关于青岛房地产市场分析与投资建议报告.docx

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关于青岛房地产市场分析与投资建议报告

关于青岛房地产市场分析与投资建议报告

一、青岛考察结论概述

在青岛进行了为期一周的房地产实地考察，并访谈了部分行业内专业人士，初步得出如下几个结论：

1、在投资时机方面，当前的限购令对青岛的房地产市场虽然产生了一些影响，但是随着山东半岛蓝色经济区规划的批准和实施、大青岛规划的确立，在十二五规划和2014年世园会的大背景下，未来2-3年内青岛房地产将迎来新一轮的井喷发展，当前正在介入青岛房地产市场是最为难得的机遇。

2、在投资区域方面，市南区、市北区是传统的城市区，竞争激烈，升值幅度相对其他区域来讲并不大，但是随着跨海大桥与海底隧道于2011年6月底的开通，黄岛区、胶南市的房地产发展将乘上快车道；其次，由于倡导“环湾保护、拥湾发展”的策略，高新区所在区位决定了这里是青岛房地产发展的又一个潜力巨大的区域；再次，由于崂山区是青岛的著名度假旅游区，将继续带动崂山区、即墨市的房地产跨入另一个发展高速期；因而未来在青岛最有价值的开发区域为黄岛区、高新区、崂山区、胶南市和即墨市。

3、在产品类型方面，青岛具有成长性的产品为精品住宅、产业地产、养老地产以及城市综合体。

二、青岛城市发展简析

1、青岛不仅是半岛城市群中龙头城市，而且也是一座国际性城市，具有较高的房地产市场爆发能力。

今年年初国务院正式批复了《山东半岛蓝色经济区发展规划》，使山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略，青岛将被培育成国家级中心城市，居山东半岛蓝色经济区和黄河三角洲高效生态经济区最为重要的地位，成为山东省和黄河流域经济社会发展的龙头城市，其区域影响如珠三角之深圳、长三角之上海，具有强大的人口吸聚能力，并随之带来房地产市场的持续繁荣。

2、青岛依托较强经济实力和强势海洋资源，成为东部沿海重要的国际性金融贸易、旅游、港口经济于一身的滨海城市，是一座宜居宜商的城市。

3、青岛以老城区为发展基点，依托胶州湾形成环湾发展，“一主三副多组团”的空间格局。

青岛城市空间发展依托环胶州湾地区，积极辐射和带动外围地区，构建环胶州湾地区核心圈层；依托老城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团的空间格局。

“一主”是指市南区、市北区、四方区、李沧区，是中心城区主中心，主体功能为青岛市区行政办公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技术产业区。

“三副”是指黄岛、崂山以及红岛。

4、青岛具有港口、铁路、公路、航空并举的对外交通网络体系，进一步增强了青岛城市的对外辐射力，房地产市场发展有着强有力的交通支撑。

5、今年6月底将通车的海湾大桥和海底隧道，使半岛城市群区域内各中心城市之间形成“四小时经济圈”，区域内中心城市与本地市内各县市形成“一小时经济圈”成为现实，这对于青岛房地产市场的发展必将带来强大的推动作用。

三、青岛城市经济与产业简析

1、青岛城市经济发展迅速，2009年GDP达到4890亿元，人均GDP在山东半岛城市群中排名第三，为房地产业发展提供了经济保障

2、民众收入稳定增长，2009年人均消费性支出超过16000元，商品流通规模持续扩大，城市商业消费市场发展前景良好，这为房地产发展提供了消费基础。

2005-2009年，青岛市社会消费品零售总额持续增长，2009年达到1743.99亿元；青岛市人均可支配收入、人均消费性支出呈逐年上升态势，2009人均可支配收入为22368元，人均消费性支出为16080元。

3、第二产业是青岛乃至整个山东半岛城市群的主导产业，这将为产业地产的发展提供巨大的空间；此外青岛第三产业在产业结构中亦占据重要地位，占比呈小幅增长态势。

四、青岛房地产市场整体简析

1、青岛近年来固定资产投资、房地产投资保持持续、较快增长的态势，反映了房地产市场整体的快速发展态势，吸引了如万科、招商、龙湖、保利、绿城、中海、卓越万达、中信等众多知名房地产开发商进入青岛房地产市场。

