西安美院商业地产项目可行性研究报告.docx
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西安美院商业地产项目可行性研究报告
西安美院商业地产项目可行性
研究报告
第一章总论
1.1投资单位简介
陕西三鼎实业有限公司成立于200×年，注册资金◎◎◎◎万元人民币，开发资质为○级.主要从事高品质物业的开发与经营。
公司现有员工○○人，其中，中高级以上职称的专业技术人员○○人，主要管理人员均来自本市较有影响的开发企业，具有丰富的项目运作经验和管理经验。
公司机构呈矩阵式。
在此基础上建立健全了快速高效的决策系统和一整套科学有序的管理体系，并创建了灵活有效的激励机制，从而保证了产品打造的“精益化生产流程”。
公司目前正在动工的“集美”位于雁塔区健康路与吉祥路东南角，该项目面积35891万平方米（由4层商业和15层loft结构住宅共同组成），计划总资约1.7亿人民币。
陕西三鼎实业有限公司将凭借集团强大的资金支持，坚持“诚信为本、效率至上、平等协作、追求卓越”的企业理念，走超常规发展之路，大力储备土地，强化产品打造，注重市场营销，逐步实现做精、做强、做大的战略目标，力争在五年之内成为本市地产界的主流企业。
1.2项目建设必要性
1.2.1发挥土地级差效益的需要
“集美”项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅开发。
该项目用地过去一直作为村留地，从房地产经济学的角度，不能发挥土地的级差效益。
而作商品住宅开发用地，本项目的开发建设将对促进区域经济的发展，促进土地效益潜力的发挥有着积极的作用。
1.2.2开发商自身发展的需要
本项目是由陕西三鼎实业有限公司开发的第二个项目，由于该项目位置极佳，加之公司强大的经济实力及专业开发经验，从而确保该项目的开发成功和长期稳定的收益。
第二章市场分析
2.1项目周遍环境分析
2.1.1项目宏观位置分析：
该地位于西安南郊，小寨、吉祥村商业居住圈。
目前是西安市经济最活跃的区域之一。
小寨圈层发展模式不同于其他城市早期形成的开发区，它的地理位置与城市核心区较近，紧邻城市二环路。
因此，该区域目前不仅仅是西安市的经济发展核心区域，同时也成为居住生活发展最快的区域。
今年来，该地区的房地产发展迅速，供需两旺，已经成为西安市房地产开发最活跃的区域之一。
2.1.2项目中观环境分析：
小寨居住圈层依据发展的进程分为两期。
其中，第一期主要致力于商业整改与建设，在商业规划整合的同时，而起的各种形式建设的住宅物业开始建设，由于商业物业强大的辐射力，住宅物业沿着长安路、小寨东西路、吉祥路形成三条强劲的发展轴，并以此为骨架迅猛发展。
目前，该区域的基础设施建设已经非常完善，大量建筑投入使用或者正在建设。
项目地块位于纬二街十字西侧，与吉祥路和朱雀路相侧。
周边区域发展迅速，分布有多个居住社区和知名高校与医疗机构，其中两个知名高校—西安美院、长安大学影响力甚远、肿瘤医院交大附属医院远近皆有口碑，是个西安人耳熟能详的区域。
借助区域整体的配套优势，周边拥有全市一流的教育、医疗、商业、娱乐、体育配套设施，项目的中观环境优势明显。
2.1.3项目微观环境分析
项目地块北邻健康路，正对肿瘤医院，沿路两侧分布有多个居住社区。
部分已经全面投入使用；部分正在建设中；还有一些新项目将在2008年启动。
周边配套设施非常完善。
在教育方面，有○○○○○○○○、吉祥小学这样的全市名校，项目西边还有○○○○。
商业方面，紧邻小寨商圈，大型超市就有家乐福、好又多和西安秋林等多家。
在环境方面，含光路、朱雀路自然植被未被破坏。
在卫生方面，有全市最高标准的交大附属医院和肿瘤医院。
项目周边区域，所有道路已经完善多年。
路网密度高，路面宽度大，交通十分通畅。
目前该区域的公共交通非常方便，略显拥挤。
2.2项目产品定位
2.2.1项目区域市场分析
在取得项目土地使用权后，我们展开了项目定位工作.首先,
我们对周边区域房地产市场展开了进一步的调研工作。
