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启动计划书

项

目

启

动

计

划

书

2015年1月

目录................................................................

1、公司简介

1.1公司基本信息................................................3

1.2公司使命....................................................3

1.3公司基本服务范畴............................................3

2、项目综述

2.1项目名称....................................................4

2.2项目介绍....................................................4

2.3项目区域概括................................................4

2.4项目区域调研................................................5

2.5项目定位及业态规划.........................................10

3、招商与运营管理

3.1统一运营优势...............................................16

3.2统一运营管理规划...........................................17

4、盈利商铺参考租金

4.1商业调研...................................................22

4.2租金定制...................................................23

4.3租金合算...................................................24

4.4租金回报...................................................25

4.5租金免租期.................................................25

4.6营业免租期.................................................26

4.7租金增幅...................................................27

5、综合成本核算

5.1物业成本费用...............................................27

5.2宣传推广及招商费用.........................................32

5.3装修改建及景观量化费用.....................................34

5.4运营管理人员成本费用.......................................35

5.5办公用品及其他费用.........................................36

6、前期启动核算

6.1前期投入...................................................37

6.2后期经营...................................................37

1、公司简介

二、项目综述：

2.1项目名称：

鄂尔多斯·光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】

2.2项目介绍

光亚广场首席全方位娱乐休闲生活中心

光亚广场总面积78000㎡，最前沿的建筑规划、最吸引（儿童、女性）的全业态，最受政府支持….光亚广场拥有无可匹敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核心竞争力。

优越性：

光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核心商业区，辐射并带动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济，领航上湾商业地产。

唯一性：

光亚广场国际化时尚商业街区。

位于乌兰木伦城市规划中最繁华的唯一中心商业街区——3号桥与滨河景观大道交汇处。

坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长7公里是乌兰木伦镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。

国际化：

光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心设计的。

整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、绿地为灵魂。

精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地，可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。

2.3项目区域概括：

乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相望。

全镇总面积728平方公里辖16个行政村，12个居委会。

总人口8.6万。

大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神木县管辖，总面积376平方公里，常住人口约7万3千多。

2.4项目区域调研

2.41区域优势

2.42目标客户访谈调查

调研背景

为了项目整体定位的准确性，我们对周边居民、连锁及个体商户进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点，为本案提供真实可靠的定位依据。

考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确定本次调研范围：

东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、北至上湾。

调研目的

了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及消费偏好。

了解周边人群对目前商业的意见和态度以及对未来商业的期望程度。

了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局计划。

调研方法

总调研样本：

500份，无效样本：

14份。

调研结果

2.43SWOT分析

2.5项目定位及业态规划

2.51项目定位

2.52商业市场定位

2.53项目各楼层业态亮点

2.531商业规划与功能落位

2楼#时尚生活

3、招商与运营管理

3.1统一运营优势

更省心：

住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理，通常为5至10年或更长。

获利稳定：

商铺获利是一个长期过程，新型商业区刚开始租金会比较低，随着商圈的发展成熟租金增长的幅度会非常大，并且房产的增值也是无可限量的。

增值速度快：

中国经济持续快速的增长、土地稀缺、商铺比住宅更保值、更增值、地段绝佳、消费潜力大

3.2统一运营管理规划

3.21招商标准

1、统一规划、统一招商、统一经营管理。

2、基本原则：

主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。

3、招商重点原则

A．重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。

B．对名家、名品、名企，重点招商。

4、招商五个优先原则

A．厂家优先：

厂家直接合作优先引进。

B．名优品牌优先：

国内着名品牌优先引进。

C．独家经营优先：

品牌在本区域独家经营的优先引进。

D．特色项目优先：

拥有特色经营项目的商业机构优先引进。

E．经营良好优先：

在本地经营状况优良者优先引进。

3.22推广策略

推广主题：

“蒙、陕首席时尚购物中心”

1、形象领先：

现代化、高品位、新时尚

2、全情体验：

商业氛围与环境互动式体验

3、活动引爆：

活动、公关、事件，HIGH爆

4、精耕渠道：

整合推广及创新

5、服务增值：

服务入微、品质超凡、尊贵体验

攻略核心要领：

尖/精/高

尖:

直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体

精:

清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别

高:

准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖

3.23业态分布

最欢乐的儿童娱乐城、最大规模的娱乐休闲地、最全业态配比，

上湾、大柳塔”最大的商业中心、最齐全的潮流服饰

最炫的设计风格、最欢乐的儿童娱乐城高品位的物业服务

最多的异国风情美食、最全的购物乐土

可能包含品牌

四、盈利商铺参考租金

4.1商业调研

商业街区分析

地址

金桥购物北侧小街

上湾老政府北街

李家畔主街

北岳餐饮街

上湾农贸市场

商铺面积

面积40-50平方米

面积33-77平方米

面积30-120平方米

面积30-90平方米

面积24-48平方米

店铺标准

开间3-4米进深12米

开间3-7米进深11米

开间3-7米

进深10-15米

开间3-11米进深8米

开间3米，进深8米

商业特征

以烟酒、美发超市通讯业态为主

以餐饮业态为主是上湾地区老餐饮街

以餐饮、烟酒零售

汽车服务业态为主

以餐饮业态为主

老餐饮街

一层农副产品为主

二层小型服装为主

租金水平

30-40元/月/㎡（1层）

15-25元/月/㎡（2层）

25-35元/月/㎡

35-45元/月/㎡

45元/月/㎡（1层）25元/月/㎡（2层）

15元/月/㎡（3层）

45元/月/㎡一层

30元/月/㎡二层

25元/月/㎡大棚

业态划分

烟酒；5家

餐饮；41家

餐饮；34家

餐饮；42家

农副产品

超市；3家

烟酒；21家

通讯；2家

大柳塔商业街区分析

名称

煤海西街

柳兴大街

惠民路

义马大街

迎宾路

大柳塔服装街

地址

联华商城南侧

联华商城北侧

联华东侧南北向

柳兴大街北侧

联华西侧南北向

大柳塔惠民路

商铺面积

20-30平方米

面积30-60平方米

面积30平方米

30-70平米

面积30平方米

面积15-40平方米

店铺标准

开间2-2.5米进深10米

开间3-3.5米

进深9-13米

开间3米，进深10米

开间3米?

进深10米

开间3米，进深10米

开间3-6米

进深5-7米

商业特征

以小型餐饮、灶具针织批发主，档次较低。

以五金机电

小型烟酒零售为主，档次较低

以通讯

手机维修业态为主

以小型

餐饮、美发业态为主

大柳塔镇政府

所在地，无主要业态特征

服装街

租金水平

20-35元/月/㎡

45-50元/月/㎡

30-35元/月/㎡

35-40元/月/㎡

50元-55/月/㎡

50-65元/月/㎡

业态划分

针织批发；11家

五金；41家

通讯电器；28家

小型餐饮；20家

小型餐饮；3家

灶具批发；11家

烟酒；13家

小家电；6家

小型美发；13家

美发；2家

服装；80家

分布在一层和二层

小型餐饮；18家

宾馆；5家

通讯；1家

书店；3家

其它；小家电

药店、婚纱影楼等，档次较低品牌快餐：

曼哈顿

小餐饮；4家

汽车配件；3家

4.2租金定制

A段非餐饮区?

段非餐饮区?

位置?

月/㎡?

位置?

月/㎡?

外街

内街

三层

四层

中心楼一层

中心楼二层

中心楼三层

3#一层?

3#二层?

3#三层?

一拖三

A段餐饮区?

B段餐饮区?

位置?

月/㎡?

位置?

月/㎡?

4#外街?

4#三层?

A段非餐饮面积?

位置

外街

内街

面积

1245.88

1657.93

租金/月/㎡?

年租金总计?

358813.44

298427.4

B段非餐饮区?

位置

外街

内街

三层

四层

3#一层

3#二层

3#三层

中心一层

中心二层

中心三层

一拖三

面积

3983.54

4769.74

4876.67

3450.81

1685.37

1398.2

1361.2

1800.91

1925.7

1910.9

2634.94

租金/月/㎡?

年租金

1003852.08

686842.56

526680.36

248458.3

242693.3

167778

130671

216109.2

184867.2

137586

379431.4

总计?

A断租金总计?

657240.84

总租金

4582210.2

B段租金总计?

3924969.36

餐饮区?

位置

4#外街

4#三层

A段面积

513.79

B段面积

1567.57

A段面积

B段面积

2171.31

租金/天/㎡?

年租金总计?

166467.96

451460.16

租金

年租金总计?

260557.2

共计

4.3租金合算

4.4租金回报

A段

1年?

2年?

3年?

4年?

5年?

非餐饮区总租金

657240.8

回报比例

60%

80%

90%

总计

394344.5

525792.7

591516.8

餐饮区总租金

166468

回报比例

60%

80%

90%

总计

99880.78

133174.4

149821.2

B非餐饮区

1年?

2年?

3年?

4年?

5年?

回报比例

60%

80%

90%

一拖二

总租金

1690695

回报租金

1014417

1352556

1521625

一拖三

总租金

189715.7

379431.4

回报租金

113829.4

303545.1

341488.2

三层

总租金

263340.2

526680.4

回报租金

158004.1

421344.3

474012.3

四层

总租金

124229.2

248458.3

回报租金

74537.5

198766.7

223612.5

3号楼1、2、3层

总租金

270571.1

541142.3

回报租金

162342.7

432913.8

487028.1

中心楼1、2、3层

总租金

538562.4

回报租金

430849.9

484706.2

小计

1523130

3139975

3532472

B餐饮区?

1年?

2年?

3年?

4年?

5年?

