工程部规章制度及运作程序.docx

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工程部规章制度及运作程序

工程部结构表：

一、管理

人员

总工程师、高级工程师、文员/仓管

二、工作

人员

电工领班

综合维修

领班

木工领班

空调领班

高压电工

维修电工

油木工

空调工

电梯工

弱电工

A.规程目的

保障工程部的正常运作，为外部的客户和内部的客户提供优质的服务。

B．适用范围

工程部日常管理工作。

C．政策制度

1．值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。

2．根据《操作规程》及《岗位责任制》的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定作好有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。

3．如出现设备故障，而当班人员无法处理的，应按报告制度及时报告。

4．值班主管，接到通知时，应及时安排相关人员前往维修。

5．所有值班岗位必须按规定值班时间安排合格的值班人员，如需调班，必须报经主管同意，原则上同工种同职位人员对调，实行轮换就餐制，就餐前通知同班相关人员前往维修。

A．规程目的

保障工程部的正常运作，为外部的客户和内部的客户提供优质的服务。

B．适用范围

工程部日常管理工作。

C．政策制度

1．值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到早退，无故缺勤，不能私自调班、顶班。

因故无法值班者，必须提前征得工程部总工同意按规定办理请假手续，才能请假。

2．交接班的双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交接班，交接班准备工作包括：

2．1查看运行日志记录。

2．2介绍运作状况和方式。

2．3设备检修、变更、清点仪表、工具，检查设备状况等。

注：

交接班双方必须在值班日志上签字。

3．在下列情况下，不得进行交接班

3．1在事故处理未完成。

3．2重大设备启动试运行或停机（可连同处理）。

3．3交接班准备工作未完成。

3．4接班人数未能达到规定人数的情况下。

3．5接班人员有醉酒现象或其他神志不清而未找到顶班人时。

A．规程目的

保障工程部的正常运作，为外部的客户和内部的客户提供优质的服务。

B．适用范围

工程部日常管理工作。

C．政策制度

1、下列情况报告班组长

1．1主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况。

1．2设备出现故障或停机检修。

1．3零部件更换及修理。

1．4维修人员的工作去向，维修材料的领用。

1．5运行人员暂时离岗。

1．6对外班组及上级联系。

2、下列情况报告工程值班主管

2．1重点设备非正常操作启停、调整及其他异常情况。

2．2采用新的运行方式重点设备发生故障或停机抢修。

2．3系统故障及检修。

2．4重要零部件更换及修理，加工及改造工具、备件、公共维修材料。

2．5员工加班、调休、补休、请假。

3、下列情况报告工程部总工

3．1重点设备发生故障或停机修理。

3．2影响住宅小区运行的重大改变（如电房、泵房、煤气管断裂等问题）。

3．3重点设备主要零部件更换、修理、委托处理单位加工。

3．4系统及主要设备的技术改造。

3．5系统或设备的增加工程及委托外单位施工。

3．6技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组结构调整。

3．7员工一天以上的请假，班组长以上员工的补休、换班。

A．规程目的

保障工程部的正常运作，为外部的客户和内部的客户提供优质的服务。

B．适用范围

工程部日常管理工作。

C．政策制度

