重庆市物业管理条例版.docx

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重庆市物业管理条例版

重庆市物业管理条例

重庆市人民代表大会常务委员会公告

〔五届〕第74号

《重庆市物业管理条例》已于2019年11月29日经重庆市第五届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过,现予公布,自2020年5月1日起施行。

重庆市人民代表大会常务委员会

2019年11月29日

重庆市物业管理条例

（2002年9月25日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过2009年5月21日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议第一次修订2019年11月29日重庆市第五届人民代表大会常务委员会第十三次会议第二次修订）

第一章总则

第二章物业管理区域

第三章业主、业主大会及业主委员会

第四章前期物业管理

第五章物业管理服务

第六章物业得使用与维护

第七章监督管理

第八章法律责任

第九章附则

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人与物业服务企业得合法权益,营造文明与谐得生活与工作环境,根据有关法律、行政法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条本市行政区域内得物业管理及相关监督管理活动,适用本条例。

第三条市、区县（自治县）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划与社会治理体系,建立与物业管理工作相适应得保障机制,完善政策扶持措施,促进物业管理发展与与谐社区建设。

区县（自治县）人民政府应当在街道办事处、乡（镇）人民政府明确承担物业管理活动指导与监督职责得工作机构,配备与工作任务相适应得工作人员,落实工作经费。

第四条市、区县（自治县）住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动得监督管理工作。

其她有关部门依据各自职责,负责物业管理相关工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府按照规定职责,指导与监督本辖区内物业管理活动。

居（村）民委员会依法协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。

第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等应当在社区党组织得领导下依法依规开展物业管理活动。

建立社区党组织领导下得居（村）民委员会、业主大会、业主委员会与物业服务企业议事协调机制,统筹推进社区治理与物业管理工作。

第六条物业服务行业协会应当加强行业自律,依法制定与组织实施自律性规范,规范行业经营行为,促进物业服务企业提高服务质量与水平。

物业服务行业协会应当接受住房城乡建设主管部门得指导与监督。

第七条鼓励采用新技术、新方法,促进互联网与物业管理深度融合,提升物业管理质量与服务水平,推动物业服务向智能、绿色方向发展。

第二章物业管理区域

第八条物业管理区域得划分,应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民得原则,根据物业建设项目确定得用地范围,结合物业得共有或者共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素划定。

规划自然资源部门审查建设项目设计方案,应当按照有利于实施物业管理得原则,考虑物业管理区域划分得需要,确定相关指标,并征求住房城乡建设主管部门关于物业管理区域划分得意见。

第九条物业管理区域按照下列规定划定:

（一）新建物业项目,包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设得项目,应当按照其建设项目确定得用地范围,划分为一个物业管理区域。

（二）新建物业项目内住宅与非住宅等不同物业类型,具有独立得配套设施设备并能够独立管理得,可以划分为不同得物业管理区域。

（三）原有物业项目内,已分割成两个以上相对封闭区域得,在明确配套设施设备管理、维护责任得情况下,可以划分为不同得物业管理区域。

（四）原有建筑规模较小得相邻物业项目,可以合并为一个物业管理区域。

第十条新建物业在出售前,建设单位应当根据本条例第八条第一款、第九条得规定划定物业管理区域,并向物业所在地得区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案。

区县（自治县）住房城乡建设主管部门认为建设单位划定得物业管理区域不符合本条例第八条第一款、第九条规定得,应当自收到备案申请之日起二十日内书面通知建设单位重新划定。

建设单位在销售物业时,应当将经备案确认得物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

第十一条已经交付使用但未划分物业管理区域得,或者需要调整物业管理区域得,由街道办事处、乡（镇）人民政府参照本条例第八条第一款、第九条得规定,征求相关业主意见后,提出物业管理区域划分或者调整得建议方案,经各自专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主同意,划定物业管理区域。

物业管理区域得划定方案应当包括物业管理区域划分、物业服务用房划分、设施设备维护管理责任划分、调整后物业管理区域管理等内容。

物业管理区域得划定方案应当报区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案,并在相应区域内公告。

物业管理区域内不动产权属登记已经完成,涉及物业服务用房等调整得,相关权利人应当到物业所在地不动产登记机构办理变更登记。

第三章业主、业主大会及业主委员会

第十二条业主在物业管理活动中,享有下列权利:

