项目管理指导书柳英松.docx

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项目管理指导书柳英松

河南新景致房地产有限公司

龙湖项目

工程管理指导书

编制：

柳英松2011年8月15日

前言

1. 项目概况

2.公司对本项目的基本要求

3.本工程的管理重点和难点

4.项目经理部管理架构

5.相关单位的安排和管理

6.开工前的准备工作

7.合同管理及成本控制措施

8.项目总进度计划

9.质量保证措施

10.设计、技术控制

11.现场安全文明管理

12.现场环境管理

13.材料管理

14.文件管理

15.会议制度

16.紧急事件处理程序

17.项目工程资金计划

18.配合销售策略

19.工程部培训计划

20.工程移交

21.附件

前言

编制宗旨：

秉承“构建乐居生活”的企业宗旨，展现民安置地集团作为大型地产企业的气魄和大家风范，以博大的气势传达民安置地集团强烈的社会责任感和精神感召力。

编制目的：

实现公司在龙湖项目的经营目标，规范项目工程部的各项管理工作，确保项目的施工过程始终处于受控状态，监督和协调监理、施工单位履行合约义务，协调项目工程部与各部门及外部的相关业务工作关系，使项目工程部的管理工作有序、高效。

编制原则：

具有针对性，可操作性强，便于实施。

编制依据：

民安置地集团的企业文化，公司管理手册以及各项规章制度。

1.项目概况：

“龙湖项目”位于郑州新郑市龙湖镇，东邻梅山路，南邻双湖大道，西靠后湖水库，占地面积393亩，总建筑面积约46.8万平方米，采用欧式建筑风格，大致分五期开发。

一期开发19栋5.87万平方米。

其中：

会所1栋，建筑面积0.7568万平方米；配套商业1栋，建筑面积0.2446万平方米；联排别墅11栋，建筑面积1.6639万平方米；六层洋房6栋，建筑面积3.2112万平方米。

一期工程预计2011年10月15日开工建设，会所2012年5月1日前交付使用；联排别墅和洋房，2012年5月1日开盘销售，2012年12月15日前竣工并完成备案手续，室外配套和景观移交物业，2013年1月30日交房入住。

