投资权模式进行融资的请示.docx

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投资权模式进行融资的请示

芦溪县投资收益权拍卖融资工作方案

为贯彻落实党的十八届三中全会精神，加快推进我县城镇化步伐，改善群众生活条件，经县委、县政府研究，决定启动实施项目；为确保房屋征收与补偿、土地收储、基础设施配套建设等顺利推进，依法依规筹集资金，根据汉海拍卖公司的成功案例和我县实际情况，现制定我县实施投资收益权拍卖融资工作方案：

一、指导思想

遵行十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”和国务院“以市场化方式引导社会资本解决城市建设资金”（国发【2010】19号文）的精神，依据中华人民共和国《土地储备管理办法》、《拍卖法》《合同法》等法律法规，依法为储备土地、实施土地一级开发进行融资等活动。

二、工作目标

参照南昌市湾里区和其他省市的成功经验，以投资收益权拍卖模式作为我县的融资形式之一，根据我县实际需求拟初步融资约亿元，其中：

征收补偿、土地收储等资金约亿元；基础设施配套等工程融资约亿元。

三、工作步骤及时间安排

1.政府决议。

县城投公司负责起草《芦溪县投资收益权拍卖融资工作方案》，报县委、县政府、县人大审议通过，并组织实施。

2.实施方案。

县城投公司拟定《芦溪县投资收益权拍卖实施方案》，报县政府审议。

3.委托拍卖。

县城投公司将投资收益权委托具有资质的拍卖公司（建议江西汉海拍卖公司），并与拍卖公司签订委托协议。

4.组织拍卖。

拍卖公司依据委托协议，在规定时间内完成前期招商工作，依法组织拍卖；拟定《拍卖方案》等文件报县政府审定；县城投公司作为业主单位与投资权竞得人签订《投资收益合同》、《项目投资代建合同》。

5.其他工作。

①规建部门出具融资地块的规划条件和安置房、基础设施等建设规划；②国土部门负责融资地块的可供出让面积及出让时间和顺序；③发改委（县重大重点项目办）负责相关工程的立项和投资概算；④国土、发改委、拆迁办等相关部门负责旧城改造地块的净地形成，包括：

围墙和土地平整；⑤城投公司、投资权竞得人共同负责组织协调好工程项目建设招投标；⑥拍卖公司负责全国招商和项目推介；⑦城投公司等负责来我县实地考察客商的对接；⑧涉及其他行政主管部门业务的，由相关主管部门按合同约定内容依法配合落实。

四、工作措施

（一）健全机构、加强领导

为顺利完成我县投资收益权拍卖模式进行融资，建议成立指挥部，县长任指挥长，副县长任常务副指挥长；政府办、发改委、财政局、规建局、国土局、城投公司、审计局、征收办等为成员单位。

领导小组下设办公室（办公室设在城投公司），负责协调解决融资过程中的重大问题。

各成员单位主要负责人作为第一负责人。

要高度重视，层层抓落实。

（二）密切配合、认真落实

完成我县投资收益权拍卖工作要充分发挥领导小组牵头协调作用，及时掌握各部门工作进度，协调工作推进中存在的相关问题。

各相关部门要高度重视此项工作，根据任务分工，抓紧制定本部门落实方案，明确各项工作目标、工作时限及具体措施，落实责任人员，确保每项工作落实到位。

附件：

1、芦溪县投资收益权拍卖融资实施方案

2、投资权基本条件

3、投资收益权拍卖的优势

4、投资权拍卖的法律依据

附件1

芦溪县投资收益权拍卖融资实施方案

一、建设项目名称及概况

项目名称：

芦溪县建设。

项目概况：

我县征收总面积约亩，总拆迁房屋建筑面积约万㎡。

收储完成后剔除拟规划道路及绿地等用地亩、规划公共设施用地亩，预计可供开发建设用地亩。

二、项目运作方式

以片区宗可供出让地块亩土地的收储整理出资和基础设施等工程建设管理与出资为标的，采用投资收益权拍卖方式实施。

1.政府获得投资人以实物建设和现金两种方式支付的竞拍总价款，均不计利息。

（具体以合同为准）

2.投资人首先以现金方式支付给政府用于土地的征地、拆迁、安置补偿、报批等费用亿元（包括工程用地、后期可出让用地）；同时按政府要求自筹资金亿元进行相关工程的投资建设。

