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小产权房问题研究
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小产权房问题研究
（摘自师妹钟盈娜论文节选，未经允许不得转载）
引言
小产权房是一个近几年来才被人们所关注的事物，但实际上却不是近几年才
出现的问题。
事实上，在我国许多城市上世纪末迅速扩张城市半径的早期，小产
权房就已经出现了，因为当时商品房价格比较低，大部分情况下人们会购买按照
正规程序开发的房产，但自2003年以来，随着城市房价的迅速攀升，各地的小产权房开始引起人们的关注。
目前，在北京、成都、郑州、济南等地出现了大面积连片建设的小产权房，这些小产权房主要集中在城乡结合部，由于价格便宜，出现了供销两旺的局面。
就全国范围来看，小产权房在城市房屋开发中，占了相当大的比例。
以北京市为例，据中大、恒基不动产市场营销中心对京城400个在售楼盘的调研数据显示，在2007年6月北京的在售楼盘中，小产权楼盘约占18%，
绝大部分分布在远郊区县，占其总量的95%，其中房山区的小产权房数量最多，占总量的26.3%，其次为怀柔区、密云县和通州区，占比分别为20.0%、17.5%和11.3%。
[1]这说明人们对小产权房具有很高的认同度。
在近日一家网站关于“你是否会购买小产权房”的调查中，参与投票的25万多名网友中，有近75%的人表示“如果价格合适，可以接受。
”[2]
小产权房的热卖，掩盖不了其非法身份的尴尬。
因为根据我国现行法律、法
规规定，建设在农村集体土地上的住宅，其流转范围仅限于该农村集体经济组织
成员之间，不能向城市居民出售，也不能向本集体经济组织成员之外的人出售。
根据这样的规定，目前已经建成的小产权房的交易及其权属就成了问题：
小产权
房买卖双方签订的售房合同是否有效？
小产权房交付后所有权是否已经转移到购房者手中？
乡镇政府或村委会所办理的房产证书是否合法有效？
权属出现纠纷如何处理？
等等。
目前小产权房已经从个案发展成为普遍性、全国性现象。
小产权房的权属在
法律上悬而未决是一个值得重视的问题，因为它牵涉面很广，处理不好很可能会
造成一系列严重的社会问题，甚至会危及到社会的稳定。
所以，如何在法律上解
决小产权房的权属问题，预防和化解它可能带来的不利因素，显得尤为重要。
报
纸或杂志上有关小产权房的报道大多是从经济学或社会学的角度对这一问题进行评述的，却很少从法律的视角深入分析这一问题背后隐藏的更深层的原因以及解决的办法。
本文将重点探讨小产权房这一问题产生的原因，小产权房的危害性，为解决小产权房权属问题找到一条合理的、能够兼顾国家、集体和农民利益的法律途径。
一、小产权房的概念和实际现状
（一）小产权房的概念
房屋的产权本来不分大小，只是近年来在房地产开发和商品房买卖中，由于购房者所得到房产证的发放主体不同或房产证的接受对象不同，社会上流行起大、小产权房屋一些说法，但是，到底什么是“大产权房”、什么是“小产权房”，目前有三种说法：
第一种说法认为，开发商对所开发的房屋拥有的产权叫“大产权”，购房人拥有的区分所有的产权叫“小产权”，这种叫法是因为购房人的产权是由开发商的一个产权分割而来的，相对来讲，开发商的产权大，购房人的产权小。
第二种说法认为，购房人所购买的房屋在转让时不用再缴纳土地出让金的叫做“大产权房”，转让时要补缴土地出让金的叫“小产权房”。
由于历史的原因，我国在上世纪80年代进行房改时，借鉴了房改房的成本价或优惠价卖给居住者，这是小产权，因为它不是商品房，而是带有福利的性质。
后来通过货币分房和房屋私有化之后，这个问题已基本解决了，房改房经过五年使用之后就可以上市交易了。
但是，上市时必须补交土地使用出让金。
按照这种解释，普通商品房就是大产权房”，经济适用房就是“小产权房”。
第三种说法认为，国家颁发房屋产权证的叫“大产权房”，[3]这种房屋由开发商办理合法的房屋开发立项手续、办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税，由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证。
