电子商务产业园资产评估报告书.docx

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电子商务产业园资产评估报告书

XX市XX房地产开发有限公司金口岸物流城3#楼、4#楼

资产评估报告书

XX评估字【2016】第0326号

XX资产评估有限公司

资产评估报告书目录

第一部分注册资产评估师声明1

第二部分资产评估报告书摘要2

第三部分资产评估报告书4

一、委托方、产权持有者及委托方以外的其他评估报告使用者概况4

二、评估目的5

三、评估对象和评估范围5

四、价值类型及其定义6

五、评估基准日6

六、评估依据7

七、评估方法8

八、评估程序实施过程和情况9

九、评估假设和限制性条件11

十、评估结论12

十一、特别事项的说明13

十二、评估报告的使用限制说明14

十三、评估报告提出日期14

第四部分估价技术报告

第五部分附件

一、委托方和产权持有者营业执照；

二、评估对象涉及的主要权属证明资料;

三、委托方和相关当事方的承诺函;

四、签字注册资产评估师承诺函；

五、评估机构资格证书；

六、评估机构法人营业执照副本；

七、签字注册资产评估师资格证书;

第一部分注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。

根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单是由委托方、产权持有者申报并经其签章确认;提供必要资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

第二部分

产评估报告书摘要

XX评估字【2016】第0326号

XXXX资产评估有限公司接受XX经济开发区建设投资有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用重置成本法、市场法、收益法，对XX市XX房地产开发有限公司位于XX市河西经济开发区龙泉XX路和舞阳大道交汇处的金口岸物流城3#楼4#楼，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在2016年7月25日的市场价值做出了公允反映。

现将资产评估情况报告如下：

一、评估目的：

根据委托方融资租赁这一经济行为之需要，需对涉及的XX市XX房地产开发有限公司位于XX市河西经济开发区龙泉XX路和舞阳大道交汇处的金口岸物流城3#楼4#楼资产价值进行评估，提供委估资产截止评估基准日的市场公允价值，为该经济行为提供资产价值专业意见。

二、评估对象：

XX市XX房地产开发有限公司位于XX市河西经济开发区龙泉XX路和舞阳大道交汇处的金口岸物流城3#楼4#楼资产于评估基准日的价值。

三、评估范围：

XX市XX房地产开发有限公司位于XX市河西经济开发区龙泉XX路和舞阳大道交汇处的金口岸物流城3#楼4#楼资产。

四、价值类型：

本次评估价值类型为市场价值。

五、评估基准日：

2016年7月25日。

六、评估方法：

采用重置成本法、市场法、收益法。

七、评估结论

（一）评估结论

通过对委估资产市场的分析、判断，以及相关数据的对比测算，我们得出，在本报告书载明的各种假设条件成立的前提下，委托方因融资租赁而委托评估的XX市XX房地产开发有限公司位于XX市河西经济开发区龙泉XX路和舞阳大道交汇处的金口岸物流城3#楼4#楼于评估基准日2016年7月25日的评估值合计为人民币24678.8万元（大写：

人民币贰亿肆仟陆佰梁拾捌万捌仟元整）。

详见估价技术报告。

（二）有关说明

本评估结论仅作为委托方融资租赁或购买时委估资产的价值参考依据，而不能取代委估资产交易价格的决定。

根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用于其他目的。

根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为1年，自评估基准日2016年7月25日起，至2017年7月24日止。

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书全文，并请关注特别事项说明部分的内容。

第三部分资产评估报告书

XX市XX房地产开发有限公司金口岸物流城3#楼4#

楼项目资产评估报告书

XX评估字【2016】第0326号

XXXX资产评估有限公司接受XX经济开发区开发建设有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用重置成本法、市场法、收益法，对因融资租赁而委托评估的XX市XX房地产开发有限公司位于XX市河西经济开发区龙泉XX路和舞阳大道交汇处的金口岸物流城3#楼4#楼,按照必要的评估程序执行评估业务，对其在2016年7月25日的市场价值做出了公允反映。

