建德房地产市场 NXPowerLite.docx
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建德房地产市场NXPowerLite
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一、建德市社会环境综述1
（一）社会文化1
（二）经济生活1
（三）城市建设发展趋势1
二、建德城市房地产市场综述3
（一）土地市场3
（二）房地产投资5
（三）房地产开发量6
（四）房地产销售6
（五）开发企业7
三、建德市房地产市场分析8
（一）市场供应8
（二）住宅市场需求18
（三）住宅市场价格趋势18
一、建德市社会环境综述
（一）社会文化
建德市地处浙江省西部，钱塘江上游，杭州——黄山黄金旅游线的中段，东与浦江县接壤，南与兰溪市和龙游县毗邻，西南与衢州市衢江区相交，西北与淳安县为邻，东北与桐庐县交界。
距杭州市高速公路里程108公里。
辖3个街道、12个镇、1个乡，232个行政村，25个社区、17个居民区。
2008年底，建德市有户籍人口51.32成万人，非农业人口12.73万人，农业人口38.59万人，在全市总人口中，3个街道拥有人口11.51万人，占全市总人口的22.4%。
2008年流动人口达3.96万人。
建德多山地丘陵，占全市总面积的88.6%；平原地域面积非常小，海拔50米以下的平原215平方公里，占全市总面积的9.4%；建德山川毓秀，境贯“两江一湖”（富春江、新安江、千岛湖），旅游资源丰富，是国家首批公布的重点风景名胜区之一。
建德是浙西重地，境内有320、330两条国道，是江浙至赣闽的主道，在建的杭州至千岛湖高速公路通车后，建德与杭州的行车时间将缩短为一个小时，成为杭州通往千岛湖最为便捷的通道；境内有金千铁路，与浙赣线相连；有航道105公里，可通200吨级的船只、1000吨级船队，上可达黄山市，下可出杭州湾入海。
新建“建德千岛湖通用航空机场”，使建德交通便捷程度大大提高。
（二）经济生活
建德经济发展水平在杭州下辖县市区中相对落后，但近年来呈现快速上升趋势。
2008年全市生产总值（GDP）达到162.27亿元，为年计划的101.5%，比上年增长17.8%，其中第三产业增加值为46.25亿元，为年计划的101.0%，增长19.1%。
三次产业结构为11.8：
59.7：
28.5。
按户籍人口计算的人均生产总值为31706元。
城市居民人均可支配收入19168元，比上年增长10.8%。
旅游业发展加快。
旅游接待总人次292.85万人次，比上年增长10.3%；实现旅游综合收入15.6亿元，增长9.1%，其中旅游直接收入3.92亿元，增长19.1%。
成功举办第十三届新安江旅游节。
扎实推进新安江景区建设。
（三）城市建设发展趋势
“五年再建一座新安江城，十年建成浙江省一流山水旅游城市”是建德既定的城市发展目标。
具体分三步走：
第一步，到2007年，基本完成洋溪、洋安和更楼新区等区块的基础设施建设，初步拉开新城框架，下涯溪上、西岸、黄饶等地揭开建设序幕，形成约5平方公里左右的新城轮廓，城市建成区面积达到10平方公里左右，人口达到12.5万左右。
第二步，到2012年，基本建成洋溪、洋安、更楼新区和下涯溪上、西岸、黄饶区块约5平方公里左右，城市建成区面积达到15平方公里左右，人口达到15万左右，环三江口经济圈和国道沿线经济进一步提升，生态环境进一步改善，建成区绿地率、新安江水质和空气质量进一步提高，形成较为理想的山水旅游城市雏形。
第三步，到2020年，城市规模进一步拓展，形成北至下涯镇唐村、上市村，东至杨村桥镇绪塘村、马目乡施家村、下河村，南至马目乡马目村、联横村，新安江街道黄泥墩村、更楼街道湖岑畈村，西至千岛湖约35平方公里左右的城市轮廓，人口达到20万人左右。