国家不颁发产权证的，仅由乡镇政府城乡建设委或村委会颁发产权证书的叫做“小产权房”。
这种房屋是在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书。
这种房屋权属证书没有政府房管部门盖章，仅有当地乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属。
由于第一、二种说法的房产证最终都要办理国家正式的房产证，一般不会出现权属争议，所以，本文所讨论的小产权房为第三种说法所指的“小产权房”
（二）小产权房的实际现状
1、涉及利益主体的多元性
从利益角度看，小产权房的开发、交易过程中存在多个利益关联者。
有学者将之分为农民、城市居民、乡镇政府和开发商四个；[4]也有学者认为利益关联者包括城市居民、农村集体经济组织、村民、政府、发展商等五个；[5]还有的虽然也认为存在五个利益关联者，不过却是将之分为农民、市民、政府和城市商品房开发商、部门及官员如此五种。
[6]还有学者认为“相关的利益各方”包括了“小产权房”的几百万住户、“小产权房”的开发商、“小产权房”所属的村委会和乡政府、管辖住房市场的建设、国土、房管等行政主管部门，还有“大产权房"的开发商们。
[7]
2、地域性
从下面有关小产权房产生的历史沿革可知，小产权房的现象已经由个别地方不断向全国扩展，成为一个较普遍的现象。
当然，它的存在并非遍布全国的各个地方，而是主要出现在一些经济发达的大城市，如北京、上海、天津、重庆、武汉、济南等，一些沿海城市如广州、深圳等地的村城乡结合部。
相对的，在经济不发达的城市以及内陆城市却很少有小产权房的出现，一般人对于当地的房价基本可以接受。
经济发达的城市房价很高，很多人买不起城市的商品房，小产权房因为价格较低就有了相当大的市场，就有了生存与发展的广阔空间。
3、价格低廉
小产权房是在集体土地上建设的，不用缴纳土地出让金和相关的税费，所以它的开发成本相对于城市商品房低廉很多。
以北京为例，目前在售“小产权”项目的均价为3344元／平方米，仅及2006年北京市整体销售均价8792元／平方米的38％。
从不同区域，在售“大、小产权”项目的均价对比来看，以房山区为例，目前在售楼盘均价为4272元／平方米，已属京城低房价区域，但其在售“小产权”项目均价仅为2437元／平方米，为“大产权”项目的57％。
通州区的“小产权”项目销售价格相比房山区略高，普通住宅均价为3485元／平方米，而该区域内五证齐全的普通住宅项目销售均价为5636元／平方米，每平方米的单价比“小产权”项目高出2151元。
[8]
二、小产权房的立法现象
在我国，法律法规对城市商品房（大产权房）的开发、建设、产权、流转等各方面都做出了相应的规定。
与大产权房相对，从严格的意义上来说，根据目前我国出台的所有法律、法规，其从来没有使用过“小产权”的概念。
小产权房这一概念是在现实生活中发展起来的，只是一个俗称而已，而并不是一个法律化的概念。
更有人认为，小产权房是一种偷换概念的说法，它是房地产开发商和地方乡镇在房地产开发过程中的一种概念上的有意混淆。
[9]我们认为，这种观点非常正确，指出了小产权房概念的实质。
从现行国家法律规定看，我们只能找到小产权房的间接规定。
我国《宪法》第八条规定：
“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。
第十条规定：
“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”这是宪法对农村土地所有权和经营权的全部表述。
由于小产权房是在农村集体经济组织所有的土地上建造的，那么，我们据此可以看到，宪法上没有提及其是合法的还是违法的，这决定了我们无法从中推论出小产权房的合法性。
2007年3月16日公布并于10月1日正式实施的《物权法》是有关物之所有权的权威规定。