现将资产评估情况报告如下。

一、委托方、产权持有者及委托方以外的其他评估报告使用者概况

（一）委托方

名称：

XX经济开发区开发建设投资有限公司

类型：

有限责任公司

住所：

XX省XX市经开区滨江北路1号

法定代表人：

陈勇

注册资本：

人民币两亿元整

成立日期：

2008年01月21日

营业期限：

2008年01月21日至2038年01月20日

经营范围：

承担城镇基础设施及市政公用事业项目的投资、融资、建设、运营、管理任务；从事授权范围内国有资产管理、经营和资本运营：

国家法律法规政策允许的，政府授权的其他项目开发。

（二）产权持有者

产权持有者XX市XX房地产开发有限公司。

（三）委托方以外的其他评估报告使用者

委托方以外的资产评估报告使用者包括资产评估业务约定书中约定的其他资产评估报告使用者和国家法律、法规规定的资产评估报告使用者。

二、评估目的

根据委托方融资租赁这一经济行为之需要，需对涉及的XX市XX房地产开发有限公司XX市河西经济开发区龙泉XX路和舞阳大道交汇处的金口岸物流城3#楼4#楼资产价值进行评估，提供委估资产截止评估基准日的市场公允价值，为该经济行为提供资产价值专业意见。

三、评估对象和评估范围

本次评估对象为XX市XX房地产开发有限公司XX市河西经济开发区龙泉XX路和舞阳大道交汇处的金口岸物流城3#楼4#楼资产于评估基准日的价值。

本次资产评估范围为XX市XX房地产开发有限公司XX市河西经济开发区龙泉XX路和舞阳大道交汇处的金口岸物流城3#楼4#楼资产。

根据委托方提供的资料和评估人员现场勘查的实际情况，本次委托评估的龙泉XX路和舞阳大道交汇处的金口岸物流城3#楼4#楼总建筑面积75331.81m2,其中计容建筑面积69878.56m2,不计容面积（地下建筑）5453.25m2,3#楼设计为21层建筑，4#楼设计为7层建筑。

位于XX市河西经济开发区龙泉XX路和舞阳大道交汇处。

建成日期预计为2017年12底，截止至本次评估基准日建筑已打好地基。

经核实，评估对象和范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

四、价值类型及其定义

本次评估价值类型为“市场价值"，本报告书所称“市场价值"是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

选择价值类型的理由：

从评估目的看：

本次评估的目的是为委托方及相关方进行资产交易提供委估资产的市场价值参考意见，是一个正常的市场经济行为，按市场价值进行交易一般较能为交易各方所接受；

从市场条件看：

随着资本市场的进一步发展，资产交易将日趋频繁，按市场价值进行交易已为越来越多的投资者所接受；

从价值类型的选择与评估假设的相关性看：

本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；

从价值类型选择惯例看：

当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。

注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。

评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。

五、评估基准日

本次项目的评估基准日为2016年7月25日。

1、本评估基准日是在尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。

2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。

本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。

六、评估依据

本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据和取价依据为:

（一）行为依据

资产评估业务约定书。

（二）法律法规依据

（三）评估准则依据

5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协［2003118号）；

6、《资产评估价值类型指导意见》（中评协：

2007］189号）；

7、《企业国有资产评估报告指南》（中评协［20081218号）。

（四）产权依据

1、委托方提供的施工合同；

2、土地使用权证；

3、委托方出具的承诺函。

（五）取价依据及其他参考资料

1、《XX价格信息》；

2、《XX工程造价》2016年第2期；

3、《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科技出版社）；

4、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料；

5、《XX省建设工程计价办法》（2014年）；

6、本公司收集的其他有关询价资料和参数资料，以及评估师现场查勘记录；

7、其他与本次评估有关的资料。

七、评估方法

根据国家国有资产管理与评估的有关法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对纳入委托评估范围内XX经济开发区开发投资建设有限公司申报的资产进行了必要的核查及技术鉴定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据实际情况，本次评估我们采用重置成本法、市场法、收益法进行评估。

重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，以此估算资产价值的方法。

其计算公式为:

评估值二重置全价-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

或评估价值二重置全价X综合成新率

1、重置全价的确定：

重置全价=综合建安费+前期费用及其它费用+装修费+管理费+资金成本+税费+投资利润

2、综合成新率的确定：

由于本项目还处于在建状态，还没有完全建成，综合成新率取1。

因本项目建成后可出售或出租，可取得收益，因此也用收益法对本项目进行估价。

另外还可采用市场法，对同一类性质的建筑进行市场对比进行估价，然后把这三种估价方法的结果进行综合，用权重法综合计算估算结果。

八、评估程序实施过程和情况

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，XXXX资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件及相关资料的验证审核，按产权持有者提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查，以及市场和预测等其他有必要实施的资产评估程序。