（具体以合同为准）

3.政府按合同约定进度分期完成土地出让后，将每期出让土地对应的投资权价款偿还给乙方，不计利息，并按约定比例给予乙方投资收益。

（具体见合同条款）。

三、项目运作主体

经县政府批准由城投公司作为项目主体，具体运作投资收益权拍卖的实施，并代表政府与投资人签订《投资收益合同》，《项目投资代建合同》，负责相关工程投资建设的监督、监理单位的选定、竣工验收和移交以及与投资人进行资金结算。

国土局、收储中心、征收办等部门负责土地收储工作，并与公共资源交易中心依法进行国有建设用地使用权出让活动。

四、项目运作程序

项目运作主要程序是：

确定投资收益权拍卖的基本条件，进行招商，公告和拍卖。

（一）投资收益权拍卖的基本条件

1、确定收储成本（包括：

征地、拆迁和安置补偿、报批等）；

2、确定工程造价（包括：

基础设施等项目建设工程量、工程预算、控制价、工期等）；

3、确定配置可供出让土地的面积、用地性质、规划条件及出让时间；

4、确定投资人投资收益补偿比例。

（二）组织拍卖。

城投公司与拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托拍卖公司组织全国招商推介、发布拍卖公告、组织拍卖活动。

（三）拍卖与成交。

投资权拍卖的底价为土地收储成本和工程造价总和，建议拍卖底价为亿元，竞买保证金为万元。

拍卖成交价超过底价的部分为政府收益。

拍卖成交后，城投公司与投资人签订《投资收益合同》，《项目投资代建合同》：

双方就土地收储、工程项目投资建设、后期土地出让、投资收益补偿比例、资金支付、违约责任等核心内容及相关责、权、利进行约定。

（四）土地出让和移交。

1、土地具备出让条件后，政府按约定的进度完成土地供应。

土地按以下进度供应：

每年供应约亩，年完成供应；政府进行土地供应的时候，拟出让土地的价值不高于投资人实际投资额度。

2、若投资人要求延长供地时间，政府可根据投资人的申请，协商延长供地时间。

3、投资人必须参与所有土地的出让活动，并以不低于出让起始价进行报价。

（兜底原则）

（五）、工程建设、监督和验收

1、投资人依法组织招投标选定有资质的施工单位进行相关工程建设，建设资金由投资人负责筹集。

2、工程的监理单位由城投公司负责依法选定，工程实际投资的预决算，以县财政投资评审结果为准。

3、工程量以施工图纸为准，当工程量有增减时，甲乙双方另行签订协议。

当工程决算款超出概算的部分由城投公司另行出资回购，当工程决算款少于概算的部分由投资人以现金方式补足差额（补足投资收益权价款）。

4、投资人按照政府确定的规划施工建设，竣工验收后移交给城投公司。

附件2

投资权基本条件

一、底价的制定

投资权底价=净地价值*60-70%

=现金+工程

现金=土地收储成本（征地、拆迁、安置补偿、报批等）

工程=约定工程控制价

二、投资补偿标准，投资人占比一般60%以上。

三、土地使用权出让周期要与投资人投入相匹配，具体条件需项目数据出来后定。

（国土，规划等）

四、投资权结算，一般为土地使用权出让后1个月结算投资权价款和投资收益。

（财政，国土等）

附件3

投资权模式的优势

（一）投资权竞得人可以取得工程建设的利润，增强投资人的信心，吸引投资人参与项目。

投资人积极配合政府，狠抓工程进度，确保项目工程及相关基础配套设施建设保质保量按期完成。

（二）政府前期不花钱完成项目及基础配套设施建设和土地的收储，而且在投资权拍卖中有可能预先取得一部分土地收益，不需支付利息；

（三）政府获得投资人的资金，不需要抵押物；

（四）政府无到期偿债的压力。

当土地市场行情下行时，可能无人竞买，投资权竞得人以投资权成交价保底摘牌拿地；

（五）通过公开拍卖方式确定谁是投资人及投资人的收益空间，政府领导无行政风险和法律风险；

（六）投资权拍卖不同于BT，BT是政府禁止项（详见附件1），投资权拍卖是国务院积极倡导的“以市场化方式引导社会资本解决城市建设资金”的新型融资模式。

（国发【2010】19号文）

附件4

投资权拍卖的法律依据

一、投资权主要的法律依据

《土地储备管理办法》第十六条规定，对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。

