县城区农贸市场调研报告.docx

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县城区农贸市场调研报告

县城区农贸市场调研报告

　　农贸市场是城市公益性的公共服务设施，其建设是城市良性发展的重要一环，更是方便、满足人民群众日常生活需求的一项民生工程。

近年来，随着我县城区规模不断扩大、人口迅速增加和城市发展速度大大加快，如何建设一个布局合理、功能齐全、管理科学、文明度高的城区农贸市场网络已成为我们必须高度重视、认真解决的一个重大课题。

对此，我们于近期进行了详细调查研究，现报告如下：

　　一、基本情况

　　近几年来，随着市场经济的发展和城市人口的扩张，城区农贸市场的总体规模不断扩大、市场容量不断增加、经营品种不断增多，在保障“菜篮子”供应方面发挥了不可替代的作用。

目前，我县城区共有农贸市场5家，分别为易俗河农贸市场、富豪阁农贸市场（现提质改造）、金鹏农贸市场、吴家巷农贸市场、牛头岭农贸市场，总面积9760平方米，市场内共有门面307个、摊位379个，XX年交易量达240万吨，交易额亿元，缴纳税费500万元，解决就业人数XX人。

　　1、投资主体多元化。

市场的发展需要多种生产要素的合理流动，市场的建设更呼唤多种投资主体的加入。

近几年通过政府的引导和激励，城区农贸市场的投资建设已打破了过去政府和部门独家建设的局面，形成了国家、个人一起上和政府、民营共同投资的格局，特别是私人投资已越来越成为农贸市场建设的主体。

5个市场中，除市场服务中心从县工商局分离出来的易俗河、富豪阁2个市场，其余的牛头岭、吴家巷、金鹏农贸市场基本上是民营资本投资的，特别是由金鹏农贸市场投资规模较大，建设档次较高，已成为了新建市场的主力军。

目前城区改扩建的农贸市场一般为钢混结构，拱形顶形式成为市场建筑的主流，设施档次有了明显提高，内部经营环境宽敞、简朴，基本改变了原来农贸市场脏乱差的状况。

　　2、规模档次层级化。

城区农贸市场在其发展过程中，依据其城区人口分布、居民消费习惯、地理位置条件、经营者的经营方式以及市场功能划分已逐步形成了三个级次的市场体系。

一是形成了易俗河农贸市场为中心的市场。

由于起步较早，加之处在城区繁华的地带，服务半径大、人口多，易俗河农贸市场成了居民采购农产品的集中地。

目前该市场拥有摊位124个，门面105个，日交易额达30万元，占据城区农贸市场交易额70%的份额。

二是形成了金鹏农贸市场为次中心的市场。

金鹏农贸市场在XX年进行标准化建设后，设施相对齐全，管理也基本走上正轨，经营品种相对比较丰富。

三是形成了富豪阁、牛头岭、吴家巷农贸市场为基础的社区市场。

这些市场一般规模较小，辐射范围较窄，市场有固定摊位，但更多的是零担，经销的商品主要是农民自产自销的农副产品。

　　3、经营效益参差化。

目前，全县大部分农贸市场经营效益较低、盈利不多，个别市场经营亏损比较严重。

如原花果山农贸市场由于亏损严重已被拆除重建为车友汽车修理厂，牛头岭农贸市场由于摊位使用率不高已基本停止营业，经过标准化建设的金鹏农贸市场目前也处于人气不高、亏损经营的状况，仅有易俗河农贸市场和正在提质改造的富豪阁农贸市场经营状况较为乐观，摊位使用率为80%。

同时，由于市场服务中心管理的农贸市场仅有两个，而工作人员在不断增多，全中心人员由XX年成立时的7人增加到目前的18人，增长了158%，但所收租金由每年26万元到目前的47万元，只增长80%，并投入600万元对易俗河和富豪阁农贸市场进行提质改造，尚欠工程队500万元，加之历史遗留的债务，目前中心已背上了沉重的债务负担。

　　二、存在问题

　　1、规划不合理，不能适应城区发展。

目前，城区农贸市场缺乏专业适用权威的发展规划，新增的城区范围和居民小区都没有设立农贸市场，之前都没有相关的规划来明确农贸市场方面的内容，也没有考虑农贸市场的规划、新建、扩建、改造、关闭的具体情况。

