成都金堂高尔夫项目可行性分析报告.docx
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成都金堂高尔夫项目可行性分析报告
报告总述
本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休闲产业拉动房地产产业发展、塑造物业独特价值卖点的可行性建议。
在此基础上，综合考量金堂区域自身特性、资源条件、竞争要求，提出了本案适宜发展“商务休闲+体育休闲”的27洞、占地1500亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为“西南首席”，特色风情为“具有完整生态链条的亲水高尔夫球场”。
在特色吸引物既定的情况下，本案确定以“高档物业——高尔夫主题社区”与“中高档物业——多元化中高端复合主题居住区”为主力产品，以“球场、房产均衡发展”为基本思路，建设成为“生活、休闲、商务”三位一体的“西南国际生态高尔夫小镇”的基本发展模式。
在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面、运营层面、财务层面验证了其可行性。
最终，我们分析认为，本项目投资周期将为10年，资金成本约9.1183亿，第二年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用5.5年时间实现净现值为0，未来的纯资金净收益将达到10.1453亿，自有资金回报率111.26%。
另外沉淀高尔夫、酒店等物业，建设成本价值3.3亿元，土地价值15.9亿元（按未来100万元/亩计），项目具备良好的风险抗性。
附件：
附件一：
金堂政府部门深访纪录
附件二、成都高尔夫发展概况
附件三、金堂市场环境报告
附件四、典型高尔夫个案分析
附件五、土地价值研究
附件六：
重点郊区别墅板块发展比较研究
前言项目发展的目标体系
一、本项目研究背景
（一）企业背景
华宝集团是一家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同时拥有丰厚的资金储备；对于这样一个跨行业进行投资的企业，对投资地产项目的基本要求在于：
●资金安全性：
项目的开发，必须保证资金投入的安全性，必须实现土地、物业的保值、升值。
●项目可投资性：
未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的消化需求。
●发展可持续性：
通过项目的开发运行，能联动、集聚、整合多层次的政府、业界、土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外的新利润点与投资机会。
以上三点，这也是我们判断项目可行性的基本准则。
（二）项目自身条件
项目地块总面积4200亩，位于原成都野生动物园区域。
该区域东北临中河，与未来的“成都游乐中心”隔河相望；东南向连金堂新城区，毗邻客运中心、三星级酒店；东面为青白江地界；现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。
根据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门、规划部门、当地开发商等的深访，我们对土地有以下基本认识：
1、地块资源禀赋优越
较为突出的资源为四大类：
a）水资源——该区域毗邻中河，地块内有一大湖（莫里森湖），并散点分布有其他小水塘，均为引中河水形成。
b）物种资源——项目天然的物业价值卖点；地块区域原为成都野生动物园，共有各类动物3万余只，构成了野趣横生、生机盎然的奇妙生态空间。
c）植被资源——地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场、林区等。
d）地貌资源——区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现“河畔餐厅”为制高点，莫里森湖为低洼区。
2、土地证将分期获得
