广州雅居乐花园策划顾问报告.docx
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广州雅居乐花园策划顾问报告
广州雅居乐花园策划顾问报告
一、项目现状分析
11项目优势
✧发展商实力雄厚，雅居乐品牌蜚声省港澳
雅居乐集团多年致力房地产开发，在中山多个楼盘在省、港、澳三地取得极佳销售成绩，近年来，更加注重品牌宣传，全力打造项目精品是军广州地产市场，赢得一致好口碑。
✧项目规模庞大，可塑性强
本项目总规划用地300多万平方米，总建筑面积400多万平方米，堪称广州地产市场的航空母舰。
建成后容纳人口多达十万人，相当于一个中等城镇。
项目分期开发，较多的土地储备可建造完善生活配套及社区服务设施，亦可建造大面积绿化用地，在形象包装上可塑性较强。
✧“北水南山”，景色怡人
项目北临珠江“三枝香”水道，南靠大镇岗生态公益保护区，这两项不可移的生态自然环境十分优越，视野开阔，风景秀丽，都市人梦寐以求的山水情怀于此可尽情享受体现。
✧超大型低密度，社区环境出众
本项目总体规划源于世界规划大师之手，体现“以人为本”的规划理念，尊重原有自然地貌，使全区的道路交通，带状绿化公园、人工湖……等融于一体，社区配套更尽善尽美，社区商业街、区域性大型零售业、康全设施、医院、学校、会所、临江数码城……应有尽有，完美生活不假外求。
✧华南板块形象获得市场认同，发展前景广阔
华南板块经过数年发展经营，已具备一定规模，受到市场热烈追捧。
广州市政府大力实施“南拓”战略，实施南沙大开发，本项目正处于广州与南沙中间枢纽位置，规模及质素优于同区域楼盘，广阔的发展前景可以预期。
✧位置优越，交通便捷
华南快速干线、番禺大桥、洛溪大桥，为项目提供了便捷的交通网络，前往广州市天河仅需十几分钟车程，规划中的番禺大道及地铁三号线的即将建设，更中保证本项目的交通便捷。
✧噪音小，空气质素好
项目所处位置为广州市郊区，远离都市烦嚣，噪音小，大镇岗生态公益林保护区将成为“市肺”，保证雅居乐花园的空气质素。
✧项目的户型设计合理，适合大众要求
项目的户型有二房二厅、三房二厅、四房二厅、复式及别墅，各种户型满足高、中、低档买家需求，设计布局非常合理、通风、采光好、间隔方正实用。
12项目劣势
v区域市场竞争激烈，供应量大
区域市场竞争非常激烈，同区项目均为大型项目，土地储备非常充裕，这些项目开发比广州雅居乐花园早，已有一定市场知名度，较易获得市场认同感，所以要想在重重包围中脱颖而出，需要在市场包装上高人一等。
v发展商在广州地产市场品牌不突出
雅居乐集团此前开发的项目多在中山市，离广州市较远。
幸而贵司一直致力宣传品牌，在广州市才有一些知名度，但由于未开发具体项目，与同区域发展商相比，尚处于劣势。
v项目周边环境求完善，有待发展
南村镇从前一直为农村地区，文化氛围偏低，当地人口素质不高，虽然经过几年发展，但仍令广州人对此区域有所顾忌。
项目周边楼盘虽然已具雏形，但生活配套仍然较少，与广州市区内生活便利存在差距。
v示范单位未能在现楼中体现，影响买家信心
从图纸上看，示范单位置于独立的建筑中，这种做法虽然便于管理，但令到买[有缺少直观，从而影响购买信心，如能在现楼中体现较好。
v别墅密度过吕，部分延伸至项目正门，影响档次
购置别墅的人非富则贵，对物业质素要求非常高，密度过大，影响了买有的保密性和私隐；有部分别墅紧靠小区的大门，进门即至，体现不出买家的豪华气派。
二、项目市场定位
21市场定位
211项目定位确定
本项目所处的位置是华南板块之番禺区南村镇，这里按广州市近年之规划是“南拓”的主要发展地区，也是广州市房地产开发的热土和焦点之一。
随着今年星河湾、南国奥林匹克花园和华南新城的陆续推出，其竞争之激烈性亦可以预见。