新安江城市发展基本遵循“东扩南拓、沿江发展”的战略。
新安江目前城区布局以三个下辖街道为中心分为相对独立的三个区域，不能形成连片的整体，其中新安江街道为历史较长的老城区，设施较成熟，居住密集，城市空间狭小；洋溪是新城区的发展方向，根据市政府的设想，在洋溪将“再造一个新安江”，这里是城市发展的唯一的也是必然的方向。
杭千高速的建成通车将大大推进城市沿江东扩的步伐。
目前城市化水平达到40%左右。
二、建德城市房地产市场综述
建德房地产市场一直以来处于供应严重短缺的状态，这种态势的最主要成因是当地土地资源的匮乏。
建德市区所在地新安江镇，山多、水多，可直接用于开发的土地较少，土地后备资源相当贫乏。
自2000年起，房地产市场步入相对正规的发展轨道，相继出现月亮湾、新安明珠、蓝天雅苑等一批精品楼盘。
2004年，是建德房地产发展相对成熟并且市场旺盛的一年，市场销售处于比较理想的状态。
2005年3月以来，随这国务院严厉的房产新政出台，市场明显疲软，观望气氛很浓，新房和二手房成交价格和数量均不理想。
2006年下半年开始，随着城市的东扩发展和经济发展，建德房地产市场迎来快速发展的阶段，相继出现了秀水华庭、水韵天城、山水华庭、锦华园等品质楼盘。
同时由于人们对品质生活追求，沿新安江等一批排屋物业蓬勃发展。
以半岛山庄、秀水华庭和水韵天城等楼盘为代表。
2008年下半开始受全球经济低迷，建德房产市场也经历了近一年的萎靡和萧条。
从2009年3月份以来，市民购房热情空前高涨。
城区一些优越地段甚至出现了一房难求的局面。
进入10月，房地产开发商更是抓住“国庆黄金周”这个机遇期，大肆推出楼盘入市。
房地产行业投资总量逐渐放大，成交量开始迅速增长，建德市房地产市场回暖上升迹象日渐浓厚。
（一）土地市场
建德自2001年以来土地收购量逐年迅猛增加；土地市场的招拍挂随之启动，土地出让成了当地政府的一项重大收入来源，土地价格上升也比较快。
2003年，政府曾有比较大的土地出让计划，计划年度出让开发建设近1300亩，但最终没有实现。
至2004年，建德土地出让已经基本实现全面的招拍挂制度，出让数量也是有史以来最大的，共计1031亩，平均出让价格高达68.6万/亩，但出让土地多在洋溪、乾潭，市区大面积出让地块不多。
2005年到2008年，建德市土地市场处于缓慢发展阶段，由于建德城市中心土地稀缺，土地出让多位于下面乡镇，制约了建德土地市场的发展。
2009年1-10月，建德共成交了306亩土地，其中位于新安江街道明珠路樟坞岗地块，由华新房产、信成房产和宏都房产三家共同以3.46亿元成功竞得，楼面地价接近3000元/平方米，为2982元/平方米。
2009年建德市土地成交信心一览表：
宗地位置
出让面积（M2）
土地用途
容积率
起始价（万元）
楼面地价（元/m2）
总成交价（万元）
竞得人
成交日期
洋溪街道洋安
34898
住宅
1.1
866
3325
建德市城市开发有限公司
2009-3-13
洋溪街道洋安
51797
住宅
1.18
875
5350
建德市城市开发有限公司
2009-3-13
洋溪街道洋安
43265
住宅
1.18
832
4250
建德市城市开发有限公司
2009-3-13
梅城镇西门街号
1194
住宅
2.3
746
205
建德市金路置业有限公司
2009-9-18
大洋镇大洋村
15901
住宅
1.25
430
855
建德市大洋化工有限公司
2009-9-18
新安江街道原工人休养院北侧a地块
3029
住宅
1.5
1437
653
浙江中科房地产开发有限公司
2009-9-30
新安江街道明珠路樟坞岗地块
53968
