工程设备管理.docx

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工程设备管理

一、工程设备管理第2页

---------------------------------------------------

1、基础设备管理

2、特种设备管理

3、外包维保设备监督管理

4、设备操作规程管理

二、工程设施设备档案资料管理内容-----------------------------------第4页

1、公共设施设备交接验收类档案资料

2、设施设备的检测类资料

3、设备维修保养外包合同/协议

4、设备维修、维护保养计划与实施类资料

5、设备应急处理记录

6、工程专业培训与考核记录

三、工程档案建档参考标准要求---------------------------------------第5页

四、设备编号管理规定-----------------------------------------------第7页

五、设备机房安全管理规定-------------------------------------------第8页

六、消防设备安全管理规定-------------------------------------------第10页

七、高压配电设备管理制度-------------------------------------------第11页

八、高压配电设备交接班制度-----------------------------------------第12页

九、高压配电设备巡视检查制度---------------------------------------第13页

十、高压配电设备定期切换/试验制度----------------------------------第14页

十一、高压配电设备缺陷管理制度---------------------------------------第15页

十二、倒闸操作规程---------------------------------------------------第16页

十三、常规水泵操作规程-----------------------------------------------第17页

相关职能部门

执行情况记录

设目录索引

工程设备主要

设备巡视记录

按职能部门

黑色A4文件

物业工程部

操作巡视记录

设目录索引

设备机房外来

人员进出登记

按职能部门

黑色A4文件

物业工程部

人员进出登记

设目录索引

业户报修记录

工程报修记录

按部门日期

黑色A4文件夹

物业工程部

业户报修回

报修回访记录

按部门日期

黑色A4文件夹

物业工程部

装修审图施工

二次装修管理

按设施设备

黑色A4文件夹

物业工程部

监督检查记录

设目录索引

分类分本建档

节能降耗管理

能耗管控记录

按设备系统

黑色A4文件

物业工程部

设目录索引

夹分类建档

工程管理对

对外发文汇总

按部门日期

黑色A4文件夹

物业工程部

外发文记录

设目录索引

分类分本建档

工程管理对

外来收文汇总

按部门日期

黑色A4文件夹

物业工程部

外收文记录

设目录索引

分类分本建档

工程管理工

工程日志记录

按设施设备

黑色A4文件夹

物业工程部

作日志记录

设目录索引

分类分本建档

工程管理各

工程突发事件

按设备系统

黑色A4文件

物业工程部

类突发事件

设目录索引

夹分类建档

其它文件资料

其他文件资料

按设备系统

黑色A4文件

物业工程部

设目录索引

夹分类建档

四、工程设备编号管理规定

1、为统一规范科桥物业所管辖的工程设备编号，特制定本工程设备编号管理规定。

2、设备编号按设备系统进行分类编号，以设备机组整体为对象进行编号管理。

3、设备编号按三组（四二四）编号方式

※※※※--※※--※※※※

设备顺序号

设备系统代码

物业楼盘代码

如：

CSSJ—FS—0125表示：

常熟世纪中心—消防设备—第125号4、设备所属系统代号（如：

EL表示电气设备）

EL：

电气设备包括：

高低压配电柜、发电机、避雷装置等各类电器设备等。

AC：

空调设备包括：

冷冻机组、热泵机组、锅炉、换热器、水泵风机、风机盘管、变风量机组、空调箱、单体空调机等。

SD：

给排水设备包括：

水泵、减压阀、气压罐、水箱、游泳池设备、热水器、污水处理设备等。

LE：

电梯设备包括：

升降梯、杂货梯、自动扶梯、擦窗机、吊篮等。

FS：

消防设备包括：

消防报警主机、消防/喷淋泵、消防卷帘、正压/排烟风机等。

SA：

安保设备包括：

闭路监控设备、巡更、门禁、防盗报警设备等。

