xxx陵园建设项目.docx

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xxx陵园建设项目

第一章总论

1.1项目概况

1．1．1项目名称

****陵园（**）建设项目

1．1．2项目建设单位

1.单位名称：

****殡仪服务有限公司

2.法定代表人：

3.地址：

**市

1．1．3项目建设地点

**市

项目地理位置图

1.1.4项目建设内容

****陵园（**）建设项目总体规划为400亩，共分两期开发，该项目一期工程主要建设内容将涵盖以下部分：

办公服务中心、守灵服务中心、骨灰寄存楼、亭台楼阁及文化广场、停车场、道路、墓穴建设、绿化、山体护坡、给排水、电力电信等内容。

1.1.5项目建设规模

陵园规划一期用地****亩，其中**亩用于经营性公墓建设，**亩用于公益性公墓建设（按每墓位用地1平方米，平均每亩建设200个墓位的标准建设，共计建设经营性公墓**座），**亩用于殡葬服务中心建设。

本项目拟投资16145.75万元。

1．2项目建设单位概况

****殡仪服务有限公司位于**市枣园路3号，成立于20**年4月，注册资本1500万元，主营墓地开发、殡仪服务、苗木花卉和石材加工。

****殡仪服务有限公司由多个拥有大中型民营企业的股东组成，具有较强的资金实力和经营管理经验。

公司秉持“诚实守信、高度负责”的经营理念，全力开发“****陵园（**）建设项目”。

1.2.1股东经营实力与经营能力

公司拥有一批优秀的具有良好教育背景的管理、采购、生产、技术、营销、财务、及研发等专业人才，在资源整合和市场开拓的实践中，较同业具有明显优势。

全体员工树立了强烈的致力于社会民政事业的使命感和责任感，形成了勤于思考、勇于探索、极富进取精神的核心团队。

公司控股股东、法定代表人***董事长（兼总经理），**县人，现年50岁，中共党员，高级工程师，国家一级建造师，管理咨询师，**市第十三届人大代表，市人大农业农村工作委委员、**科协常委。

**省***协会副会长、**农***协会副会长。

多年在集体企业、国营大型企业任高层管理者、经营者，具有丰富的经营和管理经验。

本人信誉好，没有在破产企业任职，银行无不良记录。

公司执行总经理兼项目总监***，现年**岁，中共党员，大学学历，高级工程师，国家一级建造师，曾任多家大型建筑企业和房地产开发企业法定代表人，有四十多年的企业经营管理和项目建设开发等方面经验，在管理方面有开拓创新精神。

公司行政总监兼营销总监***，现年**岁，中共党员，硕士学历，高级经济师，高级教师，曾任部属大型企业中层干部、国内500强企业高管，有十多年的企业经营管理和项目建设管理等方面经验，在管理方面有开拓创新精神。