故此，对于本项目这个尚未建设之地块而言，准确地为其厘定清晰的市场定位尤显重要，从过往的经验中可以看到，每一个成功占领市场的产品，其准确之市场定位也即是其创造销售佳绩的主要基础之一，如何根据本项目之自身特点，瞄准未来之市场需求，在创意和包装上具有一定的前瞻性，并引领市场的发展，走在潮流的前面，这也是衡量其市场定位准确与否的标准和关键。
因此，敝司根据前文所述之项目现状、各种优势与不足，结合本地区市场竞争状况和未来发展趋势等因素，建议本项目之市场定位为：
“集享受生活和居家养生于一身之超大型豪华生活社区”。
212项目定位
原因剖析：
Ø政府有意将华南板块建设成为广州市的样板生活区
按照广州市城市总体战略规划，番禺市尤其洛溪板块、华南板块这一连接广州市与番禺区的中心区域，将建成集居住、休闲、旅游为一体的新城。
目前，该区域的居住与旅游特征区初见端倪，丽江花园、碧桂园、奥林匹克花园、星河湾、华南新城等大型住宅小区和香江野生动物园、长隆夜间动物园等生态旅游点均陆续落花流水户于此，然而却比较分散，没有形成中心引力。
从广州南拓发展的需要来看，只有尽快加强沿线配套建设，才能改善投资环境，加快该地区的发展。
随着今年6月29日国家计委批准了地铁三号线立项的同时，广州市地铁设计院也已完成了纵贯天河区、海珠区、番禺区的番禺大道之前期规划设计，并将于2002年初进行征地折迁，下半年即开始动工，预计一期工程投入13.2亿元。
为了避免土地资源的浪费和耗资巨大的地铁三号线的效益不足，政府决定将番禺大道和地铁三号线工程同步建设，以保证该区域中各大楼盘居民的交通便利，并带动沿线地区的发展。
Ø广州各大发展商正不断呼应政府的发展思路，争相到此开发建设
随着市政府“南拓”之规划方向的出台，洛溪、华南板块在最近这短短十年间涌现出许多广州市房地产市场的“巨无霸”项目。
它们各具特色的开发理念可以说一定程度地引领着广州地产市场的时尚和潮流，令原来番禺区的这一荒芜之地一下子变成了群雄逐鹿的激烈战场，其有点象战国时代诸侯割据的热闹场面。
然而从另一个方面看，正因为有这些发展商对政府规划的呼应，才可能在这么短的时间里令这一区域成为广州房地产开发的热土，也才可能吸引这么大量的广州居民放弃原有的生活环境迁移到此地居住，从而保证了该板块作为广州市全新样板生活区所必需拥有的稳定客源。
Ø地理位置重要，自然环境优越
广州市终年受东南海风影响，而华南板块正处于广州市的南面，属上风区，不易受市内工业区的空气污染干扰，符合城市规划的人口居住区域之分布逻辑。
再者它处于连接广州市区与番禺区的中心枢纽地带，而番禺则是广州市未来经济发展的重点区域，前景无可限量，因此华财板块在地理位置上更显得突出重要。
另外，华南板块位于珠江河网的三叉汇合处，宽阔的江面形成其优美的自然景观，而且该区域地势平坦，绿化面积广、生态环境良好，为人口居住创造了有利条件，更有利于房地产开发节省资金，降低开发难度。
Ø广州市经济不断发展，市民购买力持续增长
近年来广州市及周边各卫星城市的经济环境良好，人们的生活水平与经济收入得到稳步提高，每年都将产生一大批变收入、高消费群体，可见在本地市场中，具备购房能力的消费群队伍正在不断扩充，壮大。
而且从这几年市场的变化也可看到人们对生活质素的要求也在不断升级，从另一方面体现了消费水平的提高。
Ø项目占地庞大，可塑性强，具备发展大型生活社区的条件
区域市场占地广阔，具备发展大型豪华生活社区的条件，而且势必成为区域市场中的超级大盘，也因为如此，本项目将面临着开发期较长的问题，所以在初期为其定位阶段，必须站到更高的位置上，以求能看得更为深远，在整个战略布署方面，才能为将来的发展做好铺垫。
由于本区域远离市区，短期内暂时未能形成较成熟的整体配套，因此在项目自身的配套建设方面将给予更高的要求，方能为买家提供充足的信心。
包括绿化环境、社区商业街、学校、医疗设施、大型零售区、康体活动区等生活必需之配套。
而本项目除拥有庞大的土地面积，也具备雄厚的资金实力，因此它必将发展成为本区域内之超级豪华生活社区。
Ø进入WTO以后，将为本区域带来更充足的客源
