武汉市汉口西园市场产品建议书.docx

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武汉市汉口西园市场产品建议书

武汉市汉口西园市场

产品建议书

第一部分市场篇

!

一、项目现状（添图片）

“汉口西园“项目位于武汉市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处，该项目首期——“正康花园”始建于2001年，早期已修建完成4栋多层住宅，1#、2#、4#、7#楼已入住多年。

期间由于出现项目资金周转困难而停止建设。

目前该项目后期居住组团规划已启动。

项目信息特征一览表

项目名称

汉口西园

项目地址

武汉市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处

占地面积

26102㎡

建筑面积

53989㎡（其中已建29800㎡，拟建24189㎡）

容积率

2.0

项目用地性质

居住用地

物业形态

多层、小高层

建设内容

规划建设城市和谐居住小区

二、项目立地研究

1）区域环境

“汉口西园”项目位于古田区域范围内，古田区域过去一直是武汉的老工业基地，近年来随着区域城市规划建设的不断完善，现在的古田片区已经由原来城市的老工业区转变为城市新规划的居住新城区及城市商业副中心。

2）区域共建配套

◆交通配套

古田区域范围内道路畅通，交通便利。

主要包括城市交通主干道：

建设大道和解放大道；目前城市轨道交通1号线和3号线正在修建，建成后将在宗关交叉并贯穿城市的东西南北，形成立体的交通枢纽，同是也是武汉西部地区通向武汉市商业中心的交通枢纽。

