房地产项目后评估模板.docx
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房地产项目后评估模板
项目后评估
房地产开发有限公司
二0一0年六月二十日
项目概述
土地获取时间、获取方式、土地面积、建筑面积、容积率、建筑密度等
1项目前期阶段的后评估
1.1前期地块调研、项目定位后评估
1.1.1地块筛选、调研
有无土地瑕疵、有无权属争议、有无隐藏问题
1.1.2项目定位
产品定位、客户定位、价格定位、规划布局、户型设计、户型比例
1.1.3获取土地
土地获取是否合理
1.2前期初步规划设计方案后评估
1.2.1地方规范清晰度
人防、日照、地上地下机动非机动车位、地下室等
1.2.2经济指标合理性
红线范围是否清晰、户数、建筑面积、容积率、建筑密度等
1.3前期初步经济测算后评估
1.3.1指标是否齐全
取费指标是否齐全、有无重大漏项、有无政府减免
1.3.2标准是否合理
取费标准是否合理
1.4经验教训
1.4.1总结经验
编号
事件
产生效果
1
2
3
1.4.2吸取教训
编号
事件
产生影响
处理办法
1
2
3
1.4.3工作建议
2规划设计后评估
2.1设计单位筛选、执行过程中的沟通
分别从方案设计、扩初设计、施工图设计三阶段分别进行规划设计单位资质、信誉、合作历史；供方（设计院）的选择、管理与沟通；设计师最大潜能的释放；如何在充分利用部门内人力资源的前提下，合理利用项目部专业人员；图纸会审的及时性及效果评价；设计效果与施工完成后效果的对比、评价；设计变更对后续施工、销售、成本等造成的影响；
2.2设计水准
2.2.1设计图纸质量
有无重大设计缺陷、设计变更增加量、设计变更及调整对设计概算及工程工期的影响设计变更对后续施工、销售、成本等造成的影响；
2.2.2效果评价及分析
重点从1、小区规划—方案设计；2、户型设计—结合营销；3、外立面设计—含百叶于格栅；4、景观设计；5、精装设计；6、设备管道对设计效果的影响设计效果与施工完成后效果的对比、评价；
2.3施工中与项目部的配合
如何在充分利用部门内人力资源的前提下，合理利用项目部专业人员；图纸会审的及时性及效果评价；
2.4设计合同的签订及后期服务
所签订的设计合同评价与建议：
合同中（尤其是景观和精装）中是否应加入设计师现场服务的时间；对设计单位合作情况的评估；设计变更是否及时、变更收费是否明晰；
2.5经验教训
新材料、新工艺、新技术的应用带来的效果评价；
2.5.1总结经验
编号
事件
产生效果
1
2
3
2.5.2吸取教训
编号
事件
产生影响
处理办法
1
2
3
2.5.3工作建议
3工程管理工作后评估
3.1工程管理前期准备工作
3.1.1项目部组建、人员配备及进场时间
组建是否及时、人员组成是否完整合理、进场是否顺畅等
3.1.2施工单位考察、筛选、管理
主体施工单位、园林施工单位资质信誉评估、合作历史、配合情况等
3.1.3施工监理单位考察、筛选、管理
施工监理单位资质情况、合作历史、工作配合情况、是否起到监理应由作用
3.2工程施工管理评估
工程名称：
施工单位：
工程造价：
工程是否委托监理：
合同开、竣工日期：
20年月日20年月日
实际开、竣工日期：
20年月日20年月日
验收结论：
3.2.1工程工期执行情况
各个阶段性工作完成的时间节点与计划时间节点之间差距、原因分析：
正负零、主体结构、外架拆除、竣工验收等
3.2.2工程质量执行情况
是否按照《施工组织设计》组织施工；能否配合甲方、监理的日常管理及各种隐蔽及阶段性验收工作；能否对各种进场构配件、材料严把质量关；能否严格按照设计图纸、国家规范及强制性条文进行施工；是否出现施工重大质量问题，工程质量合格率；是否达到合同质量目标要求等。
3.2.3工程变更、签证执行和申报情况
施工单位能否对于建设方工程内和工程外的变更，及时准确的予以贯彻执行；能否对于变更执行后的签证申报；能否在合同规定的期限内及时申报并予以及时核对；对于涉及变更减少的部分，能否主动或经提醒后进行申报并予以及时核对等。
3.2.4安全文明施工情况
能否按照规范搭设临建生活区和办公区；能否积极配合建设方和政府安检部门对安全文明施工的相关要求进行施工；有无重大伤亡事故发生等。
3.3总体执行情况评估
3.4经验教训
3.4.1总结经验
编号
事件
产生效果
1
2
3
3.4.2吸取教训
编号
事件
产生影响
处理办法
1
2
3
3.4.3工作建议
4营销管理工作后评估
4.1市场调研是否充分
4.1.1城市房地产市场调研
城市内项目档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究；