住宅、商业
2.15
20500
2982
34600
华新房产、信成房产、宏都房产
2009-10-28
（二）房地产投资
2008年，建德市房地产业平稳发展。
完成房地产开发投资115565万元，比上年增长25.5%。
2004年房地产开发投资到达近几年的最高点，增长幅度达29.12%,远远超过经济发展速度，2005年在宏观调控等因素影响下，投资有所回落，呈负增长状态。
接下三年，房地产投资逐渐恢复，2008年，投资增长额比07年增长了25.5%。
（三）房地产开发量
2003年至2008年，商品房的竣工面积和销售的变化基本比较平稳，房地产施工面积呈逐波浪起伏趋势，这种情况明显表征建德房地产越来越成熟，后期房地产市场不会出现大起大落的局面，而人们对于商品房的品质的追求会越来越高。
（四）房地产销售
2008年由于受经济危机的影响，销售面积降到最低点，仅为10.5万平方米，从今年3月来，市民购房热情空前高涨。
城区一些优越地段甚至出现了一房难求的局面。
进入10月，房地产开发商更是抓住“国庆黄金周”这个机遇期，大肆推出楼盘入市。
房地产市场回暖上升迹象日渐浓厚。
2009年1-8月份，建德市房地产共完成投资33610万元，商品住房施工面积7.41万平方米。
房地产销售市场出现明显的回暖迹象，新建商品住房成交1423套，与去年同比增长60.2%。
房地产市场供应保持惯性增长，有效需求正在快速恢复。
同时，楼市供应结构也逐步优化，中小户型、高性价比和个性明显的产品供需两旺。
销售价格受杭州等大城市的影响，销售价格目前涨到5000-6000元/平方米，部分能看到江景资源的优势楼盘，均价为7000-8000元/平方米。
其中溪头临江的双拼排屋售价在16000元/平方米，叠排销售均价在10000-12000元/平方米。
（五）开发企业
目前建德市的房地产企业共有68家，比去年末增加14家，但有投资的只有17家，其中2009年1-6月完成投资额超过1000万元只有5家，500-1000万元的5家，其余7家完成投资额都在500万元以下。
根据了解其他没有开发项目的企业，有的是缺少开发资金，有的是报批的项目没有下来，还有是找不到合适的可开发土地，情况不一。
三、建德市房地产市场分析
建德市区有土地稀缺，供应量主要增长区域为城东新区、桥头、溪头、洋溪等地。
但现在主要供应区域与其城市地位和人口规模相比相对偏少。
新安江街道的目前常住人口数量约7.2万，占建德市城镇人口的62%强，市区内购房人群的外溢和周边乡镇入城购房将成为主要购房群体。
（一）市场供应
目前建德市主要在售楼盘有：
金马中心、巴萨名门、拉里维拉水上人间、御景园、一江春水等楼盘。
楼盘名称
占地面积
建筑面积
物业类型
已开发面积（约）
在售面积（约）
待开发量（约）
剩余量（约）
郡原一江春水
12万
14万
多层、小高层、排屋
8万
3万
6万
9万
半岛山庄
6.7万
11万
多层、排屋
11万
1万
1万
2万
锦绣山庄
5万
5万
多层、高层
5万
1.5万
1.5万
水韵天城
4.6万
5.8万
小高层、高层、排屋
5.8万
0
巴萨名门
5
花园洋房、小高层
2.5万
0.5万
2.5万
3万
御景园
6.3万
9.5万
小高层、高层、排屋
9.5万
6万
6万
拉里维拉水上人间
5万
10万
高层、排屋
5万
1万
5万
6万
金马中心
4.5万
高层
4.5万
4.5万
合计
64.8万
46.8万
13万
19万
32万
从上表中可以看出，建德市场存量达32万平方米，加上09年成交的土地量（预计总建筑面积达30万），未来1-2年，市场供应量将达60多万平方米。
1、热点开发区块
城东区块——以半山半岛为主要代表，该项目规模比较大，小区环境比较好，为目前主城区最大规模社区之一。