1、个人保管类工具管理（该类工具较小、价值低、使用频繁，由个人保管）

1．1领取：

由班组领班提出申请，经工程部总工签批后，到工程仓领取。

1．2登记：

工程仓库发放后，以领用申请为凭证，以班组为单位编制明细《个人保管类工具登记单》。

1．3使用：

个人保管工具为员工自用，不得借于他人。

1．4报损：

损坏或丢失，立即上报领班，领班根据情况，区分责任，编制报损单送交工程部总工，工程部总工签批后到仓库重新领取，库管员即时修正记录。

1．5交回：

员工离职或调离岗位不再需要该工具，需将工具交回工程仓，如不交回，相应进行扣款。

2、班组使用类工具管理（该类工具较大、价值较高、适合班组专业化使用的要求，由班组负责人保管）

2．1领取：

班组领班提出申请，经工程总工签批后，由工程仓发放（或直接采购）。

2．2登记：

工程仓库发放后，以领用申请为凭证，以班组为单位，并以申请人为负责人进行登记。

2．3使用：

工具使用，由班组领班负责管理，工程部内部借用，需经领班批准，外部借用，需经工程部总工批准。

2．4损坏：

发生损坏，立即报告工程部总工，并查明原因，追查责任，由工程总监/经理做出报损单，或修理，或重新领用，或再次申购。

3、部门使用类工具管理（该类工具的价值高、不经常使用，由工程部总工指定专人保管）

3．1存放：

存放于工程仓库或指定地点。

3．2使用：

由工程部总工批准。

3．3损坏：

由工程部总工写出书面报告，追查责任人责任。

3．4所有工具皆为公司财物，一律不得带出本公寓或私用。

3．5各班组建立自己的工具明细帐册，定期盘点，做到帐物相符。

A．规程目的

保障工程部的正常运作，为外部的客户和内部的客户提供优质的服务。

B．适用范围

工程部日常管理工作。

C．政策制度

1、《工程维修单》的作用

1、1《工程维修单》是作为其他部门向工程部提出申请服务的凭证。

1、2《工程维修单》是维修人员进入客房及相关区域的依据。

1、3定期统计《工程维修单》的数量可作为工程部经济考核指标的依据。

1、4《工程维修单》也可作为工程部对其员工进行检查考核的依据。

2、使用《工程维修单》的程序

2．1凡属维修工作一律填写《工程维修单》（紧急情况如火情、跑水、断电、断煤气等，可电话通知，而事后必须补写维修单）。

《工程维修单》由请修部门主管以上人员（包括主管级人员）填写，并将《工程维修单》送到工程部。

2．2工程值班主管接单后，将该单第一联还给请修部门存档，并在《工程维修单登记册》上将《工程维修单》的编号、时间、维修内容、维修工的姓名进行登记。

2．3登记后进行工作安排，并将第二联交维修工，第三联存档。

2．4维修工接单后，持单到所需区域维修，完成维修后，填上维修所用工时，材料及其费用，请报修部门验收签字，然后将《工程维修单》交还工程值班主管。

2．5维修工如在维修过程中有困难，应在备注栏内说明原因，交由值班主管处理。

2．6值班主管接单后，将已完成的《工程维修单》存放在完成一栏内，在因故未完成的《工程维修单》上注明原因。

2．7需要申请备件的维修工作，应将《工程维修单》第二联附在《领料单》后面，并送审后领取备件，并将《工程维修单》的第三联留在派工一栏中。

如所需备件在工程仓内没存货，则需填写《采购申请单》。

2．8维修完成后，值班主管根据实际情况作电话回访或到现场回访，并在指定时间内将《工程维修单》呈报上级主管审查。

A．规程目的

保障工程部的正常运作，有效控制成本。

B．适用范围

工程仓的管理。

C．政策制度

1、物料管理

1．1申购

1．1．1根据各类物品的使用量等因素，由专业组提供申请单，交仓管员核仓，并确定各物品的最低库存量，由仓管员编制月度申购计划。

1．1．2经总工审核送采购部三家报价，审批后，由财务部采购组进行购买（专业性强的物品可由工程、财务部采购）。

1．2收货

1．2．1收货时注意防止运输搬运时货件的遗失和损坏，并通知申购人及时验收入库。

1．3验收

1．3．1先核对入库凭证，有无备件编号、图号、名称、规格、材质及数量等说明。

