世界城米兰映象房地产项目可行性研究报告.docx

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世界城米兰映象房地产项目可行性研究报告

世界城米兰映像房地产项目

可行性研究

摘要

本文通过SWOT分析法以及相关的工程经济分析方法，针对世界城米兰映象房地产项目进行了细致的项目可行性研究分析，这对于本项目投资与否以及如何投资提供了有效的依据。

在项目开始之前，投资方对本项目的前景如何并不明确，而同时2010的相关市场的发展也不如08和09年如此良好，针对这一情况，我们展开了本次项目可行性研究，从总体上对本项目做一个评估，从而为进一步的项目立项以及投资实施提供一个必要的参考。

论文主要研究了本项目的基本情况、近段时间相关的市场情况、产品的建设规模和方案、相关技术方案、对环境的影响、项目的组织机构及人力资源配置、项目的进度控制、项目的经济分析以及社会评价、项目的风险评价及控制等。

其中在第二章我们通过一系列的调查方式考察了近期武汉市特别是光谷地区的房地产市场发展情况；在第八章里根据项目的具体情况讨论了项目的施工组织安排工作，利用Project工具绘制出了详细的施工进度计划以供参考；在第九章里面利用工程经济学中的常用方法分析了本项目的投资回收期、内部收益率、净现值以及利息备付率等，并针对本项目进行了项目的单因素敏感性分析，同时还讨论了项目投资款项的来源方式等。

研究结果表明本项目定位是可行的，项目具有较好的盈利能力，有一定的贷款偿还能力和自身平衡能力，而且有良好的抗风险能力，有较强的项目实施可行性。

本文的特色在于较好的结合了图表与文字分析，具有较好的可读性，一目了然。

关键词：

世界城米兰映象；可行性研究；内部收益率；净现值；投资回收期

Abstract

Inthispaper,weusedmethodsasSWOTandrelatedfinancialmanagementtocarryonthefeasibilitystudyoftherealestateprojectnamedtheworldcityofMilan’simage.Itprovidesaneffectivebasisfortheinvestmentinthisprojectornotandhowtoinvest.InvestorsarenotclearabouttheprospectsofthisprojectBeforethestartoftheproject，whiletherelevantmarketof2010isnotsogoodasthatoftheyears2008and2009.Inviewofthissituation,westartedthefeasibilitystudyonthisprojectandmakeanassessmentfromthewhole.Itprovidesanecessaryreferencetofurthertheimplementationandinvestmentoftheprojects.

Westudiedsomeissuesinthispaperasthebasicsituationoftheproject,therelevantmarketconditionsrecently,theconstructionscaleandprograms,thetechnicalplan,theimpactontheenvironment,theorganizationandhumanresourceallocationofthisproject,theprojectschedulecontrol,theeconomicanalysisandsocialassessmentofthisproject,theproject’sriskassessmentandcontrolandsoon.ThedevelopmentoftherealestatemarketofWuhan,inparticularofWuhanOpticalValleyregion,hasbeenstudiedintispaperbyseriesofinvestigations.Intheeighthchapter,wediscussedthespecificorganizationoftheproject'sconstructionwork,andusing“Project”todrawupadetailedconstructionscheduleinorderforreference.Paybackperiod,internalrateofreturn,netpresentvalueandinterestratespreparedtopayareanalysedbythewayswhicharecommonlyusedinEngineeringEconomicsinchapternine.Inthischaptertheworksofsinglefactorsensitivityanalysisandsourceoffundinginvestmentmethodsarefinishedtoo.

Theresultsshowthatthepositioningofthisprojectisfeasibleanditbringsusgoodprofitability.Thisprojecthasacertainabilitytorepayloansandtheirownbalance,anditnotonlyhasagoodanti-riskability,butalsohasstrongprojectfeasibility.

Thisfeatureisagoodcombinationofgraphicsandtextanalysis,andhasgoodreadabilityataglance.

