经济师考试《中级房地产专业》模拟题及答案解析.docx
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经济师考试《中级房地产专业》模拟题及答案解析
2013年经济师考试《中级房地产专业》模拟题及答案解析
一、单项选择题（共60题，每题l分。
每题的备选项中，只有l个最符合题意）
1-1．下列关于地租的说法中，正确的是（A）
A.最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式。
B.封建制度时期，地租包含了直接生产者（佃农）的部分剩余生产物。
C.社会主义时期，地租以实物地租为主要形式。
D.资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆。
答案：
A
解析：
地租的产生和发展。
书第16页。
1-2．某块土地的地租为200万元，价格为4000万元。
若该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，则价格为（）万元。
A．4000B．6000C．9000D．10000
答案：
B
解析：
地价公式。
书第17页。
1-3．甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用年限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长年限为（）年。
A.35B.40C.45D.50
答案：
C
解析：
建设用地使用权出让的特征。
书第39-40页。
1-4．下列关于土地使用权出让、转让的说法中，错误的是（ ）。
A.土地使用权出让是一种国家垄断行为
B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则
C.城市规划区内的所有土地都可以直接出让
D.土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期
答案：
C
解析：
建设用地使用权出让的特征。
书第39-40页。
1-5．国有建设用地使用权出让合同的出让人是（）。
A.特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门
B.不特定，可根据需要确定
C.特定的，必须是市、县人民政府
D.特定的，必须是市、县以上人民政府
答案：
A
解析：
建设用地使用权出让合同的特征。
书第45页。
1-6．下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是（）
A.抵押B.出售C.互换D.赠与
答案：
A
解析：
建设用地使用权转让的方式。
书第49页。
1-7．下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（）。
A.通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地使用权
B.通过协议出让方式取得的建设用地使用权
C.通过转让方式取得的建设用地使用权
D.已依法公告列入拆迁范围内的房屋占用范围内的建设用地使用权
答案：
D
解析：
建设用地使用权抵押权的设定。
书第52页。
1-8．建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是（ ）。
A.新增建筑物属于抵押财产
B.在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分
C.新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让
D.实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿
答案：
B
解析：
抵押建设用地使用权处分的受偿。
书第54页。
1-9．房地产市场调研中，调研人员应采用适宜的方法设计方案、定义问题、采集和分析数据，从中提取有效、可靠和有代表性的信息资料，这表明房地产市场调研应遵循（）。
A．客观性原则B．统一性原则C．科学性原则D．差异性原则
答案：
C
解析：
房地产市场调研的原则。
书第61页。
1-10．进行房地产市场调研时，首先应该明确（）。
A.调研人员 B.调研计划 C.调研目标 D.调研方案
答案：
C
解析：
确定调研目标。
书第62页。
1-11．在房地产市场供给调研时，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于（）调研。
A.市场行情 B.市场反响 C.竞争对手 D.消费行为
答案：
C
解析：
房地产市场竞争者调研。
书第65页。
1-12．下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是（）。
A.官方统计资料中有关房地产的分析资料
B.公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料
C.来自主管部门和行业管理机构的资料
D.专业研究机构提供的相关资料
答案：
B
解析：
房地产市场资料搜集的内容。
书第66页。
1-13．房地产开发项目策划的作用不包括（）。
