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资产评估案例分析
资产评估案例分析题
1.被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。
评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：
（1）由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；
（2）企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；
（3）财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；
（4）主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；
（5）企业所得税税率为33%.
2003年利润表
项目行本年累计数
一、主营业务收入11000000.00
减：
主营业务成本3550000.00
主营业务税金及附加555000.00
二、主营业务利润（亏损以“-”号填列6395000.00
加：
其它业务利润（亏损以“-”号填列）7
减：
营业费用880000.00
管理费用9100000.00
财务费用1080000.00
其中：
利息支出1180000.00
三、营业利润（亏损“-”号填列）13135000.00
加：
投资收益（亏损以“-”号填列）14
补贴收入15300000.00
营业外收入16
减：
营业外支出17150000.00
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列18285000.00
减：
所得税（所得税税率为33%）1994050.00
五、净利润（净亏损以“-”号填列）22190950.00
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：
（1）市盈率为l0；
（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
要求：
根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。
（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
参考答案：
收益调整表
项目
行
本年累计数
一、主营业务收入
1
1666700.00
减：
主营业务成本
3
833300.00
主营业务税金及附加
5
91668.50
二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）
6
741731.50
加：
其它业务利润（亏损以“-”号填列）
7
减：
营业费用
8
83300.00
管理费用
9
83300.00
财务费用
10
166700.00
三、营业利润（亏损以“-”导填列）
13
408431.50
加：
投资收益（亏损以“-”号填列）
14
补贴收入
15
营业外收入
16
减：
营业外支出
17
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）
18
408431.50
减：
所得税（33%）
19
134782.39
五、净利润（净亏损以“-”号填列）
22
273649.11
（1）主营业务收入=100÷60%=166.67（万元）
（2）主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元）
（3）主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元）
（4）营业费用=166.67×5%=8.33（万元）
（5）管理费用=166.67×5%=8.33（万元）
（6）财务费用=166.67×10%=16.67（万元）
（7）无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元）
（8）主营业务利润=74.17（万元）
（9）净利润=27.36（万元）
（10）根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元）
（11）根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元）
（12）根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元）
（13）评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元）
2．2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
（1）该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?
为什么?
（2）确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
（3）确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
参考答案：
（1）不可取。
因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。
（2）确定出租部分潜在毛收入时应注意：
①租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；②应考虑租赁保证金和押金的利息收入；③应考虑是否存在无形收益。