主要技术指标为：

一、总体用地指标：

商住用地

万平方米（亩）

道路广场用地

万平方米（亩）

公共绿地用地

万平方米（亩）

总计

26.2524万平方米（393亩）

二、规划建设指标：

总建筑面积

46.8万平方米

其中：

住宅

万平方米

商业

万平方米

地下车库、设备房

万平方米

其他

万平方米

配套道路广场

现场地质条件：

（等待地质勘探成果）

现场自然、环境条件：

郑州市位于北纬34°43′，东经113°39′，海拔110.4m，气候温和，四季分明。

年平均气温14.3℃。

七月份最热，最高气温可达39.7℃，月平均气温27.3℃。

一月份最冷，最低气温可达－17.9℃，最低日平均－11.4，月平均气温为-0.2℃。

冬季最大冻土深度270㎜，主导风向为东北风，雨季集中在7～9月份。

工程部部应根据郑州地区气候条件在施工前有针对性的编制冬季、雨季施工措施以保证施工正常进行。

本地块周边现状。

东边隔梅山路与宏光钢厂相邻，南边隔双湖大道即是福寿园（公共陵墓）西靠后湖水库，北边与驾校一墙之隔。

本地块类似黄土高原地貌，经多年（几十年上百年）的雨水冲刷自然形成几条东西向的沟壑，直立的粘土峭壁，沟深达15米多。

总体地势东高西低，最高处海拔172.2米，最低处海拔143.8米，高差28.4米。

市政排污管道在本地块东边的梅山路，流向为沿路自南向北，只有靠近本地块北段的排污管道（管底高程169.125米）供本地块东边临路的部分建筑物排污。

市政供水（自来水）管，在梅山路与双湖大道交叉口出有一接水口，管径300。

但经调查，龙湖镇市政供水整体水压不稳定，难以满足一至四层24小时稳定供水。

现场建设条件：

根据公司的安排，最先开工的一期会所计划于2011年10月15日开工（地基处理完成后定位放线即为开工）。

为了确保按期开工为工程开工创造建设条件，此前优先完成的任务是：

首先是伐树

，紧接着是地质勘探，然后是根据勘探成果选择地基处理方案（填方量大），检测地基承载力，设计单位据此设计基础结构形式并出图。

出会所外的一期工程，场地平整未完成。

一旦最终竖向总平面图（确定不变）到位即可高挖低填平整到位。

施工道路问题，由于本地块排污的特殊性，一期道路下的排污管道必须提前施工，这有待设计单位提前设计配套管网图，这与施工道路何时路通直接相关。

施工用水问题，场地内现已有一口水井，能满足一期工程大部分用水需求，待施工单位进场后再打一口井。

施工用电问题，现场已有一台基建变，满足施工需要。

2.公司对本项目的基本要求

2．1．交房入住日期：

一期为2013年1月底。

2．2．正式开盘发售日期：

一期为2012年5月1日，在此之前完成有关的施工及包装工作。

2.3．工程质量合格，减少投诉率。

2.4．创建文明达标工地。

2.5．降低工程成本。

3.本工程的管理重点和难点

分析本项目前期、施工中存在的设计、施工、质量、工期、销售配合、外部环境等存在的管理重点和难点，化解管理风险。

3.1场地内有几条深沟，部分建筑建在深沟上面，必须后填土方进行地基处理。

地基处理，工程量大，增大成本，耗时长，质量要求高，如果处理不当，多年以后（经雨水、轻级地震等因素）有下沉、开裂等风险。

3.2由于开发建设的顺序是先开发别墅和多层洋房，挖方量少，而前期地基处理需要大量的回填用土，后期开工的高层及地下车库有大量的余土须外运弃土，因此，总体土方平衡困难。

为了降低损失，前期地基处理所需土方，在三期的6#、12#、18#、23#楼的地下车库位置取土。

3.3本地块地势东高西低，落差答28米，设计竖向（建成后的地势）东西高差估计超过11米。

而设计的大部分单体建筑的长向与地势的坡向一致，这样一来，部分单体建筑长向两端高差大，增大了施工难度。

3.4地势东高西低，市政排污管道在东边的梅山路，本地块污水汇流向西，在设泵站提升排到梅山路，而且在一期工程交房入住前必须交付使用，后几期工程施工期间不能损坏、堵塞排污主管道，后期工程排污管道与主管道碰口时主管道正流着污水。

因此，不仅前期工程施工难度大，后期维护、施工也有大量细致的工作要做。

3.5因有沟壑、峭壁，就必须支护边坡，工程量较大，因场地条件施工难度也较高，还要协调好景观施工单位与房屋建筑施工单位之间的关系，有很多边坡支护和景观施工必须穿过一期别墅和洋房施工区，房屋施工期间通行不便甚至无法通行，因此景观施工越早越快越好。

3.6因为沟壑，有些施工道路要通道沟底，施工道路坡度大施工道路如果全部硬化，势必投入量大大大增加造价。

如果不硬化，雨雪天气则难以通行。

3.7考虑到本地块社会配套欠缺，无区位优势，而且周边环境不理想（有福寿园、钢厂），在目前的地产的大环境下，本地块的最大卖点是一期的景观。

因此，景观的工程质量要求非常高，要把景观做到极致，不光要好的施工质量，景观设计方案更为重要。

另外，不能忽略后湖水库的最高水位因素，因为后湖水库在场北路建起了堤坝（成为场北路的一段），一旦建成的仙境般的景观被水淹没

，罪莫大焉欲哭无泪。

3.8鉴于目前的地产大势，为了配合销售部门促进销售，现场的安全文明工形象应由更高的要求，一是前期规划要科学合理，转变思想，提高档次，不能没完没了的维修、停工整顿、突击整改而应一次到位。

4.项目工程部管理架构

4.1.1管理架构

4.1.2岗位设置：

一期工程，划分为3个标段团购区标段，管理岗位设工程部经理1人，技术主管1人，土建工程师3人，安装工程师1人，景观工程师1人，内勤资料员1人，项目工程部定员共8人。