A.为企业科学决策提供保障 B.有助于增强项目竞争能力
C.有利于与承包商取得协同 D.能有效整合项目资源
答案：
C
解析：
房地产开发项目策划的作用。
书第83页。
1-14．房地产市场细分中的行为细分不包括（）。
A.使用时间 B.生活方式C.追求利益 D.购买阶段
答案：
B
解析：
房地产市场细分的依据。
书第85-86页。
1-15．SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境的机会因素和外部市场环境的（ ）。
A.风险因素 B.威胁因素 C.挑战因素 D.帮助因素
答案：
B
解析：
SWOT分析的概念。
书第89页。
1-16．房地产开发项目市场定位包括客户定位和（）。
A.地理定位 B.行为定位C.个性定位 D.产品定位
答案：
D
解析：
房地产开发项目市场定位的含义。
书第90-91页。
1-17．通常的产品定位方案不包括是（）。
A.以区位环境或配套设施作为定位
B.以项目本身的规划设计、建筑风格作为定位
C.以文化、社会方式作为定位
D.以昂贵、新潮作为定位
答案：
D
解析：
确定产品定位的方案。
书第95页。
1-18．项目处于风景园林区域，可以进行（）定位。
A.学习类级学生公寓类
B.生态居住类
C.商业及商业服务类
D.居住类和生活服务类
答案：
B
解析：
确定产品定位的方案。
书第95页。
1-19．能形成房地产市场上的增量供给，投资者完成了货币——产品——货币的投资过程，且实现房地产产品的产权转移过程的房地产投资类型是（）。
A.出售型房地产开发投资B.租赁型房地产置业投资
C.经营型房地产开发投资D.购买型房地产置业投资
答案：
A
解析：
出售型房地产开发投资和经营型房地产开发投资的区别。
书第100页。
1-20．某城市由于修建地铁，使地铁沿线的房地产价格得到提升。
这说明房地产投资具有（）的特点。
A．投资品种多样性B．投资变现复杂性
C．投资价值附加性D．投资过程综合性
答案：
C
解析：
房地产投资的特点。
书第100-102页。
1-21.已知某笔贷款的年利率为15%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为（）。
A.13.35%B.14.55%C.15.87%D.12.93%
答案：
C
解析：
实际利率的概念。
书第106页。
1-22．某人在每年年初按年利率4％购买基金5万元，复利计息，5年后可获得（）万元。
A.26.54B.27.08C.28.16D.29.40
答案：
C
解析：
本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。
但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。
画出现金流量图以帮助理解。
错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。
正确的现金流与作法如下：
正确答案选C。
1-23.某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。
当资本利率为l0％时，该项目合适的改造投资不多于（）万元。
A.47B.50C.75D.150
答案：
A
解析：
等额分付现值公式。
书第108-109页。
1-24．某人用80万元购买一套已使用了20年的住房，该住房的耐用年限为70年，当基准收益率为l0％时，假设残值为零，则每年平均住房费用为（ ）万元。
A.5.34B.6.45C.7.26D.8.07
答案：
D
解析：
等额分付资本回收公式。
书第109页。
1-25．房地产企业税后利润分配的顺序依次是（）。
A．弥补企业以前年度的亏损、提取法定盈余公积金、向投资者分配利润
B．弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润、提取法定盈余公积金
C．提取法定盈余公积金、弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润
D．提取法定盈余公积金、向投资者分配利润、弥补企业以前年度的亏损
答案：
A
解析：
损益表编制注意的问题。
书第119页。
1-26．若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上是不可行，因为该方案是（）的方案。
A.投资亏损 B.不能满足基准收益率要求 C.无利可图 D.风险很大
答案：
B
解析：
财务净现值的评价准则。
书第125页。
1-27．某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为（ ）年。
单位：
万元
年份0123456
净现金流量-1000250250250250250250
A.3B.4C.5D.6
答案：
B
解析：
静态投资回收期的计算。
书第127-128页。
1-28．下列关于空置率的表达，不正确的是（ ）
A.空置率是准备出租但没有出租出去的建筑面积占全部可出租面积的比例
B.对于经营性房地产开发项目和房地产置业投资项目，空置率的估算对有效毛资金收入的估算非常重要
C.在单位租金不变的情况下，空置率提高，导致有效毛租金收入减少
D.空置率降低，有效毛租金收入一定提高
答案：
D
解析：