2800亩土地拥有土地证，可一次性直接获取；1400亩土地为预留发展用地，将通过其他手段获取。
（三）项目发展环境
项目所在的金堂区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。
现阶段，金堂在规划、政策上拥有多项利好，未来地块发展的区位优势突出。
三、项目的特殊性认识
✓本案是西部中心城市郊区的综合性大盘
与常规地产项目不同，本案远离市区、体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市场消费力支撑。
因此必须将项目目标市场放大整个成都、四川、中国西南进行考量，作为一个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。
✓政、企关系决定本案开发的可行性
一方面，政府拥有原野生动物园一定股权，同时在土地运营环节还需要政府的协助。
企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关系协调。
同时作为一个“城市运营”项目，政府的支持也是项目必要的保障。
四、本项目发展的前提条件分析
✓必须建立一个特色吸引物
参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居生活体系关联度、融合度高的特色吸引物作为核心卖点。
✓必须立足“城市运营”进行发展
本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展营造项目发展的机遇。
这要求在政、企携手的前提下，企业的投资、开发行为必须站在区域发展、城市运营的角度进行思考。
五、本项目发展的目标体系
✓通过特色吸引物，运用“城市运营”手段，提升区域竞争力。
✓通过土地投资，保证资金安全性。
✓通过开发投资，实现项目可投资性。
✓通过联动政府，搭建起双方互动、合作的平台，共同实现投资可持续性。
以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要求。
第一章区域发展战略研究
一、大成都城市定位对区域发展的意义
成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四极。
作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为“中国休闲之都”——它所面对的休闲市场将是全国乃至全球！
二、大成都总体规划对区域发展的影响
✓华阳组团：
小康居住新城
✓温江（柳城）组团：
花园居住新城
✓龙泉组团：
山地型休闲旅游区
✓新都—青白江组团：
大型制造业基地
✓双流（东升）组团：
新型工业基地
✓郫县（郫筒）组团：
高新技术产业中心
在大成都总体规划影响下，温江、华阳、龙泉等区域房地产市场得以较快发展，特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江、华阳市场发生了革命性突破；而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是一个市场机遇，又是一个开拓全新市场的挑战。
三、金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变
金堂政府力图把金堂打造为“西部花园水城，成都游乐中心”，目前已初具规模，居家、生态环境都得到了极大改善，力在创造“天府水城，人居金堂”的优美休闲人居环境；区域定位以“居住、会务、休闲、旅游”为主，区域性质将发生了质的改变。
同时，金堂围绕打造“成都市东北部次中心”，全方位推进对外开放；正建设成为无污染的中国西部纺织城。
2007年底，成金路开通，金堂与成都的距离为31公里，半径属于30—50公里的地域，与成都的距离在30分钟车程内，成金快速通道的建成使金堂完全进入30分钟的大成都第一圈层。
为此，成金线将成为改变金堂与成都之间关系的紧密纽带，将金堂带入成都第一圈层。
金堂区位条件的变化，将使其兼具第一圈层和第二圈层优势特点：
◆第一圈层与第二圈层综合比较分析：
