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依岸花开
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依岸花开
镇海商帮公园西侧地可行性研究报告
鲍梦迪、陈星、茹璐璐、屠燕飞、翁亦雯（排名不分前后）
2010年12月
依岸花开位于宁波镇海商帮公园西侧，其交通便利、环境优美、文化气息浓厚。
目前依岸花开正以镇海新地王“21.9亿天价”之尊，在镇海新城这一极具开发潜力的价值低洼地域强势崛起！
报告总体结论
I.报告说明
本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。
销售预测采用市场比较法。
计算时点为2010年12月。
本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本组的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。
在实际开发中按照实际情况作相应调整。
II.总体评价
宁波镇海新城得天独厚的区位优势，良好的经济环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。
大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“镇海新地王”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。
根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：
●本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。
●本项目开发住宅为主商用为辅的项目有较好的市场前景。
●本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。
III.结论与建议
本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。
当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。
建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制。
“依岸花开”项目可行性分析
一、项目概况
（一）项目背景
2008年镇海服务业重点项目,镇海区以商帮文化为主线，以提升镇海文化力，促进经济、文化、旅游的融合为落脚点，以商帮文化和海上丝绸之路的软硬件建设为具体内容，从四方面入手打造宁波商帮文化。
2009年9月7日，镇海商帮公园西侧1~4#地块正式挂牌出让。
合计土地面积18.2万平方米,约270亩,可开发建设近30万方的大型住宅楼盘。
该地块是今年宁波目前为止推出的最大宗住宅用地。
（二）项目基本情况
镇海商帮公园西侧地块概况表
地块名称
地块座落
土地面积（平方米）
土地用途
建筑
密度
容积率
成交价格
镇海商帮公园西侧地块
1＃
位于宁波市镇海区庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧
48486
住宅商服用地
＜35%
1.5≤R≤2.0
6023元/㎡
2＃
位于宁波市镇海区庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧
41909
3＃
位于宁波市镇海区庄市街道中官路北侧、宁波帮博物馆西侧
54298
4＃
位于宁波市镇海区庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧
37275
住宅商服用地
＜35%
1.5≤R≤2.0
（该图为镇海商帮公园西侧地块地图）
（图为镇海商帮公园西侧地块实景图）
（三）项目的综合开发环境
Ø自然及人文历史景观条件
Ø交通条件
Ø水、土地、空气污染状况
Ø项目地块周边治安状况分析
Ø项目地块周边建筑状况分析
Ø项目地块周边配套设施状况（商业设施、生活设施）
二、项目宏观环境因素分析
1.近期政策解读
2010年1月10日：
《关于促进房地产市场平稳发展的通知》——第二套房贷款首付比例不得低于40%；
2010年4月13日：
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》；
2010年4月17日：
国务院关于坚决遏制部分地市房价过快上涨的通知；
2010年9月27日：
国土部、住建部：
《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（新国十条）——主要思想：
（1）各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；
（2）坚决抑制不合理住房需求；
（3）增加住房有效供应；
（4）加快保障性安居工程建设；
（5）加强市场监管；
2010年9月29日：
国家有关部委——新国五条；
2010年11月3日：
