区人民政府关于加快城镇住房制度改革的实施意见.docx

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区人民政府关于加快城镇住房制度改革的实施意见

区人民政府关于加快城镇住房制度改革的实施意见

　　区人民政府关于加快城镇住房制度改革的实施意见2007-02-0223:

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　　为加快我区城镇住房制度改革，建立新的住房制度，根据《淄博市人民政府关于加快城镇住房制度改革的实施意见》现结合我区实际，提出如下实施意见：

　　一、城镇住房制度改革的根本目的、指导思想和基本原则

　　我区城镇住房制度改革的根本目的是：

建立与社会主义市场经济相适应的新的住房制度，加快住房建设，解决城镇居民的住房问题。

　　我区城镇住房制度改革的指导思想是：

按照党的十四届三中全会《决定》的要求，改革旧的住房投资体制、运行体制和分配体制，实现住房商品化、社会化，建立适应社会主义市场经济体制的城镇住房新制度的基本框架。

全面推行住房公积金制度，积极稳妥地推进公有住房出售，加大租金改革力度，加快经济适用住房建设，鼓励集资、合作建房、推动解危解困，到某年使城镇居民住房达到小康水平。

　　建立新的住房制度的基本原则是：

改住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改由各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改住房福利性实物分配的体制为工资性货币分配的体制；建立以一般收入家庭为对象具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的住房交易市场和维修、管理市场。