第一圈层
第二圈层
土地储备状况
土地储备丰富
土地储备相当丰富
土地成本
较高
很低
交通状况
相对完善
交通逐步完善，城市一体化进程加快
居住环境状况
配套较成熟.居住质量较好
自然环境较好,居住环境逐步改善，条件配套逐步完善
产品状况
产品多样化,可选择度大
产品多样化不够
价格接受度
相对较高
相对较低
竞争
相当激烈
相对较弱
投资环境
较成熟
正在完善
金堂区域未来优势特点：
✓具有规模开发条件
✓土地成本低
✓交通便捷
✓生态环境优
✓价格接受度逐渐提升
金堂区域未来也面临着同时来自第一圈层和第二圈层更为严峻的竞争。
下面本案将进一步比较金堂与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。
四、区域资源条件及发展水平横向比较分析
区域
交通条件
房价水平
自然环境
生活配套
青城山
成灌高速、老成灌路；106国道的贯通以及川西旅游黄金通道的修建使区域交通四通八达；
车程高速40分钟，老成灌路1小时；但均需交纳过路费；
目前中高端平均房价为4000元/㎡
自然景观资源突出，避暑胜地；
世界自然文化遗产，具有突出的人文、文化资源；
气候宜人，空气质量高；
生活配套匮乏
华阳
有人民南路南延线，成仁路等；
华阳新客运中心及府河成都港；
距离成都车程10分钟；
目前中高端平均房价为4000元/㎡
位居城南，“富”气顺延，人气较足；
紧靠东山、牧马山，毗邻府河、副中心、高新区，具备一定的自然资源。
生活配套不足
龙泉
拥有五纵三横的快速交通网络：
“五纵”：
老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龙路；“四横”则指三环路、外环高速路、龙泉环城路、石胜路；
拥有成都最大客运站十陵客运站；
距成都的车程20-30分钟；
目前中端平均房价为2200元/㎡
有成都最近的山脉，地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏；
具有一定的资源，成都市区最大的规划风景区—十陵历史文化风景区位于龙泉；
著名的花果之乡，休闲胜地。
生活配套一般
温江
成温邛高速，光华大道，交通网络发达；
进城的时间在10分钟以内；
目前中高端平均房价为3200元/㎡
处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富；
“贵”气较盛，区域认知度高。
空气质量高，有众多的森林苗圃。
花博会永久性展馆的建设与展示，将对区域环境有较大程度的提升。
生活配套正处于逐步完善中，借花博会的东风建设大量的基础配套
牧马山
成雅高速、成都——双流——新津大件路，交通网络发达，但交通状况一般；
平均房价集中在4000元/㎡以上
区域内高尔夫球场为目前成都市内最好的高尔夫球场，吸引大量的商务客户；
区域内起伏的山地地形，适合修建私密性较强；景观位置较好的高端物业；
森林公园的建设将将区域打造成旅游胜地；
生活配套不完善，几乎无其他方面的配套
金堂
成绵高速，2007年底成金路通车后，进成都时间不到半小时
目前中端均价2000元/㎡
被誉为“千里沱江第一城”，沱江及其支流毗河、中河和北河在县城内相汇环绕，构成金堂县“一江三河八岸”的水系环境，有中国独具的水城特色。
本项目紧邻中河，植被覆盖较高，内有多处大小水塘，地形地貌非常适宜打造高尔夫别墅物业。
生活配套一般
从上述几个典型区域比较来看，金堂凭借目前的现状暂时不具备明显区域休闲房地产发展优势。
五、金堂差异化竞争发展战略
作为未来成都半小时圈层的成员之一，金堂暂不具备明显竞争优势，如果在现状条件下将其与其它几个区域定位雷同，其未来在成都休闲房地产市场中存在较大竞争压力；
故本项目需要跳出金堂区域市场，以“高起点、高效吸引物”为核心，通过差异化竞争打造西南个性化休闲旗舰基地。
本案将进一步寻求本项目的“高效吸引物”。
第二章项目休闲产业发展方向
一、特色吸引物的选择
特色吸引物的选择方式有两种，第一种是依托于先天资源基础而成，如温泉、沙滩等，另一种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园、高尔夫等等。