公司财务总监，***，**岁，本科学历，高级经济师。

1.2.2企业财务状况

****陵园有限公司于20**年4月成立，公司成立的宗旨为全力开发“****陵园（**）”项目。

公司成立以来，设有财务人员2人，财务制度健全，公司股东实力雄厚。

公司自有资金充足，资产负债情况良好。

20**年度公司总资产2312万元，负债812万元，资产负债率35.11%。

无不良资产和长期负债。

1．3可行性研究报告编制依据

（1）项目可行性研究报告编制委托书；

（2）《殡葬管理条例》（国务院令第225号）；

（3）民政部《关于公墓管理的暂行规定》；

（4）《关于进一步规范和加强公墓建设管理的通知》（民发〔2008〕203号）

（5）《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国务院，1998年12月；

（6）《占用征用林地审核审批管理规范》，国家林业局，林资发［2003］139号；

（7）1998年**市人民政府《关于加强殡葬管理的公告》；

（8）2002年实施的《**省实施〈殡葬管理条例〉办法》（**省人民政府令第154号）；

（9）**省人民政府办公厅《关于进一步深化殡葬改革工作的通知》；

（10）2006年发布的**省民政厅、**省工商行政管理局《关于进一步加强殡葬服务机构管理的通知》；

（11）《**市**陵园规划总平面图》

（12）建设单位提供的有关资料。

1．4主要研究结论

1．4．1主要结论概述

本项目名称为****陵园（**）建设项目，项目建设地点位于**省**市**乡境内。

**市位于**省中部，是****同志的故乡，全国著名革命纪念地和国家重点风景名胜区，国家5A级旅游景区。

**系**省辖县级市，2011年全市总人口**万人，面积**平方公里。

**自然、生态环境优良，属亚热带季风性湿润气候区，森林覆盖率达**%，空气十分清新，有“天然大氧吧”的美誉。

其中，墓地建设主要以绿化为主，经营性墓地为辅。

尽量保留现有的植被，达到“远眺青山绿水，近看死者安息”。

用地比例为道路、绿化、景观用地70%，墓地30%。

****陵园（**）的经营型公墓建设要充分利用**的品牌优势，在规划设计方面要将**文化和**文化融入殡葬文化之中，要充分利用这方面的优势。

把历史文化、佛教和道教文化融入我们的殡葬文化陵园之中，建一座“活人乐”“死人安”的集旅游，休闲，娱乐为一体的殡葬文化主题公园，既解决了殡葬又能带动地区经济发展。

根据目前的选址，项目距伟人故里约八公里，背山面水，完全有条件打造一个园林式主题公园。

1．4．2总投资与资金筹措

1.项目总投资估算

本项目首期总投资为16145.75万元，其中：

公益性公墓土地：

**万元/亩×**亩＝850万元

经营性公墓土地：

**万元/亩×**亩＝4800万元

墓地建设：

**亩×**座/亩×*元/座＝4920万元

建设期利息费用：

**万元×**%/年×2年＝1105万元

殡葬服务中心、配套设施建设费用及其他费用：

3970.75万元

铺底流动资金：

500万元。

2．项目资金筹措

项目建设总投资16145.75万元，其中企业自筹**万元，占整个投资的***5%，银行贷款**万元，占整个投资的***%。

1.4.3主要技术经济指标

本项目技术经济指标见下表。

主要技术经济指标表

表1-1

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

建设用地面积

亩

146

2

墓穴占地

%

30%

3

景观、绿化及道路占地

%

70%

4

总投资

万元

16145.75

含铺底流动资金

5

年均销售收入

万元

9847.12

6

年均销售税金

万元

541.59

7

年均总成本费用

万元

6427.95

8

年均利润总额

万元

3461.94

所得税前

9

财务内部收益率

28.74%

所得税后

10

财务净现值

万元

7517.91

所得税后

11

投资回收期

年

4.5年

所得税后，含建设期

12

年均投资利润率

14.47%

所得税后

第二章　项目建设背景及必要性

2.1项目背景

****陵园（**）是**省民政厅批准建设、经营，**市民政局直接主管，由****生态农业有限公司斥巨资建造的大型园林式生态陵园。

位于**乡**村占地面积400亩，到**市仅需10分钟车程，地处**、**、**交界处，距**市40公里，距**市120公里，交通十分便捷。

**是****的故乡，全国著名**地、****基地、**名胜区、中国**城市，**省辖县级市。

**是版图形酷似**方向旋转180°后的形状，有人称**可视之为**的缩影。

根据**市人民政府的决定，**市为实行强制火化区。

目前**、**、**、**、**、**、**、**等地每年死亡人数共计在14万人以上，2009年火化人数仅为死亡人数的8%。

由于**市·一直没有公墓，缺乏殡葬改革的载体，缺乏社会殡仪服务体系，客观上很大程度上制约了殡葬改革的推进；同时也导致了丧葬陋俗的回潮，乱埋乱葬、私建乱造坟墓，甚至耗巨资修建豪华坟墓，大肆侵占土地的现象日趋严重，这与**形象很不和谐。

广大干部、群众对兴建公墓，节约用地，促进社会文明进步的呼声越来越高，要求越来越强烈；而且“两会”代表们多年来也一直在提案要求设立合符**人们根本利益的经营性公墓。