二、三中全会精神

十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。

”

其指导意义在于企业可以更多进入城市的土地一级开发、参与城市基础设施建设。

原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约，亟需一种科学的市场化融资模式诞生。

十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革。

”

这是我国改革开放历史进程中具有里程碑意义的创新和发展，将对全面深化改革产生深远影响。

经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，所谓政府和市场的关系，实际上就是在资源配置中市场起决定性作用，还是政府起决定性作用的问题。

李克强总理在国务院第二次廉政工作会议上的讲话上提到对市场主体是“法无禁止即可为”。

强调市场简政放权的力度不能减，要进一步取消、下放行政审批事项主体，法无禁止即可为。

要广泛实行负面清单制度，从正面清单到负面清单一字之差，却是政府管理思维的巨大转变。

政府意识到在某些方面过多干预还不如市场这只无形的手自动调节。

简政放权会带来系统内部的不解和阵痛。

“希望我们的一些同志，不要贪恋手里那点小小的权力，阻碍政府工作的大目标。

那样做得不偿失。

”我们必须充分依靠市场力量、激发社会创造的潜力。

三、属于政府鼓励和引导的范畴

1、国发[2005]3号文《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》明确提出：

“允许非公有资本进入公用事业和基础设施领域。

支持非公有资本积极参与城镇供水、供气、供热、公共交通、污水垃圾处理等市政公用事业和基础设施的投资、建设与运营。

”

2、国发[2010]19号《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》指出：

对还款来源主要依靠财政性资金的公益性在建项目，除法律和国务院另有规定外，不得再继续通过融资平台公司融资，应通过财政预算等渠道，或采取市场化方式引导社会资金解决建设资金问题。

3、国土资发〔2011〕17号《关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》提出：

“土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发业务的机构彻底脱钩。

各地国土资源部门及所属企事业单位，不得直接从事土地一级市场开发。

”言下之意，必须市场化。

四、工程招投标的问题

项目代建人的取得，可以采取招标等形式。

即通过公开拍卖、挂牌等公开的方式都可选定项目代建人。

参见《国务院关于投资体制改革的决定》国发[2004]20号文件：

（二）深化投资体制改革的目标是：

改革政府对企业投资的管理制度，按照"谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险"的原则，落实企业投资自主权；

（五）鼓励社会投资。

放宽社会资本的投资领域，允许社会资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域。

三、完善政府投资体制，规范政府投资行为

（五）加强政府投资项目管理，改进建设实施方式。

对非经营性政府投资项目加快推行"代建制"，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。

招投标法规定必须要公开招标的：

①招标人有进行招标项目的相应资金或者资金来源已经落实。

②国有资金占控股或者主导地位的依法必须进行招标。

也就是说，工程项目是政府出资，且政府资金已经落实的前提下，才能组织公开招投标。

在投资权的工程中，一是政府资金没有落实，二是工程建设的资金不是政府财政预算渠道出资的，是投资人的自有资金。

住房城乡建设部副部长王宁在全国建筑业改革发展暨工程质量安全会议指出，“放开非国有资金投资项目必须招标的限制，赋予非国有投资业主自主招标决策权，允许其自主选择是否进行招标发包、自主选择是否进入有形市场交易。