住建部、财政部、人民银行、银监部：
《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》；
●宏观政策旨在促进市场稳定发展，控制部分城市房价虚高势头；
2.宏观经济解读
城乡居民收入稳定增长。
一季度宁波市市区居民人均可支配收入为9833元，同比增长19.1%，增幅比上年同期提高14.4个百分点。
构成总收入的工资性收入、经营性收入、财产性收入和转移性收入较之去年同期均有不同程度的增长，但工资性收入增长仍是推动可支配收入增长的主要因素。
农村居民人均现金收入5154元，比上年同期增收570元，增长12.4%，增幅较上年同期提高3.5个百分点。
●宁波市居民生活水平在提高，将会追求高的生活品质；
3.2010年宁波拆迁量
2010年，宁波启动最大规模拆迁，拆迁总面积达到了135万平方米，为历年之最，仅城市拆迁一块就涉及居民5500多户。
●大量的拆迁将产生大量的住房需求，短期内将支撑起住房需求；
●从中长期看，大规模拆迁产生大量安置房将进入二手房市场，影响楼市走向；
4.宁波房地产市场新政
2010年4月1日起：
宁波市房地产市场在取得预售许可证之后，全部房源必须一次性公开对外销售。
确需分批申请预售许可的，应当说明分批的理由，每批次的建筑面积不得小于5万平方米，且各批次的申请间隔时间不得少于6个月。
●意在增加市场供应量，保证市场稳定，打击捂盘惜售，退稿房价；
●不仅是对改善型购房需求的抑制，也增加了炒房者的成本，让房地产业迅速降温
5.后市供应量
2009年底宁波市四区在售住宅项目剩余存量约为33.6万平方米，在2010年此列住宅项目的推盘体量约为267.5万平方米；2010年宁波市四区合计供应量达到301.5万平方米。
6.住宅市场分析
一般高端住宅比例占总量的20%--30%左右，而根据09年土地成交量的情况来看，次比例已达到50%以上。
●由于价格高筑，未来住宅市场以高端项目为主，供需不平衡现象将更为明显；在地价迅速攀升的情况下，高端住在比例将大幅上升；
●应对新的预售政策，营销策略需快速调整；
二、项目区域环境因素分析
1.镇海地区本身的吸引力，会使该区的房地产需求量上升：
宁波是一个购房需求较大的城市，这主要源于宁波城市化进程的不断推进，加快了周边区县人口向城市流动，这一批“新宁波人”带来大量的新增购房需求，另外宁波民间资本富足，人们的投资意识强烈，刚性需求加上投资需求，这就为宁波的房地产市场提供了强有力的支撑。
镇海近几年的发展称得上是宁波城区发展中的佼佼者，镇海新城是宁波市“十一五”规划重点建设区域，不久的将来，这里将成为宁波中心城副中心、宁波北部商贸中心、宁波教育核心区域和宁波科研基地，而且镇海的房价相对于宁波市区而言是比较便宜的，离宁波市区较近的优势也让越来越多的人选择在镇海置业。
过来三年，当宁波房价大幅度下跌时，镇海却并没有发动。
到了如今所谓的楼市冬天到来时，镇海区域的价钱在宁波几大区域中就显现出较大的价钱上风，由此在购房者心目中就觉得镇海比拟有吸收力。
随同着明州大桥的开工，镇海与宁波郊区的间隔大大减少，加之轻轨规划和宁波-舟山港连岛工程的完工，以前总以为“离郊区很远”的镇海正以最密切的姿势接近三江口，并表示出更为值得关心的性价比上风。
2.周边江北情况也会带动镇海区的房地产：
近几年，江北的面貌却正在发生着悄然的变化，杭州湾跨海大桥的建成，庆丰桥的通车，即将建成通车的湾头大桥和青林湾大桥，它们给江北带来了前所未有的机遇，江北已经不再是以前相对孤立的江北了。
伴随着城市化进程的推进，江北的“北扩”正在稳步前行。
江北已经不是往日老三区范畴内的小江北了，江北的新格局已经在日新月异的变化中彰显出来，特别是几大板块的发展--姚江南岸的核心版块、姚江北岸板块、洪塘板块、北门户板块和湾头板块，使得江北的房地产发展迎来了更大的机遇。
3.
2009年1月~2010年2月镇海区商品房市场成交走势图
镇海区土地市场
从镇海区09年成交的土地楼价来看，未来的1~2年内区域销售项目的起价在9000元/㎡以上，高端项目频出，使区域价格跃上新价值平台，随之也带来了巨大的竞争压力。
（3）镇海区主要楼盘价格走向
一年：
半年：
一季度：
四、项目竞争力分析
（一）项目现有条件评估
1.项目优势分析
（1）商帮公园西侧地块附近环境优美，依托宁镇公路，交通便利。
目前宁波的轨道交通1号线正在动工，未来镇海新城会有3条轻轨经过，其中一条是3号线，另一条是5号线，这两条直接从宁波过来的线路贯通了以后，交通会更加发达。
（2）该地块坐落于宁波北高教园区，毗邻庄市街道，人文气息浓厚。
这块地本身是一块极具巨大潜力的宝地，南有浙江纺织学院，东有宁波帮文化景区，东南遥望宁波大学，可谓人界地灵。
（3）项目处于镇海新老城区的交界处，又是十字路口，既可以吸引宁波客户，又能满足镇海老城区客户的需求。
对宁波市区和镇海老城区的市民都具有比较大的吸引力。
（4）宁波这么多新城里，唯独镇海新城的价值暂时还没有被真正显示出来，镇海现在依然处于沉寂阶段，房价还是属于宁波这么多区里比较低的，发展潜力也较大。
（5）地块周边有众多的居住热点，北有合生国际城，西临清泉花园，西南有嘉盛银座。