1．3．2再开箱验收，根据装箱单清点备件的规格、数量和表面的外观检查，并将装箱单同入库凭证进行核查，连同产品质量证明书及其他技术资料一起验收。

1．3．3确认无误后，作为验收合格，准许备件入库保管。

1．4保管

1．4．1对经验收合格后入库的备件，立即建立《备件台帐》及《备件卡》，并将资料输入电脑。

1．4．2将每天的入库情况及时记录于《备件台帐》，每月结算一次。

1．4．3《备件卡》应做到标记鲜明，图号、名称、规格、材质、存量准确。

1．4．4《备件台帐》、《备件卡》、备件实物及备件资金一定要“四相符”。

1．4．5备件在库管理做到堆放合理，无丢失、无损坏、无腐蚀。

1．4．5．1按备件的性质及精度合理分类摆放。

1．4．5．2对成品备件、半成品备件、毛坯备件、等的储备加以相应的管理。

1．4．6备件的在库保养

1．4．6．1入库后，仓管员对备件逐件除锈、清洗、涂油、上漆。

1．4．6．2定期进行仓库整理和倒动。

1．4．6．3保持库房通风和干燥、做好防火和防盗工作，防止备件在仓库保管期间有损坏和遗失的现象发生。

1．5出库

1．5．1备件的发放出库必须办理领料手续，并遵循“先进先出”领取方便的原则。

1．5．2领料人在《领料单》上注明领用备件的类别、编号、名称、规格、领用日期、数量、用途及签名。

1．5．3仓管员在《领料单》上注明备件的实际领用日数量、费用及签名。

1．5．4．发放备件时按《领料单》当面点交出库。

发放后及时记录于《备件台帐》，并将资料输入电脑。

1．5．5对部分易耗物料，可根据历史经验数据，报工程部总工批准后，每周统一领用，物料由班组负责人管理，实用实销，月末盘点并做补仓计划。

1．6盘点

1．6．1对备件的库存每月盘点一次，以确保帐卡物资金的相符。

1．6．2在盘点中，如发现数量有短缺或盈余、或者规格不符、或者备件有损等情况应查明原因，分别作盘亏、盘盈、调正或报废处理。

1．6．3通过盘点，及时向管理人员报告正确的库存，以便采取措施，保证正常的备件管理。

2、工具管理

2．1个人保管类工具管理

2．1．1领取：

由班组领班提出申请，到工程仓领取。

2．1．2登记：

工程仓发放后，以领用申请为凭证，以班组为单位编制明细《个人保管类工具登记单》。

2．1．3使用：

个人保管类工具为员工自用，不得借于他人。

2．1．4报损：

损坏或丢失，立即上报领班，领班根据情况，区分责任，编制报损单送交总工签批后到工程仓库重新领取，库管员即时修正记录。

2．1．5交回：

员工离职或调离岗位不再需要该工具，需将工具交回工程仓，如不交回，相应进行扣款。

2．2班组使用类工具管理

2．2．1领用：

班组领班提出申请，总工同意签批后，由工程仓发放（或直接采购）。

2．2．2登记：

工程仓库发放后，以领用申请为凭证，以班组为单位，并以申请人为负责人进行登记。

2．2．3使用：

工具使用，由班组领班负责管理，工程部内部借用，需经领班批准；外部借用，需经当值长批准。

2．2．4损坏：

发生损坏或丢失，立即上报领班，查明原因，追查责任，填写报损单，由工程总工做出报损单，或修理，或重新领用，或再次申购。

2．3部门使用类工具管理

2．3．1存放：

存放于工程仓库或指定地点。

2．3．2使用：

使用由当值长批准，登记领用手续。

2．2．4损坏：

发生损坏或丢失，填写报损单，追查责任人责任。

2．4所有工具皆为酒店财物，一律不得带出酒店或私用。

2．5各班组建立自己的工具明细帐册，每月定期盘点，做到帐物相符。

A．规程目的

为保证在配电设备上工作人员的人身安全，必须采取相应的组织措施，在制度上加以保证。

B．适用范围

工程部日常管理工作。

C．政策制度

1、操作人填写操作票应严肃认真，按顺序填写，字迹应清楚，不得掉项或缺项，票面应整洁，不得涂改，填写后应对照模拟图复核无误，再交监护人审核。

2、操作必须按照值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。