以下对调研结果总结如下：
A、需求概况
项目周边区域是西安市经济发展最活跃的区域，强大的经济实力和发展动力是该区域成为全市住宅需求最大的区域。
南郊和高新区对住宅产品需求是多个层面的，在自用客户方面，这里既有很多经过多年奋斗，有较多财富积累的高端客户，也有大量新兴产业带来的就业人，由于财富积累期较短，对总价较低的产品有非常大的需求.由于早期投资者的成功经历，这里还有非常大的投资需。
.投资客户对于适用于商住功能的产品以及便于出租的小户型产品有非常大的需求。
B、供给概况
1、供给总量
由于房地产市场的快速发展,西安大多数区域尤其是项目所在区域正在面临住宅土地供应不足的局面。
自2005年起，大量居住类项目开发建设。
能被用于商品房建设的净地已经不复多见，而是多数需要在村留地或改造地上实施。
2、供给结构
在供给结构方面主要有二个特点：
（1）结构比较多样
由于土地供应条件改变,项目规模较为零乱，地块面积从几亩到上百亩都有，但项目区域以中小型社区为主。
（2）结构从高端向中低端发展
区域内的项目定位随着目标客户的变化，逐渐向适用型调
整.主要表现在：
A、面对高端客户的三房、四房产品，功能空间的面积标准更经济实用；B、产品整体结构增大了小三房、两房甚至一房户型的比例。
2.2.2产品价格
该区域是西安市房地产平均价格相对较高的区域。
依据项目品质不同，目前该区域项目均价在4500—6000元/平米之间。
同行业
元/每平方米
美丽的院子
元/每平方米
豪盛时代广场
元/每平方米
阳阳国际
4800—5000元/每平方米
元/每平方米
2.3项目SWOT分析
2.3.1项目优势
1、项目位于小寨居住核心区。
2、道路通畅，基础设施完善。
3、周边配套设施完善。
4、项目邻城市干道，交通环境良好。
5、项目土地成本有一定优势。
2.3.2项目劣势
1、项目区域处于建设发展阶段。
２、项目容积率很大，对环境空间创造带来一定困难。
2.3.3项目机遇
1、西安市房地产市场的蓬勃发展为区域房地产市场的良性发展创造了机遇。
2、周边区域大量居住项目的启动使该区域成为住宅消费的热点。
2.3.4项目风险
1、国家宏观调控带来的政策风险。
2、项目周边大量的开发项目带来的竞争风险。
2.3.5项目定位
1、项目产品定位策略
通过SWOT分析，我们认为项目产品定位应该采取WT策
略，即：
项目定位重点应该弱化项目劣势，规避项目风险。
2、项目产品定位方向—时尚舒适型产品
首先，从区域房地产市场发展来看，从96年西安市房地产市场开始快速发展至今，西安市房地产市场已经完全转化为买方市场，消费者对产品的要求也发生了质的变化，从最早豪华奢侈回归到舒适适用，从单纯对产品本身的关注转化为对项目整体综合品质的要求。
市场条件发生了根本性的改变，像早期开发的含光佳苑等小规模成熟型产品在今天的市场中已经无法满足中高层消费者的需求，现在的市场中，规模大、环境好、综合品质高的项目成为中高收入人群的首选，规模较小的项目在无法与大盘相抗衡的状况下，纷纷改变策略，转而面对其他类型群体，如商务办公型客户、低收入阶层客户、投资型客户等，例如萨菲尔、新科现代生活馆等就主要以商务办公型客户为主。
其次，市场中过渡型产品需求量巨大但供给量较小，市场缺口明显，竞争风险小。
第三，在区域市场竞争方面，目前市场中大盘名盘林立，外地知名企业项目已经将区域市场中高收入阶层市场带入了激烈的竞争之中，而根据项目自身的条件来看，未来产品的综合品质无法与上规模的项目相抗衡，所以，我们必须寻找市场缝隙，避免与周边项目进行正面的竞争。
第四，从市场实例来看，小规模项目产品有趋小的现象，例如高科新花园金领公寓，从我们的调查来看，金领公寓原本设计为100平米以上的户型，但目前其设计已经改动，将原来的141平米户型改为80平米两室和40平米左右一室户型。
这种设计的改动可能是由于多方面原因造成的，但这种改动的方向很有可能成为今后相同条件项目产品的方向。
综合以上分析，在现有条件下，我们应以差异化为产品定位的主要方向，尽量避免与周边项目的直接竞争，因此，我们认为：