CB：

通讯广播包括：

交换机、音响设备、放大器、综合布线、网络设备等。

OA：

办公设备包括：

办公电脑、复印机、传真机、打印机等。

BA：

楼宇自控包括：

自控电脑、控制设备、DDC箱、执行机构等。

PA：

车库设备包括：

车库控制电脑、闸机、出入票机等。

TL：

工具包括电动工具、测量仪器、专用工具、通用工具。

TV：

有线电视与卫星电视包括：

接收机、录像机、影碟机、监视器等。

QT：

其它设备：

以上分类未纳入的设备

5、设备顺序号

按设备系统按顺序编号，如：

供配电设备属EL系统，从0001号起逐个编号至最后一台设备为止，依此类推。

五、设备机房安全管理规定

1、目的：

为保证科桥物业工程部所管辖的机房设备正常安全运作，特制定本设备机房安全管理规定。

（本管理规定作为工程部的内部上墙管理制度）

2、适用范围：

本设备机房安全管理规定适用于：

科桥物业工程部所管辖的变/配电房、发电机房、消防泵房、水泵房、电梯机房、中央空调机房、锅炉房、电话机房、卫星电视及管道井等设备机房的安全管理。

3、管理职责：

本管理规定由工程部各专业工种员工负责操作执行，落实到人，工程部主管负责监督管理。

4、设备机房安全环境管理

4.1设备机房的安全及环境管理按：

设备操作、巡视、维修、维保的责任划分落实到人，责任人应定期安排保洁、除尘、油漆和粉刷工作。

设备机房总体应保持通风、干燥、整洁的环境。

当值责任人有责任对机房的设施设备缺陷提供书面报告。

4.2设备机房设施，A.门窗无破损，无人工作时门上锁；B.天花：

无裂痕无起壳、脱壳现象，无渗漏、无蜘网；C.墙面、地坪：

整洁、无裂痕、无破损；D.照明灯具功能完好。

4.3机房内应保持整洁无垃圾，无乱堆乱放物品。

设备机房内禁止带入任何食品，特别是变配电房等重要电气机房。

4.4设备机房内必要的工具/物品应设立标识区与标识线整齐存放，无关物品不应存放机房内。

4.5变/配电房应保证“四防一通”的电气规范要求。

机房内的建筑孔洞必须封堵完好。

变/配电房应注意防水高门槛的设置。

水泵及空调等有水机房内应注意地漏、排水的设置，并保持畅通，地坪保持无积水。

4.6按消防安全管理规定，机房内合理配妥消防灭火器材。

机房内电气控制箱及热源灯具周围必须保证安全距离，除危险品库外严禁存放易燃易爆物品。

5、机房设备管理

5.1按工程上墙制度要求悬挂相应的上墙制度，按设备标识规范配置相应的标识，设备名牌应保持完整，有必要的安全运行的开/关等状态标识。

各类管道色标应符合规范。

5.2机房设备外观应保持干净整洁，设备功能及运行正常，设备及其配电箱/柜等应保持完好无损。

6、机房设备操作、检修、维保管理

6.1机房设备及重要设备的检修维护保养、动用消防设施设备的、涉及系统的、软件程序变更的等重要操作均实行工作申请单审批制。

6.2机房设备的操作按相关设备操作规程进行，机房设备的检修维护保养按相关机电设备维修维护管理规定执行。

工程主管每周一次对设备机房进行巡查，发现问题随时处理，同时将检查情况记录于《设备机房操作巡查记录表》中。

6.3因季节性长期不用的、设备或管道/管线作断点维修时，在关闭设备电源或管路管阀时，须挂警示标识牌，实行谁挂牌谁摘牌。

当挂牌人不在时，摘牌人须复核确认后及时摘牌，及时恢复该管路阀门、线路开关的正常状态。

6.4凡维修影响业户正常使用时，事先通过客服向有关业户发出通告后方可进行。

上述操作过程与工作结果，各部门当值人员均需及时记录在相关工作日志中。

7、设备机房进/出管理

7.1进/出设备机房，当值人员应随手关门、人离锁门。

7.2外部门工作人员及外包维保单位工作人员因工作需要进入设备机房的，应凭工作单操作，当值人员须负责督促登记于《设备机房外来人员进出登记表》

7.3凡外单位人员参观需要进入设备机房的，应经相关部门主管以上领导同意，并有相关部门人员陪同，当值人员负责督促登记于《设备机房外来人员进出登记表》

7.4凡与工作的无关人员，当值人员有责任禁止其随意进入，凡发现有违规进入的，当值人员将承担责任。

8、相关记录

8.1设备机房操作巡查记录表

8.2设备机房外来人员进出登记表

六、消防设备安全管理规定

1、目的：

为保证科桥物业消防设备正常运行，实现消防安全无火灾的质量管理目标，特制订本管理规定，本管理规定作为物业项目的内部上墙管理制度。

2、适用范围：

本管理规定适用于：

消防系统设备的操作、巡查、检修、维护保养过程。

3、管理职责本管理规定由工程部各专业员工和秩序维护员相关员工负责操作执行，领班负责抽查监管，工程部主管及相关部门主管负责监督管理。

4、工作职责

4.1秩序维护员相关当值员工，负责监控中心消防设备日常操作及辖区消火栓箱、消防接合器、灭火器材、防火卷帘门等巡查操作管理，同时记录于《消火栓箱及灭火器巡检表》中。