具体路况情况如下：

建设大道——双向6车道——主要公交线路：

70、506、550、560、597路等；

解放大道——双向6车道——主要公交线路：

546、741、523、46、548路等；

长丰大道——双向6车道——主要公交线路：

31、549、605、710、715路等。

◆商业配套

根据城市规划，古田区域将建设发展成为城市的商业副中心。

目前区域主要商业配套有：

大武汉家装市场、中百仓储超市、麦德龙超市。

在未来的时间里区域的商业配套还将不断发展完善。

◆文教配套

古田区域文教配套规模较大，设施齐全，主要包括：

幼儿园：

永红幼儿园,海工幼儿园,商业厅幼儿园

小学：

陈家墩小学

中学：

武汉市4中、武汉市17中、市63中、兴华中学

其他：

湖北警官学院、武汉市供销商业学校、军事经济学院

◆医疗配套

古田区域医疗配套设施较齐全，主要包括：

同济协和医院、普爱医院。

3）区域环境总结

优势

◆区域范围内道路畅通，交通便利，未来将成为城市西部地区通向武汉市商业中心的交通枢纽，区内交通环境较好；

◆区域商业、文教、医疗配套齐全，能够满足居民日常生活需要；

◆与汉江相邻区域目前正在修建江滩公园，未来将给居民提供面积较大的公共活动场所，同时有助于区域整体居住环境的改善。

劣势：

◆区域范围内道路通行车辆量较大，会存在一定的空气污染，影响居住环境；

◆区域旧式住宅较多，暂住人员较多，会对区域治安环境产生一定的影响。

4）区域市场

◆市场概况

现在古田片区作为政府旧城改造的重点区域，开发项目向规模化方向发展。

片区内商品住宅产品已经脱离了以往小规模、设计单一、多层为主的住宅特点，产品的形态及品质都有较大的提高。

先后有汇丰·企业总部、汉口春天、汉水熙园、融侨锦城等项目总建筑面积在20万㎡上下的住宅大盘推出。

由于古田区域紧邻汉口中心城区，加上城市轻轨1号线二期工程的建设，交通生活配套优势将日趋明显。

目前该区域市场楼盘销售情况良好，2008城市花园、汉口人家、汉水熙园等项目都已售罊。

区域在售项目主要有：

融侨锦城、汉口春天、天泽一方。

本月市场成交价格在6800元/㎡左右。

其中融侨锦城项目在项目规划、产品设计及内部公建配套方面都具有代表性。

◆古田区域在售楼盘项目一览表

项目名称

建筑面积（㎡）

容积率

物业形态

主力户型（㎡）

均价（元/㎡）

开盘时间

销售率

客源组成

汉口春天

257137

7.29

多层、小高层

108～127

6800

2007.06

92%

硚口区域公务员、湖北警官学校教师、私营业主等，客户年龄主要集中在28～50岁

融侨锦城

230000

11.4

小高层、高层

117～138

7000

2006.11

90%

古田片区公司职员、中学老师、国企干部等，年龄结构集中在32岁～50岁

天泽一方

89293

2.68

高层

122～138

6000

2007.09

75%

古田片区企事业单位干部、私营业主

香港映象

270000

1.78

小高层、高层

93～120

7000（预计）

2008.03

---

古田片区企事业单位干部、私营业主

◆价格分析

项目名称

最高价（元/㎡）

最低价（元/㎡）

均价（元/㎡）

汉口春天

7200

6600

6800

融侨锦城

6500

8000

7000

天泽一方

7000

6000

6000

总结分析：

由图表可看出目前古田区域在售楼盘价格差异较大，这与项目地理位置、规划及产品设计有着紧密联系。

融侨锦城在项目规划、产品设计等方面优势明显，所以价格也处于市场主导地位。

◆产品分析

由右表可以看出古田区域目前市场供应量以中大户型为主；小面积户型市场占有量少，这是区域产品供应市场的一个空白点。

◆客源分析

——客户范围主要集中在硚口区域；

——客户职业呈现多样化，包括：

政府机关职员、企事业单位干部及学校老师等；

——大部分客源多为二次置业者，文化程度高，经济收入较高，对居住环境及物业管理有较高要求，希望提高居住舒适度；

——客源购房多以银行贷款为主。

5）市场优劣势分析

优势：

◆古田区域作为城市规划中的汉口三大居住组团之一及主城区人口向外拓展分流的承接地，古田板块的价值逐步得到市场认可与实现；

◆城市有关古田区域的众多利好规划政策将提高该区域在社会上的公众认知度，区域市场开发环境较好；

◆目前区域开发项目较多，这些项目的成功运作将为后续项目入市降低了相应的市场开发风险；

◆区域目前存在较大规模的古田当地居民，随着居民生活收入的提高，他们将成为区域市场主要的客源供应量；

◆目前区域市场客户主要来自古田当地居民，有利于项目锁定目标客户群；

◆随着区域交通配套系统的不断建设完善，今后势必加强古田区域与城市其他区域的交通联系，区域市场客源范围将得以扩大；

◆本区域紧邻城市建设中的王家墩中央商务区，受其辐射将带有较为浓厚的商业氛围，有利于挖掘项目的商业部分市场开发价值。

劣势：

◆本区域属于硚口的中心城区，现有人口密度大，旧式居民住宅较多，会对市场后续项目的开发带来大量的拆迁工作，增加项目的开发成本；

◆古田区域属于武汉的居住老城区，目前区内住宅建设年限久远，将影响区域整体居住档次的提升；

◆目前区域开发项目规模较大，开发商实力较强，市场竞争激烈。

三、武汉房地产市场概况

1、发展历程

从1998年武汉市首届房交会举办至今近10年时间里，武汉房地产发展经历了起跑——飞速——规范三个阶段。

从1998年开始武汉房地产市场进入起跑阶段，但此时的武汉房地产市场土地供应量少，项目开发层次参差不齐，房地产市场发展不规范。

进入21世纪，伴随着中国经济的高速发展，武汉房地产市场也进入飞速发展期，武汉房地产建设大量兴起，此时期内市场项目开发规模积聚增加，开发档次逐渐提高。

进入2005年政府加大了对房地产市场的宏观调控，房地产市场发展慢慢由无序竞争朝着良性竞争方面发展。

最近三年，武汉房地产市场各项指标增长迅速，武汉房地产市场拥有巨大的发展空间。

2、发展特征：

1）房地产投资稳步增长：

武汉市近几年的房地产开发投资均保持较大幅度的增长，其中2004年，房地产开发完成投资366.15亿元（含经济适用房），同比增长37.6％，增幅创8年来最好水平，房地产开发投资占固定资产投资的比例达28.4%。