2、今年年初青岛楼市遭遇限购，市场成交趋于低迷，七区二市（二市为胶南与即墨）商品房供应存量渐涨，截止到今年4月份市场存量上涨为769.66万平方米，去化周期较长，其中胶南存量最大，城阳区次之。

2011年4月青岛房地产供应存量简表

3、限购对青岛楼市交易带来了较大的冲击，成交低迷，4月中旬房展会的举行也并未给成交数据带来明显的改观。

2010年04月-2011年04月青岛房地产成交量简表

4、今年前4个月，青岛房地产成交比较活跃的区域有胶南、黄岛、城阳、崂山和即墨等区域，其中4月份青岛市七区二市商品房共成交47.72万平㎡，成交量环比上涨9.6%；4月城阳区成交13.84万㎡，跃居各区市榜首，成交量环比上涨51.1%。

2011年01-02月青岛七区二市商品房成交简表

2011年03-04月青岛七区二市商品房成交简表

5、今年自限购以来，青岛住宅地产价格并没有松动；截止到四月份，沿香港路一带的住宅均价在3-4万/平方米之间，高新区一带的住宅均价在2万左右，黄岛一带的住宅均价在1万上下，胶南、即墨一带均价相对较低，均在1万以下。

6、不同物业成交冰火二重天，住宅类地产继续低迷，商业地产交易活跃。

截止2011年4月，青岛市七区二市商品住宅市场供求比重为1：

0.56，市场出现供过去求状态；新备案供应量55.78万平方米，同比、环比大幅上涨；成交量为31.11万平方米，同比保持下降，环比略增；成交均价出现下滑，为7488元/㎡4月。

截止到2011年4月，青岛七区二市商业地产共推出439套，共5.18万㎡，环比上涨24.8%；共成交1292套，共7.7万㎡，环比上涨126%；成交均价14132元/㎡。

7、在住宅类地产，截止到2011年4月份，刚性需求与豪华型需求去化速度相对较快，表明小户型和豪华大户型需求旺盛，中间改善型需求因受限购影响而被抑制。

2011年4月，去化最高的为二房与别墅，去化比例分别为9.45%和23.66%，均高于本月平均区划率。

青岛2011年4月住宅类产品去化简表

通过以上分析可见，青岛房地产市场受到限购一定影响，但其强劲的经济发展潜力和突出的区位优势，使青岛房地产具有良好的投资价值，这里未来的房地产发展空间较大，值得我们进一步研究，以便采取进一步的行动。

五、青岛部分关注区域的代表项目

1、黄岛区代表项目

◆海尔·山海湾

项目名称

海尔•山海湾

占地面积

22万平米

项目位置

黄岛开发区漓江东路505号（薛家岛旅游渡假区北侧）

总建面积

53万平米

开发商

青岛海尔物业发展有限公司

建筑形态

别墅、电梯多层、小高层、高层

项目动态：

􀂾电梯多层报价14000-15000元/平米，小高层报价12000-13000元/平米，高层报价9500-10500元/平米，精装标准为1500元/平米；项目一至三期基本销售完毕，四期未开盘。

2010年总销金额达到20亿元，为青岛市销售冠军。

2、胶南市代表项目

保利海上罗兰位于青岛市胶南东部新城，滨海大道和两河交汇处，南望灵山湾一线海景，项目借势青岛“拥湾发展”的政策优势和人们对海居生活的向往，以70万平米的规模打造青岛前海新中心•世界级滨海庄园，作为保利在北中国唯一的一线滨海大型别墅住区，涵盖别墅、高层公寓、商业三种物业类型，为业主打造全方位的世界级滨海庄园生活。

保利海上罗兰项目规划4000多户的万人社区，由经典英法风格别墅与高层组成，别墅、高层分区鲜明，互不干扰，并且通过高层组团式景观、公馆式组团入户的打造，有效保证了私密性。

