收益法在房地产评估中应用研究报告.docx

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收益法在房地产评估中应用研究报告

收益法在房地产评估中的应用研究

中文摘要：

随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长，过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法己经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。

然而，收益法的基本原理比较简单，但操作难度较大，尤其是在我国。

目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数，致使参数选取受主观人为因素的影响较大。

另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。

并且对于参数确定的问题至今没有建立一个成熟的方法，导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这也严重影响了收益法在我国的应用。

本文主要针对收益法特定的理论依据、适用范围及条件、参数确定等，总结了收益法评估房地产价格存在的问题，并结合我国实际，在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上，论述了收益法在我国房地产评估中的适应性．探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定，并进一步针对这些问题提出相应的对策。

关键词：

房地产评估收益法问题对策

Abstract:

WiththeconstantimprovementofChina'smarketeconomy,thegrowingdemandforrealestateassessment,inthepastusingthecostmethodtoassessthevalueofrealestatepracticehasbecomeincreasinglyunsuitedtotheneedsofsocialdevelopment,incomeapproachisappliedinsteadandthemarketapproachtoassesstherealestatevalue.However,thebasicprinciplesofincomemethodisrelativelysimple,buttheoperationisdifficult,especiallyinourcountry.Ofassessmentcriteriaiscurrentlydifficulttoeffectivelyregulatetheuseoftheparametersintheassessmentofincomemethod,resultinginparameterselectionbythegreaterimpactonsubjectivehumanfactors.Inaddition,Chinaisnotasoundmarketenvironmentandexternalinterferencecausedbytheincomeapproachisanimportantreasonfortheadverseaction.Andissuesidentifiedfortheparameterhasnotestablishedamatureway,resultinginincomemethodinpracticalapplicationsmuchsubjectivityandarbitrariness,sothatitwasdistortedinpractice,whichseriouslyaffectedtheincomeapproachapplicationinChina.Thisarticlefocusedonthetheoreticalbasisforspecificincomemethod,scopeandconditions,determinationofparameterssuchassummarized.TheIncomeApproachproblemsinrealestateprices,combinedwithChina'sreality,therealestateassessmentandanalysisofthebasictheoryoftheincomeapproach,basedontheincomeapproacharediscussedintheadaptabilityoftherealestateassessment.Discussestheapplicationoftheincomeapproachrealestateassessedthesituationandidentifythebasicelementsandtofurtheraddresstheseissuesproposeappropriatecountermeasures.

Keywords:

realestateappraisalIncomeapproachProblemStrategy

前言

随着我国市场经济的发展，资产评估和估值技术得到了普遍应用，资产评估不仅是社会中介行业需要了解掌握的专门知识和技能，也是国有资产管理部门、金融机构、税务管理部门，以及企业管理人员等都需要了解和掌握的专门知识和技能。

我国目前的情况是，从事资产评估的人员数量并不算少，但是资产评估高端人才匮乏。

制约资产评估高端人才成才的主要因素是，现有评估人员及其相关人员的资产评估理论基础薄弱，对资产评估规律的认识肤浅，难以应对错综复杂的资产评估实践。

在资产评估实践中难以积累成功的经验，以及总结经验教训。

随着中国经济体制改革的进一步深入，特别是中国加入WTO以后，房地产市场的持续发展，对房地产的管理不仅停留在多少建筑面积的房屋，有多少面积的土地，而是进一步了解这些房地产的价值是多少，需要对房地产进行估价。

资产评估作为中介服务行业是市场经济体系的重要一环，在我国经济体制改革和对外开放的历史进程中发挥着无可替代的基础性作用。

本文的研究计划首先利用课外时间查阅相关权威期刊和书籍，以及向大学教授咨询，获得了大量真实且利用价值大的资料和信息。

然后应对现行的房地产评估的基本内容进行深刻的了解，然后参考有关资料发现收益法在资产评估实施过程中产生的问题，并对问题进行归类总结，结合具体实例，逐一进行研究，并且针对问题提出有效的、合理的对策。