4.2工程部当值员工负责消防机房设备、消防风机、消防设备巡查维护管理。

4.3工程部专业人员在检修消防设备时，若造成消防报警系统、消防风系统、防火卷帘、应急广播等设备全部或部分停止时，必须事先填写检修通知单。

检修维护工作应在尽可能短的时间内完成。

4.5工程部专业人员负责检查消防水系统管网阀门的正常开关状态，保证物业辖区消防管网中始终保持有正常的水压，消防控制应设置在“自动”状态。

5、相关记录

5.1工程部相关值班日志

5.2消火栓箱及灭火器巡检表（秩序维护员）

七、高压配电设备管理制度

1、高压配电设备工作人员应持证上岗，并严格按操作规程操作。

2、进行设备检修、预试时，根据配电设备保养规定，必须经报请工程主管批准后方可进行。

3、全部停电或部分停电时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌。

4、原则上禁止带电作业，作业时应有监护人和足够的照明和作业空间，作业人员须戴好安全绝缘手套、绝缘褂，确认做好安全的组织措施和技术措施后方可进行。

5、自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行修复，必要时允许试送电一次。

6、电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。

7、高压配电房环境温度最高气温+40℃，当环境温度达到+30℃时应启动通风降温设备。

8、安全用具要按规定进行检测、试验，并定期检查。

9、操作时必须严格执行倒闸操作规程。

10、高压配电房必须做好“四防一通”，人员出入须随手关门，无关人员不得随意进入。

11、严禁在高压配电设备周围动火，如因工作需要时，须经工程和秩序维护部主管的批准，并做好消防措施。

12、高压配电房内的消防工具和器材，要定期检查，抽样试验，对损坏及过期的应及时更换，不得拖延。

13、消防火器材应放在指定地点，使用方便，严禁随便动用。

14、高压配电房内禁止放置与设备无关的物品。

八、高压配电设备交接班制度

1、交班人员应详细填写各项记录，并做好环境卫生，遇到操作任务时，应主动为下值做好准备工作。

2、交接班前，接班人员应认真阅读《高压配电设备运行日志》，并按设备巡视路线图巡查一、二次设备，试验中央信号装置等交接项目和应作的检查。

对严重缺陷，设备变更或有疑问的应进行现场交接；

3、交接班应交待的项目：

3.1运行方式及模拟图板；

3.2调度、上级命令、有关文件及上级指示；

3.3设备检修、实验和变更情况；

3.4异常运行及事故处理；

3.5设备缺陷及处理情况

3.6安全设施及接地线拆装情况；

3.7开关跳闸；

3.8未处理事项及其它注意事项；

3.9工具仪表、钥匙、图纸资料（特别是变动部分）和备品材料。

4、接班人员应认真听取交接内容，核对模拟图和现场运行方式应相符，交接完毕双方签名，交接班中如遇事故须停止交接时，接班人员可在交接人员指挥下协助处理事故；

5、如遇接班者有酒醉、精神失常等情况交接人员应拒绝交接，并立即汇报领导；