资产评估的详细过程如下：

1、接受委托及准备阶段

（1）XXXX资产评估有限公司于2016年7月25日接受委托方的委托，从事本资产评估项目。

在接受委托后，XXXX资产评估有限公司即与委托方就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。

（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报资料，并设计主要资产勘察表、市场调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，收集资产评估所需资料和各类调查表。

（3）评估方案的设计

依据待估资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估工作小组。

（4）评估资料的准备

收集和整理评估对象市场相关信息资料。

该阶段工作时间为2016年7月26日。

2、现场勘察阶段

通过现场勘查及收集相关市场信息，对委估资产进行分析和预测。

该阶段的工作时间为2016年7月26日-7月30日。

3、收集市场资料、选择评估方法及评定估算

对收集的评估对象资料及与本次评估有关的其他资料进行充分分析，采取必要措施确信资料来源的可靠性、相关性、可比性，同时根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。

在此基础上，评估人员依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后开始评定估算工作。

4、评估汇总阶段

（1）评估结果的确定

依据XXXX资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的估价结果。

（2）评估结果的分析和评估报告的撰写

按照XXXX资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。

评估结果及相关资产评估报告按XXXX资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。

（3）工作底稿的整理归档

该阶段工作时间为2016年7月31日-8月12日。

九、评估假设和限制性条件

（一）一般性假设和限制性条件

1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），我公司按准则要求进行一般性的调查。

除在工作报告中已有揭示以外,假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的；

2、对于本评估报告中价值评估结论所依据而由被评估单位及其他各方提供的信息资料，我公司在进行审慎分析基础上，认为所提供信息资料来源是可靠的和适当的；

3、经核查本评估报告中价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国家政府机构、团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政性授权文件于评估基准日时均在有效期内正常合规使用，假定该等证照有效期满可以随时更新或换发（如营业执照等）；

4、除在评估报告中已有揭示以外，假定企业已完全遵守现行的国家及地方性相关的法律、法规；

5、假定企业负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产实行了有效的管理；

6、假设企业对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的；

7、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与委托方及被评估单位之间充分揭示的前提下做出的；

8、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形势不会出现恶化；

9、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；

10、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；

11、不考虑通货膨胀因素；

12、不考虑流动性影响。

（二）特殊性假设和限制条件

1、被评估资产仍按原先设计、规模及兴建的目的使用，保持原有的运作方式,在原有的构成要素的资产的基础上，或做必要的调整基础上持续经营；

2、未来贷款利率、税率、商品价格在正常范围内变化；

3、委托方所提供的资料和介绍的情况真实、合法、全面。

评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提假设条件在评估基准日时成立,当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。

十、评估结论

通过对委估资产市场的分析、判断，以及相关数据的对比测算，我们得出，在本报告书载明的各种假设条件成立的前提下，委托方因融资租赁而委托评估的XX市XX房地产开发有限公司位于XX市河西经济开发区龙泉XX路和舞阳大道交汇处的金口岸物流城3#楼4#楼于评估基准日2016年7月25日的评估值合计为人民币24678.8万元（大写:

人民币贰亿肆仟陆佰集拾捌万捌仟元整）。

十一、特别事项的说明

以下事项可能对评估结论产生影响，敬请评估报告使用者予以重点关注。

1、本报告提出的评估结果是在委托方及产权持有者提供必要的产权证明、企业经营管理资料、财务资料等基础上形成的，我们对委托方和产权持有者提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。

但本评估报告假定委托方提供的所有资料客观、真实、准确、合法。

因资料不真实而造成评估结果误差，本公司不承担任何责任。

2、本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，本公司参加评估的人员与委托方无任何利害关系，评估人员在评估过程中，恪守职业规范。

3、本评估结论是在合理的假设前提条件下，按照公认的评估方法进行分析预测得出的，不表示本公司对委托方申报资产的价格水平进行实质性保证。

4、本评估报告所选取的评估方法和参数是基于本评估报告的签字评估师的专业水准上选取的，基于这一专业水准，我们认为本报告选取的评估方法和参数是合理的，由此得出的结果也是客观的。

5、本报告的评估结果仅是提供给评估报告的合法使用者融资租赁或购买时的一个参考价值，不等同于市场价值或价格。

本报告的合法使用者在进行交易时除考虑评估价值外，还应综合考虑与交易标的相关的多方面的因素，因直接按评估价值交易而给交易相关方造成的损失，本公司和本报告签字评估师不承担任何赔偿责任。