文中结构分四大部分，第一部分是阐述收益法的涵义、适用的条件和对象及其评估步骤和可行性。

其次，是通过对收益法在房地产评估中基本内容的理解分析，发现了收益法在其评估过程中产生的问题及不足，譬如：

年净收益确定比较困难；房地产市场不稳定，所以估价人员比较难确定风险调值；评估人员在收集所必须的材料方面必须花费大量的人力、财力和时间，影响和制约了评估人员对收益法的采用；我国房地产市场还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大等等。

第三部分是鉴于第二部分中提到的收益法在房地产评估运用当中的问题针对性的提出了一些有效的合理的对策。

如文中所提到的：

客观准确的确定各参数；建立健全估价制度，不断提高评估人员的职业水平和专业技能；组织编写权威性、规范性的高质量房地产评估书籍和教材；加强在岗评估人员的培训等等。

最后在文章的结尾对收益法在房地产评估中的不断研究和发展提出了期望。

收益法的理论依据是预期原理。

预期原理说明，房地产的价值通常不是基于其历史价值、生产他所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获得的收益或得到的满足的预期。

房地产正常收入通常是在考虑和分析房地产的实际收益、类似房地产收益、房地产市场走势以及房地产收入的风险性和可实现性的基础上确定。

本文通过对收益法在房地产评估中内容的归纳，分析其实施过程中存在的问题，最后在此基础上提出相关政策建议。

一、收益法在房地产估价中应用的特点

<一）收益法的基本思路

1.收益法的定义

收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值。

它服从资产评估将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。

该思路认为，任何一个理智的投资者在购置和投资于某一资产时，所愿意支付或投资的货币额不会高于购置和投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额<采用收益法得出的价格通常称为收益额）。

收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产生能力和获利能力作为评估目标来估测评估对象的价值。

这种方法根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受。

2.收益法适用的条件和对象

收益法是以预期原理为基础的，它着眼于未来，是预计估价对象未来的正常净收益。

该方法是利用资金具有时间价值的原理，将合理预期的未来收益折现求资产价值的一种评估方法。

它可利用复利折现公式进行运算，从这一角度而言，其理论基础是很完善的。

由于收益法是将估价对象未来收益转换为价值的一种方法，因此收益法适合有收益或潜在收益的房地产估价，如商场、宾馆、写字楼、店面、仓库等的评估，对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的评估，收益法一般不适用。

另外，运用收益法评估时．估价对象未来的收益和风险是可以用货币来衡量的，只有这样才能将估价对象未来的收益转换为价值。

3.收益法的评估步骤

<1）搜集房地产有关收入和费用的资料；

<2）测算房地产的正常收入；

<3）测算房地产的正常费用；

<4）测算房地产的净收益；

<5）估测并选用适当的资本化率；

<6）确定房地产的收益年限；

<7）估测并确定房地产评估价值。

4．收益法公式举例

收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。

从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类：

其一是针对评估对象未来预期收益有限期的情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法；其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，有可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。

P为评估价值；i为年序号；Pi为未来第i年的评估价值；Ri为未来第i年的预期收益；r为折现率或资本化率；ri为第i年的折线率或资本化率。

t为收益年限；n为收益年期有限；A为年金。

1．纯收益不变

（1>在收益永续、各因素不变的条件下，有以下计算式：

P=A/r

其成立条件是：

纯收益每年不变；

资本化率固定且大于零；

收益年期无限。

（2>在收益年期有限、资本化率大于零的条件下，有以下计算式：

P=A÷r*[1-1÷（1+r>ⁿ]

这是一个在评估实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：

纯收益每年不变；

资本化率固定且大于零；

收益年期有限为n。

（3>在收益年期有限、资本化率等于零的条件下，有以下计算公式：

P=A*n

其成立条件是：

纯收益每年不变；

收益年期有限为n。

资本化率为零。

这些具体方法有许多数学表达式，在资产评估中运用收益法时，重要的不是去套用这些数学公式，而是恰当地选择运用收益法的各个经济参数，如收益额、折线率等。

利用数学表达式的形式表达收益法中的具体方法，只是对这些具体方法折现或资本化过程的一种抽象和概括，计算公式本身并不能保证评估结论的正确。

<二）收益法在房地产估价中的可行性分析

采用收益法进行评估，优点比较突出，主要表现在这种方法可以比较真实和准确地反映资产收益的价格，而且与投资决策紧密结合，因此，应用此方法评估的房地产价值易为买卖双方接受。