自今年中国正式进入WTO后，广州市政府更将为发展本地经济而大展拳脚，尤以番禺、南沙作为广州市重点经济发展区域，其前景是无可限量的，基础建设的完善，将吸引大量的外资企业和外地年轻的知识型人才。
由于华南板块的优越地理位置，而且是广州市的重点居住区域，环境优雅，配套完善的大型生活社区的必将成为这批广州市新移民的首选。
Ø只有不断地提高项目质素，才能符合市场的发展趋势
以目前华南板块如此激烈的市场竞争，各大楼盘都“缴”尽脑汁，奇招迭出地去争夺市场，虽然他们的市场定位各有不同，然而必有重叠之处，相互间也必有相同的竞争目标。
这种情形如果只单纯依赖恶性的价格竞争，结果只能是以失败告终，成是两败俱伤，而正确的思路，敝司认为只能是不断在产品素质上创新、提高，从而战胜其他对手，在市场上获得者长久的胜利。
现时的市场已不再容许各大楼盘象早期开发的丽江花园和祈福新村那样采取逐渐消化的方式，而必须以高质素的产品压倒对手，一炮而约，吸引一群自己的捧场客作为基础，才能更稳步地前进，否则要想扭转逆势，则可能付出更大的代价。
Ø休闲渡假已不断向居家自住靠拢、过渡
洛溪、华南板块早期的居民最初在此地置业的根本目的相当部分人是以渡假的原因，当时的该区域还处于配套十分贫乏的一个建设初期阶段，而各楼盘自身的开发也未完善，并不利于居家自住，交通已是一个很大的问题，而最大的立足点，无外乎于拥有一个清新的生活空间，这对于逐渐厌倦嚣都市生活的广州居民而言，这里正可以为他们提供另一种不同的生活环境，然而却只能满足他们渡假的需求。
随着该区域建设和小区建设的不断完善、成熟，交通情况也得到改善，这里的整体环境对于长久居住而言已不再原来那么多困扰，而且原有的居民也深切地感受到这一点，因此从原来仅周未才能小住的生活方式逐渐转变的长期定居于此，这一变化对于聚集小区人气起到了相当重要的作用。
这种情况在较早开发的楼盘中是屦见不鲜的。
22目标客户定位
通过敝司市场研究部对此区域同类型楼盘进行客户调查分析所得，再结合本项目自身的条件，敝司认为本项目的目标客户群定位如下：
第一类：
都市金领及私营业主及商业成功人士
✧年龄层：
该类客户基本上在事业上已通过颠峰成刚踏入此阶段的人士年龄基本上在40岁以上
✧收入水平：
年收入过百万，本身已积累相当丰厚的资产
✧交通工具：
绝大多数已配备私人座驾
✧面积、间隔要求：
这一类客户将成为本项目别墅与复式单位的主要目标，面积基本上是要求在150M2以上的单位或别墅；
✧小区环境要求：
这一类客户见多识广，眼界开阔，既然愿投入这么大笔资金置业，自然对小区环境要求甚高，而且由于他们的见识比常人多，因此其品味和鉴赏度也更优于常人。
✧会所配套要求：
这类客户工作压力较大，更忙于应酬，当回到自己私人的空间里，则希望能得到充分和放松和休息。
因此会要求提供较齐全的高档配套设施。
✧生活配套要求：
这一群体之经济实力强，生活指数高、要求高、小区必须提供极完善的生活配套设施，令他们能够得到尊贵的生活享受。
✧物业管理要求：
由于这一群体大多有一定的身份与地位、且经常出入一些高级场所，因此对物业管理要求非常高，应尽可能地为他创造方便和安全感。
✧成交心理：
因为他们所选择的是大面积单位甚至别墅，所需花费昂贵，必然在成交时较为谨慎，必须令其感受到本项目能给予他们真正高质素的生活享受，方能使他们动心。
第二类：
城市贵族，多次置业的高收入阶层或高级白领
✧年龄层：
这类人多数和在事业已获得一定成就，并非涉世未深的年轻人，年龄应介乎于35~50岁左右。
✧收入水平：
年收入在50~100万左右，有着坚实的经济基础
✧交通工具：
大多数已拥有私人座驾
✧面积、间隔要求：
由于有着充裕的经济为后盾，必然希望自己能住得更为宽敞、舒适、多数会选择120M2以上的较大单位，他们将成为本项目的三房或以上单位的主要消费群。
✧小区环境要求：
这类客户大多已非首次置业，对区内各方面环境、配套均能给予较客观的评价，以一般情况而论，大多数人当再次置业的时候，都会在素质方面有一定的提升，因此这类客户对各方面要求也会较为高。