该法第九条规定：
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”所以，作为不动产的小产权房的权属也应该依照此规定。
同时，在第十三章专章规定了宅基地使用权问题，其中第一百五十三条：
“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
”这意味着，《物权法》在农村集体经济组织所有的建设用地使用权的流转问题上，没有任何的突破。
但是，我们可以发现，《物权法》对这个棘手问题虽然没有着手解决，却留着一个伏笔：
如果土地管理法修订，甚至是“国家有关规定”出台，无论这个“规定”的法律级别高低，都将得到《物权法》的认可。
这显然是预留了一个大大的绿灯。
另外，小产权房也不能适用我国《城市房地产管理办法》。
因为，我国《城市房地产管理办法》所调整的对象是城市商品房，而小产权房虽然有商品房的使用价值，但是却不具备商品房的法律性质，所以它不是商品房，因而也就不能适用此法律。
此外，2008年1月1日开始实施的《中华人民共和国城乡规划法》也没有对小产权房做出直接规定。
但是，因为小产权房是在农村集体土地上建设的，所以它也应该符合城乡规划法的相关要求。
此法第三条规定：
“城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。
城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。
”第四条规定：
“制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。
”同时，第六十五条规定：
“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
”所以撇开其它的不谈，如果小产权房的建设不符合规划区内的要求，未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，将被确认为不合法。
因此，小产权房并非是一个法律概念，现行法律没有对小产权房做出任何明确的规定，小产权房并没有成为法律的调整对象，这种非法律性决定了我们必须对小产权房开发、交易等行为的性质加以分析，进而寻求合适的对策。
三、小产权房出现的原因
（一）经济调控不理想
可以说，中国房地产市场有多长的历史，小产权房就有多长的发展史。
可为什么到现在才现小产权房的热销昵?
从经济原因来分析，主要表现为：
近几年，房地产市场在快速发展的同时也造成国内房价的居高不下，房价接近甚至超过人均年收入。
据国家发改委、国家统计局2007年6月14日发布的调查，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比均继续上涨，涨幅超过5％。
北海、深圳、温州、北京、蚌埠五个城市比去年同期上涨超过10％。
北京的房价涨幅为12％，创出了自国家2005年10月出台“国六条”18个月以来的历史新高。
不仅如此，北京的房价天天都在创历史新高。
[1]
相反，小产权房显示出其价格优势。
小产权房的开发成本相对于城市商品房而言要低很多，因为首先开发小产权房是在集体经济组织所有的土地建造的，不需要缴纳土地出让金；其次它也不用缴纳相关的一些税费。
对价格急剧上涨的城市房屋，政府相关部门虽然先后出台了多项措施，进行了宏观调控，如强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严
格土地管理：
调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管：
加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度。
然而，这些调控措施的效果不是很理想。
房价在宏观调控的背景下，却是越调越高，而法律手续残缺的小产权房的价格低廉。
在价格对比悬殊的情况下，铤而走险购买小产权房成为多数购房人的选择。