那么，作为区域休闲产业龙头项目，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业的核心？
如何在各个区域的竞争中保证自己的差异化、特色化？
（一）本案发展休闲产业的资源基础
1、发展休闲产业的资源基础分类
衡量一个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺的资源优势是必要的条件，应该具备一定特性。
资源基础，决定了各个区域发展休闲产业的类型与档次。
一般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源：
✓先天稀缺性资源——自然生态资源、历史人文资源
✓后天稀缺性资源——人造休闲设施
2、本案发展休闲产业的资源基础评价
整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在1小时交通圈内，适宜发展休闲产业的区域主要包括了“青城山-都江堰”、龙泉、大邑、崇州、温江、牧马山等区域，其资源基础分析如下：
区域
拥有资源
评价
青城山—都江堰
1、极其稀缺的自然生态资源
2、浓厚的人文历史积淀
自然生态资源、历史人文资源稀缺性突出，为成都最具发展潜力地域
温江
1、生态农业区，水土质量成都最佳
2、“国色天乡”主题公园
先天资源一般，但近年通过人造休闲设施成功打开了成都休闲市场。
龙泉
1、独特的人文历史风情
2、生态农业、自然山体植被
3、大型运动基地
先天资源具有一定稀缺性，但多样性相当突出，具有很好休闲产业发展基础
大邑
1、稀缺的自然资源西岭雪山、温泉
2、一定的历史知名度
先天资源稀缺性突出，但资源过于单一，具有一定休闲产业发展基础
牧马山
1、高尔夫景观球场
2、森林公园
先天资源条件一般，但通过具有稀缺性的高尔夫建设，已成功启动休闲产业
崇州
1、文景江温泉开发区
先天资源稀缺性一般，过于单一
金堂（赵镇）
1、丰富的水系资源
先天资源具有一定的稀缺性，但多样性不足
对比其他区域，我们认为：
✓金堂在现有资源条件下，发展休闲产业存在一定难度
主要表现在先天性的自然资源与人文历史资源稀缺性不足，同时由于野生动物园将关闭，唯一可以作为人造景观资源的项目也将退出历史舞台。
✓要想改变现状，必须在人造休闲设施上做文章
在人文资源与自然资源单一情况下，改变现状的最佳途径是利用人造景观资源，这一点上可参考温江与牧马山的模式——温江正是利用花博园、国色天乡打开了休闲市场。
3、结论
✓对比其他区域，本案如利用先天性的自然资源、人文历史资源作为特色吸引物，则在发展前景上存在一定的风险性。
✓唯一可行的道路，是自己引入一个人造特色吸引物，造就差异化的竞争特色。
为找准本案差异化发展特色，确定特色吸引物的具体形态，我们必须从成都周边现有休闲产业发展状况进行分析。
（二）各区域休闲产业的发展态势
区域
休闲类型
档次
青城山—都江堰
养生休闲为主
中高档次为主
温江
养生休闲、娱乐休闲为主
中端为主
龙泉
体育休闲、民俗风情休闲
中档为主
大邑
康体休闲、民俗风情休闲
中档为主
牧马山
商务休闲、体育休闲
高档为主
崇州
温泉康体休闲
中档为主
根据对比我们发现：
✓商务休闲、体育休闲比较稀缺
现在成都周边区域，在休闲类型上，汇集了几乎所有的休闲大类，但是从比重上分析，以养生休闲、康体休闲、民俗风情休闲为主，而商务休闲、体育休闲、娱乐休闲比较稀缺，发展同比中国发达地区也显得滞后。
✓高档休闲消费较少
由于成都周边区域现有大部分休闲产业，几乎都是由旅游产业、旅游资源衍生的，故大众化倾向严重，消费集中在中档，而针对于高端人群而打造的新型休闲产业比较匮乏。
结论：
如果本案要想实现突破，则人造特色必须定位于高端，并在体育休闲与娱乐休闲之间进行选择。
（三）人造特色吸引物的确定
1、项目可选择的特色吸引物比较
根据上述分析，区域适宜建设的人造特色吸引物大致为两类，分别为大型的娱乐休闲设施、大型的体育休闲设施。
特色吸引物类别
主要类型
案例代表
娱乐休闲设施