具体表现为：

一是新增城区快速发展，农贸市场没有很好实现对接。

近几年来，随着天易示范区内大批企业迁入，锦绣湘江等众多住宅小区的兴建，居住人口迅速增长，一些必要的生活设施如农贸市场却没有及时配套，没有同步规划、同步设计、同步建设，小区居民和工厂食堂采购农产品很不方便。

二是老城区的市场建设或改造升级严重滞后，远远跟不上城市发展的步伐，无法适应和满足市民对购物环境的要求。

如易俗河、富豪阁、吴家巷等农贸市场位于老城区范围，服务人口众多，但容量明显偏小，老百姓买菜非常拥挤。

三是一些市场由于没有改造升级或布局不合理，导致经营状况不好，空摊率上升，有的甚至成了空壳市场，如牛头岭农贸市场由于相对较为偏远，居民不多，辐射半径过小，市场内绝大部分摊位空置，花果山农贸市场更是因为长期处于亏损而拆除改建为车友汽车修理厂。

同时，由于部分农民以街为市的传统农产品交易方式还没有改变，摊担不愿进市场，如金鹏农贸市场经过标准化建设后部分菜农仍不愿进入市场经营，造成市场内摊位利用率低，没有发挥应有的作用。

　　2、体制不顺畅，存在潜在发展障碍。

一是市场服务中心的体制问题。

市场服务中心前身是工商局市场管理所，XX年移交给县政府办，成立市场服务中心，并在XX年移交给县商务局作为二级机构，为自收自支的事业单位机构。

由于近几年来，市场服务中心仅管辖易俗河、富豪阁两个农贸市场，每年靠收取的摊位租金维持运转，并因为历史债务和近两年的提质改造工程背上了沉重的债务负担，给中心的正常运转造成了严重的困扰。

二是部分农贸市场的产权问题。

因历史和体制的种种原因，目前一部分农贸市场存在严重的产权纠纷，对农贸市场今后的发展带来了障碍。

如易俗河和富豪阁两个农贸市场，因工商体改前，当时就存在产权特别是土地权属不清的问题，产权或未办证、或已抵押，导致市场产权移交不到位，给市场的发展埋下了严重的隐患。

三是城区马路市场的整治问题。

因部分菜农传统习惯等原因，马路市场已成为城市里一个难治的“顽疾”，其中颇具影响的有杏花一路、凤凰路早市一条街和云龙路、金桂路、雪松路等附近的马路市场。

由于马路市场的存在，严重影响了固定农贸市场的正常经营，市场内经营者反映激烈，并多次提出要到政府上访，并严重影响了市容市貌，造成交通堵塞，居民行路难，造成有市不入、有市空置的现象，连目前稍显繁荣的易俗河、富豪阁农贸市场都被马路市场包围，随时有倒闭的危险。

　　3、机制不健全，市场建设无法保障。

目前，城区农贸市场有效的、长远的投入机制还没有建立。

一方面，经营管理者没有后续投入的资金来源。

除了农贸市场的开发商靠出售门面和摊位有利可图之外，市场的具体经营管理者收益，主要靠收取少数没有出售门面摊位的租金，以及少量的卫生费、管理费，用以发放人员工资和小型的维护，根本没有资金进行市场维修改造。

市场服务中心也由于收益逐年萎缩，人员包袱沉重，维持运转都有困难，更没有资金投入维修改造。

另一方面，财政的公益性投入相对不足。

在市场经济的发展过程中，对农贸市场的定位存在一定的偏差，财政对农贸市场特别是社会投资市场，公益性投入相对比较少，农贸市场带有的公益性质没有得到很好的体现。

而且财政为数不多的资金只被用来保持市场的基本运转。

同时，由于农贸市场建设的投入大、回报慢、效益低，不能吸引到社会投资，社会资金对农贸市场投入也不足。

三是市场管理不够到位。

有些私营市场没有管理部门，只有工商、环卫等部门进场收取相关费用，市场脏乱差问题突出。

同时由于各个市场一直延续着传统的市场管理模式，经营理念不够明确，管理方法简单，没有超前意识，因此没有形成市场特色和品牌，市场管理不够到位，目前居民对市场反应最强烈的是假冒伪劣商品问题，给人民的身心健康带来危害。