因此，兴建市级殡葬事业服务单位已势在必行，刻不容缓。

这既是社会文明进步的需要，也符合**市经济和社会发展的规划和总体要求。

2.2国家政策及行业发展规划

殡葬改革是我国各项改革的重要组成部分。

国务院为加强殡葬管理，推进殡葬改革，促进社会主义精神文明建设，于1997年就发布了《殡葬管理条例》（国务院令第225号）。

《条例》指出“殡葬管理的方针是：

积极地、有步骤地实行火葬，改革土葬，节约殡葬用地，革除丧葬陋俗，提倡文明节俭办丧事。

”同时还规定，“县级人民政府应当制定实行火葬的具体规划，将新建和改造殡仪馆、火葬场、骨灰堂纳入城乡建设规划和基本建设规划。

”

2002年5月1日起实施的《**省实施〈殡葬管理条例〉办法》（**省人民政府令第154号）也明确规定：

“各级人民政府应当加强对殡改工作的领导，把殡葬管理纳入政府的目标管理，把殡葬事业纳入当地国民经济发展的总体规划，把殡葬设施的建设和改造列入当地城乡建设规划和基本建设计划。

”“火葬区内的县（市、区）应当建立火化殡仪馆。

”“经营性公墓一般以县（市、区）为单位建立。

”由此可见，建设好殡葬基础设施，既是殡改法规和政策的要求，为殡葬设施建设提供了法律依据和保障，也是国家、省、市、县依法行政的要求。

2.3项目建设必要性

1、项目建设是推进**市殡葬改革的迫切需要。

由于**市一直没有公墓，缺乏殡葬改革的载体，缺乏社会殡仪服务体系，客观上很大程度上制约了殡葬改革的推进。

2009年**市火化人数仅为死亡人数的8%，这说明**市殡葬改革的步伐比较迟缓。

该项目的建设能够在一定程度上推进**市殡葬改革的进程。

2、项目建设是**市民政部门公益事业发展的需要

在中国革命主义建设事业中，无数英烈抛头颅、洒热血，为国家和民族的解放与富强而奋斗终身，相当一部分**籍英烈长眠于异乡。

根据项目单位走访调研，这些英烈后人让英烈“魂归故里”的愿望非常强烈，并且当年曾追随****的***、****都表示这是他们百年之后的向往之地。

本着“做好一个项目，造福一方百姓”的理念，对于**当地人民和这些英烈、老红军们以及部分五保户、见义勇为牺牲者等民政部门的优抚对象们，本项目**陵园拟划出**专区，努力把这项公益事业做好。

3、项目建设是新农村文化建设的需要

中国传统的丧葬文化最大的特点，就是在整个丧葬过程中所体现出来的方方面面，无论对亲属还是对他人都起着其他方法无与伦比的进行传统文化尤其是孝文化教育的过程。

中国传统丧葬文化中凡体现尊重逝者价值、激励后人积极向上、促进社会和谐、屏其传统文化糟粕、吸取传统文化精华都是属于可继承和发扬的丧葬文化，这些无疑都是项目建设中所需要继承和发展的重要部分。

本项目建设是切实贯彻和落实科学发展观、创建“**”社会以及全面推进新农村文化建设的具体体现。

同时，项目承建单位****殡仪服务有限公司有计划在陵园建设同时，还进行一揽子的新农村项目建设投资，计划在其周边租地种植各种名贵花卉苗木和石材加工等项目。

项目建成后，其所在地的生态环境将随着项目的实施而得到极大改善，既有效地提倡了殡葬新习俗，节约丧葬用地，还可在全省乃至全国各地树立原生态陵园建设的样板，这必将带动当地农业、农村经济发展，增加就业岗位，就近解决农村剩余劳动能力，必将成为新农村建设的典范！

2.4项目建设的有利条件

1、**市委、市政府对殡改工作高度重视

**市政府多次开会要求要加强殡葬管理，加大殡改管理和执法的力度。

市民政局也就进一步贯彻落实《殡葬管理条例》、《**省实施〈殡葬管理条例〉办法》进行了明确规定。

市、乡（镇）、村建立了监管信息网络，设立了殡改信息员和举报电话，执法力度加强。

这些工作都是市委和市政府对殡改工作高度重视的有力体现。

截止目前为止，本项目原则上已经取得了**省民政厅、**市民政局、**市委、市政府和**市民政局等相关职能部门和当地老百姓以及村、乡人民政府的初步同意并列入了**市2011年市政府重点工程。