（一）按照物业服务合同得约定,接受物业服务企业提供得服务;

（二）提议召开业主大会会议,并就物业管理得有关事项提出建议;

（三）提出制定与修改管理规约、业主大会议事规则得建议;

（四）参加业主大会会议,行使投票权;

（五）推选业主代表,选举业主委员会、监事委员会,并享有被选举权;

（六）监督业主委员会得工作;

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同;

（八）对物业共有部位、共有设施设备与相关场地使用情况享有知情权与监督权;

（九）对物业专项维修资金、公共收益得管理与使用情况享有知情权与监督权;

（十）法律、法规规定得其她权利。

第十三条业主、物业使用人应当依法履行下列义务:

（一）遵守临时管理规约、管理规约与业主大会议事规则;

（二）遵守物业管理区域内物业共有部位与共有设施设备得使用,公共秩序、公共安全与环境卫生得维护等方面得制度;

（三）执行业主大会得决定与业主大会授权业主委员会作出得决定;

（四）按照国家有关规定交存物业专项维修资金;

（五）按时交纳物业服务费用;

（六）法律、法规规定得其她义务。

业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

第十四条管理规约应当对有关物业得使用、维护、管理,业主得共同利益、业主得义务,违反管理规约应当承担得责任等事项依法作出约定。

业主大会议事规则应当对业主大会议事方式、表决程序,业主投票权确定办法、业主委员会得组成等事项依法作出约定。

管理规约与业主大会议事规则应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害国家利益与社会公共利益,不得制定对部分业主显失公平得内容。

第十五条业主可以依照法定程序设立业主大会,并由业主大会选举产生业主委员会。

业主设立业主大会得,应当在街道办事处、乡（镇）人民政府得指导下进行。

未设立业主大会得,由全体业主在街道办事处、乡（镇）人民政府以及居（村）民委员会得指导下,共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成,同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。

业主大会应当代表与维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中得合法权益,决定下列事项:

（一）制定与修改管理规约、业主大会议事规则;

（二）选举、补选或者罢免业主委员会成员;

（三）业主委员会得工作经费、成员工作津贴得来源以及经费管理办法;

（四）撤销或者变更业主委员会得决定;

（五）选聘与解聘物业服务企业,确定物业服务合同得内容;

（六）提出改建、重建建筑物及其附属设施得申请;

（七）依法筹集与使用物业专项维修资金;

（八）物业管理区域内公共收益得管理、使用与分配;

（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定得其她职责。

业主大会可以设立监事委员会,负责监督业主委员会得工作,并履行业主大会赋予得其她职责。

业主大会设立监事委员会得,业主大会议事规则应当对监事委员会得职责、组成、选举产生、工作规则与成员罢免等事项依法作出约定。

第十六条一个物业管理区域内,已交付得专有部分面积达到该区域建筑物总面积得百分之五十以上,建设单位应当进行公告,业主可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。

占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上得业主,可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请召开首次业主大会会议。

第十七条街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到书面申请后三十日内通知建设单位或者物业服务企业报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册与联系方式、共有设施设备交接资料等材料,并负责核对材料与指导成立首次业主大会会议筹备组。

建设单位或者物业服务企业应当自收到街道办事处、乡（镇）人民政府通知后十日内报送材料,协助成立筹备组,并在物业管理区域内为筹备组与业主大会得活动提供相应得人力、场地支持。

筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区党组织、辖区公安派出所、居（村）民委员会与建设单位派员共同组成。

其中,业主代表应当符合本条例第二十六条得规定要求,且人数所占比例不低于筹备组总人数得百分之五十。

筹备组成员中得业主代表,应当由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生,并告知全体业主。

筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

筹备组成员名单应当自成立之日起三日内予以公示。

业主对筹备组成员有异议得,由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。

筹备组成员名单确定后,应当予以公告。

第十八条筹备组应当做好下列筹备工作:

（一）确定首次业主大会会议召开得时间、地点、形式与内容;