6、遇有接班者未能准时到班，交接人员应坚守岗位并汇报领导。

7、相关记录高压配电设备运行日志

九、高压配电设备巡视检查制度

1、高压配电设备工作人员应充分了解和正确掌握运行中高压电气设备，通过巡视检查及时发现运行设备异常，以便及时进行处理。

2、值班员检查设备时，应严格遵守《电业安全工作规程》和《变配电所现场运行规程》，在保证安全的前提下，采用听、嗅、看、测相结合的办法，根据各类设备的检查项目，认真仔细巡查，不流于形式。

3、巡查周期

3.1正常巡视每4小时一次，无人值班变配电所按生产班次每班至少一次；

3.2在大风暴雨、雷电大雾展开特殊巡查；

3.3异常巡查，根据情况适当增加巡查次数，重点巡查随时进行。

4、巡查内容：

4.1运行中的一、二次设备，直流设备；

4.2消防设备；

4.3处于备用状态的设备；

4.4电器照明及通风设备；

4.5电缆沟、构架及房屋；

4.6防雷保护及接地装置。

十、高压配电设备定期切换/试验制度

1、定期切换/试验制度是保证设备安全运行的措施之一，必须严格执行；

2、变、配电所应根据本设备的具体情况，指定定期切换试验项目（包括项目、要求及周期）。

每次试验结束，应在《高压配电设备运行日志》上记录切换试验的设备、名称、时间、试验切换情况；

3、对于运行影响较大的切换试验工作，应安排在适当时候，切换/试验前做好事故预想，制定出必要的安全对策；

4、定期切换/试验周期规定如下：

设备名称

定期切换/试验周期

直流电源

每月一次

应急照明

每月一次

事故及预报音响

每月一次

防误报警装置

每班一次

消防设备

每年一次

电器设备预防性试验

每年一次

验电笔

半年一次

绝缘手套、靴

半年一次

绝缘棒、档板

每年一次

十一、高压配电设备缺陷管理制度

1、设备缺陷根据其威胁安全的严重程度，分为一、二、三类

1.1一类缺陷------对安全运行有严重威胁，短期内可能发生事故。

1.2二类缺陷------对安全运行有一定威胁，虽在短期内不可能发生事故，但若长期不处理，即会逐渐增加威胁性，甚至发展为事故。

1.3三类缺陷------对安全运行威胁性较小。

2、所有值班员应掌握全部一、二、三类缺陷。

3、值班员发现缺陷，应立即记录在《高压配电设备运行日志》中，对一类缺陷，应立即电话报告本部部门主管,并进行记录。

4、工程部对一类缺陷应立即安排处理，二、三类缺陷应列入休息日或节日检修计划内予以消除，完成后缺陷应记录簿上予以注销。

5、当其他人员发现如何缺陷，应通知值班员并作好记录，及时通知工程主管。

6、值班员巡视时应注意原有缺陷是否扩大、恶化、如恶化使缺陷类别上升时，应重新汇报和记录；

7、在检修中发现的缺陷，开关跳闸及事故、继保保护、蓄电池维护、安全活动等相关工作应在《高压配电设备运行日志》记录本中作好记录。

十二、倒闸操作规程

为保证科桥物业的供电系统设备正常运行和人身安全，防止

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