（3）确定自营部分净收益时应注意：
①测算正常客观的净经营（营业）收入；②应扣除正常商业利润。
或：
要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。
或：
应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
3．委托方委托某评估机构评估的资产为1台电脑数控机床，型号MCV-1300P，该机床于1998年6月购置并投入使用。
资产评估师采用成本法进行评估，评估基准日为2008年2月30日。
经过向该机床生产厂家的代理商咨询，该型号机床已经停止生产，与委估机床同规格的新型设备的市场价格为84万元。
委估设备与同规格新设备的主要区别在于数控系统和机床结构的差异，两方面因素对价格差异的影响分别为12.5%和17%，因而，确定被评估设备的重置成本为：
84万元×（1—29.5%）=59.2万元
成新率的确定采用年限法和工作量法。
该类机床经济使用寿命为12-18年，考虑到该设备为较早期的数控机床，制造质量一般，因而确定其经济使用年限为14年，年限法确定其成新率为：
1-已使用年限÷经济使用年限=1-9.67÷14=30.9%
该设备的运行应该以两班制为标准，每天15小时，然而设备的实际使用为不定期的三班和两班制，平均每天运行时间为18小时。
以工作量法确定的成新率为：
1-（18小时×250天每年×9.67年）÷（15小时×250天每年×14年）=17.1%
确定该设备的综合成新率为:
30.9%×50%+17.1%×50%=24%
该设备的评估值为：
59.2×24%=14.2万元
（1）该设备评估过程中，为什么没有分别考虑实体性、功能性、经济性贬值？
（2）你认为成新率的估算过程有什么可商榷的？
参考答案：
（1）教材第25-27页。
（2）根据案例描述，该资产的利用率为：
18÷15=120%，因而实际已使用年限为120%×9.67=11.6年，因而成新率应该为：
1-11.6÷14=17.14%
4．“A”商标评估案例
一、委托单位概况
SC旅行社于1978年8月18日批准成立。
注册资本1423万元，有职工281人，现下属有7个企业。
1988年以该旅行社为核心企业组建集团公司，总部设在北京。
该旅行社在近几年国家旅游局100强第一类、第二类旅行社评比中均排名前列，多次受到表彰。
二、评估方法
本次评估选取2000年6月30日为评估基准日，评估方法选用超额收益法。
该法对商标进行评估，就是对商标有效期内（续展前该商标有效期为8年）每期（以年为单位）的未来超额收益进行预测，并以第8年超额收益作为永续年金计算无限期超额收益，再按行业平均折现率将预测的各期未来超额收益折成评估基准日的现值，从而得出“A”商标的评估价值。
采用超额收益法进行商标评估的计算公式如下：
式中：
PV——商标的评估价值；
i——折现率；
Pt——预测超额利润；
n——预测期；
t——预测年限
超额利润＝营业收入净额×超额利润率
超额利润率＝收益率-基准收益率
营业收入净额＝营业收入总额-代收代付款
折现率＝无风险收益率+风险收益率
三、评估数据来源及计算过程
1．SC旅行社营业收入净额计算（表1）
表1营业收入净额计算表
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000（1—6月）
营业收入总额（万元）
8613
17406
20246
22861
19613
1l342
代收代付款（万元）
3796
9480
12014
13800
10872
6326
营业收人净额（万元）
4817
7926
8232
9061
8741
5016
2．SC旅行杜1995—2000年营业收入情况汇总与2001—2008年营业收入净额预测（表2、表3）
预测方法：
最小二乘法。
表2
年份
X
r（万元）
Xr
X2
1995
1
4817
4817
1
1996
2
7926
15852
4
1997
3
8232
24696
9
1998
4
9061
36244
16
1999
5
8741
43705
25
2000
6
12500
75OOO
26
总计
21
51277
200314
91
因此：
因此：
Y=1191.11X+4377.28
表3营业收入净额计算表
年份
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
X
7
8
9
10
1l
12
13
14
预测营业收入净额（万元）
12715
13906
15097
16288
17479
18671
19862
2l053
环比指数=本年度营业收入净颧÷上年度营业收入净颧
经计算，环比指数不大于1.10，说明预测的未来营业收入净额年递增不超过10％：
根据国家确定的“十一五”期间我国国内旅游业的规划目标：
“十一五”期间国内旅游收入年均增长12％～15％，国际旅游外汇收入年均增长10％～12％……可看出由最小二乘法建立的回归分析模型所预测的未来营业收入净额是合理的。
3．利润率计算（表4）
计算公式为：
表4
年份
1992
1993
1994
1999
1996（1—6月）
利润总额（万元）
1433．24
1527．97
1762．90
l807．06
1227．40
营业收入净额（万元）
7926
8232
9061
8741
5009．70
收益率（％）
18．08
18．56
19．46
20．67
24．50
说明：
1．利润总额为SC旅行社税前利润额。
2．由于旅游行业的特殊性，营业收入总额中大量的代收代付款不属于旅行社的实际收入，故采用扣除代收代付款之后的营业收入净额计算SC旅行社的收益率。