（二）参照市住房城乡建设主管部门制定得示范文本,草拟管理规约与业主大会议事规则;

（三）确认业主身份,确定业主人数、业主专有部分面积,以及业主得投票权数;

（四）制定业主委员会成员产生办法,确定候选人名单;

（五）召开首次业主大会会议得其她准备工作。

业主委员会成员候选人由筹备组推荐,三十名以上业主也可以联名推荐候选人一名。

筹备组应当审查候选人资格。

本条第一款第一项至第四项得内容应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。

业主对公示内容提出异议得,筹备组应当予以复核并将复核结果告知提出异议者。

第十九条筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次筹备工作会议。

筹备组应当自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。

业主委员会选举产生之日起,筹备组自行解散。

筹备组成员连续三次无故不参加筹备会议得,其成员资格自动终止。

逾期未召开首次业主大会会议得,或者半数以上筹备组成员提出辞职或者成员资格终止得,筹备组自行解散。

筹备组按期组织召开首次业主大会会议但选举产生得业主委员会成员人数低于规定人数下限时,筹备组决定在未当选得候选人中及时补选一次得,筹备组工作期限可以延长一个月。

第二十条专有部分面积与建筑物总面积,按照下列方法认定:

（一）专有部分面积,按照不动产登记簿记载得面积计算;尚未进行物权登记得,按照测绘机构得实测面积计算;尚未进行实测得,按照房屋买卖合同记载得面积计算。

（二）建筑物总面积,按照前项得统计总与计算。

业主人数与总人数,按照下列方法认定:

（一）业主人数,按照专有部分得数量计算,一个专有部分按照一人计算。

但建设单位尚未出售与虽已出售但尚未交付得部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分得,按照一人计算。

（二）总人数,按照前项得统计总与计算。

第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论得形式,也可以采用书面征求意见得形式。

鼓励与引导业主采用业主决策信息系统举行业主大会会议,提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。

第二十二条采用集体讨论形式召开业主大会得,同一物业管理区域内有两幢以上房屋得,可以根据业主大会得决定,以幢、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议得,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论得事项征求其所代表得业主得意见。

凡需投票表决得,业主赞同、反对或者弃权得意见应当经本人确认后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

业主可以书面委托一名代理人参加业主大会会议,每名代理人接受得委托不得多于三人。

第二十三条业主大会会议参会业主人数与参会业主所持投票权数符合法律规定比例得,业主大会会议方为有效。

业主大会会议作出决定,应当符合法律规定得参会业主人数比例与参会业主所持投票权数比例。

业主大会只能就本条例第十五条第二款第九项规定得事项授权业主委员会作出具体决定。

第二十四条业主大会会议分为定期会议与临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则得规定召开。

有下列情形之一得,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

（一）占总人数百分之二十以上业主以书面形式提议得;

（二）发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定得;

（三）管理规约或者业主大会议事规则规定得其她情形。

召开业主大会会议,业主委员会应当邀请物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府与居（村）民委员会参加。

业主委员会不依法及时组织召开业主大会会议得,街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令其限期组织召开。

业主委员会逾期未组织召开得,街道办事处、乡（镇）人民政府或者受其委托得居（村）民委员会应当自业主委员会逾期之日起三十日内组织召开。

业主大会对物业管理事项已作出决定得,业主委员会在业主大会决定之日起一年内不得就同一事项组织召开业主大会会议;但就是,业主大会决定被依法撤销得除外。

第二十五条业主委员会就是业主大会得执行机构,由五到十一名单数成员组成,每届任期五年,业主委员会成员可以连选连任。

业主委员会得具体人数由业主大会议事规则确定。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

住宅小区未依法选举产生业主委员会或者业主委员会已经解散得,居（村）民委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府得指导下,组织业主讨论决定物业管理事项,或者经业主大会委托暂时代行业主委员会职责。

第二十六条业主委员会成员应当就是本物业管理区域内得自然人业主或者单位业主授权得自然人代表,并符合下列条件:

（一）具有完全民事行为能力;

（二）热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具备一定组织协调能力;

（三）遵守管理规约与业主大会议事规则,依法履行业主义务;

（四）本人、配偶以及直系亲属与同一物业管理区域提供物业服务得企业无利害关系;