3、检修工作完毕后，工作班应清扫，整理现场，确认无误后在工作票上填明工作终结时间，经工作负责人与值班人员双方签名后，该工作票方告终结。

4、全部工作完成后，交回工作票，才能拆除所有地线，临时遮拦和标示牌，恢复常设遮拦，在得到总值班负责人的许可命令后方可合闸送电。

5、有关技术措施包括：

停电、验电、装设地线、悬挂标示牌，装设遮拦。

A．规程目的

为保证在配电设备上工作人员的人身安全，必须采取相应的组织措施，在制度上加以保证。

B．适用范围

工程部日常管理工作。

C．政策制度

1、配电室供配电设备由值班电工实行三班24小时操作、监控、记录。

按要求填写《运行记录表》、《值班记录》。

2、值班电工应严格按照电业操作规程操作供配电设备，保证供电设备的正常运行。

3、配电柜送（停）电时，必须填写《送（停）电申请表》，经水电队会鉴、电气工程师批准后，方可进行。

4、停电作业时，应在断开的开关分闸把手上悬挂“有人工作、禁止合闸”的指引牌。

5、严禁带电作业。

6、自动空气开关跳闸式熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时试送电一次。

7、严禁电流互感器断路以及电压互感器短路。

8、严禁带电用兆欧表测量绝缘电阻。

9、不得擅自更改配电室机电设备、线路及器材。

10、非工作人员进入配电室须经电气工程师批准后，由值班电工陪同下方可入内。

11、配电室内严禁吸烟。

12、保持配电室清洁，地面、墙面、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍等。

13、防止老鼠、蛇进入配电室内。

A．规程目的

保证供配电设备操作正确性和安全性。

B．适用范围

工程部专业操作管理工作，适用于温莎广场设置的配电设备（梅兰日兰SM6开关）。

C．政策制度

1、高压送电操作程序

1．1断开10KV电源侧变压器柜接地开关,确认接地机械指示牌,断开接地位置.

1．2合10KV电源进线开关柜,然后检查开关指示牌在合闸状态,三相受电指示灯亮.

1．3合上10KV变压器开关柜,合闸指示牌应在合闸状态,三相受电指示灯亮,变压器受电后电磁声音及温度显示器是否正常.

2、低压送电操作程序

2．1供电来源

由温莎广场B1层高压配电房（10KV）变压器开关柜送电到B1层各变压器室后,接入各受电柜.

2．2电力分配

2．2．11＃变压器（1250KVA）供电南北区5-10层公寓用电。

2．2．22＃变压器（1250KVA）供电公共设施商业用电、公共照明、送排风机、16P柜应急供电、20P联络开关、保安电源供电。

2．2．23＃变压器（1250KVA）供电至2＃、3＃冷机组南中区2-4/F空调机,区2-10/F空调风机用电.

2．2．44＃变压器（1250KVA）供电1＃冷机组、冷冻泵、冷却泵、冷却塔，北区2-4/F，11/F空调风机用电.

2．2．51＃、2＃、3＃、4＃变压器可同时分列供电各自负载,亦可通过联络开关单独供电各区受电柜．

3、低压送电

3．1各变压器受电后检查低压侧受电开关柜（变压器）的电压表三相电压是否正常（电压值为380V，±10%）

3．2合闸前，断开各低压配电柜各回路全部空气开关。

3．3变压器受电柜（GE）开关应进入工作位置及自动储能状态,（如不能电动储能应采用手动操作储能）.

3．4按2＃变压器受电柜GE开关电动合闸按钮,断路器合闸送电,指示灯亮（白色）,同时机械指示牌显示接通状态.（电动不能合闸,可用按钮机械合闸）

3．5按顺序合上各回路空气开关送电,合闸指示灯亮.

3．6按（16P）应急事故供电柜（市电）GE开关的电动按钮合闸送电,指示

灯亮,同时机械指示牌显示接通状态.（电动不能合闸,可用按钮机械

合闸）

3．7按顺序合上各回路空气开关送电,合闸指示灯亮.

3．8按1＃变压器受电柜GE开关电动合闸按钮,断路器合闸送电,指示灯

亮（白色）同时机械指示牌显示指通状态．

3．9按顺序合上各回路空气开关送电,合闸指示灯亮.