通过区域地价联动效应，这一地块有极好的开发前景。
（6）在可以预见的将来，大量的开发商会进入这一区域，相应的商业配套设施、高品质楼盘出来以后，都会将整个区域的房价往上抬。
从趋势来看的话，镇海新城的潜力也是比较大的。
（7）不久即将通车的明州大桥，将一江之隔的高新区与镇海串联起来，加上预计在2015年通车的轻轨，拉近了市区与镇海的距离，届时，这块洼地就会被迅猛的填满，甚至溢出。
迅捷的交通将来往时间大幅压缩后，价格就会凸显出来，也成为挑选的关键，就算售楼均价到1.3万，很难保证那些犹豫在市区买个90㎡的不会转而考虑在这里买个120㎡。
2.项目弱势分析
（1）项目位于镇海,气化工业发达,空气质量相对较差,严重影响消费者的选择。
（2）镇海房地产相对低迷,房价普遍较低,而该地块高昂房价对消费者产生抵触心理。
（3）地段北侧临自然村,基础配套设施尚未成熟。
（4）西侧纺织学院公寓楼,带来文化气韵的同时会产生些许噪音污染。
（5）附近有三个楼盘,很容易影响到该地段的房价和消费者的选择,以至于影响销售率。
（6）周边二手房价一度调价,房东产生惜售心理,也会对以后销售产生相当大的影响。
（二）项目定位情况
经过对区域本身及周边环境的调研分析，对项目的最佳经营发展方向提出如下建议：
以可持续发展为目标，以资源整合为主要手段，注重包装和形象推广、控制土地推出数量和不同类型土地的供应比例、时机，发展中高端商品住宅楼群及相关服务设施，与附近其他地产相互影响，共同发展。
五、建设规模与进度
依岸花开将建设成为大型高档时尚住宅区，以其优越的地理位置，超前的规划设计，完善的配套设施，幽雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供舒适、方便、高质的生活环境。
（一）、总体规划
依岸花开项目占地面积约18.2万平方米，总建筑面积约23.6万平方米。
充分利用其优越的地理位置，全部用于建造6-8层低密度、高尚的大规模住宅小区。
规划结构力图淡化组团模式，采用小区邻里住宅群的结构模式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动内容，精心组织住宅组群。
●以大面积的绿地为纽带有机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。
●住宅采用点线面结合的方式形成小区的绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。
●小区分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。
（二）、依岸花开主要经济技术指标
1、规划用地平衡表：
项目
面积（M2）
比例（%）
人均（M2）
其中
住宅用地
132654
72．9%
132654
公建用地
5460
3%
5460
道路广场
16559
9．1%
16559
公共绿地
27295
15%
27295
总计
居住区总用地
181969
100%
总计
2、主要经济技术指标表：
项目
数量
单位
总征用地
181968
平方米
总建筑面积
363936
平方米
住宅
商业
公建
225308
40000
5460
平方米
平方米
平方米
地上及地下停车位
1400
个
其中：
地下
地上
1000
400
个
个
绿地面积
72787
平方米
道路面积
16559
平方米
绿地率
40.0
%
容积率
2.0
建筑密度
28.3
%
居住总户数
2503
户
居住总人口
8761
人
总征用地
181968
平方米
六．项目实施进度
项目开发计划
序号
工作内容
时间进度（年/月/日——年/月/日）
1
确立合作关系
2011年3月——2011年6月
2
取得土地证
——2011年12月
3
组建项目公司
——2011年6月
4
规划方案设计
2011年6月——2011年8月
5
建筑方案设计
2011年8月——2011年12月
6
土地交付
——2011年12月
7
施工图设计（一期）
2011年12月——2012年3月
8
开工（一期）
——2012年3月
9
开盘（一期）
——2012年9月
10
竣工验收（一期）
——2013年5月
七、经济效益分析
（一）测算前提指标
●土地价格：
按21.92亿元测算，楼面地价为6023元/㎡；
●销售面积：
除去各项配套用房面积，按363938㎡可售面积计算，其中住宅347395㎡、商业16542㎡；
●销售价格：
住宅均价14000元/㎡；商业均价18000元/㎡；
●项目周期：
按三年开发、四年销售周期计算；
●产品定位：
高端精品项目；
●市场走势：
开发销售周期内，市场走势按稳定小幅增长为测算前提。
（二）主要经济指标
项目投资成本构成一览表
序号
工程项目（费用）名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用（万元）
备注（计费标准说明）
1
一、征地、拆迁补偿费
征地费
平方米
181968
6023
219200
2
二、斟察、设计和前期费
地形图测绘费
平方米
181968
0.14
2.55
按征地面积
地质勘察费
