农村房产买卖合同的判例.docx
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农村房产买卖合同的判例
农村房产买卖合同的判例
篇一：
农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析
农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析
【案情简介】：
20XX年12月30日，陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元（壹拾肆万零陆佰陆拾元整）价格转让给乐某，双方签订了房屋转让协议及补充协议。
陆某住云南省昆明市盘龙区穿金路波罗村976号，乐某住福建省南平市延平区夏道镇文田村。
乐某买回房屋后，拆除两层旧房屋，重新建盖了5层楼，20XX年，昆明的城中村改造即将拆迁波罗村，乐某的五层楼将得到200多万的拆迁补偿，正值乐某高兴之时，陆某将乐某起诉到昆明市盘龙区人民法院，请求依法确认原被告之间所签的房屋转让协议及补充协议无效并返还昆明市盘龙区穿金路波罗村378号房屋且要求诉讼费用由被告全部承担。
【争议焦点】：
1、双方签订的房屋转让协议及补充协议是否有效？
2、农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让，权属归谁？
3、如果房屋转让协议及补充协议转让无效，会产生什么样的法律后果？
4、买方房屋造价是否需要评估？
【法院判决】：
待定，本案于20XX年1月25日在盘龙法院开庭。
【适用法律】：
1、《物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
2、《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
3、《云南省土地管理条例》
第三十三条农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地面积按照以下标准执行：
（一）城市规划区内，人均占地不得超过２０平方米，一户最多不得超过１００平方米；
（二）城市规划区外，人均占地不得超过３０平方米，一户最多不得超过１５０平方米。
人均耕地较少地区的农村村民宅基地面积，在上述标准内从严控
制；山区、半山区、边疆少数民族地区的农村村民宅基地标准，可以适当放宽。
具体执行标准，由州、市人民政府、地区行政公署根据实际情况制定，报省人民政府批准。
农村村民迁居拆除房屋后腾出的宅基地，必须限期退还集体，不得私自转让。
经批准使用的宅基地，必须按批准的位置和面积建盖，超过二年未建成使用的，由农村集体经济组织报经原批准机关批准，无偿收回土地使用权。
4、《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
5、《关于加强农村宅基地管理的意见》
第六条规定：
”农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。
公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。
经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
”第十三条规定：
“各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。
要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。
严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
”
6、福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法
第四十一条村民每户建住宅用地面积限额为八十平方米至一
百二十平方米，但三口以下的每户不得超过八十平方米，六口以上的每户不得超过一百二十平方米。
利用荒坡地、村内空闲地建房或者对原旧住宅进行翻建的，可以适当增加面积，但增加的面积每户不得超过三十平方米。
市、县人民政府可以在前款规定的面积幅度范围内，依据本辖区人均土地面积、土地类型等级、人口密度、村庄和集镇规划等情况，制定具体标准。
村民建住宅应当统一规划、合理布局、节约用地。
未编制村庄和集镇规划的，不得审批村民住宅用地。
禁止批准个人在城市和县城所在地的城镇规划区内建单家独院住宅的用地申请。
但市、县人民政府统一规划、集中建设住宅区的除外。
第四十二条农村村民申请住宅用地，应当持户口簿、家庭成年成员的身份证，向村委会提出申请，经村委会或者村民代表会议同意后，公布征询本村村民的意见，在十五日内未提出异议的，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。
农村村民一户只能拥有一处宅基地。
有下列情形之一的，不予批准住宅用地：
（一）已有住宅，且宅基地面积已达到本办法第四十一条规定限额的；
（二）出租、出卖原住房后，再申请宅基地的。
农村村民建住宅使用耕地的，应当依法办理农用地转用审批手续
后，方可批准用地。
县、乡人民政府应当按照村庄和集镇建设规划、土地整理方案，组织村民委员会或者村集体经济组织，依法收回农民空闲的宅基地，统一安排使用；对收回的宅基地，应当依法办理集体土地使用权的注销登记手续。
【律师分析及建议】：
农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。
由此可见宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联。
农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
法律明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，拥有两处以上则是违法的。
村民没有处理宅基地的权利，法律禁止对宅基地进行私自买卖。
《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。
无效的法律后果是互相返还，但买房毕竟进行了重建、新修等，如果让卖方返还购房款或购地款，买方返还房屋或土地对买房人或买地人明显不公平，所以一般法院会委托评估机构对房屋造价和现行价值进行评估，结合双方过错，给予买方一定的补偿，但补偿多少，
篇二：
农村房屋买卖案例
农村房屋买卖合同效力的认定