（二）社会保障体系不完善
社会保障一般是指国家为了保障社会安全和经济发展而依法建立的，在公民由于年老、疾病、伤残、失业、灾害、战争等原因而生活发生困难的情况下，由国家和社会通过国民收入分配，提供物质帮助，以维持公民一定生活水平或质量的制度。
[2]社会保障包括许多内容，以地域可以分为城市与农村社会保障体系。
而城市住房保障体系与农村社会保障体系的不完善是小产权房的存在与发展的又一深层原因。
这里先谈城市住房保障体系。
1、我国城市住房保障体系不完善
为了建立与我国社会主义初级阶段相适应的住房保障体系，国家和我国许多城市相继出台了许多政策措施，进行了一些有益的探索。
经济适用住房和廉租住房是目前正在我国城镇范围内推行的两种主要住房保障形式。
经济适用住房政策是为解决中低收入家庭的住房问题而推出的社会保障性的政策，主要通过划拨土地使用权、限定开发商利润来为中低收入家庭提供低价住房。
[3]不可否认，经济适用住房的政策实施以来，在解决中低收入家庭住房难问题上发挥了重要作用，但该政策所造成的低效率或无效率却吸引了人们更多的注意力。
近年来，社会舆论对当前城市经济适用住房这一保障的政策提出了质疑，大致有以下几方面：
建设标准不统一，供给失衡；中低收入者界定失效，公正性匮乏；制度成本过高，保障性缺失；运作模式不完善，产权不清晰：
监管无序、审核不力、分配不公。
上述问题已暴露了现行经济适用住房政策的各种缺陷。
研究表明，无论是在决策还是具体的实行环节，政府有关部门和社会对经济适用住房政策的初衷缺乏准确把握，实施方案和执行过程存在混乱。
[4]
廉租房是指国家以住房租赁补贴、实物廉租住房以及进行租金核减等方式，向住房困难的最低收人家庭和其他需要保障的特殊家庭所提供的一种住房保障。
廉租房制度作为国家针对最低收人家庭而实施的住房保障制度，是住房保障体系的重要组成部分，是社会保障制度不可或缺的内容。
就廉租房来说，虽然廉租房由于其保障的范围较小，执行过程中的矛盾较少等原因，实践上比较成功。
然而，随着时间的推移，廉租房也出现了越来越多的问题。
由于廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供社会保障性质的住房。
所以，其首先遇到的问题就是由于政府没有充足的资金，难以发挥此项政策的优势；其次就是对于住房困难家庭的标准掌握不准，使许多真正需要的人排除在外。
总的来说，我国现有城市住房保障措旌没有很好的发挥作用，住房保障面仍相对狭窄，一个完善的住房保障体系还未形成。
在房价高涨、城市人口不断增多、且中低收入者占多数的社会里，城市房屋出现了严重的供需失调。
顺应这个需要，小产权房以其低廉的价格弥补了城市住房保障体系的不足。
2、农村社会保障体系不完善
农村社会保障体系是我国社会保障体系的重要组成部分，但同时也是薄弱环节。
与我国土地二元结构相对应，一直以来我国对社会成员实行城乡分割的二元保障体制：
城市居民实行社会保障体系，农村则是以家庭和土地为主的保障体系。
随着经济与社会的发展，我国正不断完善农村社会保障体系，努力构建城乡一体的社会保障体系。
在家庭保障和土地保障之外，先以部分地区为试点并逐步推广到全国的农村合作医疗制度。
另外，与城市最低生活保障相对应，我国正起草农村救助法，以解决农村生活无保障的农民的基本生活。
虽然如此，我国的农村社会保障体系仍然不完善，主要体现在以下几个方面：
第一，社会保障覆盖面窄，且各地发展很不平衡。
目前，农民以养老、医疗为重点的社会保障工作仅在小范围实施，没有在全国大范围内推广，社会可保障基金调剂范围较小，医疗保障只是社区化，而不是社会化，农民社会保障功能差。
第二，社会保障能力弱。
社会保障包括资金保障和服务保障两大系统，而资金保障在两大系统中具有关键的作用。
资金保障存在的主要问题是保障资金不足。
主要是因为国家财政的投入与市场物价上涨和人民生活水平普遍提高的状况不相适应。
近年来，国家增加了对农村社会保障的投入，但是其增加的速度远远低于物价上涨的速度。
第三，保障管理分散。