KeyWords：

theworldcityofMilan’simage;feasibilitystudy;internalRateofReturn;NPV;paybackperiod

1总论

1.1项目概况综述

世界城米兰映象是继尚都、加州阳光之后，利嘉置业斥巨资打造的又一高档宜居住宅社区，总建筑面积约15万平方米，为5栋全高层景观社区。

世界城米兰映象位于世界上最长的1350米光谷步行街最中心的位置，西面紧邻大型住宅加州阳光，南面则为光谷步行街三期——德意风情街区。

德意风情街全长427米，由晴朗明媚的“意大利主题步行街区”与华丽雄伟的“德国主题步行街区”两部分组成。

风情街上除了将建设米兰春天广场、罗马恺撒广场等节庆广场外，还将拥有被马克吐温称赞为“大理石的诗”的多莫大教堂。

住在米兰映象，可以方便地到达整条步行街上的任何地方，既可以坐享1350米世界上最长步行街的最核心资源，又可以居高俯瞰步行街的无限风情。

世界城米兰映象主力户型为80-120平米的2房和小3房，户型通透舒适，部分户型更赠送大面积空中花园。

作为城市的标杆住宅，米兰映象出则尽享步行街上繁荣的商业配套，入则可以拥有一个舒适悠闲的静谧之地，无异于是武昌片区青年白领购房置业的理想首选。

1.2投资项目提出的背景、投资环境、项目建设投资的必要性和经济意义

1.2.1投资项目提出的背景

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

最近的金融风暴不仅对全世界也对我国的经济发展带来了很大的不良影响，房地产经济（尤其住宅经济）作为我国主要的经济增长点，其发展可以拉动一系列行业发展。

同时，国家为拉动经济，各级政府部门先后出台了一系列的鼓励房地产发展的政策，提倡大力发展房地产经济。

为了响应国家的安居工程，并为经济发展贡献一份力量，我公司决定规划、开发世界城米兰印象项目。

1.2.2项目投资环境

东湖高新技术开发区是首批国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。

目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。

关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。

近两年来，东湖开发区管委会认真总结了历年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。

1.2.3项目建设投资的必要性和经济意义

世界城米兰印象选择此处规划、开发，项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。

1.3项目可行性研究的主要依据、工作范围及要求

1.3.1项目可行性研究的主要依据

（1）项目建议书及其批复文件

（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策

（3）武汉市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要

（4）武汉市2009、2010年国民经济和社会发展统计公报

（5）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）

（6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划

（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

（8）《武汉市市区基准地价》

（9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

（10）投资项目方签定的协议书或意向书

（11）编制《报告》的委托合同

（12）其他有关依据资料

1.3.2工作范围及要求

（1）市场调查与预测

（2）拟建规模与产品方案

（3）建设条件及建设地址选择

（4）项目工程技术设计方案

（5）环境影响评价

（6）组织机构及人力资源配置

（7）项目实施进度

（8）经济分析与评价

（9）社会评价

（10）风险分析

1.4项目的主要技术经济指标

表1-1主要技术经济指标表

项目

数量

占地总面积

27347平方米

总建筑面积

150000平方米

居住居数

1155户

平均每户建筑面积

109.87平方米

容积率

4.55

绿化率

35%

住宅栋数

5

平均层数

33

停车位

2400个

1.5项目建设条件及问题与建议

考虑到项目建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。

而且要重视该项目的社会效益。

2市场调查与预测

2.1市场调查国内近期投资环境及需求状况

2.1.1国内整体投资环境及需求状况

2010年1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。

其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%。

全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。

其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长5.8%。

同时，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%；完成土地开发面积1567万平方米，同比下降40.8%。

销售方面，2010年前两个月全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长36.6%；办公楼销售面积增长84.6%；商业营业用房销售面积增长43.0%。

1-2月，商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%，增幅比去年全年回落5.3个百分点。

其中，商品住宅销售额增长70.8%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长73.8%和63.3%。

[1]（详情参见附表一、附表二以及附表三）

2.1.2武汉市投资环境及需求状况

2010年一季度，全市商品房新增供应套数为23174套,其中商品住房新增供应套数为21085套，写字楼新增供应套数为512套，其他为1577套。

销售方面，商品房实现销售面积360.20万平方米，环比减少10.33%，同比增加67.62%；销售套数为35488套，环比减少11.04%，同比增加54.23%。

商品住房实现销售面积294.51万平方米，环比减少14.6%，同比增加39.7%；销售套数28345套，环比减少15.61%，同比增加41.41%。

商品住房按户型结构统计，中小户型销售量较大，90平方米以下和90-120平方米户型共实现销售套数20200套，占全市总销售套数的71.26%。

[2]