2、项目建设获得了合符各种条件的最佳选址

在深入实地考察,充分掌握了现场资料的基础上,本项目**陵园初步选址之地三面环山，左有龙山之吉祥，右傍虎山之青翠，前观水口、凿山之胜景，后靠天子岭之龙势，依托自然山形地势而精选。

同时对项目总体规划、交通、环境、设计等也作了逐步分类研究,特别根据古代堪舆思想,对现场作了较全面的解析,将古代堪舆学等理念融入现代陵园建筑设计,将为陵园建筑发展提供了一个继承中国古代传统文化、古为今用的典型实例。

3、本项目建设得到了当地人民群众的鼎力支持

**市**乡**村党支部、村委会和广大村民，对兴建陵园十分欢迎，给予积极支持；当地乡党委、政府、人大也把兴建陵园作为招商引资、发展地域经济、推进殡改、利为民所为的大事来抓，相关部门积极配合促落实。

4、本项目承建单位具备该项目运作的诸多竞争优势

本项目的承建单位主要股东名下拥有多家大中型民营企业，旗下资产数亿元，尤其在精品陵园建设方面聚集了一大批热爱社会公益事业、高度敬业、会管理、技术精的优秀人才。

第三章市场预测及分析

3.1项目定位

1、文明消费的功能

死亡本是一种自然现象，但受绵延已久的灵魂不灭观念的影响，中国人相信人死后多变成鬼，鬼是要害人的，所以田野、林间山地出现的墓地，都给人以压抑感和恐惧感。

殡葬是一个民族、一个地方传统文化的重要组成部分，它制约规范着人的行为，人们在祭、扫墓时，往往自觉不自觉地夹杂着一些潜意识的、迷信落后的东西；严重地侵蚀了人的心灵，不利于社会的进步。

现代公墓的出现较好地解决了乱埋乱葬这种有碍观瞻、大煞风景的行为。

另外，现代公墓环境幽雅、庄严祥和，使祭扫者得到熏陶，心灵得以净化，行为受到约束，自觉告别不文明、不健康的消费、悼念方式，如送鲜花代替烧纸钱就是很好的例证，可以说，现代公墓对丧葬消费起着导向的作用。

2、绿化观赏的功能　 

历史上无论是皇家陵墓还是平民墓地，都比较重视绿化，一座陵、一块墓地，往往就是一片树林，外国公墓更是如此。

现代人物质生活条件好，要求高，在丧葬上也希望故去的亲人安息在像公园一样的墓地中，以求得心理上的平衡、精神上的安慰。

特别是以荒山瘠地为主建立的公墓，若绿化美化做得好，不但不会产生污染，还是对环境保护做出贡献。

公墓是人文景观，一草一木、一亭一碑无不体现着设计者的独具匠心和审美情趣。

随着时光的流逝，墓地早已失去了最初的功能，像法国的拉雪兹神父公墓、俄罗斯新外女公墓等都以优美的自然环境、独特的艺术风格成为著名的旅游景点。

中国的现代公墓起步晚、时间短，完全可以用现代的眼光，把公墓建设纳入到城市规划中，努力增加公墓的文化、艺术品位，努力营造墓地的可亲性，使其成为一个可供人游览的融自然与人文一体的纪念公园。

3、历史文化的功能　 

墓地是古代文化的遗存，是人类历史的见证。

无论是山间的孤冢，还是城市郊野的墓群，都不仅是生命终止时的最后定格，也是记录墓主所生活时代的若干信息的宝库。

一代代墓地的积累，给人留下了无穷的遐想和回忆，形成了独特的人文景观。

由于战乱和时代变迁，记录人类活动的很多资料已湮灭无闻，给后人研究造成很大不便。

幸亏有了墓葬这种古人有意无意留下的遗产，才使我们能够完整地考察、解读文明时代人的思想、生活、生产和习俗等。

几十年、几百年后，现代公墓也将成为历史的遗迹，我们的子孙后代若要研究现代人的生活方式、价值取向或习俗演变，很可能也要借助于墓地这一实物形态。

4、纪念教育的功能 

    就绝大多数人而言，不管是英雄人物，还是普通百姓，一生都或多或少地都为社会留下了精神、物质财富。

墓地是他们人生的归宿，也是他们的纪念形式。

无论是倘徉在巍峨壮观的大禹陵、黄帝陵，庄严肃穆的烈士陵园，还是默默无闻的普通公墓，我们都能强烈地感到生命的短暂，心灵受到震撼，思想得以升华。

每一个地方都有值得纪念、缅怀的名人和普通人，如果把其墓做好，通过墓碑来体现他们的贡献和价值，适当地加以宣传和策划，不但可以起到纪念的作用，而且可以昭示激励后人更加珍惜生命，树立正确的人生观念，增强使命感和为后代留下财富的荣誉感、责任感。