一拖二

总租金

451460.2

回报租金

270876.1

361168.1

406314.1

三层

总租金

130278.6

260557.2

回报租金

78167.16

208445.8

234501.5

小计

349043.3

569613.9

640815.6

B段总计

1872174

3709589

4173288

A+B总计

2366399

4368556

4914626

4.5租金免租期

装修免租期行业惯例一般为：

1、超市4~6个月

2、时尚服装服饰类租户2~3个月

3、正餐通常为3~4个月

4、娱乐类通常为3~5个月

如统一经营管理，则需要进行整体装修改建（如墙体拆除、消防改造、管道改造、水暖电改造等不可预见因素）。

光亚广场整体装修免租期最少需要6个月的时间，预计最早装修开始日期为2015年3月19日。

（如与业主协商时间过长，则装修开始日期还需延长。

）

4.6营业免租期

经营免租期行业惯例一般为：

1、主力店，12~36个月

2、次主力店，12~24个月

3、品牌店，12~24个月

4、特大型品牌店，60个月（5年）

经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期：

1、一拖二（内街、外街）：

30个月

2、一拖三：

36个月

3、三层、四层：

（1、2、4）36个月

4、1号楼中心楼：

42个月

5、3号楼1、2、3层：

36个月

备注：

中心楼需引进大型商业或商超，如无法引进则需增加宣传推广费用及改建费用

4.7租金增幅

非餐饮区（年租金增幅）?

非餐饮区

1年?

2年?

3年?

4年?

5年?

6年?

7年?

8年?

9年?

10年?

A段?

657240.84

788689.008

1025295.71

B段?

1523130.48

3924969.36

4709963.232

6122952.202

总结

2180371.32

4582210.2

5498652.24

7148247.912

租金增幅

餐饮区（年租金增幅）?

餐饮区

1年?

2年?

3年?

4年?

5年?

6年?

7年?

8年?

9年?

10年?

A段?

166467.96

199761.552

259690.0176

B段?

581738.76

712017.36

854420.832

1110747.082

总结

748206.72

878485.32

1054182.384

1370437.099

租金增幅

5、综合成本核算

5.1物业成本费用（悦榕智腾物业）

5.11人员成本

部门

职位

人数

工资/月

备注

合计

（人数）

合计

（金额）

办公室

经理

7000

1人

7000

综合管理员

4000

1人

4000

工程部

工程主管

4500

9人

29400

电工

7000

3500/月/人

弱电工

3300

水暖工

5600

2800/月/人

运行组

9000

3000/月/人

秩序部

秩序主管

4000

12人

36400

秩序员（车场）

6000

3000/月/人

秩序员（巡逻）

18000

3000/月/人

秩序员（监控）

8400

2800/月/人

保洁部

主管

4000

14人

35500

保洁员（内）

24000

2400/月/人

保洁员（外）

7500

2500/月/人

小计

37人

112300

5.12物业成本

类别

备注

合计

（人数）

合计

（金额）

保险

月工资总额的29.3%?

50%

16452

福利

每年每人800

37人

2467

伙食补助

全体人员

200/月/人

37人

7400

合计/月

37人

138619

合计/年

37人

1663428

5.13环境成本

项目

费用核算

金额（元/月）

小计（元/月）

保洁工具、损耗、清洁用品消耗

公共区域清洁用耗材

4000

清洁用设备、工具折旧

除四害消杀费用（含消毒）

消杀耗材：

200元/月

200

280

消杀设备、工具折旧：

80元/月

化粪池清理

化粪池清理：

400元/月

400

化油池清理

化油池清理：

400元/月

400

合计/月

5080

合计/年

60960

5.14公共维修费用

项目

费用核算

金额

（元/月）

小计

（元/月）

备注

公共照明及小件维修材料费

综合测算

6000

电梯维保费

综合测算

3000

包括电梯维保费用及配件费用（5部电梯）

消防系统维修保养

综合测算

1500

烟感、喷淋、防火卷帘门、消防智能报警系统等。

各种水泵、风机维修保养费用

综合测算

2000

高压供电变压器及附属设备维修、保养费用

综合测算

2000

合计/月

14500

合计/年

174000

5.15物业成本费用：

1）按照以上费用测算，管理成本每月共计：

160637元

2）管理佣金按照月支出成本10%计算，每月费用为：

16064元

3）税金按照每月成本和佣金的5.75%计算，每月费用为：

10160元

4）月总费用=总支出+管理佣金+税金=186861元，全年费用2242332元。

5）项预计得出物业费为每平米5.65元。

5.2宣传推广及招商费用

类别

预算

合计：

485万

宣传类

户（内、外）广告

140万

招商类

电视媒体/短信/广?

播/DM直投/灯杆旗/道旗/横幅等/商圈内广告

115万

招商见面会、商家签约仪式

80万

物料类

印刷、包装、物料、广告位制作（内街、外街）、指引牌、

50万

备注：

由于本次招商面积较大并属于新兴商业区。

所以在宣传及推广方面需要加大力度才能打响知名度。

5.21宣传推广及招商

5.3装修改建及景观量化费用

位置

类别

预算

合计

854万

中心楼

1、2、3层

地面

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