项目产品定位方向应选择时尚舒适型产品。
3、项目目标客户定位
依据项目定位策略，项目目标客户定位应该遵循两方面原则：
一、目标客户定位应该与区域竞争项目有一定的差异化；二、项目规模比较小，目标客户定位区间应该相对集中。
项目目标客户定位：
1）置业用途：
首次置业客户、住宅投资客户
2）年龄划分：
首次职业的年轻客户
3）客户区域：
高新区就业人口
第三章项目建设条件
3.1项目土地规划条件
项目土地用途：
住宅/商业
土地使用年限：
70年/40年
项目净用地面积：
5200㎡
3.2项目市场配套条件
给水、排水、电源、天然气、电讯、热力、道路等大配套齐全。
第四章项目开发方案
4.1项目户型定位
4.1.1项目户型定位
依据目标客户定位，项目户型定位为总价适中的复式中小户型。
项目户型定位为使用面积100平米左右的复式结构的两室两厅、三室两厅。
4.2项目规划与建筑设计
在规划阶段,主要考虑解决两个问题:
1、合理实现开发容积率与小户型建筑平面要求；2、实现项目。
项目规划设计一栋高层：
包括4层商业和19层公寓住宅。
基本经济技术指标：
总用地面积
7.803亩
总建筑面积
35891平米
地上总建筑面积
24680平米
其中
居住建筑面积29761平米
商业建筑面积6130平米
地下建筑面积
12818平米
项目建筑单体设计中，有三个问题是设计中要解决的重点：
一、户型面积标准与适用舒适性之间的平衡；二、争取更多户型
有较好的采光通风条件；三、建筑外观体现项目客户定位。
第五章项目投入产出分析
5.1项目投入产出分析说明
本次投入产出分析为保守分析，分析中采用成本最大化，收入最小化的方法，因此，所得分析结果为保守利润；
本次分析所采用数据与收费标准均为行业收费标准，未考虑因不可控制因素所造成与实际发生额度发生偏差的情况，因此，本次分析结果仅可作为经济分析参考指标；
本次分析中项目相关技术指标设定如下：
指标
设定值
净用地面积
5200m2
总建筑面积
35891m2
商业建筑面积
6130m2
住宅建筑面积
29761m2
在本次分析中，住宅部分价值（均价）定为8000元/平方米，未考虑安置原村民（拆迁户）；商业部分8000元/m2价值（均价）按10000元/平方米标准计算；
在本次分析中未考虑水增容、电增容、天然气、暖气、消防等配套设施收费；
本次计算中，仅保留整数位，小数位按四舍五入进位。
5.2项目投入产出分析
根据项目规划方案，项目投入产出分析如下：
投资成本核算表
序号
科目
设定单价（元/㎡）
面积（㎡）
总计（万元）
1
前期费用
1692.07758
35891
6073.04
1.1
土地费用
1394
35891
5003.21
1.2
勘察设计费
30
35891
107.67
1.3
城市基础设施配套费
150
35891
538.37
1.4
工程定额测定费
2
35891
7.18
1.5
墙改押金
6
35891
21.53
1.6
散装水泥专项资金
5
35891
17.95
1.7
防雷抗震审核费及环评报告
1.6
35891
5.74
1.8
测量放样费
0.18
35891
0.65
1.9
质监费
3.34488
35891
12.01
1.1
劳保统筹
98.9527
35891
355.15
1.11
工程招标编标费
1
35891
3.59
1.12
热能入网费
0
35891
0.00
2
高层建安成本
2787.4
18550
5170.63
2.1
桩基础
70
18550
129.85
2.2
土建工程费
2184.4
18550
4052.06
2.3
电气、智能化工程费
100
18550
185.50
2.4
给排水、消防工程费
80
18550
148.40
2.5
附属工程配套费
65
18550
120.58
2.6
配套绿化工程
28
18550
51.94
2.7
电梯
160
18550
296.80
2.8
装饰工程费
100
18550
185.50
3
地下二层车库建安成本
1610