规划有多层、排屋等物业类型，另外有建德市目前最高楼盘——金马中心在建，预计11月底开盘销售。
桥东区块——总占地约1000亩，除去市行政中心、市政广场等公建外，估计开发用地400亩左右，唯一开发楼盘杉杉山庄已交房入住，其他待开发建设。
溪头区块——严州大道沿江而上，为推平山丘而整治清理出来的开发用地，是目前建德最大楼盘集中区域。
由兽王集团开发的秀水华庭和新南北开发的水韵天城已开发完成，交房入住。
由于周边配套不足，入住率不高，约为20%。
目前正在热销的楼盘有巴萨名门、拉里维拉水上人间和御景园等楼盘。
三大热点区块的大部分楼盘均依托江景优势。
2、楼盘信息
项目位置
楼盘名称
占地面积
建筑面积
物业类型
开盘时间
户型面积
主力户型
销售价格
销售情况
联系电话
郡原一江春水
12万
14万
多层、小高层、排屋
2007年
公寓：
80-200、叠排屋：
270
公寓：
120-140
公寓：
4200排屋：
6000
剩余100多套公寓和少量排屋
64092222
半岛山庄
6.7万
11万
多层、排屋
2009年5月
公寓：
110-140、叠排：
220，双拼：
260
110-140
公寓均价：
7000、叠排：
12000、双拼：
16000
现房销售、剩余几套
64728888、64728088
锦绣山庄
5万
5万
多层、高层
2008年5月
80-140
90-130
4800
剩余少量、现房
水韵天城
4.6万
5.8万
小高层、高层、排屋
2006年
公寓：
90-140、排屋：
220-240
已售完
64785766
巴萨名门
5
花园洋房、小高层
2008年12月
120-140
120-140
价格范围：
4000-7000
一期售完
64118888
御景园
6.3万
9.5万
小高层、高层、排屋
2008年12月
公寓90-140：
排屋：
220-280
110-130
公寓：
8000，排屋未定
目前在团购事宜
拉里维拉水上人间
5万
10万
高层、排屋
2008年12月
公寓：
50-144排屋：
230-260
59-80、90-100、115-140
公寓：
7000-8000、排屋：
15000
排屋未推
金马中心
4.5万
高层
2009年12月
45-170
90-140
待定
未开盘
3、典型楼盘
新南北•水韵天城
开发商：
建德南北房地产开发有限公司
项目位置：
位于下溪头，新安江北岸，320国道以东，严州大道以南
项目规模：
占地46231平方米，总建筑面积57810平方米，计划总投资2亿元，容积率1.25，建筑密度27.9%，绿地率35.0%，规划88套排屋和256套高层公寓。
项目进度：
已售完
户型：
排屋面积在220平方米—240平方米
价格：
排屋二手房价格10000元/平方米左右
配套：
幼儿园、会所、卫生站、体育健身房、金融邮电、电信站、门禁系统、安防系统、背景音乐。
综合评述：
该楼盘以“水”为名，面向新安江。
设计以水为主要景观设计要素，师法自然，筑土为丘，沉地为河。
并根据物业类型和绿地面积的不同，分成三大主题景观区，即商业街区营造的林荫大道氛围的“林荫区”、多层建筑间以绿化及微地形处理为主的“绿谷区”、排屋区以点题的水景为主要景观元素的“音乐水景区”。
小区内以排屋居多，户型多样化，小区景致幽雅，舒适安逸，是工作之余居住的后花园。
车位：
地下93辆，地面室内109辆，地面室外12辆，车位配比为1：
0.6。
车位价格：
8万/个
小区实景：
新安江半岛山庄
开发商：
杭州新安江半岛山庄有限公司
项目位置：
位于建德市新安路东端，东临江滨大道及新安江，西接新安路及320国道，北边为跨新安江大桥的引桥。