4.1.2区域房地产市场调研
城市内项目档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究
4.2产品定位与客户定位合理性
4.2.1产品定位合理性
产品类型、产品档次、户型搭配；项目定位，价值点的挖掘是否达到预期；
4.2.2客户定位合理性
客户群分布、客户挖掘、宣传
4.3价格与推盘策略
4.3.1价格制定合理性
开盘均价、楼栋价格、户型价格、层价格、单元价格、价格时间涨幅等；
客户敏感点分析：
1、地段、配套、总体规划；2、景观；3、户型（含阳台、露台）；4、大堂、楼梯间等公共区域；5、样板间；6、门窗；7、车库、车位；
分别从外立面、景观、车库、入户大堂及分户交房标准等方面评价该小区，并分析其对价格产生的影响。
4.3.2推盘策略合理性
推盘时间、推盘节奏、推盘策划宣传方案等；样板区、景观示范区达到的效果，对营销的促进；
4.4实际销售情况
4.4.1销售计划与实际销售情况对比
量价分析对比
4.4.2原因分析
4.5经验教训
4.5.1总结经验
编号
事件
产生效果
1
2
3
4.5.2吸取教训
编号
事件
产生影响
处理办法
1
2
3
4.5.3工作建议
5成本管理的后评估
5.1工程合同的管理
从如总包、景观、精装、电梯、电缆等主要合同，从前期标底的编制、商务条款的谈判，施工中进度款的支付，到后期工程结算等环节进行后评估
5.2目标成本的控制
5.2.1动态成本的控制
前期设计概算；设计变更；甲控、甲供材的选择；设计效果与材料成本相互影响（非客户敏感部位材料选用项目成本的变化，目标成本的达成率；
新材料、新工艺、新技术对目标成本的影响
5.2.2目标成本和结算成本差异分析
项目目标成本与结算成本分析表
序号
项目
成本控制目标值（万元）
（1）
非合同值（万元）
合同值
（万元）
结算成本值
（万元）
（2）
差异
（2）-
（1）
差异分析
一
土地费用
1
购地款
2
土地契税
二
前期工程费
1
设计费
1.1
总体规划设计
1.2
初步、施工图、人防设计
1.3
园景设计
1.4
自来水设计
1.5
电力设计
2
地质勘探
3
文物钻探
4
三通一平
4.1
临时供电
4.2
平整场地
4.3
临时道路
4.4
临时用水
4.5
临时围墙
5
前期其它费用
三
基础设施建设费
1
供水工程
1.1
红线外供水部分
1.2
红线内供水部分
2
供电工程
2.1
红线外电力部分
2.2
室外电力、电缆工程
3
雨水污水工程
3.1
红线外雨污水
3.2
室外雨水工程
3.3
室外污水工程
4
燃气、热力工程
5
智能化工程
6
绿化道路
7
标识牌
8
夜间照明系统工程
9
其他配套
四
建筑安装工程费
1
建安费用
1.1
住宅部分
1.1.1
1＃楼主体工程
1.1.2
2＃楼主体工程
1.1.3
3＃楼主体工程
1.1.4
4＃楼主体工程
1.1.5
5＃楼主体工程
1.1.6
6＃楼主体工程
1.1.7
7＃楼主体工程
1.1.8
8＃楼主体工程
1.1.9
9＃楼主体工程
1.1.10
10＃楼主体工程
1.2
精装修费用
1.3
人工费调整
1.4
外墙外保温
2
桩基工程
2.1
1＃楼桩基工程
2.2
2＃楼桩基工程
2.3
3＃楼桩基工程
2.4
4＃楼桩基工程
2.5
5#、6#、7#楼及车库桩基工程
2.6
8＃楼桩基工程
2.7
9＃楼桩基工程
2.8
10＃楼桩基工程
2.9
护坡桩（车库周边及售楼部）
2.10
试桩（管桩）
3
材料设备采购
3.1
塑钢门窗及彩铝
3.2
进户门
3.3
电梯
3.4
配电箱
3.5
单元对讲门
3.6
成品挑沿
3.7
地下人防门
3.8
主体通风工程设备
3.9
给排水设备（水泵、控制柜）
3.10
消火栓系统（设备）
4
甲方单独发包部分
4.1
主体火灾报警工程及设备
五
公共配套建设费
1
会所及装修、设备
1.1
二次装修（含栏杆）
1.2
游泳池设备
1.3
通风系统
1.4
空调系统
1.5
火灾报警系统
1.6
材料设备采购（水泵）
1.7
外部效果灯
1.8
热水系统设备
1.9
会所其他系统
2
地下车库
2.1
主体（含降水、护坡）
2.2
通风系统
2.3
火灾报警系统
2.4
消防喷淋系统
2.5
消火栓系统（设备）
2.6
气体灭火系统及灭火器
2.7
水泵
2.8
其他地下车库工程
3
垃圾用房
4
文娱设施
5
大门
6
其他公共配套
六
管理费用
七
财务费用
八
销售费用
九
办证费用
1
办理建筑工程规划许可证
1.1
市政配套费
1.2
绿化费
1.3