大型主题公园等
华侨城
体育休闲设施
体育场馆集群、高尔夫等
“新亚洲•体育城”“观澜湖”
以主题公园为代表的娱乐休闲设施，对开发主体要求高，对区位条件要求高，由于项目自身条件限制，不适宜发展以主题公园为代表的大型娱乐休闲。
如本案开发体育休闲设施，鉴于地块的改造难度，结合地块优美的生态环境、富有动态变化的浅丘地势、充沛的水系资源，本案特色吸引物应确定为高尔夫球场。
同时，为形成差异化竞争，我们应将高尔夫的商务休闲功能与体育休闲功能相结合。
2、结论
本案的特色吸引物为：
——将“商务休闲功能”与“体育休闲功能”相结合的特色高尔夫球场。
那么，本案应发展什么样的高尔夫球场？
本案的休闲产业发展方向如何？
二、高尔夫球场发展建议
（一）中国高尔夫发展概况
自从1984年来中国第一座高尔夫球场建成以来，在近10年的时间内，我国的高尔夫球场目前已达上百座，目前正式注册的高尔夫球场有195座，分布在全国22个城市中，并已经拥有着世界上成长最快的高尔夫市场。
但是，在2004年1月10日，国务院办公厅发布了关于暂停新建高尔夫球场的通知，在此之后，现存的高尔夫球场则不得不向着合理、规范的发展过程进行过渡。
近年来，我国高尔夫球场建设有三大趋势：
1、规模化
我国已经建成注册的204个球场中，超过标准18洞球场有179个，占总数的87.7%。
这一比例大大高于国外。
2、特色化：
随着高尔夫运动与旅游、度假的挂钩，球场建设越来越特色化，如海南省与云南省的“四季球场”，云南省的“高原球场”等。
3、模式化
我国高尔夫球场建设从初期的萌芽、摸索，到现在已经形成了三种开发模式：
✓“球场核心模式”，区位好、优质会员满额的高尔夫球场具有一定盈利能力；
✓“球场、房产平衡模式”，球场收益与支出差不多平衡，公司主要靠高尔夫别墅房地产盈利；
✓“房产核心模式”，高尔夫球场入不敷出，主要靠高尔夫别墅和高档房产巨额利润获得总体盈利。
由于第三种模式的不可持续，现在业界已经开始经营与开发相分离，这变相促进了产业的成熟化发展。
（二）成都高尔夫发展概况
（详细情况见附件二）
●球场
成都仅有两个18洞的标准高尔夫球场，分别位于牧马山和青城山，两座球场的评定在国内都排在中等偏上。
●球场配套
对比省外球场地，成都球场配套的商务部分明显比重不足。
●市场状况
经过近年来的市场培育，高尔夫球场生意比较火热。
牧马山高尔夫球场每个月要承接3500-3800场球，一年算下来就有4万多场。
根据我们的深访，成都的这两个球场一般都需要预约，而且周末在下午3点以前不接受访客。
●俱乐部经营状况
成都两个标准球场的会员总数落后与昆明与重庆，上升空间还很大，根据我们的深访，业内人士认为成都市场正处于快速发展中。
特别值得一提的是，牧马山高尔夫球场的会员中，三分之二是近两年才加入进来的。
●消费客群组成
成都业余高尔夫球手中有90%是富商或者企业的高层人士，小有成就的文化人、大学教授以及追求时尚的富家子弟是另外10%的主要人员构成；在目前成都千余名业余高尔夫球手中，男女比例为20比1。
对比上海、广州、北京等地的高尔夫俱乐部，成都高尔夫本地化明显，作为西南中心城市，高端高尔夫球市场还有很大拓展空间。
根据市场分析我们发现：
✓成都本地高尔夫市场正处于上升期，而且高端需求并未完全释放。
✓成都本地高尔夫球场建设规模偏小，而且商务休闲设施不足。
✓成都本地高尔夫球场特色不够突出。
✓综合判断，成都滞后于全国水平，甚至落后于西部的重庆、昆明，市场需要引导。
以上市场的现状，是本案发展的契机与定位的启示。
（三）本案高球球场发展建议
结合场地条件，根据差异化原则，建议本案高球发展方向为：
●形象：
西南首席高尔夫俱乐部
●规模、档次：
27洞球场的成都顶级球场，球场场地面积1500亩左右
●风情定位：
具有完整生态链条的亲水高尔夫球场
●基本功能组合：
“商务休闲+体育休闲”，配套包括俱乐部会所、独立会议中心、运动中心、商务中心
●目标客群：
中国高尔夫爱家，西南顶尖商务人士，成都本地高端消费人群，青白江、新都等本案地域周边企业主。
第三章项目发展模式
一、案例考察
（详细案例介绍见附件四）