项目规模：
是一处以新安江江景为载体的江景房。
整个块区以严州路为轴心．分为东西两侧，西侧占地面积为1844平方米．绿化率高达65％以上，以开放式绿地公园为主；东侧占地面积22875平方米，绿地率35％以上，由12幢多层公寓，3幢叠式排屋，9幢并联别墅组成。
小区面临新安江，是建德市目前稀有的江景房产之一，高档酒店与其配套，实行星级物业管理，临近占地29.5亩生态公园和市体育馆。
项目进度：
剩余少量叠排和2套跃层，部分入住。
户型：
双拼260平方米，叠排220平方米，公寓110-140平方米。
价格：
公寓均价7000元/平方米，叠排12000元/平方米，双拼16000元/平方米
配套：
公园、大型地下停车场、管道煤气、智能对讲系统、电子门襟、宽带预留、电信接口、商业街等
综合评述：
新安江半岛山庄设计工艺上采用大开间、全框架梁，观景阳台充分满足业主需求，外墙采用优质面砖和花岗岩基座，提升了房屋的整体品质，在景观设计上充分体现对环境、生态、资源各个方面的有机结合，是基于地脉优势、文脉传承的有效整合。
小区实景：
御景园
开发商：
建德市龙源房地产有限公司
项目位置：
项目位于建德市新安江街道溪头，毗邻半岛山庄、秀水华庭和水韵天城。
项目规模：
规划总用地63153平方米（94.73亩），总建筑面积为95359.8平方米，其中住宅面积77406.6㎡，商业面积4000㎡，配套公共建设面积3009.1㎡；容积率1.32万㎡/ha，建筑密度32%，绿化率30%。
项目开发拟分三期实施：
一期为中心区域4幢高层（18F）；二期为北区2幢小高层（9F）和8幢多层；三期为南区14幢联排、5幢叠排。
项目进度：
外立面装修，目前正在洽谈团购事项，预计2009年底完工
户型：
公寓90-140，排屋：
220-280
价格：
公寓均价8000元/平方米，排屋未定
配套：
下沉式广场、会所、银行等
综合评述：
御景园在有效利用江景资源的同时，更重要的是在理念、设计、景观、品质、健康等诸多建筑元素上努力，导入了错层阳台、入户花园、架空层、自然坡地、水景导入、1.8万平方米的广场、道路网络、网球羽毛球场、三面采光设计等
小区实景：
拉里维拉水上人间
开发商：
浙江吉宝置业有限公司
项目位置：
紧靠严州大道、北临江滨大道和新安江
项目规模：
占地5万平方米，建筑面积10万平方米，拥有3万平方米的地下车库。
其中6幢17层共270户，1幢15层32户，9幢6跃7有120户，沿江15幢排屋24户，共计464户。
项目进度：
高层结顶，排屋还为推出
户型：
高层115-140平方米，单身公寓59-80平方米，多层90-110平方米，排屋230-260平方米
价格：
公寓：
7000-8000元/平方米、排屋预计：
15000-16000元/平方米
配套：
周边有大润发、农贸中心、溪头中学、医院、青少年活动中心等，园区内设有下沉式休闲广场、会所、网球场、亲子乐园、健身房、台球厅等
综合评述：
小区的景观设计依托新加坡建筑风格，结合中国的传统的“造园”手法，考虑园林与建筑的关系，将一线江景融入到小区景观中。
低矮灌木与高大树木结合，使每户都能享受私人专属园林景观、与空中花园乡呼应。
小区实景：
巴萨名门
开发商：
杭州恒昌置业有限公司
项目位置：
新安江溪头严州大道，紧邻秀水华庭
项目规模：
总建筑面积5万平方米，由20多幢4层花园洋房和几幢小高层组成
项目进度：
外立面装修二期基桩动工
户型：
95-140，叠式景观洋房140-180平方米
价格：
4000-7000元/平方米
配套：
周边有大润发、农贸中心、溪头中学、医院、青少年活动中心等，小区内设有会所、运动场所、图书馆等
综合评述：