人防异地建结费
2
办理施工许可证
2.1
建筑两金
3
办理预售许可证
3.1
预售许可证申领费
4
其他办证费用
十
其它费用
1
施工监理费
1.1
主体监理
1.2
设计监理
2
工程质监费
2.1
主体工程质量监督费
2.2
人防工程质量监督费
3
图纸审查费
4
合同印花税
5
预算及招标代理费
6
检测费
6.1
防雷设计及检测
6.2
塑钢检测
6.3
土壤检测
6.4
消防电器检测
6.5
桩基检测
6.6
环境检测
6.7
其他检测费
7
提前开工交费
8
其它零星费用
8.1
放线费
8.2
土地证放线费
8.3
拔地定桩费
十一
预备费
1
建筑变更
2
不可预见费用部分
十二
合计
5.3经验教训
5.3.1总结经验
编号
事件
产生效果
1
2
3
5.3.2吸取教训
编号
事件
产生影响
处理办法
1
2
3
5.3.3工作建议
6物业管理的后评估
6.1物业前期介入的效果分析
分别从前期介入的亮点、不足两方面说起，分析后给出改进的建议
6.2报事频度的分析
6.2.1报事频度的统计汇总
报事类别
交房当天报事量
交房后报事量
合计
户均报事数
土建
入户门
铝合金窗
给排水管道
安防对讲
百叶、格栅
园林景观
6.2.2报事整改情况分析
6.2.3报事整改过程中对施工单位的评价
报事分类
单位名称
负责人
承包范围
整改事项描述
整改评价
土建
安装
景观
精装
6.3后期运行的评价
从：
设计对后期物业运行的影响，如空调板的设置、百叶的安装、室内管线的布置等；
小区封园后的物业管理
6.4经验教训
6.4.1总结经验
编号
事件
产生效果
1
2
3
6.4.2吸取教训
编号
事件
产生影响
处理办法
1
2
3
6.4.3工作建议
7经济效益后评估
7.1项目成本利润目标
项目名称
投资（万元）
销售（万元）
利润额（万元）
目标成本
实际成本
差额
目标销售
实际销售
差额
目标利润
实际利润
差额
**项目
7.2项目现金流分析
7.2.1含贷款的现金流
7.2.1.1项目融资计划合理性
融资计划安排、银行选择、融资落实等
7.2.1.2现金流图
从获取土地到竣工结算期间项目现金流情况
7.2.1.3现金流运营分析
现金流回正时间点、项目最大自有资金占用额、项目的资金利润率、项目内部收益率
7.2.2不含贷款的现金流
7.2.2.1现金流图
从获取土地到竣工结算期间项目现金流情况
7.2.2.2现金流运营分析
现金流回正时间点、项目最大自有资金占用额、项目的资金利润率、项目内部收益率
7.3项目成本及投资分析
7.3.1项目实际成本（结转成本）明细分析
成本类别
小高层
住宅
高层住宅
高层
公寓
高层
商铺
物业
用房
地下
车库
会所
合计
出让金
契税/公证/佣金
总体规划设计/初步设计费
施工图设计费
园景设计费
自来水设计费
电力设计费
热力设计费
燃气设计费
人防设计费
日照分析费
交通流量分析费
其他设计费
地质勘察
文物钻探
三通一平
临时设施费
办理土地证费用
办理用地规划许可证费用
办理建筑规划许可证费用
办理施工许可证费用
检测费
其他办证费用
前期其它费用
供水工程
供电工程
雨水污水工程
室外中水系统
热力工程
燃气
智能化工程
道路景观工程
消防系统
信息系统
标识牌
夜间照明系统工程
其他配套
地基处理工程
主体建安工程
材料设备工程
装修工程
其他
会所及装修、设备
地下车库
项目管理费
评估费用
预、结算编审费
监理费用
施工、采购合同印花税
物业前期介入管理费
其他
开发贷款利息
小计
共建分摊调整
合计
7.3.2项目实际投资分析
项目
审批版目标成本
账面结转成本
差异
实际支付
尚未发生
一
土地费用
二
前期费用
三
基础设施建设费
四
建筑安装工程费
五
公共配套建设费
六
开发间接费
七
预备费
八
资本化利息
合计:
7.4项目结转收入、成本与产品成本分配分析
7.4.1项目总体收入成本及利润分析
成本项目
可售产品合计
可售面积（㎡）
已签约合同值
未售合同值
预计总收入
销售税金
净收入
总成本
多暂估冲回
物业用房分摊
调整后总成本
毛利
毛利率
单方成本（销面）
单方毛利（销面）
住宅、车位签约及回款的达成率；项目销售利润率及内部收益率；未签约房源预计收入的测算；
7.4.2分产品类型的收入成本明细及分析
7.4.2.1按产品明细类别：
毛利率
单方成本（销面）
单方毛利（销面）
7.4.2.2按住宅和商业
成本项目
住宅小计
商铺小计
可售面积（㎡）
已签约合同值
未售合同值
预计总收入
销售税金（5.5%）
净收入
总成本
多暂估冲回
物业用房分摊
调整后总成本
升级会员 