我国农村社会保障的现状是城乡分割，多部门分别管理，各自为政。
如农村养老和优抚救济归民政部门管理，一些地方的乡村或乡镇企业也制定了社会保障办法和规定，有的地方人民保险公司也搞了保险。
第四，保险基金管理缺乏法律保障，难以保值增值。
农村社会保障基金管理缺乏约束，资金使用存在风险大，无法解决保值增值的问题。
正因为还没有建立起一个完善的农村社会保障体系，作为财富源泉的土地在农村仍然承担着重要的保障角色。
在农民的社会保障中，土地占据着重要地位。
来自于土地的收益或多或少地为农村居民提供了一定程度的生活保障，在保障农民基本生活，维护农村社会和全社会的稳定，大大减缓工业化过程中的社会阵痛方面发挥着一定的作用。
许多人认为，目前我国农村社会保障的欠缺与步完善，土地保障作为农民保障的重中之重，如果农民失去了土地，就将失去生活的来源。
另外，还有可能形成土地兼并，从而形成新的地主。
即使在市场经济高度发达的今天，集体土地也不能与土地国家所有一样，实现在一级市场自由流转，以形成土地一元化结构。
但是，正是由于种种考虑，土地的二元结构一直没有被动摇，小产权房则应运而生。
我们认为，即使不打破土地对农民的身份束缚，随着农村居民收入水平和生活水平的不断提高，土地保障作用已日渐减弱，土地这一最后保障因而出现“虚化”。
随着经济、社会的不断发展，农民从土地上获得的收益越来越少，土地的保障功能衰微。
所以，与其坚守着一座即将要垮陷的孤城，还不如进一步完善农村社会保障体系，使农民从土地上解放出来，使农村集体土地自由流转，从而给小产权房一个喘息的机会，使它能够走在阳光大道上。
（三）我国土地二元结构的影响
1、土地二元结构严重限制农民集体通过土地的商业开发获取经济利益
当前我国的土地所有权形式分为国有土地所有权和农村集体土地所有权两种。
但是，两种土地所有权形式在产权方面长期存在着不平等关系。
根据《物权法》第一百三十五条规定：
“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”，该法第一百三十六条第一款规定：
“建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式”。
由此可见，国有土地所有权、使用权分离后，使用权实际上是可以转让、抵押、出租的，即法律按不动产用益物权的模式设计其运作；而农村集体土地（尤
其是非农建设用地）却不然，至今不能自主地流转，不能享有用益物权的处分权能。
这种长期存在的不平等关系，最终在我国形成“两种产权、两个市场”的二元结构。
[1]
土地二元结构下，集体土地所有权的权能不完整，农民集体的经济利益没有得到应有的保护。
国家只在名义上承认农村土地归农民集体所有。
在具体权能设置上，农民集体对土地的占有、使用、收益和处分权是相当有限的，最终支配权掌握在政府手中。
[2]在现行法律制度下，集体土地使用权不能像国有土地使用权那样可以进行有偿的转让，集体土地不允许作为商业用地、工业用地，大规模建设商品房或者工业厂房，农民需要自建住房也只能依法申请有限的宅基地。
要想在集体土地上进行商业开发或者工业开发，只有经过国家征收转化为国有土地之
后，由国家通过招标、拍卖、挂牌出让给开发商之后，才能进行。
农民集体经济组织只能从征收中得到征地补偿和安置。
该部分征地补偿虽然在房价飙升的情况下有所提升，但相对于该幅土地产生的巨大商业利润而言，则是微不足道的。
因为我国有关土地征用后的补偿，并没有采纳“如果被征用后实际价值上涨，那么所获得的补偿应当同上涨的价值相称”[3]的理论，农民集体经济组织无法从此种商品房开发中获取应有的经济利益。
法律及其运行应当对社会公共心理做出正面积极回应，满足社会公平心理需求。
用霍姆斯的话说就是：
“一个健全的法律，首先应该回应该社区人们的真实感受和要求，无论这种感受和要求是对还是错。
如果法律不帮助人们，人们就会从法律之外的行为来满足自己复仇的激情时，法律就别无选择，就只能满足这种渴求本身，并因此来避免私人报复的更大邪恶。
”[4]
这无疑为小产权房的产生提供了一定的“温床”。