当然，公墓的上述功能能否真正发挥出来，关键在于经营者能否高屋建瓴，站在历史的高度，用以人为本的思想，把它作为现代城市的组成部分来管理、建设，把其作为生命的另一种形式来对待，才能体现出现代公墓历史与现实价值，才能实现质的飞跃。

    所以综上所述,**市在经济发展的同时,更应该加强精神文明的发展,应该把这个关系到**市城市形象以及**市老百姓的切身利益的重要议题尽快来实施。

3.2市场预测

经营性公墓服务对象在数量上的绝对增长性与相对稳定性是统一的。

经营性公墓的服务对象是死亡人口，其绝对增长性体现在，根据我国现有的计划生育政策和人口状况分析，21世纪三、四十年代我国老年人口和死亡人口将达到相对的高峰期。

相对稳定性体现在，如果没有大规模的战争和自然灾害，人口的死亡数及其变化是有规可循的渐变过程，一般不会出现大起大落的现象。

这一特征为制定经营性公墓发展规划和远景目标、内部经营战略和经营决策提供了有利的条件和根据。

随着城市建设步伐的加快，居民环保意识、文明意识的逐步增强，以及国家殡葬改革的进一步深化，经营性公墓成为了唯一合法的专业治丧场所。

根据**市人民政府的决定，**市为实行强制火化区。

目前**、**、**、**、**、**、**、**每年死亡人数共计在14万人以上，2009年火化人数仅为死亡人数的8%。

由于**市一直没有公墓，缺乏殡葬改革的载体，缺乏社会殡仪服务体系，客观上很大程度上制约了殡葬改革的推进；同时也导致了丧葬陋俗的回潮，乱埋乱葬、私建乱造坟墓，甚至耗巨资修建豪华坟墓，大肆侵占土地的现象日趋严重，这与**形象很不和谐。

如在近期内，能尽快建成**市**陵园公墓，对巩固**市殡葬改革工作所取得的成果具有重要的意义。

因此，本项目的实施将有很大的市场空间和需求，必将会对本地区的殡葬业发展带来新的推动力。

3.3、本项目的销售、价格预测及周边墓地的销售、价格情况比较

**地区经营性公墓的基本情况和价格销售情况及与本项目的对比情况如下：

　　　　　　　　　　**地区销售价格以及基本情况比较

　表3-1　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：

万元

名称

自然环境

人文环境

墓地开发面积

平均销售价格

唐人万寿园

花园式陵园

一般

400亩

3

**陵园

景色优美

一般

**亩

3.5

**陵园

环境很吵

一般

**亩

3

**

绿化率高

一般

**亩

3

本项目

生态自然环境好

独一无二

规划400亩，一期123亩

3

本项目位于位于**市**乡**村，离**故居约8公里，项目地址依山傍水，风水极佳。

公路四通八达，东可至**、**市，北可向**县、**、**、**、**市，西可达**、**市，南可往**市、直下**，为陵园的发展提供了十分便利的交通条件。

相对于**地区其他陵园，本项目在环境状况、配套设施、交通条件等方面具有较为明显的地域优势，且**作为**的家乡，有着国内任何一家经营性公墓都无可比拟的人文优势。

项目的产品营销聘请来自深圳的精英团队进行一体式策划营销，力争打造成国内数一数二的品牌公墓，而实际销售价格与其他陵园持平。

第四章建设地点及建设条件

4.1项目选址

根据国家民政部等部委关于陵园项目建设选址的有关规定和精神，以及《**市城乡一体化建设规划》纲要，本项目**陵园建设选址为**市**乡**村。

该位置地处**市城郊，属于**乡和**的交界地段，不属于**市核心景观范畴，能满足城乡一体化发展规划要求，符合“东城西景”的规划格局，对外交通不发达，农村居民点分散且相对较少，环境得天独厚，更符合人们古代堪舆思想，也确实是一部《易经》完美演绎的佳作之首选。

