物业管理习题.docx

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物业管理习题

第一章物业与物业管理概述

一、填空题

1.一个完整的物业至少包括（）部分。

2.物业管理作为一个系统工程，它的管理分为三个层次进行，即（）。

二、单项选择题

1.物业的所有权与使用权是物业的（）性质。

A.权属B.经济C.物理D.法律

2.物业管理服务中，服务的主体是（）。

A.房地产行政主管部门B.业主C.社区的建设D.建设单位

3.物业管理的管理对象是（）。

A.房屋的所有人B.物业的所有权人与使用权人C.物业D.物业管理企业

4.我国第一家物业管理公司出现在（）。

A.北京B.上海C.广州D.深圳

5．（）指正在使用和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施，相关场地等组成的单宗房地产。

A.物业B.房地产C.不动产D.固定资产

6.按照国民经济产业部门划分标准，物业管理属于（）。

A,第一产业B.第二产业C.第三产业D.建筑产业

7.1994年建设部第33号令颁布了（），这为我国城市物业管理工作的正规化奠定了基础。

A.《城市新建住宅小区管理办法》B.《物业管理条例》

C.《居住区物业管理条例》D.《物业服务收费办法》

8．现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别是特别强调（）。

A.经济效益B.收费合理C.业主主导D.统一管理

9.建设部对全国物业管理示范项目每（）年进行一次复检。

A.1B.2C.3D.5

10.中国物业管理协会成立于（），协会总部设在北京。

A.1999年10月B.2000年10月C.2001年10月D.C.2001年6月、

三、多选题

1.以下关于各项物业管理原则的理解中正确的是（）。

A.业主主导，是指在物业管理服务活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。

B.服务第一原则，是指物业管理的根本任务是服务，应当寓管理与服务中。

C.统一管理原则，是指一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域有一个物业管理企业实施物业管理。

D.专业高效原则，是指为了给客户提供高效优质服务，物业管理企业可以将物业管理区域内的一部分或全部物业管理企业业务委托给其他专业服务企业。

2．根据《中华人们共和国行业标准——房地产基本属于标准》，（）不仅包括相关物质实体，而且包括依托于物质实体上的权益。

A.物业B.房地产C.不动产D.土地

3.物业管理的主要内容包括（）。

A.物业管理接管验收B.物业管理方案和制度的制定

C.房屋建筑及附属设备色的维修养护管理服务D.环境保洁与绿化管理

4.中国物业管理协会的职能有（）。

A.制定行业收费标准B.进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争

C.代表和维护企业合法权益D.组织开展对物业管理企业的资质评定和管理

四、重点名词

物业、物业管理、物业质量、业主

五、简述题

1.比较物业管理与传统房产管理。

2.物业管理与社区管理的区别与联系。

3．简述国外FM与PM物业管理模式。

4．简述我国物业管理的起源与发展，并与国际上的起源缘由进行比较。

第一章参考答案

一、填空题

1.建筑物、设备、设施、场地2.政府管理、行业管理、物业管理企业。

二、选择题

1.A2.B3.C4.D5.A6.C7.A8.C9.C10.B

三、多选题

1．AC2.BCD3.ABCD4.BCD

四、五、略（见讲义）。

第二章物业管理的全程程序

一、单项选择题

1.（）是物业管理企业在接管物业前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度上提出意见和建议，以便将来更好的满足业主或使用人的要求。