结果，村委会、乡镇政府便以旧房改造、合村并镇、新农村建设等名义，自行建设或与公司合作，成立销售部或聘请代理公司，将房屋销售给购房者。
由于农村集体用地不能自由流转造成小产权房不能“正身”，只能冠之以“小产权房”的名义。
2、土地二元结构加大了对小产权房的监管难度
土地二元结构下，集体土地所有权主体不明确，使得小产权房建设主体的多样性，相应加大了监管的难度。
由《物权法》第六十条及《土地管理法》第十条可知，集体土地所有权主体
包括：
村农民集体（由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权）、村内农民集体（由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权）和乡镇农民集体（由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权）。
但是，法律或政策对“农民集体”、“集体经济组织”等概念未作阐述。
现实中，全国各地情况千差万别，有的地方乡镇政府没有集体经济组织，有的成立了资产管理公司或农工商总公司，有的地方既有村委会、村民小组，又有合作社或农工商公司。
同时，“农民集体”也不是固定的，经常发生合并或分离，农民集体整建制转为城市居民等现象也较为普遍。
这种所有权主体不明的状况导致了小产权房建设主体的多样性，从而也相应加大了对其监管的机关的确定与管理以及相应立法的难度。
四、小产权房存在的风险和缺陷
（一）法律风险
1、购房者难以依法维权
小产权房屋的买卖行为本身是把在集体所有的土地上修建的房屋上市交易,是一种变相的房地产开发行为,是与现行法律相冲突的,不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
将来如果村委会单方反悔,购房者无法主张自己权益,难以依法维权。
2、土地征用问题。
目前我国法律法规明确禁止在集体土地上进行商业性房地产开发,严禁在集体土地上建设房屋并向本集体经济组织以外成员销售。
因此,即便购买了没有真正意义产权证的小产权房,也得不到法律的保证。
一旦涉及到道路、市政等规划变更,国家需对房屋所在土地进行征收利用,依法补偿的对象为土地的实际所有人——当地村镇,而不是直接针对购房者给予补偿。
在此过程中,由于缺少权属证明而难以维护自己的正当权益,极易形成风险损失。
[5]
3、扰乱房地产秩序
小产权房未纳入市政规划,在源头上就属于违规建筑,扰乱房地产秩序。
购房者若想出售房屋,因其手续不健全,难以上市交易,无法进行正常的房屋转让。
4、法律的漏洞
对农民在旧宅基地私建楼房,空余部分销售给城里人的行为,《土地管理法》尚无明确禁止性规定,小产权房实质是在打“擦边球”。
若容忍这种现象漫延,不利于耕地保护,从这种意义上讲,则应明令禁止。
[6]
（二）经济和社会风险
首先是资金风险。
小产权房不属于市政规划项目,其项目开发不符合国家相关产业政策,既不能赢得银行信贷的支持,也不能进行抵押和担保。
项目的投入全依赖自筹资金。
这种情况下,如果发生合作的一方撤出,资金链条断裂,楼盘很容易形成烂尾,对预缴部分房款的购房者来讲,投入的资金必然会“打水漂”。
其次是经济纠纷。
因小产权房交易不受现有法律保护,受损人很难依靠法律武器维护自身权益,难以追回损失。
如果不知内情,遇上违规操作,占用耕地来开发建造房屋出售的乡镇政府或村委会,问题会更复杂,经济纠纷等矛盾会更多。
最后是现阶段,别墅产品类型居多的小产权房,业主和当地村民因为社会财富等不同,容易形成新的社会矛盾,严重的会导致部分村民的仇富心理,处理不好容易影响社会和谐。
五、小产权房的合法化构建
（一）小产权房合法化的必要性与忧虑
1、小产权房合法化的必要性
通过对小产权房的成因分析，可以得出小产权房的产生与发展具有政策、法律制度、经济等各方面的原因：
从政策上看，国家政策对小产权房涉及到的土地使用权流转在历史上经历了允许
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