同时这种方法从房地产经营的根本目的出发，紧扣被评估房地产的收益进行评估，更加符合房地产评估的本质要求。

1．理论依据充分

收益法是以预期理论为依据，将受托估价的房地产的未来现金净流量折现值之和作为其现在的价格，与市场法和成本法相比，是一种具有理论基础的方法。

市场比较法，通过类似房地产实例与待估房地产的比较，确定待估房地产的价格，尽管比较符合人们的现实经济行为，但是以价格求价格，并没有说明价格形成的依据。

成本法从费用着眼，确定价格，有一定理论基础，但有一定的应用限制，例如不可再生的城市土地就不能用成本法进行估价。

2．应用范围广泛

无论是纯粹的土地还是单纯的建筑物，或者两者合二为一的房地产，重要的是有收益性的或者具有潜在的收益性，都可以运用收益法进行估价。

特别是对于不能用成本法估价、不可再生的城市土地，收益法同样也可以适用其估价。

3．符合购买者的理念

通过收益法所确定的收益价格，实质是一种需求价格。

对于房地产的购买者来说，他购买房地产所愿意支付的代价，自然以他期望该房地产在未来所能给他带来的收益为依据，而不会去考虑该房地产在开发建设过程中花费的成本。

收益法还可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且它是用未来收益来衡量房地产的资产的价值，所以其结果较容易被投资者所接受。

二、运用收益法评估房产格价格存在的问题

（一>参数确定比较困难

1．年净收益的确定

净收益是指由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失和合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

净收益估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营

费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据，而不是实际的数据，并通常以年度计。

另外，净收益既包括有形收益，又包括无形收益。

净收益的测算途径有两种：

一是基于租赁收入测算净收益。

如存在大量租赁实例的商业店面、写字楼、公寓、普通住宅等房地产：

二是基于营业收入测算净收益。

如歌舞厅、咖啡厅、宾馆、酒店等房地产。

不管哪种方法测算，收益法考虑的都是未来收益。

不是房地产的过去、现在的收益。

而房地产之所以有价值．归根结底是因为房地产能给持有者带来未来收益，因此未来收益是房地产价值的源泉。

未来收益有两个显著特点：

一是未来收益是未来年份产生的，而不是过去或现在产生的；二是未来收益一般是不确定的，有的甚至波动性很大，几乎不能正确确定其数值大小，所以年净收益确定比较困难。

2.资本化率的确定

资本化率是将房地产的净收益折现为估价时点该房地产的收益率。

在确定资本化率时，是取房地产行业的平均投资收益率还是取全社会的平均投资收益率?

是取该地域房地产投资者的平均投资收益率还是取特定投资者的投资收益率?

不同的评估目的可能从不同的角度来确定资本化率。

而评估结果对资本化率具有高度敏感性，因此估价人员在确定资本化率时一定要慎重。

求取资本化率常用的方法有市场提取法和累加法。

市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料。

选用相应的资本化率公式，反求出资本化率。

运用市场提取法求取资本化率时，评估人员往往简单地按公式r=A／V来求取，忽略了房地产收益年限为有限年。

运用市场提取法求取资本化率，准确来说是采用试错法和线性内插法求取各比较案例的资本化率，然后采用三个可比实例资本化率的简单算术平均数作为市场提取法求取资本化率的结果。

累加法是将资本化率视为安全利率和风险调值两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。

因为房地产市场不稳定，所以估价人员比较难确定风险调值。

3.收益年限的确定

房地产的收益年限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的年数。

一般是根据建筑物剩余经济寿命年限和土地使用权的剩余期限来确定。

对于单独建筑物和单独土地的估价，应分别按建筑物剩余经济寿命和土地的剩余使用年限确定收益年限。

对于土地和建筑物合成体的估价对象，在确定收益年限时，有两种情况：

一种是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的有限年公式进行算，然后加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。