4.2建设条件

4.2.1、地形、地貌

**市地形以丘陵为主，总的地貌轮廓是以**山脉和**、**两水为骨架，构成西部隆起，往东及东南倾斜的地势，山、丘、岗、平原齐备。

全市最高点韶峰，海拔518.5米，最低点六亩洲海拔48米；高程差470.5米。

其类型分类比例：

溪谷平原占31.77%、岗地占31.88%、丘陵占22.35%、山地占14%。

4.2.2、气候条件

**自然、生态环境优良，属**季风性湿润气候区，空气十分清新，有“天然大氧吧”的美誉。

**市地形以丘陵为主，四季分明，年均气温16.7℃，雨量充沛，年均降水量1358毫米，无霜期长达280天左右，年均日照数达1717小时，森林覆盖率接近50%。

4.2.3、交通条件

**省道**线和**公路在**市内过境，联通**国道、**国道、**国道。

在**镇设有汽车站，每天有几十趟巴士班车发往**、**、**、**、**、**、**、**等地。

境内还有铁路支线**铁路连接**铁路，在**镇设有**站，每天有列车发往**。

公路方面：

**市距省会*****公里。

**、**国道相邻而过，省道**线穿越市中心区域，**公路**段在**设有出口，且**公路过境。

公路四通八达，东可至**、**市，北可向**县、**、**、**、**市，西可达**、**市，南可往**市、直下**。

铁路方面：

铁路里程21.42公里，每日均有一趟列车在**与**间往返，并有**铁路与**线相连。

客运周转量**万人/年。

航空方面：

**市的**机场距**仅90公里。

4.2.4、施工条件

征地和拆迁

本项目用地范围内无古树名木和文物古迹，用地已经得到相关部门的批准。

施工要求

本工程建筑物结构形式对施工技术无特殊要求，用常规施工方法就可解决。

物料供应

本项目所需建材主要为水泥、钢材、木材、砂卵石及砖等，均可从**市及临近地区得到解决，其质量和数量均可满足工程要求。

所以说，本项目的建设条件完全适合项目的开展，能够满足项目建设所需要的各种资源、交通、电力等需求条件。

**

第五章建设方案

5.1项目整体建设理念

1.符合国家殡葬改革政策和省、市人民政府相关之规定。

2.充分尊重当地丧葬习俗。

3.提炼升华佛教习俗和中国风水文化。

4.充分考虑本项目公益性及用途的特殊性。

5.规划设计一步到位，公益性配套公墓分期建设。

在全面考虑以上几方面因素的同时，按布局紧凑、交通便捷、互不干扰、分流有序，并适当考虑改、扩建和分期建设的要求，进行整体规划和设计。

5.2建设规模

本项目将根据公墓建设和管理的有关法规与城市总体规划设计的要求进行建设，力求建成全省乃至全国一流水平的绿色生态公墓。

陵园整体规划用地400亩，一期开发工程规划用地146亩，其中96亩用于经营性公墓建设，27亩用于公益性公墓建设（按每墓位用地1平方米，平均每亩建设200个墓位的标准建设，共计建设公墓24600座），23亩用于殡葬服务中心建设。

其中：

1．建设办公服务楼3000平方米（办公服务楼、守灵服务中心、骨灰寄存楼）。

2．公用辅助工程（员工宿舍、食堂、配电房等900平米米，道路16000平方米、停车场3000平方米、园林绿化35000平方米、各类给水管道5100米、排水管道5300米、电力电信排管6000米等）。

5.3主体建筑工程方案

5.3.1建筑设计理念

殡葬建筑作为特殊公共建筑，体现着对人的关怀，死者的安息，生者的哀思，所以较之物质功能，其精神功能更为重要。

而且，各地的风土人情各有区别，这是公墓建筑设计应该区别对待的。

公墓建筑设计要力求与自然协调。

室外场地是人们参与殡仪活动逗留时间最多的地方，在室外环境、生态环境设计上，强调以绿地、水面形态，多样的植被形式来调节、舒缓人们的悲痛。

5.3.2　建筑风格

按照