”工程招投标法严重滞后于现实的经济发展状况是一个不争的事实，中央部委的表态体现了政策层面的导向。

五、投资收益的问题。

①首先投资权是一个投资行为。

竞得人通过公开拍卖产生，足额支付拍卖价款后获取投资收益的权利，并承担投资失败的风险，它明显带来投资高风险高收益的属性。

国家税务总局2013年第15号也指出“投资人参与政府土地改造项目……属于投资行为，不征收营业税。

”既然是一种投资行为，那么按照《国务院关于投资体制改革的若干规定》中“谁投资谁收益”的原则，投资人获取收益是合法合规、合情合理的。

②投资的属性决定了收益的不确定性。

如果政府从社会融资，回报以固定收益，那么这个融资是一种借贷关系。

土地改造项目由于投资人的投资可能发生增值也可能不增值，增值的空间并不确定。

投资人在增值部分享有一定比例的收益，收益是不确定的，这才叫做投资。

③投资权人的投资收益不是土地出让金的分成。

按照国家规定，土地出让金是收支两条线的，投资权人的收益并不在土地出让金中减免，而是通过政府财政预算的渠道另行支付给投资人的投资收益。

土地出让金收归地方财政后，其资金性质已经由出让金转变为财政收入。

政府财政收入用于土地储备融资的成本并无不妥。

唯一的障碍是财政支出科目中没有关于投资收益的支出项，这需要政府进行科目设置的消化。

六、BT模式为“禁止”范畴

2012年12月四部委发布的财预[2012]463《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》中，明确提出：

不得以委托单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务；不得为其他单位或企业的回购（BT）协议提供担保。

BT模式和项目投资权拍卖的区别：

在解决政府城市项目建设资金融资难的问题上，项目投资权拍卖与BT模式有着共同的出发点。

但两种模式有着根本的区别，主要表现在以下几个方面：

1、确定投资人的方式不同

BT模式以竞争性谈判为主，通过招投标方式确定投资人。

有很多地方政府仅以协议的方式确定投资人，在投资人项目收益过大的情况下，容易引发社会舆论和政府领导的行政风险。

项目投资权拍卖，在统一招商条件下以公开竞价方式按价高者得的原则确定投资人，公开公平公正的阳光操作，以市场化方式规避了政府领导的行政风险。

2、确定价格方式不同

BT模式的定价仅是工程项目的投资概算和审计结算。

一般以土地的评估价为基价进行质押，事实上评估价是一个主观性很强的价格，并没有经过市场检验。

在此基准价上进行土地增值收益的分成，是不科学的。

项目投资权拍卖，以公开竞价的方式确定现场最高价（需达到政府设定的保留底价）为土地投资权成交价，后期使用权出让价超过投资权成交价的部分为土地增值收益，投资人和政府对该部分增值收益进行分成。

即分成的基准价是经过市场定价的方式来确定的。

在保障政府收益最大化的前提下，规避行政风险。

3、投资人出资的范围不同

BT模式往往只解决工程项目的建设资金问题，不包括土地收储的费用在内，需要政府另行出资进行土地收储和报批；

土地投资权拍卖整合了土地一级开发和工程项目的投资建设，投资人的出资范围包括了土地开发的资金和工程项目的建设资金以及土地的预期收益在内。

4、BT模式中，政府引进的是工程项目的承建人；土地投资权拍卖中，政府引进的是战略投资合作人。

BT模式中，政府以土地质押和财政担保的方式，为BT工程的承建人提供偿债保障。

BT工程承建人作为债权人，不承担政府土地开发的风险。

项目投资权拍卖中，投资人通过公开竞价的方式取得土地开发和项目建设的投资收益权利，承担出资、项目代建和土地保底竞买的义务。

由于投资权价格也是由公开竞价这种市场化的方式产生的，由此承担了较大的土地开发风险。