作者：
罗琪发布时间：
20XX-12-20XX:
10:
10
问题提出：
随着城市化进程加快，拆迁力度加大，补偿数额巨大，农村房屋买卖合同引起的利益纠纷不断突显出来。
有些是几年前发生的买卖行为，有些甚至是十几、几十年前的买卖行为；购买者中有本村或外村村民，也有的是城镇非农业户口居民；出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。
农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续”“房地不一致”等问题，尚无统一、具体的法律可以引用，而《土地管理法》、国家政策与《合同法》及相关司法解释又规定不一，导致在司法实践中判决千差万别。
此类案件的处理必将产生导向作用，不论判决是否有效，必将会导致大量的诉讼。
简要案情：
20XX年6月，杨某（原始取得宅基地）与郑某（城镇户口）签订《买卖房屋协议书》，约定：
杨某将自己名下房屋独院一座卖给郑某，房价8万元，郑某一次性付清，双方一手交钱，一手交宅基使用证（地号02－03－0156）。
合同签订后，郑某于20XX年6月12日将房款交于杨某，杨某将该房屋交付郑某，双方已实际履行。
20XX年11月7日郑某与其妻张某（农村户口）将户口迁至现住址。
20XX年杨某诉至法院，以农村房屋不能买卖为由，主张《买卖房屋协议书》无效。
争议焦点：
农村房屋买卖是否有效？
分歧意见：
由于涉及农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续”“房地不一致”等问题，尚无统一、具体的法律可以引用，而《土地管理法》、国家政策与《合同法》及相关司法解释又规定不一，
现有的法律法规及决定、通知主要有：
1999年第二次修正的土地管理法：
第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”；第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：
“农民的住宅不得向城市居民出售。
20XX年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：
“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
”
20XX年12月31日中共中央、国务院联合发布的《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中再次重申：
“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
”
目前在农村房屋买卖合同效力认定上存在以下情形：
1、同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋有效。
其理由及依据：
一是宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法可以转让其权利；二是现行法律并没有禁止农村房屋买卖、转让；三是现行国家政策没有限制集体经济组织内成员之间买卖农村房屋；四是地方性法规和规章肯定集体经济组织内成员之间的农村房屋买卖。
2、不同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋未形成统一的意见，一种意见认为有效，一种意见认为无效。
多数倾向有效。
其理由：
一是宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋，国家政策仅禁止城镇居民不得购买农村房屋；二是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权，即并不适用“房地一致”的原则；三是允许不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产购买当地农村房屋，不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会经济发展。
3、城镇居民购买农村房屋原则上无效，例外有效。
无效理由主要是依据国家政策，禁止买卖。
倾向特殊情形有效是指：
一是出卖人出卖房屋前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原出卖人身份为农民转为城镇居民；二是城镇居民购买农村房屋，经过村委会同意且办理了相关审批手续；三是城镇居民购买农村房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份；四是城镇居民买受人的配偶为当地集体经济组织成员等情形。
就本案而言，就合同效力问题存在较大争议。
第一种意见：
该协议虽然是双方的真实意思表示，但由于双方买卖的是农村房屋，对于农村房屋的买卖，国家虽然没有明确的法律调整，但是据于农村房屋占用的是宅基地，宅基地是集体组织内部拥有所有权，对农村房屋的买卖，目前国家政策规定明确，城镇居民严禁购买农村的房屋。
当时签订协议时，郑某是城镇居民，不符合购买农村房屋的条件，虽然郑某夫妻于20XX年将户口迁入当地村庄，但未改变其城镇居民的性质，根据《土地管理法》第六十二条、第六十三条规定及国务院政策，城镇居民购买农村房屋合同应属无效。
故本案双方所签的买卖合同应认定为无效。
在确定合同无效的损失时，应当综合考虑当事人的
过错，避免因比例严重失调导致当事人利益的显失平衡。
如类似案例北京法院审理的画家村—宋庄李玉兰与马海涛房屋买卖合同纠纷。
第二种意见：
该协议系双方当事人真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的事由，且双方已实际履行各自的义务；签协议时杨某、郑某是城镇居民，但郑某的妻子张某是农村居民，且郑某夫妻于20XX年11月7日将户口迁入该村，已具备了购买杨某房屋的条件；村民委员会证明郑某夫妻非该村村民及集体经济组织成员，但该证据不足否定二人现为该村居民的户籍性质。
农村的房屋，是农民基本生活的保障，而杨某在出售房屋时即是城镇居民（国家教师），也不是当地村集体组织成员，其生活保障并不因为其出卖该房屋而受到影响，而郑某夫妻自20XX年迁入当地村庄后，已成为当地村庄居民，在近十年的时间中，郑某夫妻在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系，买受人购买诉争房屋并非为了投资营利，而是为了居有定所，且全家人在本市没有他处住房，因此诉争房屋是买受人一家的唯一居所。