在旺盛的住房需求的刺激下，武汉市房地产开发规模稳步放大。

2）商品房施工面积逐年增加：

2006年年房地产施工面积2876.92万平方米，增长4.6％；竣工面积873.83万平方米，增长7.0％。

其中住宅施工面积2429.16万平方米，增长5.7%；竣工面积774.47万平方米，增长7.2%。

3）高层、小高层占市场主流，120㎡以下户型热销：

2006年武汉市商品房销售面积为960.88万平方米，同比增长5.1%；商品住房销售高层和小高层占总销售套数的78%以上；120平方米以下的户型所占比例超过56.65%；商品住房的销售主体以本市和省内为主，占全市去年商品住房销售套数的87%以上，境外人士购买住房仅105套，占0.12%。

4）商品房价格顺势上扬、成交量激增：

在宏观调控政策作用下，06年武汉市商品房综合价格上涨一度趋缓；但步入2007年后整体市场集中放量，价格呈蓄势爆涨状态。

截止07年5月，全市在售楼盘396个，成交均价为4032.73元/平方米；月销售总套数高达7753套。

3、发展规划

近年来武汉旧城改造、新区建设发展态势良好，城市建设也进入了新的发展阶段。

武汉市房地产业的发展前景及市场开发潜力较大。

但武汉市作为一个内陆城市，与国内沿海城市相比较，目前城市经济社会发展的水平还不高，人民可支配收入和消费水平有限。

因此，政府一方面要发展房地产业，保证房地产的健康平稳发展，带动地方经济的发展，促使房地产发展水平与全市经济发展水平和居民收入水平基本适应，体现武汉的城市价值；另一方面必须建立起一个满足不同人群、多层次的住房供应体系，形成商品住房、经济适用住房、廉租房协调发展的局面。

目前武汉市以优化住房供应结构为主导，有序发展房地产业。

注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应的普通商品住房和经济适用房，适当发展中高档商品房，控制别墅项目建设。

坚持旧城改造与新区开发并举，中心城区与远城区协调，在后湖、四新、古田等地区建设完善一批居住新区，基本完成中心城区旧城改造。

大力发展“节能省地型”住宅。

大力发展房地产中介服务，不断完善房地产二、三级市场，扩大住房消费需求。

规范发展室内装饰、物业管理，确保新建项目物业管理率达到100%。

4、小结

整体而言，武汉市房地产市场自2000年以来飞速发展，随着政府相关政策的不断出台，武汉房地产市场日益成熟、规范化。

近几年，由于土地供应量不断增加，商品房供应量也相应增加，大量的高品质项目迅速崛起，商品房价格也有了较大的涨幅，中小户型受到广大市民的热捧。

2007年武汉市楼市受深圳、温州购房团影响，商品房销售价格一路攀升，但销售情况依然很好，市场供需两旺。

目前在售楼盘销售率高，其中光谷板块、南湖板块、金银湖板块、古田板块的商品房销售最为活跃，商品房销售价格不断上涨，整体房地产市场潜力巨大，存在很好的市场前景。

因此，本项目拥有着良好市场开发环境。

四、市场格局总结

（一）板块发展格局概述

目前武汉房地产市场已逐步形成区域特征明显的板块，在汉口中心区域有永清板块、武广商圈板块、新华路板块、汉正街板块等，另有城市规划的大规模居住区如后湖板块、金银湖板块等。

各城市区域板块间联系紧密但又特征各异，共同形成了武汉市汉口区域楼盘板块格局。

（二）板块价格分析

板块名称

销售均价（元/㎡）

板块名称

销售均价（元/㎡）

后湖板块

6300

武广板块

9800

永清板块

10500

新华路板块

8400

古田板块

6750

汉正街板块

7500

吴家山板块

3800

金银湖板块

5200

由上表可看出永清板块、武广板块楼盘价格较高，销售均价在10500元/m2左右，这与该区域地理位置优越，周边配套齐全有密切联系。

新华路板块属于武汉市规划中心居住区域，价格较高，销售均价为8400元/m2，后湖、金银湖板块开发量较大，带动了房地产销售价格的提升，销