（详见附表四、附表五和附表六）

2.1.3东湖新技术开发区投资及需求状况

由于武汉市统计局在统计东湖新技术开发区时将其并入了洪山区，因此在此介绍洪山区的相关情况。

2010年第一季度，洪山区具体情况见表2-1：

表2-12010年第一季度洪山区房地产投资及销售情况表

类别

小于90（㎡）

90—120（㎡）

120-140（㎡）

大于140（㎡）

合计

套数

套数

套数

套数

供应情况

4317

2390

871

583

8161

销售情况

2894

1844

1319

908

6965

2.2项目产品国内供需预测

在这里主要针对武汉市房地产进行分析。

2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元，同比增长25.6％；房屋施工面积为3195.41万平方米，同比增长11.1％；房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8％。

2007年武汉市商品房销售面积为1135.41万平方米，同比增长18.2％；商品房综合销售均价为4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长17.8％。

2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入了调整期。

纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。

2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1％；房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9％；房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8％。

2008年，武汉市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%；商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4％。

2009年，武汉市房地产开发完成投资为778.59亿元，同比增长36.51％；房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1％；全市商品房实际销售面积为1397.43万平方米,同比增长123.01%，成交套数134697套，同比增长16.5%。

其中，商品住房销售面积为1258.89万平方米，同比增长142.37%，占商品房总销售面积的90.09%，成交套数为120379套，同比增长135.31%。

2010年一季度，全市商品房商品房实现销售面积360.20万平方米，环比减少10.33%，同比增加67.62%；销售套数为35488套，环比减少11.04%，同比增加54.23%。

商品住房实现销售面积294.51万平方米，环比减少14.6%，同比增加39.7%；销售套数28345套，环比减少15.61%，同比增加41.41%。

[2]

单位：

亿元

图2-1历年房屋（住房）开发投资走势图

单位：

亿元

图2-2历年房屋（住房）施工面积走势图

单位：

万平方米

图2-3历年商品房（住房）销售面积走势图

由于受到金融危机余波的影响，最近一段时间，政府部门加强了对于市场的宏观调控，这对于房地产市场带来了一定的影响。

但是纵观过去几年，武汉市人口数量不断增加，交通状况不断得到改善，在争取建设文明城市的政策方针下，一大片的老城区、落后片区得到拆迁整改，武汉居民年收入稳步提升，房地产市场的发展稳步提升。

在具体到光谷片区的清江山水、卡迪亚公馆、卡梅尔小镇等一批商品住宅的良好销量，同时入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，在该区域的白领阶层人数不多扩大，对商品房的需求必然增多，同时为缓解金融危机带来的经济增长压力，政府鼓励房地产类经济的发展，据此分析，此时开发合适的商品房，是迎合市场的需求，销售前景良好。

2.3销售预测、价格预测、产品竞争能力（SWOT法）及市场前景分析

由于本项目位于武汉市区，所面对的客户主要是本地区的消费群体，在此，主要针对本市范围进行项目供需预测。

2.3.1销售预测

2009年，武汉市房地产开发完成投资为778.59亿元，同比增长36.51％；房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1％；全市商品房实际销售面积为1397.43万平方米,同比增长123.01%，成交套数134697套，同比增长16.5%。

其中，商品住房销售面积为1258.89万平方米，同比增长142.37%，占商品房总销售面积的90.09%，成交套数为120379套，同比增长135.31%。

2010年一季度，全市商品房实现销售面积360.20万平方米，环比减少10.33%，同比增加67.62%；销售套数为35488套，环比减少11.04%，同比增加54.23%。

商品住房实现销售面积294.51万平方米，环比减少14.6%，同比增加39.7%；销售套数28345套，环比减少15.61%，同比增加41.41%。

图2-4住房、写字楼、综合物业各季度指数走势图

详见图2-1、图2-2、图2-3以及图2-4。

从以上数据分析，与本项目类似的商品房的销售量从2009年伊始一直到现在处于一个稳步提升的状况。

因此，综上所述世界城米兰映像项目的销售量将会处于一个比较理想的状态，本项目的市场前景良好。

具体来说，在项目完成的第一年预计可以累计销售完所有成品房的80%，在项目第二年可以售完全部成品房。

2.3.2价格预测

根据武房指数，2010年一季度，商品房综合平均价格为5923.28元/平方米，环比下降1.84%，同比上涨12.21％。

商品房指数为2069.47点。

商品住房平均价格为5690.97元/平方米，环比上涨2.61%，同比上涨14.15％。

其中，多层均价为4737.69元/平方米，小高层均价为4130.61元/平方米，高层均价为6227.93元/平方米。

商品住房价格指数为2937.44点。

写字楼平均价格为5841.45元/平方米，环比下降19.53％，与去年同比上升12.03％。

写字楼价格指数为1457.55点。

图2-5武汉住房、写字楼、综合物业各季度价格走势图

从以上数据分析，相对于2009年第四季度，2010年第一季度的写字楼的销售价格有一定程度的降低，但是与本项目类似的商品房的销售价格从2009年伊始一直到现在处于一个稳步提升的状况。