巴萨名门以品牌化、品质化、个性化和退台式建筑设计、ＬＯＦＴ全景房、社区２万方公园景观、社区图书馆、泛会所、管家式物管六个首创，打造建德一流品质楼盘。
小区实景：
一江春水
开发商：
浙江郡原房地产投资有限公司
项目位置：
建德东城洋溪中心区
项目规模：
项目占地12万平方米，总建筑面积14.5万平方米，由多层、小高层和叠排组成
项目进度：
一、二期现房销售
户型：
公寓面积120-160，排屋户型270平方米左右
价格：
公寓4200元/平方米，排屋均价6000元/平方米，沿江叠排达7000元/平方米
配套：
一江春水邻里中心，内设游泳戏水池、健身房。
周围有卫生医疗院（筹）、超市、农贸市场、银行，中小学等生活配套设施，建德4路公交车
综合评述：
邀请美国著名的RPVA设计事务所担纲一江春水的规划设计、建筑设计、景观设计。
小区规划有邻里中心、商业休闲区域，并建设有6600方的临水公园，楼间距大于1：
1.2以上，住宅进深设计为10米，使得居住单元拥有三个方向的向阳开间；景观融入项目周边低缓的山际线资源，多组团规划；外立面为红褐色温暖色调。
小区实景：
（二）住宅市场需求
购买人群分析：
新安江近年城市建设拆迁量比较大，但大部分住户选择安置房，新增商品住宅需求不多。
年轻人婚房，由于经济实力有限，一般选择普通公寓为主。
机关事业单位人员换购房，目前比例不大，但未来潜力比较大，该消费群的收入相对比较高，加上数量不菲的购房补贴，可望形成高端物业的主力消费群。
农村富裕阶层进城置业，倾向购买大户型和排屋。
新安江二手房市场表现一直不够活跃，表明购房改善居住条件者居多，但亦存在部分投资需求。
新安江楼市在外界没有引起太多关注，外来投资客购买比较少。
户型需求：
公寓主流户型为90-100平方的2居室，110-130平方的三居室，后者市场需求量更高。
首选购房区域：
市中心房固然方便，但居住环境并不理想，目前新安江购房对环境和品质关注有加，规模社区和江景房则更受欢迎，价格亦接近甚至超过市中心房。
东部项目受欢迎。
产品类型：
多层公寓：
目前新安江的主流产品。
高层、小高层公寓：
逐渐等到市场的接受，
排屋、别墅：
属于高端产品，目前市场供应量不大。
（三）住宅市场价格趋势
新安江市区商品住宅近年来一直呈快速增长状态。
2000年到2002年，新安江市区的商品住房平均房价由1580元/平方米上升到2500元/平方米，商品房最高价格超过3000元/平方米；2004年中期市区均价基本突破3000元/平方米，最高价格达4000元/平方米以上，2004年至2005年，均价达3500元/平方米，优质江景房高达5000元/平方米。
2006年至2007年，随着杭千高速公路的建成通车，阶段性炒房出现一段时间，房价也北迅速拉高。
虽然经历了2008年房地产市场萎靡，但商品房的成交价格却没明显的下降，随着日前市场回暖，商品房价格又达到新高。
目前，建德市区商品房价格5000-6000元/平方米，部分优势江景户型的销售价格维持在7000-8000元/平方米。
江景房价格涨幅最大。
2003年以来，江景房与其它户型差价明显拉大，单价基本相差1000元—2000元，甚至目前有临江景观的普通公寓单价已达到7000-8000元。
排屋别墅的价格都超过万元大关，叠排和多联排屋一般售价在10000-12000元/平方米，双拼排屋售价达15000-16000元/平方米。
未来趋势预测：
和同类城镇相比，新安江楼价已经处在普遍高位，整体大幅上涨的可能性已经不大。
随着高速公路的建成通车，出现阶段性炒房热潮，热潮过后，房地产开发还是回到了对品质的追求。
高品质、高性价比楼盘仍将受到市场的欢迎。
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