4．超额收益率计算（表5）
表5
年份
全国旅行社利润率（％）
SC旅行社利润率（％）
1992
13．02
18．08
1993
11．79
18．56
1994
12．10
19．46
1995
8．96
20．67
总计
45．87
76．77
平均值
11．47
19．19
超额收益率＝SC旅行社平均利润率-全国旅行社平均利润率
＝19.19％-11.47％
＝7.72％
5．折现率计算
SC旅行社凭借自身的实力，跻身中国旅游界前列，利润水平明显高于同行业平均利润率，在同行业中具有极高的声誉和较强的市场竞争能力。
根据市场调查及专家预测，我国未来旅游市场的总趋势将是在数量、质量方面持续稳定增长，这是因为：
（1）我国经济社会的持续稳定发展，决定旅游业也将随之快速发展：
（2）国内居民消费水平的日益提高和休闲时间的增多：
（3）旅游已成为一种重要的消费选择；（4）国内旅游的经营体系已经比较健全，（5）国内旅游的接待设施不断增加和完善，（6）我国进一步深化改革、扩大开放，以及我国旅游界与世界旅游组织的关系进一步密切，必将吸引更多的海外游客。
所有这些决定了国内旅游市场前景广阔。
但另一方面，随着市场前景的看好，涉足旅游服务的机构逐年增多，据不完全统计，目前全国已有近5000家，市场竞争极为激烈，加之旅游业受外部环境影响较大，具有一定的风险。
综合考虑，本次评估风险收益率取3％，安全利率取一年期国库券利率为9.64％。
具体计算为：
折现率＝1年期国库券利率+旅游业风险收益率
＝9.64％+3％
＝12.64％
按谨慎性原则折现率最后取13％。
6．折现系数计算（表6）
因为评估基准日为2000年6月30日，所以计算公式为：
折现系数＝（1十折现率）–t
表6折现系数计算表
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
t
O．5
1．5
2．5
3．5
4．5
5．5
6．5
7．5
8．5
折现系数
O．9407
0．8325
O．7367
O．652
O．577
O．5106
O．4518
O．3999
O．3539
说明：
t为基准日为2000年6月30日的折现年数。
7．“A”商标价值计算
商标评估计算一览表（表7）。
评估基准日：
2000年6月30日
委托单位：
SC旅行社
表7商标评估计算表金额单位：
万元
年份
预期营业
收入
（1）
税前超额利润
（2）＝
（1）×7.72％
税后超额利润
（3）＝
（2）×（1—33％）
现值系数
（4）
现值
（5）＝（3）x（4）
2000（7-12月）
7490．30
578．25
387．43
0．9407
364．45
2001
12715．00
981．60
657．67
O．8325
547．5l
2002
13906．00
1073．54
719．27
O．7367
529．89
2003
15097．00
1165．49
780．88
O．652
509．13
2004
16288．OO
1257．43
842．48
O．577
486．1l
2005
17479．00
1349．38
904．08
0．5106
461．63
2006
18671．00
1441．40
965．74
O．4518
436．32
2007
19862．OO
1533．35
1027．34
O．3999
410．83
2008
21053．00
1625．29
1088．95
0．3539
385．38
2008年以后
8376．54
0．3539
2964．46
评估价值
7095．71
说明：
超额利润率=7.72%。
四、评估结果
在评估基准日2000年6月30日，SC旅行社所拥有的“A”商标的公平市值为7100万元。
五、评估说明
收益预测是商标评估的基础，而任何预测都是在一定假设条件下进行的。
本次在“A”商标评估中未来收益预测建立在下列条件下：
（1）SC旅行社所在北京市及中国的社会经济环境不产生大的变更：
国家有关法律、法规、政策与现时无重大变化；
（2）SC旅行社将持续性经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致，并同时作出了对“A”商标将持续续展的承诺；
（3）有关信贷利率、赋税基准及税率不发生重大变化：
（4）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对SC旅行社重大不利影响。
讨论问题：
（1）商誉和商标有什么区别？
（2）该项评估的对象应该是SC旅行社的商誉还是商标？
（3）你对评估过程中各种参数的确定有何异议？
参考答案：
（1）第5章第四节商标定义和第五节商誉的定义
（2）从
（1）及评估报告来看，具体评估的对象应该是该旅行社的商誉。
（3）简单用最小二乘法来预测未来营业收入状况不恰当，应该通过对该旅行社多年来的财务状况分析，以及企业行业发展前景的预测，来估计未来财务状况。
5．分析讨论第10章资产评估报告实例
（1）该次资产评估的对象、目的是什么？
（2）该次资产评估的主要方法是什么？
（3）考虑该次资产评估的目的，其方法的选择是否得当，为什么？
参考答案：
（1）参见评估报告。
（2）主要运用了成本法。
（3）该次评估主要为该工程局的改组提供价值参考，以继续使用为假设确定其公允市场价值，三种评估方法都可以采用。
不过一般企业整体交易案例较少，采用比较法较为困难，而采用收益法可能会涉及到工程局下设多部门资产是否组合得当的考察分析，对一些参数的估计也可能会在企业和管理部门之间引起争议，成本法评估以资产明细为基础，容易得到改制企业和管理部门双方的认可。
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