A.前期物业管理B.日常物业服务

C.物业管理要和开发同期介入D.物业管理的早期介入

2．（）是前期物业管理服务的委托方。

A.业主B.业主大会C.业主委员会D.物业建设单位

3．前期物业管理由（）负责选聘物业管理企业。

A.建设单位B.业主大会C.业主委员会D.业主

4．物业管理的早期介入是前期物业管理的（），早期介入工作越主动、越扎实，对物业管理企业正是按照委托合同实施前物业管理越有利。

A.重要铺垫B.重要内容C.开始阶段D.工作延续

5．在业主或业主委员会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理是（）。

A.物业管理的早期介入B.前期物业管理

C.物业管理的接管验收D.物业管理的竣工验收

6．物业管理企业在实施物业管理活动过程中首先要（）。

A.接管物业B.签订物业服务合同C.收集物业资料D.为客户办理入住手续

7．（）是物业管理人员应当具有的职业道德。

A.诚实守信、热情服务B.语言表达和沟通能力

C.心理素质和个人形象D.兢兢业业、热情服务

8.业主委员会是业主大会的（）机构。

A.派出B.执行C.监督D.附属

9．业主委员会应当由（）业主组成。

A、热心公益事业、责任心强、是物业所在地人大代表

B、热心公益事业、责任心强、按期交纳物业管理费用

C、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力

D、模范履行业主义务，具有较强的组织能力

10．物业管理企业承接物业时，应当与（）办理物业验收手续。

A、业主大会B、业主委员会C、房屋建设单位D、房地产开发企业

二、多选题

1.物业管理人员应当具备（）等方面的专业技能。

A.房屋建筑知识B.房屋附属设备与配套设施管理

C.环境管理D.客户关系管理

2．物业管理企业内部管理制度包括（）。

A.业主公约B.企业综合管理制度C.员工管理制度D.物业管理法律制度

3.物业管理的过程包括（）。

A.验收接管物业B.履行服务合同C.做好交接工作D.签订物业合同

4.原有物业接管验收的产权资料有（）。

A.房屋所有权证B.土地使用权证

C.房屋、设备及其附着物清单D.用地批准文件E.项目批准文件

5．业主委员会的职责（）。

A、召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况B、选聘、解聘物业管理企业

C、制定、修改业主公约和业主大会议事规则，并监督业主公约的实施

D、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同

E、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施

6．办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交的资料（）。

A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网竣工验收资料

B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料

C、物业质量保修文件和物业使用说明文件

D、物业管理所必需的其他资料

E、拆迁计划和安置方案

7.入伙手续文件是指业主在办理入伙手续时，所要知晓、参照、签订的有关文件。

主要内容包括（）

A、入伙通知书B、入伙手续书C、收楼须知D、缴费通知书

8．物业管理的档案资料由（）组成。

A.物业管理企业资料

B.物业本身的资料

C.业主委员会资料

D.物业业主和使用人的资料

三、简答题

1．某住宅小区刚刚开始办理入住手续，物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案，你能告诉他怎样建立吗？

2．用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用，你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗？

3.您来办理入伙手续时请带齐哪些物件？

四、重点名词

业主、业主委员会、业主大会、竣工验收、接管验收、入伙

五、实务练习

练习拟定入伙通知书，入伙手续书、收楼须知、缴费通知书等文书。

六、案例分析题

1.万兴小区是一个规划为5000户的大型新建小区，小区被一条市政主干道自然分成东区和西区，小区已入住1500户。

请回答下列问题：

（1）如果万兴小区的东区和西区是一个物业管理区域，划分时考虑了哪些因素？

（2）万兴小区如何成立业主大会？

在什么情况下可以不成立业主大会？

业主大会由哪些人员组成？

业主的投票权如何确定？

（3）万兴小区的业主因工作太忙，可否委托代理人参加业主大会？

业业主大会会议可以采用什么形式召开？

因紧急事件，万兴小区一业主要求召开业主大会临时会议，需要具备什么条件？

业主委员会将怎样产生？

它和业主大会间是什么关系？

（4）万兴小区业主大会、业主委员会和物业管理区域的居民委员会之间有何关系？

2．泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼，公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量，你知道他应该注意哪些方面吗？

3．水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫、消防管理验收工作。

你知道该怎样做吗？

4．某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗？

5．物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久，经理要她销毁原有过期的档案资料，她一时无从下手，你能帮助她做好档案销毁工作吗？

6．住户手册属于物业管理常用规章制度的一种，经理让新来的大学生小杨起草住户手册，他不知道该写哪些内容，请你告送他住户手册包括的具体内容。

7．物业管理员小杨正在起草住户手册，当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍，请你帮他把内容补充完整。