✧生活配套要求：
要满足这类客户的生活需求，必须在小区内随处体现出生活之便利，虽地处郊外，但生活上并没有对市区产生依赖。
✧物业管理要求：
完善的物业管理，会方位服务的提高正是豪华、高尚生活的主要标志之一，所以在这一方面，必须力求尽善尽美，给买家予好象高级酒店一般“滨至如归”的感觉。
✧成交心理：
针对这一类客户，豪华便利的生活，清新亮丽的环境是吸引他们的主要因素，再配以高质素的物业管理，相信对促成他们购买的冲动将起到至关重要的作用。
第三类：
初次置业的外来白领和准备成家立业的年轻白领
✧年龄层：
这一群体基本以年轻人为主，年龄介乎于25~35岁之间
✧收入水平：
事业初有成就，收入比较稳定
✧交通工具：
购房置业毕竟比交通工具更为重要，作为首次置业的年轻人，拥有私家车的人数应数量有限。
✧面积、间隔要求：
这类客户多为建立年轻家庭、成员数较少，加上经济方面还算不上十分富裕，因此多为选择70~80M2的二房单位
✧小区环境要求：
这类客户与前两类相比，相对没有建筑挑剔，他们应更沉醉于新建家园的那种温馨感。
至于对小区环境则有相对清新，亮丽即可。
✧生活配套要求：
针对这些新生家庭的年轻业主，生活配套的便利与否直接影响其置业的决心，如果缺少了这一点，将意味着他们的生活将会有许多的不便。
✧物业管理要求：
完善的物业在他们的心理上形成高档次的住宅社区感觉，另外，物业管理系统的素质也能给予他们一种较强的安全感。
✧成交心理：
这类客户在选择置业方面属首次，许多方面在考虑上不一定太成熟，甚至会出现迷惘的心态，在销售中只需给予较在的耐性，相信配合该项目的各种高质素的硬件配套，成功的可能性是比较大的。
第因类：
为改善居住环境的广州本地居民
✧年龄层：
在经济环境允许的情况下，每个人都希望能为自己成家人创造更为舒适、温馨的家园，这类人多数在35岁以上
✧收入水平：
随着社会经济的发展，个人的收入也得到提高，现有的经济能力已让他们改善自己的居住条件
✧交通工具：
这一群体所包含的层面较广，但交通工具以私家车为主的仍属少数
✧面积、间隔要求：
从他们的购房动机和经济能力来看，多数将选择80~120M2的二房或三房单位，相信这一群体对三房的需求将会更大
✧小区、环境要求：
这类客户之所以放弃原有住所而搬入该项目，相信小区环境应是一个较为重要的因素，他们追求的优雅环境正晚们应当尽所能做到最好的
✧生活配套要求：
这一群体来自于生活便利的市区，然而小区的生活配套如果相差太远，则恐怕会较严重地影响买家信心
✧成交心理：
这一群体来此置业，看中的正是该项目能给予买买家较高质素的生活环境，在销售中应紧抓这一点，针对性地对他们进行解释
三、项目发展建议
本项目规模之大，发展周期之长是广州市现开发项目所罕有的总体发展方向具极重要的战略意义，影响着项目整个规划及未来的销售，故此，结合本项目现有特性及敝司所提出的包装概念，敝司对项目发展有如下建议：
31总体项目发展建议
311生活空间不断扩宽，不再依赖市区配套
广州市随市政发展，市中心已不断东移，而版图的不断扩大，生活空间已不再局限在市区中心内，以东圃发展之快已令不少人跌破眼镜，同样地，目前华南板块仍未属于或仍未形成一个浓厚的居住文化，但随着不断的发展及规划，该地域有着极高的潜质成为未来一个大型、成熟的居住区，在此区域上，本项目以其规划、占地之优势独占鳌头，有绝对的条件成为未来标志性的龙头社区。
有见及此，应以更高的角度去为本项目作规划布置，令本项目成为一个“毗邻天河、生活娱乐、医疗、教育配套一应俱全的豪华卫星城，实现不需依附广州中心、独立、完善、高质的生活小城。
312高品位、高档次，吸纳高质买家
无论是发展商的实力还是本项目的固有条件都有能力及基础令项目成为华南板块上的标志性豪华生活社区，甚至成为广州市高层次买家考虑购买的高档物业。