房地产投资项目的主要不确定因素。
书第130-131页。
1-29.某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3000万元，住宅平均售价为4000元／平方米，单位产品的可变成本为2500元／平方米。
该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。
该公司需开发的保本开发面积为（）平方米。
A.14500B.16700C.20000D.22000
答案：
C
解析：
盈亏平衡点的计算。
书第133-134页。
1-30．房地产风险对于房地产收益不仅有负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，就有可能是收益得到很大程度的提高，这体现的是房地产投资风险的（ ）特征
A.潜在性 B.损益双重性C.相关性 D.不确定性
答案：
B
解析：
房地产投资风险的特征。
书138-139页。
1-31.感知风险和分析风险是（ ）的两个环节。
A.风险识别 B.风险估计C.风险评价 D.风险应对
答案：
A
解析：
房地产投资风险识别的概念。
书第139页。
1-32．某房地产开发企业有购买三种土地进行房地产开发的机会，而每一个项目分别有几个方案，但由于资金有限，需要选择能使资金充分运用的方案，这时，企业面临的方案选择类型是（ ）
A.互斥方案B.混合方案
C.现金流量相关方案 D.互补方案
答案：
B
解析：
混合方案的概念。
书147页。
1-33．若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用（）。
A.净现值法 B.净将来值法C.净年值法 D.净现值率法
答案：
D
解析：
净现值率比较法的概念。
书第149页。
1-34．在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的（）原则的要求。
A.有无对比 B.以动态分析为主C.以定性分析为主 D.收益与风险权衡
答案：
B
解析：
房地产投资项目经济评价的基本原则。
书156页。
1-35．对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是（ ）。
A.单项工程∈单位工程∈分部工程∈分项工程
B.单位工程∈单项工程∈分部工程∈分项工程
C.分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程
D.分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程
答案：
C
解析：
房地产开发项目工程系统的构成。
书第160页。
1-36．房地产开发项目工程设计的管理模式不包括（）。
A.业主直接管理模式
B.业主委托咨询公司代表业主进行设计管理模式
C.业主委托建筑企业代表业主进行设计管理模式
D.业主委托项目（工程）管理管理模式
E.业主委托监理管理管理模式
答案：
CE
解析：
房地产开发项目工程设计的管理模式。
书第165页。
1-37．在工程招标中，投标人按投标文件提出报价的行为是（ ）
A.承诺B.议价C.要约D.邀约
答案：
C
解析：
房地产开发项目工程招标概述。
书第167页。
1-38.在在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有（）是一种毋须第三者介入的方式。
A．和解B．调解C．仲裁D．诉讼
答案：
A
解析：
房地产开发项目合同争议解决的方式175-176页。
1-39．建设单位应当自工程竣工验收合格之日起（）内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
A.1个工作日B.5个工作日C.10个工作日D.15个工作日
答案：
D
解析：
房地产开发项目验收的程序。
书第181-182页。
1-40．电气管线、给排水管道、设备安装和装修工作的最低保修期是（）。
A.半年B.1年C.2年D.3年
答案：
C
解析：
房地产开发项目质量保修。
书第185-186页。
1-41．房地产市场营销包括商品房及相关（）的营销。
A.产权B.价格C.服务D.财务
答案：
C
解析：
房地产市场营销的含义。
书第187页。
1-42.某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划没计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是（ ）。
A.生产观念B.推销观念C.市场营销观念D.产品观念
答案：
C
解析：
房地产市场营销的市场营销观念。
书第188页。
1-43．甲方地产开发公司委托乙房地产经纪机构销售商品房，乙在与丙签订购房合同时，合同的当事人是（）。
A.甲和乙B.甲和丙C.乙和丙D.甲乙丙
答案：
B
解析：
商品房销售代理的特点。
书第191-192页。
1-44．根据代理的法律特征，代理销售商品房时，商品房价格的确定方法是（）。
A.由委托人确定，受托人不得更改
B.由受托人自主确定
C.由受托人确定并报委托人批准
D.委托人确定价格界限，受托人在其范围内确定
答案：
D
解析：
商品房销售代理的特点。
书第191-192页。
1-45．委托人与代理人之间的协调和佣金的结算相对简单的代理方式是（）