3．103＃、4＃变压器受电开关GE开关电动合闸按钮，断路器合闸送电，

单台变压器投入运行时由联络开关合闸联接供电，合闸指示灯亮。

3．11变压柜受电开关设置电气及机械联锁匙,只能分列运行.

4、停电操作程序相反

5、发电机送电

5．1发电机应处于自动状态启动（按发电机操作规程）

5．2应急事故发电16P柜电控转换开关应调至”自动”或”手动”位置,并已

储能状态.

5．3发电机启动后,送电到应急事故发电16P柜,（GE）开关,延时10秒自

动合闸，否则”手动合闸”送电”市电受电开关应处于断开状态．

5．4各回路应急事故开关处于常合状态,确保供电可靠性．

5．5市电恢复供电时,应急事故市电（GE）受电开关合闸转电.

5．6发电受电（GE）开关自动分闸.

A．规程目的

确保柴油发电机处于自动启动状态，保证大厦、保安、消防、电梯等设备应急用电的需要。

B．适用范围

适用于温莎广场设置柴油发电机组运行操作规程管理。

C．政策制度

1、职责

1．1值班电工交接班负责柴油发电机组操作、监控、记录、清洁、维修

保养及试运行。

1．2电主管负责柴油发电机综合管理及上述工作检查监督。

2、工作程序：

每日检查项目

2．1发电机的启动状态，值机选择“自动启动”，保养选择“手动启动”。

在“市电”停电的情况下，柴油发电机组延时8秒自动启动，若不能自投带负荷，遵照《柴油发电机操作规程》执行。

（保养时，发电机的启动状态应断开电池电源）

2．2检查机组整体情况（机身上有无杂物/工具,水箱散热网有无堵塞。

传动皮带有无松动，紧固螺丝有无松动，机身有无渗油，渗水）

2．3检查柴油油箱情况（排气口有无堵塞，柴油是否充足，柴油是否太脏/有水份，闸阀是否打开，管道有无渗油。

）

2．4查机组机油油位情况（标准:

拧出油标尺,油位应在”H”支”L”之间,并靠近”H”位）并查看油质是否变坏.黑种（机油混浊发黑,粘滑度不好则须更换）。

2．5检查机组水箱情况（标准:

拧开水箱盖,中指能标到水位）

2．6检查电池是否充足电,电池连线是否连接牢固。

2．7检查机组是否有报警现象及复位。

2．8检查机组一电力输出开关是否在”分断”位置（手动开机时检查）

2．9检查机房进风口和排风口有无堵塞。

2．10按照《柴油发电机检查保养计划表》，要求进行维修保养并记录于

《柴油发电机保养记录表》。

2．11发电机每星期空载（带负载）试运行一次，运行时间15分钟，平时应将发电机置于自动起动状态。

（特殊情况除外）

2．12发电机一旦起动运行，值班人员应立即前往机房观查，启动送风机,

检查发电机各仪表指示是否正常，并做好送电操作准备。

2．13带负荷运行过程中，每小时抄填《柴油发电机运行表》。

2．14分析运行各项数据,发现隐患及时排除,重大异常情况及时报告机电主管解决。

2．15负责发电机房清洁卫生、每日打扫机房一次，每半月清洁机组一次，保证无积尘，水渍、油渍。

2．16发电房门平时应上锁,钥匙由配电房值班员管理，未经部门经理批准，非工作人员禁止入内。

2．17加强防火和消防管理意识,确保发电机房消防设施更好齐备。

A．规程目的

保证操作的安全性和正确性

B．适用范围

康明斯/柴油发电机组操作，由值班电工负责操作

C．政策制度

1、手动启动：

将机组操作盘上“运行/停止/自动”选择开关调至“运行”位置，发电机起动运行，待机组正常后，合闸供电。

2、自动启动：

①将机组操作盘上“运行/停止/自动”选择开关调至“自

动”位置;②将风机控制箱“手动/停止/自动”选择开关转至自动位置；③机组电力输出开关合上“接通”位置；④16P柜双电源切换配电柜上“手动/停止/自动”选择开关调至“自动”位置。