另一种是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用年限确定收益年限。

但应区别合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物“予以补偿”和“不予补偿”两种情况；对收回的建筑物予以补偿的，应考虑建筑物残余价值的现值。

由于土地使用权出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物是否予以补偿对房地产的评估价值有直接影响，因此估价人员一定要关注土地出让合同中关于出让期限届满后土地使用权收回的有关条款并将该条款在报告中揭示。

（二>信息来源的匮乏制约收益法的应用

及时、准确地掌握大量房地产行业的经济信息、技术信息和政策信息是运用收益法的基础，因此大量收集、整理和分析不同的信息是评估机构和评估人员运用收益法的前提。

但是由于中国实行市场经济的时间较短，市场发育很不成熟，市场机制也不健全，因此各种信息的来源极为有限，一是信息发布渠道少，二是信息陈旧，行业主管部门的网页上基本没有可用的信息，行业协会及企业也很少发布信息，即使有，也往往是不全面、不及时，甚至受到人们的质疑。

许多有用的信息只能通过报纸、电视、广播等新闻报道了解，而这些信息又往往是不连续的、支离破碎的，有时甚至是相互矛盾的。

因此评估人员在收集所必须的材料方面面临很大的困难，必须花费大量的人力、财力和时间，从而影响和制约了评估人员对收益法的采用。

<三）房地产市场的不成熟和不发达性

收益法的应用是建立在有一个成熟、发达和稳定的房地产市场基础之上的，也就是说在房地产市场发育不够稳定的地区，采用收益法所取得的评估结果不能够准确地反映估价对象的客观合理的价格。

目前我国房地产市场还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。

三、针对收益法在房地产评估中存在问题提出的对策

<一）对于参数确定困难提出的建议

运用收益法评估房地产价格的准确度主要取决于净收益、资本化率与年限的确定，估价人员在评估过程中一定要精准掌握这些数据。

1．客观准确的确定各参数

估价人员在确定净收益的时候一定要准确把握：

（1>弄清楚收益的来源方式，即是以出租方式取得，还是以营业的方式取得。

（2>净收益确定时除了考虑房地产带来的直接货币收益外，还要考虑房地产给个人带来安全感、自豪感、提高个人的声誉和信度等间接收益。

间接收益一般难以货币化，所以通常选取较低的资本化率来考虑间接收益。

（3>潜在毛收入、有效毛收人、运营费用或净收益确定时，应采用正常客观的数据。

若有租约期，可以利用估价对象本身的潜在毛收入、有效收入等。

但如果估价对象本身与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。

资本化率确定时，采用市场法求取一般要取三个案例资料，运用累加法求取一般要注意不同用途、不同地区风险调值是不一样的。

收益年限确定时，一般要注意估价对象的建筑结构，另外土地和建筑物合成一体的估价对象要注意建筑物的经济寿命与土地使用年限谁先结束。

2.建立健全估价制度，不断提高评估人员的职业水平和专业技能

在承办业务后，估价人员应严格按照估价程序，对估价对象的产权等资料进行必要的鉴定，两名或多名估价人员到估价对象现场进行勘察，进行全面、细致的市场调查，对资料汇总、认真分析。

把握对价格或价值影响的主次因素来确定修正调整系数、内部审核等，从而将误差降到最小。

收益法是评估有收益或有潜在收益的房地产的一种非常有效的方法，运用收益法评估房地产的价格关键的一步是对房地产未来收益的预测，这是一个十分复杂的过程，要做出科学合理的判断不仅涉及房地产这项有形资产，更重要的是对各种无形资产在未来运营中所能发挥作用的潜力和交互影响做出判断，对行业、市场、技术进步、社会环境、国家政策等外部环境对房地产业发展的影响做出判断，如果由于收益法的实际应用实践的人为因素的影响，使社会形成了开始对收益法应用的怀疑、甚至否定，这是十分危险的。