A.多家代理B.独家代理C.共同代理D.参与代理
答案：
B
解析：
商品房销售代理的主要形式。
书第192页。
1-46.某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是5000元/㎡。
根据市场调查结果，80%的被调查者可接受的价格范围是6000—6500元/㎡，10%的被调查者可接受的价格范围是7000元/㎡以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价6500元/㎡。
该项目采用的主要定价方法是（ ）。
A.目标利润定价法B.需求导向定价法C.竞争导向定价法D.比较定价法
答案：
B
解析：
房地产定价的基本方法。
书第195-196页。
1-47．某房地产项目价格策略如下：
一次性付款优惠2%，申请抵押贷款价格优惠0.5%，分期付款不予优惠。
这是一种（ ）。
A.现金折扣定价策略 B.数量折扣定价策略
C.定价策略 D.变动价格策略
答案：
A
解析：
房地产定价策略。
书第197-198页。
1-48．在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。
上述促销手段属于房地产促销方式中的（ ）。
A.人员推销B.公共关系推广C.营业推厂D.公共关系推广
答案：
C
解析：
营业推广的含义。
书第206页。
1-49．某套住宅的成交价格为5000元／m2，交易中的营业税和契税等税费均由买方负担。
已知房地产交易中应由卖方缴纳的营业税等税费为正常价格的6％，应由买方缴纳的契税等税费为正常价格的2％。
该套住宅的正常价格为（）元／m2。
A．5200.00B．5300.00C．5319.15D．5400.00
答案：
C
解析：
交易情况修正。
书第212-213页。
1-50．某城市某种商品住宅2009年3月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨0.3%，其中某套商品住宅2009年5月1日的价格为3500元/㎡。
如将该套住宅的价格调整到2009年11月1日的价格，则调整后的价格是（ ）元/㎡。
A.3552.82B.3563.00C.3563.47D.3574.16
答案：
C
解析：
市场状况调整。
书第213-214页。
1-51．在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用方法是（）。
A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法
答案：
C
解析：
成本法的适用的估价对象。
书第218页。
1-52．经实地勘察，某建筑物的有效经过年数估计为20年，无残值。
该类建筑物的经济寿命为50年。
该建筑物的成新率为（ ）。
A.40％B.50％C.60％D.67％
答案：
C
解析：
建筑物折旧的求取。
书第221-223页。
1-53．在物业管理中，制定临时管理规约的主体是（ ）。
A.业主大会B.业主委员会C.物业建设单位D.物业服务企业
答案：
C
解析：
临时管理规约的概念。
书第242页。
1-54.在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投标人都是一致的，这体现了物业管理招投标的（ ）原则。
A.公开B.公平C.公正D.诚实信用
答案：
C
解析：
物业管理招投标的原则。
书第249-250页。
1-55．下列原则中，不属于物业服务收费原则的是（ ）。
A.合理原则B.公开原则C.费用与服务水平相适应原则
D.费用与支付能力相适应的原则
答案：
D
解析：
物业服务收费的原则。
书第256-257页。
1-56．业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会的权利。
经（）以上业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议。
A.40%B.30%C.20%D.10%
答案：
C
解析：
业主大会活动规则。
书第240-241页。
1-57．抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是（ ）。
A.借款人B.抵押人C.贷款人D.抵押权人
答案：
B
解析：
房地产抵押贷款概述。
书第266页。
1-58．在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是（ ）。
A.降低首付款比例B.降低贷款利率C.降低抵押率D.延长贷款期限
答案：
A
解析：
等额本息还款法的概念。
书第275页。
1-59．某人购房贷款60万元，采用等额本金还款方式分10年偿还，贷款年利率为5%，则第10个月的贷款余额是（ ）万元。
A.53B.55C.57D.59
答案：
C
解析：
等本金还款抵押贷款的计算。
书第279-280页。
1-60．房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的（ ）确定。
A.评估价值B.账面价值C.历史成本D.交易价格
答案：
A
解析：
房地产保险合同的主要内容。
书第289-290页。