因此，综上所述世界城米兰映像项目的销售价格将会处于一个比较理想的状态，预测均价为8300元/平方米左右。

2.3.3产品竞争力分析（SWOT分析）

（1）项目的优势（Strengths）

1）地理环境优越

世界城米兰映象位于武汉光谷中心地带，紧靠光谷步行街，周边有新世界百货中心、光谷数码城等购物场所。

周围环绕加州阳光、德意风情街区，可以方便地到达整条步行街上的任何地方，既可以坐享1350米世界上最长步行街的最核心资源，又可以居高俯瞰步行街的无限风情。

环绕世界城米兰映象四周有华中科技大学、中国地质大学、中南财经政法大学、中南民族大学、华师一附中、华工附中、关山中学、华工附小、光谷第一小学等学校，丰富的教育资源为业主子女受教育提供了便利；702、703、536、518、540、581、728等30余条公交线路通达武汉三镇；地铁2号线江南起点站，快速连接中环线，从光谷直达汉阳汉口，到天河机场50分钟左右，便利的交通十分方便居民出行。

2）科技节能

世界城米兰映象拥有几个特点：

它是一个生态小区；一个太阳能与建筑一体化的示范小区；一个整个小区内全方位节能规划，照明系统、热水系统、主墙体控温细致周到的小区。

小区户型设计多元化各种户型充分满足各类购房者的需求，提升居住品质，为众多在光谷投资、创业、工作、生活、学习的人士提供了良好的生活居住环境。

3）设计规划独特

世界城米兰映象的设计规划充分的利用了自然天成的周边环境，以“建筑与环境、建筑与人文、建筑与生活、建筑与心灵”相和谐为设计理念，在总体规划布局和建筑风格上，以中国传统文化作基调，巧妙地融入西洋文化精髓，形成现代中蕴含传统文化、传统中散发西洋美学的新型生态园林社区。

让居民置身闲庭信步当中呼吸着清新的气息，倍感清丽自然。

（2）项目的劣势（Weaknesses）

目前政府部门出台了一系列的新政，比如提高首付比例、提高贷款利率等。

首付比例的提高会增加顾客的购房难度，而提高贷款利率政策的实施会在一定程度上提高本项目的开发成本。

同时世界城米兰映象定位于高档住宅，因此本项目房价初步估算为8300元/平方米，而在本项目周边地区的房价基本在6500-7500元/平方米，相比较来说，本项目的房价有可能会稍稍偏高。

（3）项目的市场机会（Opportunities）

纵观我国近年来的发展战略，继西部大开发、东北老工业振兴之后，中部崛起势在必行，而武汉市近年来经济发展平稳迅速，光谷地区在政府的大力支持下，发展前景一片良好，而世界城米兰映象周边地区多为高等院校和电子产业，居民多为稳定高收入的人群，购买能力较强；同时，该地区目前房屋供应略有不足，因此，项目的发展前景十分好。

（4）项目面临的威胁（Threats）

1）全球经济的影响：

2008年的经济危机对房地产造成很的威胁，影响了房地产的发展。

而其余波还在继续影响着我们的房地产市场。

2）同行业的竞争：

房地产行业之间的竞争会影响产品的开发前景。

武汉市房地产行业的企业数量巨大，而市场份额却是增长不多，且范围固定，因此各企业为了生存发展，必将努力提高自身的市场竞争力。

这样一来，产品开发就必将要考虑到同类企业的产品状况，从而产品前景必将会受到市场竞争的制约。

3）同类型物业的竞争：

已有相同住宅小区的开发会对项目的需求量产生一定冲击和影响。

同一档次的市场份额是大致固定的，因此，同一档次与类型的住宅小区数量的多少将会在很大程度上影响产品的销售状况。

（5）竞争力综合评价

综合以上因素，再考虑到武汉市作为湖北省省会，地处华中地区，有九省通衢之利，人口众多，消费市场巨大，而房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。

深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。

而品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民