第二章参考答案

一、单项选择题

1.D2.D3.A4.A5.D6.B7.A8.B9.C10.B

二、多选题

1．ABC2.BC3.ABCD4.ABC5.A、D6.ABCD7.ABCD8.BD

三、简述题

1.答：

建立业主档案：

业主的姓名、家庭成员情况、工作单位，平时联系的电话或地址，收缴管理费的情况，物业的使用或维修养护情况等。

2.答：

用户入户信息档案资料：

（1）入户通知书、入户须知；

（2）公共契约；（3）用户资料；（4）业主委员会章程；（5）用户手册；（6）用户进户验收表和交费单。

3．答：

（1）购房合同（协议）；

（2）业主身份证或护照及图章；（3）公司购买的还应带公司法人证件和公章；（4）《入伙通知书》；（5）《入伙手续书》；（6）已缴款项的收据（调换正式发票）；（7）未缴的购房款和物业管理应缴的款项。

如您委托他人来办理，还应带上：

（1）您（业主）的委托书，应由律师鉴证；

（2）您（业主）的身份证或护照的影印件；（3）代理人的身份证或护照。

四、五、见讲义。

六、综合分析题

（1）答：

物业的共用设备、建筑物规模、社区建设等因素。

（2）答：

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。

决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域内全体业主组成。

业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。

但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定（第十条、第十八条）。

（3）答：

业主可以委托代理人参加业主大会会议

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加（第十二条）。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会（第十四条）。

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。

业主委员会是业主大会的执行机构。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

（4）答：

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议（第二十条）。

2．答：

装修应注意的方面：

（1）门窗安装平正牢固，开关灵活，缝隙严密；

（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；（3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密；（4）摸灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和气泡。

3．答：

水、卫、消防接管验收工作应该：

（1）管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。

（2）高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。

（3）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管不宜超过8M，不应使用陶瓷管、塑料管。

排水必须流畅；（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏；（5）水泵安装应平稳；（6）消防设施必须符合防火规范，并且有消防部门检验合格签证。

