万人次，增长35%；旅游收入15.19亿元，增长35%；旅游创汇108万美元，增长54%，其中，旅游商品创汇32美元，占旅游创汇收入的比重为29.67%。
2.2.3观斗山景区工程项目基本情况
本项目的建设和经营指导思想是高起点、高标准、一流设施和一流服务。
以其有疗养价值的水质优势，营造一个上规模、上档次、具有独特的自然景观与沐浴、品水、戏水、玩水功能、配合喷泉水景，激光水景、音乐水景等休闲旅游度假环境。
以新、奇、特使之远近闻名吸引八方来客，塑造一个来了宜宾必须去观斗山风景区的口碑。
宜宾有着独特的区位优势和十分便捷的交通，拥有自然景观与温泉休闲、度假旅游景点的市场前景是将非常令人乐观。
由于向家坝电站建设，将使西部大峡谷被淹没（现已封库），使其大量固定客源顺势成为观斗山风景区的消费者，最后达到到宜宾旅游不来观斗山风景区就不算尽兴的效果。
2.2.4消费水平
另据宜宾市旅游局抽样调查结果显示，来宜游客中45％选择在此过夜，宜宾市区内星级酒店入住率均超过70％，来宜游客人均花费485元（四川省平均游客花费为428元）。
酒店消费为：
二星级120元/天、三星级200元/天、四星级350元/天。
而今宜宾“名城游”是市委、市政府列入重点开发的新旅游项目，“观斗山景区”又是其配套重点项目之一，项目得到政府更多的政策支持和帮助。
再加上它依托城市，是名符其实的城市温泉型森林旅游公园，游客消费前景十分乐观。
2.2.4客源市场的空间定位
根据“观斗山景区”基本情况以及游客到达旅游目的地的距离与游客数量间的比例关系，可将客源市场的地域结构定位如下。
1．一级市场：
主要是成都和重庆两地，一级市场定位在35％。
2．二级市场：
主要是本市及成都和重庆两地通高速公路的周边城市，二级市场定位在35％。
3．三级市场：
主要是贵州、云南、陕西、甘肃、河南、北京、广东等，三级市场定位在25％。
4．机会市场：
主要为海外市场中的日本、台湾及其它市场（游客人数最少，但消费水平最高），机会市场定位在5％。
2.2.5游客量及收入预测
近几年，全国旅游行业的平均增幅在20-25%之间，四川省的旅游业增幅高于全国平均水平，宜宾市旅游产业与省内旅游发达的市州相比，差距较大。
本项目基础设施建设期3年，于2007年底完成，2008年全面投入运营。
根据宜宾市旅游业发展和观斗山风景区基本情况、消费水平，预测游客在全面投入运营后将达到41.3万人.次/年（2008年），投入运营第5年后达到60.4万人.次/年是能够实现的，此后处于相对稳定时期。
游客规模和预测区间预测如下：
游客规模及区间预测
表2－5
年度
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012~2029年
大众沐浴人数（万人）
28.0
30.8
33.9
37.3
41.0
45.1
49.6
54.6
同比增长
10.0%
10.0%
10.0%
10.0%
10.0%
10.0%
10.0%
贵宾浴人数（万人）
3.0
3.3
3.6
4.0
4.4
4.8
5.3
5.8
同比增长
10.0%
10.0%
10.0%
10.0%
10.0%
10.0%
10.0%
就餐人数（万人）
14.0
15.4
16.9
18.6
20.5
22.5
24.8
27.3
娱乐人数（万人）
7.0
7.7
8.5
9.3
10.2
11.3
12.4
13.6
住宿人数（万人）
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