12818
2063.70
3.1
土方费
180
12818
230.72
3.2
桩基础
70
12818
89.73
3.3
土建安装
1000
12818
1281.80
3.4
水施/电施/通风
360
12818
461.45
4
商业建安成本
1870
6130
1146.31
4.1
桩基础
70
6130
42.91
4.2
土建安装
1000
6130
613.00
4.3
水施/电施/通风
300
6130
183.90
4.4
设备（电梯，中央空调）
500
6130
306.50
5
酒店建安成本
1662
11211
1863.27
5.1
桩基础
70
11211
78.48
5.2
土建工程费
1270
11211
1423.80
5.3
电气、智能化工程费
56
11211
62.78
5.4
给排水、消防工程费
45
11211
50.45
5.5
附属工程配套费
36
11211
40.36
5.6
配套绿化工程
15
11211
16.82
5.7
电梯
90
11211
100.90
5.8
装饰工程费
80
11211
89.69
6
其它费用
364.3543
35891
1307.70
6.1
开发管理费
30
35891
107.67
6.2
广告营销及销售代理费
210
35891
753.71
6.3
财务费用
70
35891
251.24
6.4
监理费
12.5433
35891
45.02
6.5
不可预见费
41.811
35891
150.06
总成本费用
17624.64
住宅单方成本
4843.83188
收益表：
项目
单价（元/㎡）
面积（㎡）
总计（万元）
住宅
8000
18550
14840
商铺
8000
6130
4904
酒店
5000
11211
5605.5
合计
25349.5
依据本方案规划和成本核算结果，本方案预计成本费用合计17624.6万元；预计销售收入25349万元，利润7729万元；投资利润率43.8%。
第六章结论及建议
6.1方案评价结论
通过对项目方案的分析论证，我们得出以下结论：
6.1.1项目市场前景广阔，企业能快速回笼资金，以进行公
司的后续项目开发。
6.1.2开发商的开发经验丰富，具有良好的社会资源和资金
保障，能够保证项目的顺利开发建设。
6.1.3项目的各项财务指标均满足项目评价的要求，财务上
可行。
6.1.4项目投资额虽然较大，但收益稳定，经营风险在合理
的限度内。
6.2建议
根据我们对项目方案的分析与论证以及我们对项目和市场
的了解，对本项目提出如下建议：
6.2.1充分认识及分析项目存在的优势、劣势、发展机会与所存在的威胁，扬长避短，提前引入项目开发的全程策划，注重七星房产品牌，强调项目的形象设计。
6.2.2做好项目策划与设计阶段的投资控制。
由于该项目的建设投资较大，应特别注重项目策划与设计工作。
建议开发商做好设计过程以及建设过程中的成本控制工作，优选方案，降低项目投资风险。
6.2.3重视营销方案的设计。
销售收入是影响项目盈利能力的主要敏感性因素。
销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响。
因此，要想提高收益，必须具备切实可行的策划思路和营销方案。
6.2.4在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，在保证工程质量的基础上尽量缩短项目开发周期，提高投资效益。
6.2.5尽快与银行机构建立业务关系，顺利从银行获得货款，解决资金压力。
同时实施银行按揭货款，以解决居民目前的支付能力与房价相差较大的矛盾，减轻销售压力，加快销售速度。
6.2.6考虑本项目投资额度比较大，选择承包商时注重采用承包商垫资方式，保证项目顺利开发。
所述，该项目可行，建议实施。
在实施中可进一步进行可行性研究和投资论证。
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