二、多项选择题（共20题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分）
1-61．房地产经济基本理论有（）。
A.区位理论B.供求理论C.效用理论D.地租地价理论E.城市化理论
答案：
ABDE
解析：
主要的房地产经济基本理论。
书目录第1页。
1-62．克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括（）。
A.研究的区域是一块均质平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致
B.有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比
C.有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成反比
D.厂商和消费者都是经济人
E.平原上货物流动受关税或非关税壁垒的限制
答案：
ABD
解析：
中心地理论基本前提。
书第6页。
1-63．决定房地产供给量的一般因素有（）。
A．房地产价格水平B．房地产开发建设成本
C．房地产开发技术水平D．消费者对未来的预期
E．房地产开发企业对未来的预期
答案：
ABCE
解析：
决定房地产供给量的因素。
书第13页。
1-64．城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以（ ）为主的集市。
A.畜牧业B.商业C.制造业D.手工业E.服务业
答案：
BD
解析：
城市的产生和发展。
书第18页。
1-65．国有建设用地按用途分，可以分为（）
A.农业建设用地B.非农业建设用地C.工业建设用地
D.民用建设用地E.军事建设用地
答案：
CDE
解析：
建设用地的分类。
书第36页。
1-66．下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有（）。
A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让
B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布
C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交
D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价
E.出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金
答案：
BC
解析：
挂牌出让方式的程序。
书第41页。
1-67．下列关于建设用地使用权出租的表达中，正确的有（）
A.建设用地使用权出租的期限不得超过出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用的年限
B.建设用地使用权出租的用途双方可以协商，不必再经主管部门审批
C.出租人无权监督承租人是否合理使用土地
D.出租人有依法收回出租的土地的权利
E.在租赁关系存续期间，出租人没有对标的物维护的义务
答案：
AD
解析：
建设用地使用权租赁合同。
书第50-51页。
1-68．房地产市场定性调研是在市场调研中搜集有关房地产市场参与者的（ ）等方面的资料。
A.外貌B.倾向性C.感觉D.动机E.态度
答案：
BCDE
解析：
房地产市场调研的类型。
书第69页。
1-69．房地产市场实地调研的方法有（）。
A．因果关系法B．入户询问法C．电话询问法D．观察法
E．试验法
答案：
BCDE
解析：
房地产市场实地调研的基本方法。
书第73页。
1-70．房地产开发项目策划的特点不包括（）。
A.时效性 B.地域性 C.系统性 D.创新性E.科学性
答案：
AE
解析：
房地产开发项目策划的特点。
书第82-83页。
1-71．房地产投资具有（ ）等特点。
A.投资品种的多样性B.投资收益的稳定性C.投资价值的附加性
D.投资变现的便利性E.投资区域的差异性
答案：
ACE
解析：
房地产投资的特点。
书第100-102页。
1-72．下列关于内部收益率的说法中，正确的有（）。
A.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
B.内部收益率是当项目寿命期终止了时所有投资正好被回收的收益率
C.同一项目的全部投资内部收益率一定高于资本金内部收益率
D.内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
E.内部收益率越高，投资风险就越小
答案：
ABD
解析：
财务内部收益率的概念。
书第125页。
1-73．房地产开发项目工程设计的管理模式包括（）。
A.业主直接管理模式
B.业主委托咨询公司代表业主进行设计管理模式
C.业主委托建筑企业代表业主进行设计管理模式
D.业主委托项目（工程）管理管理模式
E.业主委托监理管理管理模式
答案：
ABD
解析：
房地产开发项目工程设计的管理模式。
书第165页。
1-74．房地产市场营销具有（）的特点。
A.差异性B.广泛性C.局限性D.环境相关性E.有限性
答案：
ABD
解析：
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