园林规划上，重点打造“一海一河一带五大公园”，即灵山湾一线海景、两河生态河景、贯穿项目次街生活的中央景观带、海滨公园、滨河公园、高尔夫果岭公园、别墅区罗兰溪语水景公园与高层区中央园林景观。

项目内部规划了2000平米会所，3600平米幼儿园。

项目将于2011年7月开盘，目前正在咨询中。

3、高新区代表项目

◆卓越蔚蓝群岛

项目名称

卓越蔚蓝群岛

面积规划

小高层42-150；多层58-145；洋房83-159；别墅174-264

项目位置

高新区双园路南段白沙河入海口

主力面积

小高层86-93；多层88-93；洋房104-139；别墅174-264

开发商

卓越集团

主力总价

小高层51-55；多层53-58；洋房73-79；别墅170-259

占地面积

100万平米

目前均价

小高层7000；多层6500；洋房7000；别墅10000

总建面积

160万平米（一期17.6万）

装修标准

无

建筑形态

多层、小高层

开盘时间

一期2008.05；二期2010.06

规划户数

一期1663户

交房时间

一期2011.01；二期2011.12

项目说明：

􀂾地处青岛大胶州湾生态居住岸线核心，总建筑面积160万平米，规化128.62万平米住宅，6万平米的蔚蓝国际商街，1.6万平米的群岛会所，4.3万平米多语种精英教育区及其它社区综合配套。

4、崂山区代表项目

◆海信·天玺

项目名称

海信·天玺

面积规划

140-580平米

项目位置

崂山区东海东路1号

主力面积

两房140平米、四房222平米

开发商

海信地产

主力总价

两房635万，四房1000万

占地面积

4.63万平米

目前均价

45000元/平米

总建面积

10万平米

装修标准

6000元/平米

建筑形态

小高层、高层

开盘时间

2010年10月

规划户数

372

交房时间

2011年12月

项目说明：

􀂾该项目由5栋HUF别墅、3栋超高层（39F-43F）、1栋小高层（17F）与1座国际标准幼儿园组成，面积区间141-580平米，配有星级会所与双层安防大堂，每户配有窗式自平衡新风系统，景观资源得天独厚。

贺府别墅面积在500-700平米左右，总价6000万元-7000万元。

HUF别墅一般和德国贺府公司有关系或者关联；因其追求欧洲最先进的居住理念，以及对未来生活品质的一种追求及升华，主要是传承德国百年木桁架别墅精髓，是欧洲装配式别墅的先导者，其技术及设计水平领先于行业水准。

六、青岛投资建议

通过初步研究青岛房地产市场和梳理我司产业资源，建议如下：

1、引入战略研究合作机构，进一步深入研究青岛房地产市场，确定进入青岛房地产市场的方式，使我司在青岛房地产下一轮高涨期做好准备，同时也为公司融资提供便利；

2、青岛未来比较具有开发价值的区域是西海岸、北海岸以及崂山和即墨沿海，其中西海岸主要包括黄岛和胶南、北海岸主要是以红岛为中心的高新区，这些区域不仅是青岛建设蓝色经济区地重要地带，而且也是实现青岛环湾发展的关键地带，未来的发展潜力巨大；

3、以集团铜产业和物流产业为基础，以开采城市矿山为概念，以研发城市矿山回收技术为支撑，争取切入青岛高新区，搭建产业地产平台，实现青岛研发、阳谷生产的城市矿山产业循环，为我司房地产发展创造机遇；

4、青岛西海岸以及崂山和即墨沿海一带，具有良好的自然资源，不仅是山东本省度假休养的首选之地，而且也是北京的后花园和北方人休闲、养生、养老的圣地，具有开发精品住宅、养老地产的先天优势，结合我司的发展，值得持续关注；

5、都市综合体不仅是一个城市的标志性建筑群，而且也是一类可以给开发商带来持续性收益和品牌影响力的产品类型，我司可在西海岸、北海岸以及崂山和即墨沿海寻求合适的机会，获取都市综合体开发收益和品牌价值。