　　三、外地经验

　　近几年来，长沙、株洲的主要农贸市场都进行了提质改造，达到农贸市场“商场化”，取得了很好的效果：

一是环境秩序比较好，农贸市场布局合理、门面整洁、通道宽敞、通风顺畅、采光良好，看不到马路市场；二是基础设施比较好，各个地方的建设标准都比较高，市场内部管理到位，都设有管理办公室，有专职的管理人员、完善的管理制度；三是群众反映比较好，新市场让老百姓“从要穿靴子买菜变为可穿布鞋买菜，从不想进市场变为想去逛市场”，市民都感到比较满意。

究其成功做法和先进经验，总的来讲就是“两个作为”，即把农贸市场建设作为城市具有公益性质的设施来对待，把农贸市场改造作为党委政府的实事来办理。

具体表现为：

一是把农贸市场建设改造作为具有公益性质的民生工程和实事项目，纳入各级党委政府的重要议事日程，列为城市具有公益性质的设施投资范畴；二是科学制定了农贸市场提质改造实施方案，并以政府文件下发通知，明确工作目标、工作职责、以及工作要求；三是把规划编制作为农贸市场改造工程的第一环节，由规划部门制定农贸市场建设改造的专项规划，并规定农贸市场与城市开发和改造同步规划、同步建设；四是多方筹集资金，由政府对农贸市场建设改造给予一定的资金补助，如长沙、株洲对验收合格的市场，市财政分别给予400元/平方米、300元/平方米的补贴，区级财政按同样标准予以配套；五是加大政策支持、简化手续、减免规费，如长沙、株洲在报建、办证等办理各种手续方面开辟绿色通道，长沙对农贸市场建设改造免收市本级的一切费用，株洲市免收农贸市场改建所涉及的报建费，新建、扩建的按政策依程序办理。

　　四、对策建议

　　借鉴外地先进经验，并结合我县目前实际，城区农贸市场的建设与管理应按照“立足实际、方便群众、便于管理、提升品位”的总体设想，通过改造一批固定市场，建设一批规模市场和便民市场，取缔马路市场，在城区初步建立起与经济发展和消费水平相适应、布局合理、结构协调、功能齐全、竞争有序的农贸市场体系。

　　1、提高认识，高度重视，着力加大农贸市场建设的力度。

要坚持把农贸市场建设作为民生工程和具有公益性质的项目来抓，充分认识到农贸市场建设的重要意义：

一是关系市民生活，农贸市场是公共消费服务平台、市民的“菜篮子”，与老百姓的生活密切相关，直接关系到人民群众的日常生活和消费安全；二是关系城市形象，农贸市场是城市的具有公益性质的基础设施，体现了城市宜居、城市品位和城市形象，实施农贸市场改造是加强城市管理、建设宜居环境、创建文明城市的需要；三是关系三农问题，抓好农贸市场建设是解决三农问题的有效途径，对增加农民收入、扩大农村消费具有重要意义。

当前，农贸市场作为一个微利行业，投资大，收益低，回收期长，市场机制在这里面的作用不会很大，迫切需要政府这双“有形的手”大力扶持。

　　2、科学规划，合理布局，建立健全功能齐全的市场体系。

今后城区农贸市场建设应以现有市场为基础，分两个等次调整布局；中心农贸市场的布局要充分考虑人口密度、服务对象和范围，既要考虑它对社区市场的带动作用，又要考虑直接服务的人口，如示范区城区迅速发展，锦绣湘江等楼盘聚集的几个小区人口急剧增加，要在人口密集区布局中心市场；而社区农贸市场的布局要把节约用地和便民快捷有机结合起来，一定规模的社区都要规划建设农贸市场，通过统筹规划、合理布局，把市场建设与社区、小区建设有机结合起来。