4．答：

招商阶段信息资料收集：

（1）招租物业的平面图纸；

（2）招租许可证及委托书；（3）租金及管理费策算书；（4）租赁合同；（5）广告策划资料。

5．答：

档案的销毁：

根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。

经主管领导批准可销毁，同时建立清单备查。

6．答：

住户手册包括的内容：

（1）居住区域情况；

（2）物业管理区域机构；（3）业主（住户）须知；（4）物业管理区域的管理规定；（5）综合服务。

7．答：

物业区域管理机构的内容：

（1）物业管理公司介绍；

（2）物业管理的具体工作职责；（3）业主委员会的权利及作用；（4）居民委员会的工作范围。

第三章物业服务机构及其设置

一、单项选择题

1.按投资主体分类，私人投资者创办的物业服务企业为（）。

A.合营物业服务企业B.集体所有制物业服务企业

C.股份制物业服务企业D.民营物业服务企业

2.（）是执法人与法人共同投资，或法人与自然人投资，企业资产属于投资者所有的物业服务企业法人。

A.全民所有制物业服务企业B.集体所有制物业服务企业

C.股份制物业服务企业D.民营物业服务企业

3．一个优秀的物业服务企业必须做到机构健全，管理人员到位，管理制度完善。

机构设置要本着（）原则，并根据物业管理的对象、规模的大小具体而定。

A.精干、高效B.规模需求

C.机构齐全D.性质

4.物业服务企业划分为三个等级，是依据建设部（）规定的资质等级。

A.《城市新建住宅小区管理办法》B.《物业管理企业资质管理试行办法》

C.《北京市住宅物业管理服务标准》D.《物业管理条例》

5．（）是物业服务企业中综合管理部门，主要负责公司内部日常行政事务，如：

写文书、组织会议、后勤管理、协调公共关系等工作。

A.财务部B.工程部C.办公室D.管理部

6.自2004年5月1日起施行的《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第125号）规定：

三级资质物业服务企业可以承接（）的物业管理业务。

A.各种物业管理项目

B.30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目

C.20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目

D.10万平方米以下住宅项目和3万平方米以下非住宅项目

二、多选题

1.从事物业管理活动的企业应具有的基本条件（）。

A、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格

B、从事物业管理活动的企业应由房地产开发企业组建

C、从事物业管理活动的企业应取得资质证书

D、取得管理专项维金基金的代管资格

E、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书

2.物业服务企业机构设置的原则（）。

A.按照规模、任务设置的原则

B.分工协作原则

C.精干、高效、灵活的原则

D.按照任务设置的原则

1.简述物业服务企业的组建形式。

3．物业服务企业组建成后在撰写公司章程中应明确（）。

A.企业宗旨、性质B.资本状况C.业务范围D.经营方式

4.物业服务企业的组建条件由（）

A.企业住所的确定B.法定代表人C.企业名称的确定D.注册资本

5.为业主和使用人提供服务的物业服务企业应当具有的法人资格，（）独立承担民事责任。

A.自主经营B.独立核算C.自负盈亏D.自我约束

6．物业服务企业的权利义务包括（）

A.可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目

B.经业主大会的允许，可以实行多种经营

C.重大的管理措施应当提交业主大会审议决定

D.按照物业服务合同的约定，提供相应服务

三、简述题

1．简述物业服务企业的组建形式。

2．试述物业服务企业与其他相关部门的关系。

3．物业服务企业的机构设置原则是什么？

怎样使用岗位系数评定？

4．简述我国物业服务企业的资质等级分类及其条件。

四、重点名词

物业服务企业、企业资质、机构设置

五、资料查阅

请查询境外著名物业服务企业、本地知名物业服务企业的经营情况。

第三章参考答案

一、单项选择题

1.D2.C3.A4.B5.C6.C

二、多选题

1．ACE2.ABCD3.ABCD4.ABC5.ABC6.ABCD

三、简述题

1.答：

（1）由房地产开发企业派生出来的子公司，占物业管理公司总量的大多数；

（2）由房地产管理部门所属的房管所转换为物业服务企业；

（3）由大中型企业的自管房单位所组建的物业服务企业；

（4）社会上自发成立的物业服务企业；

（5）少量的由街道办事处、居委会出面组建的物业服务企业。

（6）物业管理公司（略）。

2．答：

（1）与政府行政主管部门的关系

行政管理是政府通过街道居委会、公安、交警、规划、城建、工商、税务等行政管理部门对小区内的居民和单位实施的行政管理。

其主要任务是贯彻执行政府的政策、指令和各种法规，包括街道办事处和居民委员会的民政、征兵、计划生育、侨务等项工作；公安交警部门的社会治安、户籍管理、交通管理工作；规划城建部门的城市规划管理和工程质量管理工程；工商税务部门对经济活动的管理工作等等。

其权力来源于政府的行政权。

物业服务企业受小区代表机构（如小区管委会或业主委员会）委托和授权，对小区内产权人共同拥有产权（或使用权）的公共场所、公共设备和所有公共配套设施实施专业化有效管理，同时提供多层次的社区公共服务和家庭服务。

物业服务企业的管理权力来源于产权人、住户和单位的授予。

（2）与属地街道办事处（或居委会）的关系

街道办事处作为人民政府的派出机构，在物业所在地行使政府的管理职能。

这主要包括：

统筹规划、掌握政策、信息引导、组织协调、提供服务、检查监督，但不替代物业服务企业实施具体的管理和为社区全体住户提供的生活服务。

广州东华实业股份有限公司所管理的五羊小区为全国做出了表率。

在五羊村，行政管理与物业管理职责分明，相得益彰。

行政管理部门与物业管理机构保持密切的关系，互相配合、互相支持，构成了高效优质的社会管理服务系统。

例如，街道和居委会派人员参加管理处的例会，及时了解物业管理的情况，通过宣传和教育，使居民、单位支持物业管理工作；公安派出所根据小区管理处开出产权人、住户鉴妥的物业管理协议的证明，给予办理户口迁入手续，并负责小区保安队伍的业务指导，使得小区内的治安稳定。