我们综合考察了珠江三角洲、长江三角洲、北京这三个中国高尔夫发展最成熟地区的情况，在各区域以企业为主体的高尔夫休闲地产开发的成功案例中，分别选取了“观澜湖高尔夫”、“龙熙顺景”、“汤臣高尔夫”这三个地域标杆项目进行了重点分析。
（一）案例简介
✓“观澜湖高尔夫”——“球场核心模式”的代表。
“观澜湖高尔夫”开发最早、规模最大、高球俱乐部经营最成熟，成为利用高球产业进行区域运营的世界级典范，其坚持13年的持续投入塑造了完美的产业升值曲线，对本案借鉴意义很大。
但由于其体量过大，运营周期过长，物业开发时间也较短，模式不可直接复制。
✓“龙熙顺景”——“房产核心模式”的代表
龙熙顺景作为北京的高尔夫标杆项目，在当地异常残酷的高球物业竞争当中，走出了将高球作为房产配套的捆绑型开发之路，同时其三位一体（温泉酒店、高球俱乐部、休闲物业）的产品组合，具有很强的独特性。
✓“上海汤臣高尔夫”——“球场、房产平衡模式”的代表
与前两者项目，上海汤臣高尔夫的休闲物业开发最为成熟。
汤臣高尔夫休闲物业已开发8期，进入开发的末期，其产品线涵盖了独栋、联排、双拼、叠拼与高尔夫公寓，产品开发周期从99年至今，抵抗住了次次市场变革，创造了休闲物业综合开发、持续增值的典范。
（二）共性研究
我们发现，现今成功开发的高尔夫地产项目，具有以下共性：
✓发展思路——以高尔夫产业，带动高端休闲地产开发
无论是哪种高尔夫地产项目，他们的总体思路都是以高尔夫产业带动休闲地产开发，根据我们对三家球场的电话访谈，他们认为高球产业对地产的拉动作用在于带来了高端消费人群、营造优美健康居住环境、形成高端生活配套这三方面。
✓功能设计——休闲、度假、保健、娱乐、会议、餐饮
根据我们对三个项目的电话访谈，高球球场建设的一个重要目的，是营造高端消费人群生活、休闲、商务的软、硬件环境，因此，高球休闲地产开发的基本功能设计应满足他们全部的商务、生活、休闲需求。
✓休闲物业基本搭配——俱乐部会所+别墅+高尔夫公寓
用于房产开发的土地，开发价值以球场为中心向外递减，开发价值最高的为球场内的土地与球场边缘土地。
一般在球场内或边缘开发别墅类物业，在较偏远的地块开发高尔夫公寓，作为区域的制高点。
✓消费人群——高尔夫休闲人群与房产消费人群相互重合
与其他两个项目类似，深圳“观澜湖”早期物业购买人群中，俱乐部会员占40%以上。
同时，从高尔夫休闲人群与房产消费人群的特征上看，年龄、身份、籍贯等也基本一致。
（三）差异点分析
根据不同项目的不同发展条件，他们形成以下差异点：
✓特殊配套设施——酒店、会议中心、康体设施
某些项目在开发初期（如龙熙顺景、观澜湖等），由于区域休闲配套还不够成熟，专门建有特色高星级酒店与会议中心，同时也建设了游泳池、健康中心、网球场、温泉中心、SPA会馆等与高尔夫运动契合度较高的康体设施。
✓高球球场经营与开发分离
在成功开发高尔夫球场后，发展商有可能自己经营，也可能引入专业的高尔夫俱乐部进行经营。
总体来看，随行业的专业性增加，近年来的高球球场由外来经营者经营已成为大势。
✓物业销售方式
由于经营状况的差异，一般高球休闲物业在销售中，有将高球俱乐部与休闲物业独立营销的，也有将物业与高尔夫共同营销的。
如北京龙熙顺景，为贴补俱乐部经营，同时也为塑造物业独特卖点，将物业与俱乐部会员卡捆绑销售，买房赠卡。
二、项目总体发展思路
（一）项目总体开发思路
根据案例考察，借鉴成功项目的共性，结合本案特征，项目的总体发展思路如下：
✓物业总体开发思路——以高尔夫休闲产业，带动多元化、高品质复合地产开发。
本案休闲产业对物业的拉动方式分以下三种：
通过高球球场及配套设施建设，为高端人群塑造完美的生活、休闲、商务环境；
通过高球球场经营，为休闲物业吸引西南高端消费人群；
通过联动高球俱乐部营销，力促休闲物业快速销售，并实现物业附加值提升。
（二）项目开发应注意的几个要点
借鉴案例中的差异性，结合本案的细部特征，本案在发展中应注意以下几点：
✓开发模式——“球场、房产平衡模式”
✓物业基本组合——球场+俱乐部会所+高星级酒店+别墅+高尔夫公寓
✓功能设计——“生活、休闲、商务”三位一体
三、高尔夫休闲物业定位
（一）休闲物
升级会员 