因此，从理论上，科学评价收益法，对收益法的科学性给予充分肯定，在当前显得尤为重要。

只有充分肯定收益法的理论先进性，才有可能改变当前对收益性房地产的评估还在应用成本法评估的现实，揭示收益性房地产本来面目。

这就要求评估人员要具有很高的业务素质，要求评估人员能够准确地掌握被评估房地产的历史收益和房地产市场的动态信息，能够合理的分析这些资料，以此来确定房地产客观收益，并预测房地产的未来收益和未来收益率，以确保评估结果的准确性。

从国内情况看，资产评估行业在短短的十几年时间内得到了迅猛发展，正是由于在短时间内迅速发展，现有评估人员基本都是通过考试从各行业中新进入资产评估行业的，虽然这些人可能都是原来财务会计或经济管理中的精英，对各自的行业比较精通或十分精通，然而由于从事房地产评估工作时间很短，缺乏房地产工程领域内知识的积累和房地产评估工作的经验积累，因而绝大多数评估人员尚不具备将影响房地产收益的各种因素进行有机的、科学合理的综合分析和判断的能力，或者说其执业能力还不能适应收益法对房地产评估人员业务素质的要求。

因此，房地产估价师在评估实践中有意识的尽量避免采用收益法，从而影响了收益法的应用。

<二）对于信息来源匮乏提出的建议

改善观念，提醒各界加强对房地产收益法的应用关注。

中国的改革开放推动了整个经济体制的转型并使其不断增长，从计划经济转变为市场经济的过程中解放出房地产的市场价值，人们的思想和观念也应该随之解放出来。

随着我国房地产市场的不断规范和完善，收益法的应用环境会越来越好，作为收益性房地产评估的最客观、最具有说服力的一种方法，收益法在房地产评估中应用的重要性应该得到重视。

除了政府尽快建立健全的房地产评估法律、法规体系，保障收益法的应用环境外，行业协会的引导也有利于提醒各界加强对房地产评估收益法应用的关注。

建议行业协会采取的引导措施有：

l.组织编写权威性、规范性的高质量房地产评估书籍和教材。

近年来房地产评估界的一些专家吸收国外的评估理论和方法，并结合自己的实践经验编写出了一些较好的评估著作，为完善和提高我国房地产评估理论和方法打下了良好的基础。

建议以此为起点，组织多方面的富有研究和实践经验的专家，集大家的智慧编写出更具权威、更规范的具有我国房地产评估特色的理论著作和教材，为收益法在我国房地产评估中的应用打下良好的理论基础。

2.发挥协会下设机构的作用。

积极开展学术研究和交流活动，对房地产评估中遇到的难点问题，开展专门的定期学术讨论，同时，加强与国家的交流合作，继续吸收消化国外先进的房地产评估理论和方法，进而增强评估人员对收益法应用的关注。

另外，政府还应积极提供多渠道信息来源，主动推动信息的公开透明，提高信息化水平，实现房产信息的标准化、公开化。

要做到这一点就必须完善监督机制，只有这样，才可以保障制度和法规的实施和执行，也可以保障各种标准的正确使用，从而保障市场运行的透明公平以及信息的有效性和及时性。

3.加强在岗评估人员的培训

我国进行了首次房地产评估师执业资格考试至今，我国房地产评估师队伍得到了充实和壮大。

但其中一些虽然获得了评估师资格，可能还缺乏评估经验或系统的评估知识，为了提高评估队伍的整体素质，使评估人员更好地使用收益法，促进收益法的应用，需要定期对在岗评估师进行业务和职业道德的培训。

<三）对于房地产市场问题提出的建议

政府应加大力度健全房地产市场机制建设．规范房地产市场，提供多渠道信息来源。

为了规范和完善我国房地产市场健康发展．减少由于房地产市场不规范，房地产价格、收益不准确等问题导致的净收益、资本化率等确定不准确，政府应该加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度，监测和判断房地产市场的发展态势．引导房地产开发企业理性投资。

引导住房消费者理性消费．及时防范和制止房地产过热苗头和泡沫现象，引导房地产业健康发展，确保房地产市场的稳定，进而将房地产市场推向成熟阶段。

结论

随着我国房地产评估市场不断完善，评估人员总体素质的不断提高，房地产法律、法规的不断健全，收益法将会逐渐