故此，在项目发展总思路方面，不应只考虑华南板块的竞争对手，更应放开视墅，以市内高层次，高质素的项目作为借鉴或对比，令到项目除了能在华南板块中突围而出外，能够横向地吸纳市内潜在的消化群。
在充分实现销售效果的同时，为发展商建立更深厚、扎实的品牌，利于其他项目的推广。
所针对的目标客户除小部分渡假型人士外，目标应集中在身住型的高质买家身上，而在中国入世后，本着项目的质素有机会吸引大批的外藉人士居住，而这类人士一般不会自行购买，而是以高价招赁形式，针对此商机，不少投资客会对此产生投资欲，或外藉人士其公司进行购买，鉴此，本项目的发展方向也应朝着实现高质服务吸纳高质买家的目标走，成为第二个“丽江花园”。
32项目首期发展建议
围绕项目的营销主题“汇聚世界最璀灿生活文化城”，建议通过六大元素体现分别为艺术、运动、养生、科技、生态、健康，通过这六大元素在本项目各期中有侧重地体现。
鉴于目前阶段贵司已对首期住宅、园林等作规划及计划，若因主题确立而对硬件结构作大的调整并不科学且会耗费巨大资源，因此，敝司认为侧重在可进行人为添加的元素上，应以此表现本项目的主题。
分析艺术、运动、养生、科技、生态、健康这六个元素，运动需要较多硬件的支持，而科技则需要投入较大的成本，才能有所体现，结合销售策略敝司认为在首期阶段建筑成本不应太累，养生、生态在首期规划中没有作刻意的布局，因此作为侧重点进行褒扬支持力并不充足，反观艺术作为主题，其可塑性明显高于其他元素。
同时也体现到本项目的品牌，侧面映衬出项目的豪华住宅定位。
综合上述几方面的分析，建议首期项目在包装上渗入更多艺术的元素，从多角度、细部中体现此元素。
四、项目营销理念及主题
41营销理念
本项目定位如前文所述，为“集享受生活和居家养生的超大型豪华生活社区”包装上将走中高档路线，推广上应采用更为审慎的营销理念，敝司认为项目规模庞大、开发周期长，在现时买方市场时代，须通过不断对项目各方面质素的改造和提升来维持项目的优势，提高竞争力，从而保持竞争优质。
在地产市场由卖方市场转变为买方市场后，消费者的消费观念产生变化，面对众多的楼盘，使其更乐于接受质量好的项目，这里的质量好不仅仅指项目的内在质量，还包括项目的包装质量、服务质量、宣传质量等一系列因素，因此，发展商必须全面地最大限度地满足消费者的需求，故敝司建议采用最有效最持久的营销理念：
“4C整合营销”及“CS”战略。
房地产营销中最基本的策略就是房地产营销的4P策略，它认为基本解决四个要求为：
房地产营销产品策略（Product）、房地产营销价格策略（Price）、房地产营销渠道策略（Place）、房地产促销组合策略（Promotion）。
在此基础上，房地产业进入激烈竞争下的买方市场时，亦形成了更适应新形势下的营销理念，“4C整合营销”，4C理论认为把产品先搁到一边，赶紧研究消费者的需求与欲求，（consumerwantsandneeds），不要再卖你所能制造的产品，而要卖某人确定相购买的产品；暂时忘掉定价策略，快去了解消费者要满足其欲求抽需付出的成本（Cost）；忘掉通路策略，应当思考如何给消费者方便（Convenience）以购得商品；最后怎样促销，用服务用你的产品去与顾客沟通，打动他们作出最后决策（communications）。
4C整合营销=客户需求（consumer）+客户购买所愿意付出成本（Cost）+为客户提供购买方便（Convenience）+与客户互动沟通（Communication）
4C理论基本程序：
A．认真研究房地产消费者的需要与欲求；
B．算清楚消费者愿意付出口成本（包括购买预算和机会成本）；
C．切实为消费者提供尽可能的购买方便（人事培训、销售物料、销售网点）
D．双向互动的沟通
E．建立消费者资料库（业主及买家的会员制）
4C整合营销俄国整个项目策划的思维方式，在该营销理念的原则下，作出一个具体准确的战略方针，敝司多年经验，反复考证了以下的营销战略，总结而言该战略能把握住激烈竞争下的买方市场变化，并恒之有效地将项目成功推广，该营销战略为：