4.2主要岗位职责：

项目工程部经理：

1、全面负责项目各专业工程和参建单位的管理工作；负责项目工程建设的技术、质量、安全、成本和工期管理工作；履行建设单位代表职责，是五大责任主体中建设单位的质量第一责任人；

2、对公司确定的项目开发计划、质量目标以及成本目标的实施、监控及完成情况负全部责任；

3、负责项目工程部的资源配置，确定项目工程部组织架构，确定各岗位职责；

4、负责本部门各项工作计划的制定与实施；指导编制并审核工程项目一、二、三级网络执行计划并组织实施；

5、编制《工程管理指导书》并执行《工程管理指导书》中确定的计划、程序、制度及措施；

6、负责项目工程部的日常管理工作，主持项目内部会议，审定或签发对内对外的重要文件；

7、代表公司履行总包合同及各专业分包合同，对合同执行情况的负责；

8、负责项目技术管理，审核各专业施工图，组织图纸会审及设计交底，组织重大图纸问题的解决，审核图纸会审纪要；

9、审核设计变更、技术核定等技术文件；审批《项目施工组织设计》、重大《施工方案》；

10、组织样品、样板的确定和验收；

11、主持项目工程各阶段的验收，审核工程验收方案文件，负责工程的备案和移交；

12、编制项目工程款支付计划，工程、材料、设备款支付的申请、审核；

14、协调、解决现场工程建设过程中的各种关系；

15、根据公司的年度计划及项目计划每月、季向公司汇报项目完成情况和总结。

16、领导交办的其它工作

技术主管：

1．全面负责项目工程部的技术管理工作，执行有关工程建设技术标准、规范、规程；

2．组织各专业工程师熟悉合同文件和审核施工图纸，组织各专业图纸会审，负责图纸会审纪要的办理；

3．施工图以后的设计管理；

4．负责同勘察、设计单位的日常联系工作，协调各专业设计问题的解决，审核设计变更、技术核定等技术文件；组织办理项目工程设计变更的审批及设计变更执行的核实；

5．负责审核单位工程施工组织设计、施工方案；

6．协助工程部经理对项目进度、质量、安全文明施工进行监控；

7．协助工程部经理对五大责任主体单位进行管理；

8．组织样品、样板的实施，组织样品、样板验收工作；

9．组织材料、设备、专业分包工程技术要求的编写；

10．组织制定质量通病的防范措施，并监督实施，对客户提出的重大质量问题及时组织专业工程师进行处理；

11．新材料、新技术、新工艺的在项目实施。

领导交办的其它工作。

12．负责工程各阶段的技术、质量验收；参加隐蔽工程验收，指导监理公司、各专业工程师工作，审核验收报告；

13．每月负责项目技术总结，提供设计问题和审图技能的持续改进意见。

14.领导交办的其它工作

各专业工程师：

1．协助工程主管做好现场工程组织工作，履行建设单位代表职责，做好分管工程的组织和协调工作；

2．负责分管的工程建设全过程的质量、进度、技术、安全文明施工、成本的监督、控制、纠正和管理，重大问题及时报告技术主管和经理。

确保工程质量、进度、技术、安全文明施工管理、成本管理符合公司要求；

3．组织进行日常性工程检查，做好现场综合预控工作，参加隐蔽工程验收，指导监理公司、施工单位工作，签署验收报告；

4．负责复审场地控制坐标和控制高程；

5、审查施工图纸及施工方案，熟悉工程规范，掌握材料的性能、验收标准、施工工艺；

6、负责与其他部门专业工程师、专业公司的协调配合工作；

7、组织本专业分部、分项工程的中间验收，参与竣工验收；

8．组织工程样品、样板的实施和验收；

9．审核施工图纸，参加图纸会审；

10．熟悉合同文件，代表甲方履行合同；

11．组织分管工程各阶段的验收，起草工程验收方案文件；

12．组织分管工程设计变更的审批办理、设计变更执行的核实、现场签证工作量的核实和签证工作；

13．负责分管工程计划的编制和落实，每月向项目工程部汇报当月工作情况

14、负责项目建设过程中技术资料的收集、管理、竣工资料的审查及向档案中心的移交；

15．领导交办的其它工作

资料员：

1．协助公司发展部办理项目施工报建、图纸审查、施工许可证