6、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的评估对象的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估结果的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

7、报告使用人在使用本评估报告时，应充分关注报告全文及有关说明，报告使用人因使用报告不当造成的损失与本公司无关。

十二、评估报告的使用限制说明

1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有。

2、本报告只能由评估报告书载明的评估报告使用者使用。

3、未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上；对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。

4、根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为1年，自评估基准日2016年7月25日起，至2017年7月24日止。

十三、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2016年8月12日。

第五部分评价技术报告

一、个别因素分析

L估价对象基本状况

本次估价对象为龙泉XX路和舞阳大道交汇处的金口岸物流城3#楼4#楼总建筑面积75331.81m2,其中计容建筑面积69878.56m2,不计容面积（地下建筑）5453.25m2,3#楼设计为21层建筑，4#楼设计为7层建筑，建筑用途为商业或办公用房。

金口岸3#楼为高层建筑，计划2017年年底建成，框架结构，总层数21层，外墙面底部贴石材及瓷砖，三层以上刷外墙漆，一部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。

估价对象为整栋建筑。

室内装修情况为：

房间及过道地面铺石材，墙面抹粉,刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭，外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。

4#楼为7层建筑，与3#楼连为一体，外墙面底部贴石材及瓷砖，三层以上刷外墙漆。

室内装修与3#楼相同。

两栋楼均有地下室，用做地下车库，建筑面积为5453.25皿，停车位300个。

2.估价对象权利状况

估价对象属于XX市XX房地产开发有限公司，原计划建筑用途为公寓与商业用房，土地使用年限自2013年3月至2053年2月底。

本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。

二、区域因素分析

1、XX经济开发区基本概况

估价对象位于XX经济开发区，开发区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。

XXXX经济开发区为XX省省级开发区（前身为XX市河西新区），是以发展现代商贸物流业和新型加工业为主的开发园区，总规划面积82.15平方公里，其中近来开发9.82平方公里。

XX经济开发区依山傍水，环境优美，与XX市中心仅一河之隔，距XX市客、货运站各一公里，距芷江机场仅30公里，沪昆高速、包茂高速在区内交汇，舞水一桥、二桥、三桥、四桥与XX市城区相连，交通区位优势非常明显。

XX经济开发区以建设湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）周边商贸物流中心为奋斗目标，致力于高起点规划、高标准建设、高效率管理，努力把经济开发区建设成为功能齐全、发展迅速、环境优美的新型工业化示范区、现代商贸物流活跃区和山水生态型城市样板区。

目前经济开发区建成区面积达4.5平方公里，基础设施建设配套齐全。

商贸物流体系日臻完善，已建成22个专业批发市场和一个现代商贸物流配送中心，市场营业面积达90万平方米，市场辐射面达五省（市、区）周边44个县市、1500万人口的广大区域，年商品零售总额达90亿元，2007年被中国物流采购协会选定为中国物流试验基地。

以正好制药为龙头的新型工业蒸蒸日上，工业化进程不断加快。

经济开发区财税收入连续六年过亿元，已成为XX市新的经济增长点和全市经济发展最具活力的区域之一。

2、估价对象区位状况

位置：

估价对象位于龙泉XX路和舞阳大道交汇处，地理位置较优越。

社区成熟度：

小区对面就是XX武陵山电子商务产业园一期所在地，建筑所在小区为金口岸物流城，社区成熟度较高。

自然环境和人文环境：

估价对象小区建成后绿化较好，小区附近有广场，自然环境及人文环境较好。

公共服务设施及教育配套设施：

小区附近有中国银行、工商银行、建设银行等金融机构。

交通：

东临舞阳大道一一往北与河西现状建成区、经舞水一桥（迎丰路）、舞水二桥（天星路）与XX市老城区间联系便捷，往南经舞水五桥（在建）与中方县城、XX南部县区联系紧密，经沪昆高速公路与省内外联系方便;南靠环城路一一往西经舞水四桥与包茂高速联系快捷,直通全国南北，往东经舞水三桥与火车南站（货运站）、沪昆高铁新区联系快捷;北临龙泉XX路一一与舞阳大道、环城路在项目用地构成环形，为项目建设的交通组织创造了有利的条件，交通便捷度较[Wjo

基础设施状况：

估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“四通"（即