C．S战略（客户满意度，Customer、Satisfaction）
C．S战略=项目质素满意系统×物业管理服务及流程满意系统×销售服务及流程满意系统×宣传推广满意系统×项目形象包装满意系统
C．S战略包含以下内容：
✧宣传推广满意系统
包括：
品牌宣传、媒体宣传、客户群口碑宣传、现场包装宣传、项目质素示范宣传等。
✧项目质素系统
包括：
小区规划、户型设计、外立面设计、装修用料、会所及其功能设施，物业管理功能设施、智能化系统功能设施、公共大堂及通道的装修环境、园林设计、配套设施的完善度、外围环境等。
✧销售流程及服务满意系统
指销售人员的服务质量和销售水平、能力，提出高级物业顾问型服务。
✧物业管理服务及流程满意系统
✧项目形象包装满意系统
综上所述，整个营销理念，敝司将会为本项目推广作出如下的营销思路流程：
敝司将运用以上的营销理念为本项目营销策略总方针保证了整个项目策划工作能够符合市场，对准市场作出一系列正确、有效、可行的方案。
42项目营销主题
前文已指述本项目定位为“集享受生活和居家养生的超大型豪华生活社区”。
“享受生活型”、“居家养生”成为项目功能上的两大工内容，而项目自身质素，地理位置及预期规划设计所带来的环境优势提供了项目定位的依据和发展的基础，如何将定位提炼成贯彻整个包装宣传的中心主题，亦即是营销主题。
项目要创造在市场一开始曝光达辉煌一刻，并一直维持鲜明而吸引的形象矗持销售主线。
除了自身拥有高质素的品位外，还要为项目找出或创造个性化和稀缺性的卖点。
环顾整个华南板块的竞争对手，其营销主题会特显项目个性化的特征和区域内市场的稀缺性，如星河湾提出“一个心情盛开的地方”，突出是综合型“运动就在家门口”，突出项目的运动主题特色；华南新城提出“山水天下、仁智华城”，特显其“享水性”和现代风格的项目形象，这些项目都主要凭着“后天”制造，炒作市场上相对新颖的概念以提高项目附加值。
同样地，本项目若是取得一个市场关注的热门效应，除发挥项目自身优势外，还需要制造一个全新的形象概念，吸引市场关注。
根据本项目市场定位战略思想，必须在项目功能和内涵方面能涵盖整个华南板块对手项目，在项目质素和宣传包装上都在华南板块之上，扩大本项目附加值，以保持项目区域内的竞争优势，故此，敝司亦综合了项目的目标客户定位和项目自身情况进行综合分析和考虑，敝司建议本项目主题包装为：
汇聚世界璀灿生活文化城
该营销主题意义和原因如下：
A．主题文案中的“生活文化“指的为居家生活中的六大元素，分别为：
娱乐、生态、科技、运动、养生、艺术。
这样将涵盖了华南板块竞争对手的所有主题，因为华南板块，济源板块乃至广州市区的大型项目，其主题亦被包含在上述范围之内，因为居家生活主要亦在于此六大元素。
B．主题文案中“汇聚世界璀灿生活文化”将生活质素的层次提升到华南板块其他竞争对手之上，因为主题意义在于汇集了世界最好的娱乐设施和生态环境；最先进的科技、最高的艺术修养、最优质的养生之道和最全面运动配套，都在项目中全部体现，无论某一项卖点或总体优势，都胜于其他项目竞争对手，令项目达到“均好性”的程度。
C．整个宣传主题能宣扬项目在生活模式上的前瞻性，成为未来生活模式的倡导者，领导目标买家向着更高生活层次过渡。
因为每个国家和地区都有着自己的最强生活产品及配套设施，例如日本的先进科技用于智能化系统，欧洲艺术精髓融入硬件装修材料、会所功能等等，能汇集每个国家的精髓汇集出世界最先进、最优质生活，引发买家对未来生活提升的倾幕，进一步推广。
D．该宣传主题有着持久性、兼容性、适本项目规模大，开发周期长的特点。
五、项目提升建议
51总体规划提升建议
511景点因地规划、适地设计
景点就地形规划，以较类同的国家著名为表现，结合住宅团组式统一设计风格。
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