（3）与专业管理企业（公司）的关系

一个适应现代生活的物业服务企业通常是人员少、队伍精干、社会化、专业性强，一般是由企业主要领导，各专业管理部门的技术骨干组成的管理型物业服务企业。

具体的管理操作，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担，一切按经济合同办事。

此时，物业服务企业是业主（使用人）的“总管家”。

因此在选择这些专业管理企业、签订合同时，一定要代表广大业主（使用人）的利益，要符合住宅小区管委会所制定的各项规章制度，并在合同执行期内，代表业主（使用人）根据合同中所规定的内容，要求进行对照、检查，从而保证各项工作能真正落到实处。

3．物业服务企业的机构设置原则是什么？

怎样使用岗位系数评定？

见讲义。

4．简述我国物业服务企业的资质等级分类及其条件。

见讲义。

四、重点名词

见讲义。

五、资料查阅

略。

第四章物业管理法规

一、单选题

1．我国第一部地方性物业管理法规是（）。

A.《上海市居住物业管理条例》B.《深圳经济特区住宅物业管理条例》

C.《北京市居住小区物业管理办法》D.《常州市居住小区物业管理办法》

2.业主与物业管理企业之间是（）的法律关系。

A.平等主体之间B.刑事性质C.行政管理性质D.管理与服从性质

3.制定狭义法律的机关可以是全国人民代表大会，还可以是（）。

A.最高法院B.最高人民检察院C.国务院D.全国人大常委会

4.（）是物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利义务关系。

A.物业管理法律法规B.物业管理政策C.物业管理关系D.物业管理法律关系

5．2003年9月1日实施的《物业管理条例》对物业管理企业的权责任由（）。

A.4B.5C.6D.7

6．物业管理法律关系中权利义务共同指向的对象是物业管理法律关系的（）。

A.主体B.客体C.内容D.要素

7.以下关于我国物业管理政策的说法正确的是（）。

A.政策的表现形式是多种多样的。

B.法律比政策调整社会关系的范围更广泛

C.政策由国家强制力保证实施

D.政策具有国家意志的属性

8．从性质上看，国务院颁布的《物业管理条例》属于（）。

A.狭义的法律B.行政法规C.地方性法规D.部门规章

9．如果物业管理企业违反《物业管理条例》的规定，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动，应依法承担（）。

A.民事责任B.违约责任C.行政责任D.刑事责任

10.（）颁布的《物业管理条例》于2003年9月1日开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段。

A.全国人民代表大会B.国务院C.国家发改委D.建设部

11.物业管理活动中最常用的法律规范是（）。

A.宪法B.刑法C.民法D.行政法

12．根据《业主大会规程》规定，业主大会进行业主委员会换届选举的时间必须是在原业主委员（）。

A.任期届满时B.任期届满后C.任期届满前1个月D.任期届满前2个月

13．根据《物业管理企业资质管理办法》，我国物业管理企业的注册资本至少应为（）万元。

A.10B.30C.50D.100

二、多选题

1．物业管理法律规范表现形式为（）

A.行政法规B.宪法C.法律D.地方性法规

2．物业管理法律关系主体应包括（）

A.业主B.物业管理企业C.物业D.政府管理部门

3.物业管理行政法规的效力低于（）。

A.宪法B.法律C.规章D.地方性法规

4．2004年建设部新制定的示范文本有（）。

A.《物业管理服务示范文本》B.《业主公约》示范文本

C.《前期物业服务示范文本》D.《业主临时公约》示范文本

5.在我国，物业管理活动使用的法律有（）等。

A.《中华人民共和国民法通则》B.《中华人民共和国合同法》

C.《中华人民共和国公司法》D.《中华人民共和国土地管理法》

6．《民法通则》规定的民事权利中与物业管理活动关系密切的是（）。

A