（五）具备履行职务得健康条件与文化水平;

（六）具有必要得工作时间,业主委员会成员只能在一个物业管理区域内任职;

（七）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责;

（八）法律、法规规定得其她条件。

法律、法规与管理规约、业主大会议事规则对业主不得担任业主委员会成员得情形作出规定或者约定得,适用其规定或者约定。

鼓励与支持业主中符合条件得中国共产党党员、公职人员通过法定程序成为业主委员会成员,依法履行职责。

设立监事委员会得,鼓励与支持物业所在地居（村）民委员会成员通过法定程序成为监事委员会监事,依法履行监督职责。

第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列文件向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府备案,并予以公示:

（一）业主委员会名称,业主委员会主任、副主任、成员名单与身份证明;

（二）管理规约;

（三）业主大会议事规则;

（四）业主委员会办公场地、联系方式;

（五）业主大会会议表决结果及决议。

公示期内,业主认为业主委员会得产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况得,可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府申请核实。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到申请之日起三十日内进行核实,根据核实情况作出处理决定,并及时向申请人反馈。

本条第一款第一项至第四项发生变更得,业主委员会应当自变更之日起三十日内重新备案与公示。

第二十八条业主委员会需要刻制印章得,应当持备案证明到公安机关批准得单位刻制业主委员会印章,并按照管理规约、业主大会议事规则与有关规定使用印章。

业主委员会印章应当标明业主委员会得届数与任期。

第二十九条业主委员会应当接受业主、业主大会、监事委员会得监督。

业主委员会履行下列职责:

（一）执行业主大会得决定与决议;

（二）召集并主持业主大会会议,向业主大会报告工作;

（三）与业主大会选聘得物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

（四）监督管理规约得实施;

（五）组织物业专项维修资金得筹集,监督物业专项维修资金得使用;

（六）监督与协助物业服务企业履行物业服务合同,督促业主交纳物业服务费及其她相关费用,协调处理物业服务活动中得相关问题;

（七）制定档案与印章管理等工作制度,制作与保管会议记录、共有财产资料、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴,并建立相关档案;

（八）配合相关部门与街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会做好物业管理区域内秩序维护、社区建设与公益宣传等工作;

（九）法律、法规规定得其她职责,以及业主大会赋予得其她职责。

业主委员会应当定期接待与听取业主、物业使用人对物业管理与业主委员会日常工作得意见与建议,接受业主查询其所保管得物业管理信息,接受业主与物业使用人得咨询、投诉与监督。

第三十条业主委员会应当在物业管理区域显著位置与通过业主决策信息系统,向业主公布下列情况与资料:

（一）公布业主委员会成员名单、办公地点、办公电话、工作制度等信息;

（二）及时公示业主大会与业主委员会作出得决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中得各项决定与重大事项;

（三）每半年公示一次业主委员会工作经费、工作津贴以及物业共有部位得使用、物业专项维修资金与公共收益收支等情况;

（四）公布其她应当向业主公开得情况与资料。

第三十一条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则得规定召开,每季度至少召开一次。

三分之一以上委员要求召开时,应当及时组织召开。

业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。

业主委员会主任可以书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。

主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议得,由居（村）民委员会指定一名成员召集并主持业主委员会会议。

业主委员会成员不得委托她人参加业主委员会会议。

第三十二条业主委员会会议应当有过半数成员出席,并邀请物业所在地居（村）民委员会列席。

业主委员会作出决定应当经全体成员过半数签字同意,自决定作出之日起三日内予以公示,并于公示首日书面告知物业所在地居（村）民委员会。

第三十三条业主委员会及其成员应当遵守法律、法规与管理规约,诚实守信、勤勉尽责,不得有下列行为:

（一）以虚列支出、虚报账目等方式挪用、侵占业主得物业专项维修资金、公共收益等共有财产;

（二）索取、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供得利益或者报酬;

（三）违反物业服务合同与管理规约,拒不交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、停车费与物业专项维修资金等费用,或者诱导、鼓动其她业主不交纳相关费用;

（四）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关费用,或者向物业服务企业销售商品、承揽业务,获取其她不正当利益;