另自20XX年9月1日起，整个村庄的土地性质也已发生变化，即已整体划归国有，因此，双方的房屋买卖与一般的农村房屋买卖不同，即房屋买卖后双方的身份地位、房屋所在地的社会结构及争议房屋及宅基地的土地性质均随着社会经济的发展发生了质的变化，故双方所签买卖合同并不违反《土地管理法》等相关规定。
根据《合同法》第五十二规定，违反法律、行政法规的强制性规定的方为无效;《〈合同法〉解释一》进一步规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定，故本案双方所签的买卖合同应认定为有效。
如上海、浙江、广东等沿海经济发达城市由于已打破城乡界限，实施城乡一体化，使农村房屋买卖合法化不再有争议。
主流观点：
就本案而言，因目前我国法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖的明确规定。
双方所签《买卖房屋协议书》实际履行后，郑某夫妻将户口迁入现住地，在近十年的时间中，郑某夫妻在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。
在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系，维护交易安全情况下，应当确认杨某与郑某夫妻签订的《买卖房屋协议书》有效。
本案考虑到农村房屋买卖行为的存在有其历史和现实的诸种原因，从有利于维护当地社会秩序和相关当事人现有生活状态的稳定和谐，平衡相关当事人的利益出发，认定双方房屋买卖行为有效，符合民法倡导的诚实信用原则，对今后此类案件的处理亦起到导向作用。
（作者单位：
河北省邯郸市中级人民法院）
农村房屋买卖合同的效力认定及处理
作者：
漯河市源汇区人民法院任盛楠发布时间：
20XX-11-1510:
34:
39
农村房屋买卖合同的效力认定一直是困扰司法界多时而又历久弥新的课题。
法律规定的不明确，加之国务院及相关部门出台的一些禁止性规定，无形中增加了法院在处理此类案件中法律适用的难度和困惑。
《物权法》对宅基地使用权流转采取搁置的处理方式，留给我们未尽的结论。
立法层面的革新与完善是审慎而渐进的过程，作为司法者，唯有在现有法律框架下，合理探求立法本意、恰当解释法律，方能妥善解决纠纷，实现司法公正。
一、司法困境——合同效力认定与处理不统一
篇三：
法硕案例分析：
农村房屋买卖合同的效力如何认定
法硕案例分析：
农村房屋买卖合同
的效力如何认定
凯程考研整理如下，供同学们参考，如果有考研报考的问题，可以咨询凯程老师qq：
法硕案例分析：
农村房屋买卖合同的效力如何认定，以下是参考分析，旨在为备考20XX年法硕的考生提供答题思路。
案情
被告肖某系城口县龙田乡卫星村村民，因当年被纳入城口县高山移民户安置，被告肖某于2002年3月3日与原告曹某之女桂某签订一份《农房买卖协议》，被告肖某以10700元的价格购买原告曹某位于城口县葛城街道东方红一村的房屋一栋，原告之女桂某收取购房款10700元并交付房屋。
该协议由被告肖某与曹某之女签字，原告曹某虽未在该协议上签字，但事实认可该协议的内容系曹某之女代表曹某与被告肖某签订。
20XX年，因涉诉房屋被纳入拆迁范围被征用。
城口县人民政府与肖某签订《农房拆迁补偿安置协议书》及《农房拆迁自建安置补助协议书》，约定由县政府补偿肖某安置费225464.92元，另有4000元的提前拆迁奖励，共计约23万元，另有120平米对等安置房。
随后，曹某向法院起诉，认为与肖某签订的房屋买卖协议违反法律法规强制性规定，要求确认该房屋买卖协议无效。
争议
该案农村房屋能否买卖，对此问题存在两种意见：
第一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖，应认定该合同为无效合同。
第二种意见认为，我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。
因此，应依法认定为有效合同。
评析
笔者同意第二种意见，理由如下：
第一、本案的争议焦点是作为集体经济组织成员的原告与非为本集体经济组织成员之间签订的农村房屋买卖协议是否有效，即该协议是否具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第
（五）项所规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形?
在审判实践中，处理农村房屋买卖合同的效力问题，有效或无效两种观点均有司法判例的支持。
宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，其主体只能是农村集体经济组织内的成员。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。
但是法律法规只是规定了禁止农村宅基地使用权转让，并未否定农村房屋买卖合同的效力。
第二、对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定：
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得
违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证;20XX年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据我国民法通则第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策的规定，可见规定严禁城镇居民购买农村房屋。
但在本案中，原告并不是城镇居民，而是宅基地所在集体经济组织之外的农村居民。
并未在行政法规规定的禁止性规定之列，况且我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规及国家相关政策并无禁止（:
农村房产买卖合同的判例）向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。
因此，就不应、在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。
只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
同时，被告肖某符合当地地方政府安置高山移民的政策。
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