3、运行中（按时通过仪表和手动选择开关检查下列各项）。

（1）检查机组运行的情况（运行中有无异响或漏气，漏油和漏水）

（2）检查机组运行参数（油压、水温、电池充电电压/电流、频率、输出电压、负载/电流的输出百分率等），并作为记录。

注：

机组在运行12小时内，不能超过1小时带100%负载运行。

4、停机

（1）手动停机：

先御负载30%以下，断开机组电力输出开关，空载运行5~10分钟，将“运行/停机/自动”选择开关转至“停机”位置即可。

（2）自动停机：

当市电送至16P双电源转换柜时，16P柜发电负荷开关自动断开,市电负荷开关自动合闸送电，机组空载运行10分钟后自动停机进入备用状态。

（3）抄机组电度表读数，计算本次发电用电量。

A．规程目的

保证电梯运行的安全性和正确性

B．适用范围

公寓电梯工

C．政策制度

1、机房、底坑及轿厢（尤其是厅门地坎）必须保持没有碎片和垃圾杂物。

2、每层厅门都没有烟灰缸，应适时劝说乘客进入电梯前熄灭他们的香烟。

3、底坑应保持干燥、清洁。

（如有积水，应及时抽掉）

4、机房温度必须不得低于50C，也不得高于400C。

5、电梯停站是否平层（±10mm），不平层应及时查找原因。

6、轿厢内的通风和照明是否正常，不正常应马上修复。

7、试验报警铃，对讲机是否正常。

8、乘坐电梯时，注意电梯起动和停车时的平稳性。

倾听轿厢上、下运行的任何不正常声音，如老鼠尖叫声或金属磨擦声等，闻一闻是否有异味，闭上眼睛以便增强电梯不规则性运行的感受意识。

9、高峰时，适时倾听乘客评论，他们可能会谈到电梯服务的缺点。

10、观察电梯开、关门之前乘客是否有足够的进入和退出时间，一般为3-4秒。

11、轿厢门上的红外线探测器是否正常。

应保证门口有人和物时门能及时由

关门转为开门。

12、楼层显示器显示的楼层与实际是否相符。

13、扶梯运行是否正常，有无磨擦声。

每层有扶梯两台，1台上行，1台就下行，应半月交换一次。

（专人负责）

A．规程目的

保证电梯运行的安全性和正确性

B．适用范围

公寓电梯工

C．政策制度

1、开、关操作及注意事项

1．1在多班制的情况下，司机在上班应做好接班手续，了解电梯在上一班的

运行情况。

1．2厅门进入轿厢之前，需注意电梯的轿厢是否停在该层。

1．3开始工作前。

（开放电梯使用前），应在轿内用钥匙转换为司机档，控制电梯上、下运行次数，观察并确认电梯的开门，启动，运行，选层，平层停靠开门，上、下端限位装置，安全触板，信号登记和消号等性能和作用是否正常，有无异常的撞击声和噪声等。

1．4关梯时，必须确认清楚电梯轿厢内是否有乘客。

2、使用过程中的注意事项

2．1注重量大的货物时，应将物件放置在轿厢的中间位置上，防止轿厢倾斜。

2．2司机乘用人员均不允许在厅轿门之间停留或谈话。

2．3装运易燃、易爆危险物品时，需预先通知管理部门，以便采取稳妥的安

全措施。

3、故障异常情况应采取的措施：

如有以下故障和异常状态，应立即停机，通知有关人员检查、维修

3．1在到达预选层时，电梯不能自动提前换速。

3．2电梯在额定速度下运行时，限速器和安全钳动作

3．3在厅外能把厅门扒开。

3．4人体碰触电梯部件的金属外壳时有麻电现象；

3．5电梯平层时，超差过大，在不能自动开门。

4、电梯卫生的清理

4．1电梯各层厅门前应保持清洁。

4．2轿厢内地板及轿板应保持清洁干燥。

4．3电梯