同时，要将农贸市场专项规划纳入城市总体规划，纳入区域详规，纳入房地产开发公建项目，与城市开发改造同步规划、同步建设。

凡规划确定的农贸市场用地和设施，以及建成使用的农贸市场，任何单位和个人不得改变用途或挪作他用，如确需调整的，须经规划等相关部门核定后，报县政府批准。

新建小区如专项规划有农贸市场布点要求的，必须纳入小区配套公建项目，与小区同步建设、同步验收。

　　3、抓紧改造，加快建设，尽快启动标准化农贸市场改造。

对农贸市场进行标准化改造，是我县城区农贸市场实际情况的需要。

一是要搞好市场改造分类。

要对城区农贸市场基础设施、经营状况进行一次全面调查，在调查基础上进行分类，分出轻重缓急。

对一些市场发生重大变化，经营效益差，甚至成了空壳市场的农贸市场，或地理条件差，没有改造必要的农贸市场不列入改造计划。

二是要出台激励政策。

要学习长沙、株洲的经验，由县财政每年安排一定资金，对在改造期限内率先按标准搞好改造的市场进行奖励和补助，改造期限内政府要帮助市场经营者寻找零时经营点，以保证经营户不因此遭受过大损失，市场改造报建所需的有关费用能减的减，能免的免，改造完成后对新来的经营户也要免收1--2年的政府行政性收费。

三是要突出重点扶持，如易俗河农贸市场一直都是全县农贸市场的主力军，为方便人民群众生活，促进经济发展发挥了重要的作用，现在还在中心城区市场中发挥着骨干作用。

但由于遭受08年冰灾损毁，市场服务中心投入了大量资金进行提质改造，背上了沉重的债务报复。

加之中心仅靠收取市场租金来维持运转，基本很少有资金对市场进行维修改造，更没有资金来对所属市场进行全面的标准化改造。

因此，建议把扶持农贸市场标准化改造的重点放在市场服务中心所属的农贸市场，使之成为样板，以带动城区农贸市场的标准化建设。

　　4、精心组织，搞好协调，彻底解决市场管理体制的问题。

市场服务中心所属的两个农贸市场无“两证”，已成为今后发展的一大隐患。

如果不及时解决权属问题，资金可能流失，产权主体地位得不到保证，必将严重影响市场服务中心所属农贸市场的发展。

因此，建议由县政府牵头，相关部门配合，对有权属纠纷的农贸市场逐一进行调查，查明无证的原因。

在摸清情况的基础上，按照先易后难的原则，妥善解决好权属问题。

鉴于目前权属部门的实际，建议县政府提供政策支持，对于没有办“两证”的农贸市场，在划清权属，做好基础工作的基础上，无偿办理“两证”（只收取一定工本费）。

同时，建议将市场服务中心纳入财政统发体系，解决市场服务中心的后顾之忧，确保搞好市场服务。

并请求县政府依据省政府【1999】24号及省财政厅、省工商局【XX】75号文件的要求（即以“两费”返还各地州市、再由各地州市各自偿还工商管办分离遗留下的贷款），拨付一部分资金用于市场服务中心偿还历史债务。

　　5、各司其职，长效监管，构建有序安全的市场经营环境。

首先，要积极发挥职能部门作用。

如政府要加大对农副产品经营的政策宣传，引导经营者尤其是自产销者转变观念意识，促使他们服从管理；商务、工商、农业等部门要各司其职，积极构建安全有序的经营环境。

其次，要坚决取缔城区马路市场。

针对目前马路市场盛行的问题，要组织商务、工商、城管、卫生、质监等部门组成综合执法队，分成若干执法小组，划定责任区域，采取经常性巡查与突击检查相结合，思想工作与强制措施相结合的办法进行整治。

特别是对规模大、影响宽、群众反映强烈的地段，要组织大兵团，全面出击，采取铁的手腕，克服一切困难进行整治。

并在大整治后，继续组织小分队驻守，防止死灰复燃。

第三，要强化市场自我管理意识。

在充分发挥职能部门监督管理作用的同时，出台相关的责任追究办法，建议制订《农贸市场管理暂行办法》，使农贸市场经营户承担起场内秩序共同管理的责任，自觉维护市场内良好的经营环境和经营秩序。

从而促进农贸市场的有序经营。