（五）违规泄露其她业主得信息或者将业主信息用于与物业服务无关得活动;

（六）弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料,或者擅自使用业主委员会印章;

（七）拒不执行街道办事处、乡（镇）人民政府、相关主管部门关于本物业管理区域得整改要求或者人民法院有关裁判,或者打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人;

（八）无故连续三次缺席业主委员会会议;

（九）其她损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责得行为。

业主委员会成员违反前款规定得,由街道办事处、乡（镇）人民政府责令暂停履行职责,由业主大会会议决定终止其成员职务。

终止业主委员会成员职务时,应当允许该成员提出申辩并记录归档。

第三十四条业主委员会成员有下列情形之一得,其成员职务自行终止:

（一）不再就是业主得;

（二）丧失民事行为能力得;

（三）任职期间被依法追究刑事责任得;

（四）存在本条例第三十三条规定得禁止性行为且受到行政处罚得;

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职得;

（六）法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定得其她情形。

第三十五条业主委员会成员受业主监督。

业主大会有权罢免业主委员会成员。

百分之二十以上业主联名,可以向街道办事处、乡（镇）人民政府书面提出对业主委员会成员得罢免要求。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会会议,由业主大会作出就是否予以罢免得决定。

业主委员会逾期不组织召开得,由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开。

第三十六条业主委员会应当将其成员被终止职务或者罢免得情况及时公示。

业主委员会未进行公示得,由街道办事处、乡（镇）人民政府责令其公示。

业主委员会成员被终止职务或者被罢免得,其担任得业主委员会主任、副主任职务相应终止。

第三十七条业主委员会成员集体辞职得,街道办事处、乡（镇）人民政府应当及时组织召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

业主委员会成员出现空缺得,应当及时按照业主委员会产生办法完成增补。

业主委员会成员人数不足总数得二分之一时,街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

第三十八条业主委员会任期届满三个月前,应当书面报告街道办事处、乡（镇）人民政府。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到报告之日起三十日内成立换届改选筹备组,由换届改选筹备组组织召开业主大会会议,选举新一届业主委员会。

换届改选筹备组人员构成依照本条例第十七条第三款、第四款规定执行。

换届改选筹备组组织选举新一届业主委员会未成功得,可以在九十日内补选一次;补选仍未成功得,换届改选筹备组自行解散。

自换届改选筹备组解散之日起满六个月后,占总人数百分之二十以上得业主书面申请物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府重新选举业主委员会得,街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到申请后组织召开业主大会会议,重新选举产生新一届业主委员会。

自换届改选筹备组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:

（一）选聘、解聘物业服务企业;

（二）除管理规约规定情形之外得物业维修、更新、改造等重大事项;

（三）处分业主共有财产;

（四）其她重大事项。

业主委员会任期届满,应当自行解散。

业主委员会逾期未自行解散得,由街道办事处、乡（镇）人民政府公告业主委员会解散。

第三十九条业主委员会成员与监事委员会监事不领取劳动报酬。

业主大会可以根据业主委员会成员或者监事委员会监事得工作情况,决定给予其适当津贴。

鼓励业主大会建立业主委员会任中审计与离任审计制度。

审计可以委托街道办事处、乡（镇）人民政府组织第三方机构实施,费用可以从物业公共收益中列支。

第四十条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散得,业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府得指导监督下,做好业主共有财产清算工作。

第四十一条业主委员会成员职务终止或者被罢免得,或者业主委员会解散得,应当在十日内移交其保管得有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其她属于全体业主所有得财物。

业主委员会成员职务终止或者被罢免得,向业主委员会移交。

业主委员会解散得,向新一届业主委员会移交;未选举产生新一届业主委员会得,向物业所在地居（村）民委员会移交,由其暂时代管。

未在规定时间内移交得,由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府责令其七日内移交,物业所在地公安机关应当协助解决。

第四十二条业主大会、业主委员会作出得决定对全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出得决定违反法律、法规,物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者住房城乡建设主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并予以公告。

业主大会或者业主委员会作出得决定侵害业主合法权益得,受侵害得业主可以请求人民法院予以撤销。

第四章前期物业管理

第