　　二、改革的内容和政策

（一）全面推行住房公积金制度

　　住房公积金是提高职工自行解决住房能力、积累经济适用住房建设资金的重要来源。

建立住房公积金制度是房改的重要内容，所有在职职工及其所在单位均应按照“个人存储，单位资助，统一管理，专项使用”的原则交存住房公积金。

　　⒈住房公积金由在职职工及其所在单位各按职工总额的一定比例逐月交存，归职工个人所有，建立个人帐户。

住房公积金交存率年为，随着经济发展和职工工资的增长将逐步提高，定期公布。

　　计算住房公积金以上年月底的职工工资总额为基数。

　　⒉住房公积金的使用。

职工个人使用住房公积金，只能用于自住房的购买、自建、翻建、大修和偿还购、建住房抵押贷款及交纳超过家庭合理负担的住房租金。

单位购、建经济适用住房资金不足时，可以贷款形式申请使用住房公积金。

　　职工及其所在单位按时交存住房公积金后，从第年开始返还第年的住房公积金本息。

以后逐年类推。

　　职工离退休、出国定居或辞世后，结存的住房公积金本息一次结清返还本人或法定继承人。

职工调动，住房公积金随工资关系结转。

　　⒊住房公积金的交存和利息。

个人交存的住房公积金由所在单位发工资时代扣，连同单位为职工交存的住房公积金，在规定时间内，存入住房资金管理中心在房地产信贷部的帐户，并建立个人帐户。

住房公积金的利息按国家规定利率计算。

　　⒋单位实行住房公积金确有困难的，须经职代会讨论通过，报告区房改办公室，由区房改办会同区住房资金管理中心审核批准后，可暂缓实行。

（二）积极稳妥地出售公有住房

　　出售公有住房是实现住房商品化，加快回收资金，促进住房建设的重要举措，要在建立住房公积金制度的基础上，分期分批，有计划、有步骤地组织实施。

　　城镇公房除列入近期改造规划的、产权有争议的、代管的、具有历史保护保存价值的及政府认为不宜出售的住房外，均可出售。

　　公房出售坚持政策引导，买卖自愿的原则。

　　具有本区城镇常住户口，以自住为目的、且符合单位分配住房条件的职工居民，均可向产权单位申请购买自住房。

　　⒈售房价格。

按照建立新的住房制度的要求，向高收入家庭售房实行市场价；向一般收入家庭售房实行微利价。

根据目前一般收入家庭经济承受能力的实际情况实行标准价，作为逐步过渡到微利价的决策价格。

　　标准价由负担价和抵交价组成，按年全市职工平均工资确定。

负担价以双职工年工资的倍及一套建筑面积平方米的新房计算；抵交价按双职工年（男年，女年）内积累的由单位资助的住房公积金的计算。

年我区砖混一等成套住宅的标准价每平方米建筑面积元。

其中负担价元，抵交价元。

　　旧房负担价，按购买当年同类同等新房的负担价乘以成新率计算。

成新率一般按年限折旧法确定。

经过大修或设备更新的旧房的成新率，按建设部房屋完损等级评定标准评估确定。

考虑旧房维修支出增大的原因，购买旧公房的抵交价给予适当折扣，每一使用年限按计算，但最多不能超过新房抵交价的。

　　公房出售的标准价和微利价，由区房改改办会同有关部门逐年测算，一年一定。

经上报市政府审核，报省批准后公布执行。

　　住房的实际售价应根据所处地段、层次、朝向、设施、结构和装饰标准等因素，及房屋的成新率和有关配套政策规定进行计算。

　　⒉优惠购房限额建筑面积标准。

职工按标准价购买公房，每户只能享受一次，购买一套，按国务院国发（）号文件规定标准上浮，超过限额标准的部分，按市场价计收房款。

优惠购房限额建筑面积标准，适用于《实施意见》出台前的住房，不作为今后新建住房建筑面积标准，新建住房建筑面积标准按国家有关规定执行。

　　⒊优惠政策及付款方法。

　　近期内职工首次优惠购买公有住房，年按负担价的给予优惠，以后每年减少，年后全部取消。

　　工龄折扣优惠。

年，每一年工龄折扣额为元，工龄折扣总额按职工购房时的实际工龄计算。

　　付款优惠。

职工购房一次付清房款的，按实际售价的给予优惠。

分期付款的，首次付款不得低于实际售价的，在此基础上每多付，给予实际售价的优惠；分期付款年限，新房最长不超过年，旧房最长不超过年；分期付款部分要计收利息，利率按政策性抵押贷款利率确定。

　　产权单位向职工个人出售的住房，按国务院和省的有关规定减免有关税费。

减免税费凭房改办批准的售房证明办理。

　　⒋权属和权益。

职工以市场价购买的公有住房，拥有全部产权，可依法进入市场，收入归个人所有。

　　职工以微利价、标准价购买的住房，产权归个人所有、住满年后，可依法进入市场出售或出租，售价和租金按届时政府的规定执行，收入归个人所有。

原产权单位有优先购买权和租用权。

原产权单位已撤消的，政府的房地产管理部门有优先购买权和租用权。

　　按国家、省、市有关规定，已经按部分产权出售的住房，仍可按原政府规定执行。

也可经售房单位和购房人同意按新政策规定执行。

　　职工购买公房，须到房地产管理部门办理住房产权过户登记手续；出售、出租、赠与、继承或以其他形式转让所购住房，按国家和当地人民政府的规定交纳有关税费。

　　⒌公房售后的管理、维修。

　　公房出售后，建立共用部位、共同设施维修基金，售房单位从售房款中按的比例提留。

　　职工按标准价购买公房后，分户门内由个人负责管理维修；共用部位、共用设施由原产权单位或物业管理企业进行管理维修，维修费用用维修基金的利息支付，不足部分按住房面积比例分摊。

　　购房人要遵守居住区的统一规划布局，严禁乱拆、乱搭、乱建。

对楼房的承重结构、构件和暖气、燃气、上下水、供电、通讯设施设备等，要按规定使用。

需要拆改的须经管房单位或有关设施设备的管理部门批准，擅自拆改或使用不当造成损坏、故障、事故的，由当事人承担全部责任。

　　⒍售房款的管理。

售房收入产权属性不变，在归还建房贷款、借款后，纳入相应的住房基金，存入专门办理房改金融业务的房地产信贷部，全部用于住房建设和住房制度改革，不得挪作他用。

　　房管部门管理经营的住房售房款，由房管部门管理使用，专项用于住房的开发建设和公房出售后经营机制的转换，并负责保值和增值。

　　⒎发展多种形式的物业管理企业。

房地产管理部门筹建地域性的物业管理机构，开展社会化的管理、维修、服务业务。

也可按照自愿结合的原则，按系统或邻近单位组成独立经营的住房管理、维修实体，并逐步向住房管理、维修、服务社会化发展。

　　（三）加大租金改革力度

　　逐步提高房租支出占家庭收入的比重，加大租金改革力度。

　　⒈“八五”期末，租金水平力争达到维修费、管理费、折旧费项因素。

今年，暂按房租支出占家庭收入的确定租金；有困难的职工，租金支出超过占家庭收入以上的部分可用住房公积金支付。

“九五”期末，租金水平力争达到维修费、管理费、折旧费、投资利息、房产税项因素，房租支出占家庭收入的；有困难的职工，房租支出超过家庭收入以上部分，可用住房公积金支付。