平方米
363936
2.00
72.79
按总建筑面积
建筑设计费
平方米
363936
25.00
909.84
按总建筑面积
3
三、建筑安装工程费
高层住宅
平方米
165204
1400
2312.8
多层住宅
平方米
60104
800
4808.3
商业用房
平方米
40000
800
3200
小区公建
平方米
5460
800
436.8
基础设施建设
80
4
四、基础设施费
自来水
平方米
363936
25.00
909.8
按建筑面积
雨污水
平方米
363936
75.00
2729.5
按建筑面积
供电
平方米
363936
150.00
5459
按建筑面积
弱电（有线、局域网、监控、对讲）
平方米
363936
35.00
1273.8
按建筑面积
消防
平方米
363936
30.00
1091.8
按建筑面积
通信
平方米
363936
10.00
363.9
按建筑面积
5
五、（小区）配套建设费
绿化工程
平方米
72787
30.00
218.4
道路工程、广场及景观工程、水系工程、停车场
平方米
24959
170.00
424.3
ZJF
直接费
前五项之和
6
六、管理费
建设管理费
元
59605.9
2.00%
0.12
按合同标的额
建筑面积测量费
平方米
363936
1.70
61.9
按总建筑面积
销售管理费
元
409962
1.00%
4099.6
按总销售额（销售及推广）
7
七、税费
营业税及附加（5.5%）
元
409962
5.50%
22548.0
按总销售额
企业所得税
元
112621.2
25.00%
28155.3
按利润额
印花税
元
409962
0.3‰
123.0
按总销售额
8
八、利息
贷款利息
元
90000
5.60%
7560
直接费
9
九、不可预见费
不可预见费（按直接费计）
元
59605.9
3.00%
0.18
建安费×3.00%
JJF
间接费
六项至九项和
ZZJ
总造价
302825.1
项目利润及投资收益率估算表
序号
项目
单位数值
（元/㎡）
合计
（万元）
1
销售收入
15452
409962
2
土地成本
6023
219200
3
开发总成本
8320.8
302825.1
4
毛利润（税前）
7434.9
135292.2
5
销售毛利润
44.6%
6
净利率
5887.6
107136.9
7
销售净利润率
3535.4%
8
投资回报率
5.05%
（三）融资方案
本项目开发投资的资金来源有两个渠道：
一是自有资金；二是向银行贷款。
融资结构为：
公司自有资金投入13.1亿，银行贷款19.7亿。
项目前期资金投入以自有资金为主，后期融资以银行贷款为主要收入来源。
总投资
32.8亿元
净利润
124432万元
投资回报率
56.8%
（四）现金流量表
项目静态盈利能力分析：
全部投资的投资利润率=（利润总额/总投资额）*100%
=（135292.2/302825.1）*100%
=44.7%
按目前房地产开发行业的平均投资利润率20%-25%的水平，本项目的静态盈利能力是比较理想的。
静态投资回收期：
2.9年
盈亏平衡分析：
假定项目总投资不变，且土地出让价格与土地出让地价，回收进度如方案所设，由计算可得,当销售率大于55.3%时投资利润率大于零，当销售率小于55.3%时投资利润率小于零，可见其风险程度在较低的水平。
八、项目社会效益分析
（1）毗邻宁波帮文化公园和宁波帮博物馆，具有良好的绿化环境和深厚的文化底蕴。
通过政府和市场的有机联动，并有序地完善发展各项配套设备，土地价值将更好的得到提升。
（2）通过本地块的成功开发，以及一系列建筑的合理布局，将大大的提升镇海地区的土地潜力，促进镇海地区的发展进程。
（3）可以有效地利用周边各大高等院校的资源，更有力的加强了本地区的竞争力，打造成一个有文化品位的商、居好场所。
（4）通过统一规划、合理布局、精确定位和项目发展，该区将成为新一代的住宅模式，给宁波增加一个充满魅力的都市新区。
九、结论和建议（SWORT分析）
（一）机遇
土地作为稀缺资源,总体趋势是成折线形上升,“调控”成为2010年房地产市场的关键词已是不争的事实。
调控给高速发展的楼市带来压力的同时，也带来难得的机遇。
开发商普遍开始把心思用在做精做细产品上，房地产市场也迎来向高附加值转向的最好时机。
（二）困难
同时，项目实施存在一些不利因素，如：
（1）镇海地区住房开发刚起步不久，相关的交通、商场等配套设施有待完善。
同时周边的在售楼盘也对本地块产生了一定的竞争压力。
（2）项目前期投资巨大（目前仅地块就花费了21.92亿元，后续开发投入将更加巨大），建成后的楼盘价格势必不低，对其销售带来不小压力。
（三）对策
1、提升镇海商帮地块的形象和地位，提升开发档次。
在与各大地块之间突出自己的特色。
2、迅速完善本地区的商业和生活配套设施，使其成为本地块的发展动力。
3、加强与周围楼盘和各项设施的协调作用，形成强有力的整体价值最优化。
并加强营销推广工作。
（四）项目实施可行性
可行。
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