　　年每平方米使用面积的月租金提到元，在按淄政发（）号文件规定享受减免优惠的人员，其新增租金仍按原定比例进行减免。

　　（四）加快经济适用住房的开发建设

　　加快经济适用住房的开发建设，建立和完善社会保障性质的住房供应体质，促进解危解困。

　　⒈经济适用住房的开发建设，由房改和房地产管理部门按照政府确定的“安居工程”计划和住房解困规划组织实施。

　　⒉经济实用住房建设资金的主要来源：

房改归集的住房公积金、出售公房回收资金及其他房改资金。

从年起，凡在我区从事房地产开发的单位都要按中共中央中发（）号文件和省政府鲁政发（）号文件的规定，按上一年度的住房竣工面积的成本价与市场价的差价部分，向区政府住房解困办公室缴纳住房解困资金。

为计算简便，按上一年住房竣工面积计缴。

年暂定每平方米元。

　　⒊为落实“安居工程”计划，降低解困住房成本，按照国家和省、市的有关规定减免有关税、费。

　　⒋经济适用住房的建设计划，由区房改办按照国家有关规定编制，报区房改领导小组审查批准后组织实施。

　　⒌经济适用房以平价出售。

购房职工可按当年市政府公布的标准价支付房款，差额部分由职工所在单位负担。

　　⒍发展和完善集资、合作建房。

按新政策规定，可将集资、合作建设的住房出售给个人，个人出资达到标准价时，产权归个人所有。

　　（五）房改资金的管理

　　房改资金是指国家、企业、行政事业单位和个人按规定建立的城市住房基金、企业（单位）住房基金和个人住房基金，以及住房制度改革中形成的其他资金。

　　房改资金要按照专款专用、分级分类、保值增值的原则，在区房改领导小组的统一领导下进行管理。

区房改办负责拟定房改资金管理的有关政策、办法及编制使用计划，资金管理中心负责资金的具体归集、核算、使用和管理；房地产信贷部负责办理房改金融业务。

　　政策性房改资金，由资金管理中心提出收入情况和资金建议计划，区房改办按照区和产权单位的购、建住房申请进行平衡并提出计划草案，报区房改领导小组批准后实施。

　　经营性资金，由资金管理中心会同房地产信贷部提出意见，报区房改领导小组批准后执行，要确保资金的安全和增值。

　　区房改领导小组或委托其办公室负责监督、检查房改资金计划的执行和使用情况。

　　各部门要各尽其责，密切配合，确保房改资金专款专用，保值增值。

　　三、加强领导，强化措施，确保房改工作顺利进行。

　　城镇住房制度改革是一项复杂的系统工程，关系到政治安定和社会稳定。

各级政府要高度重视，加强领导，搞好协调，保证各项房改政策、措施真正落到实处。

（一）强化领导，健全办事机构。

区政府建立由政府主要领导负责的房改领导小组，充实加强房改办公室，配备得力干部，负责房改日常工作，确保我区房改工作的顺利进行。

（二）加强房改舆论宣传。

利用各种宣传工具广泛宣传住房制度改革的重要意义，向群众做深入细致的宣传解释工作，让广大群众明确、理解加快城镇住房制度改革和建立的住房制度的政策精神，增强群众的心理承受能力，赢得群众的理解和支持。

　　（三）加强房改政策管理。

区住房制度改革领导小组办公室会同有关部门，根据本《实施意见》的规定制定配套政策和实施细则。

　　为保证全区房改政策的统一性，凡涉及我区房改政策的文件（包括区域性的房改政策），必须报区房改领导小组批准。

　　（四）全区范围内的所有机关、团体、企事业单位，都要按本区房改政策和统一部署进行住房制度改革。

　　（五）严格售房审批程序，加强售房工作管理。

区直管公房及区属和区属以下单位自管公有住房出售办法，由区房改办公室审批；市属以上单位自管公房出售办法，会同区房改办报市房改办公室审批。

方案未经批准不得出售。

　　（六）加强房改工作的监督检查。

区监察、审计、房管、财政、物价、国资、房改等有关部门，要密切配合，加强房改工作的监督检查，对违反房改政策的单位和个人要严肃处理，追究责任。