购买一手房详细流程攻略.docx

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购买一手房详细流程攻略

购买一手房详细流程攻略

购买一手房详细流程攻略

  流程：

审查→签约→付款→按揭贷款→收房→产权→退房→装修 

   1、审查，购房的必要准备

（1）审查房地产开发企业的开发资质

    房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。

如果某一个开发企业没有开发资质或者资质很低，则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等，出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。

（2）审查房地产开发企业的经营范围

    如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同，购房者的预期权益就始终处于不确定状态。

所以在购买房屋时，一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。

    （3）审查“五证”

    “五证”和“两书”是合法售房的证明文件。

购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。

“五证”是指：

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。

“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。

    国有土地使用证。

国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证。

      建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

    建设工程开工证。

建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

    商品房预售许可证。

商品房预售许可证的主管机关是市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。

    此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理（4）所述预售许可证。

但是根据建设部《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

一般情况下，开发商备案后，房地产开发主管部门会发给《备案回执》或类似的证明文件，以证明其进行的商品房现售是合法的。

所以购房者购买现房时，应要求开发商出示

（1）

（2）（3）中所述的四种文件和《商品房现售备案回执》。

   “二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（4）审查所要购买的房屋是否已被抵押  

  开发商为筹集建设资金，一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款，这种抵押是国家政策允许和鼓励的。

但是如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押，就会使购房者承担很大的风险。

这种情况下，如果开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款，而用于其他风险投资，致使其无法偿还银行的到期债权，那么银行的抵押权属于担保物权，购房者的预期房产权利属于债权，根据相关法律，担保物权优于债权受偿，银行的权利优先于购房者的权利。

    所以在购房前一定要弄清所购房屋和其依附的土地使用权的抵押情况。

根据我国《担保法》第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。

”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。

    （5）谨防广告及宣传的诱惑和误导

    购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。

广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。

虽然最高院的《司法解释》第三条规定了“……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”可以视为合同条款。

但是真要把广告内容视为合同条款也并非易事，这里有两个必须成立的条件，一是“开发规划范围内”的，二是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”的，而真正打起官司来这两个条件是很难认定的。

开发商很容易规避这些条款，使购房者的权益受到危害。

 针对这种情况，一方面建议您全面理解开发商的广告宣传，不属于开发商所能够解决的问题，例如对周边的学校、银行等设施的承诺，您最好不要完全相信；另一方面还是建议您根据所购楼盘的实际情况向专业律师咨询。

   2、签约，慎重而稳妥的一笔

（1）慎签认购协议

    开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要原因在于，房屋一旦被购房者选中，开发商就必须向购房者预留该房屋，并就该房屋与购房者签订《商品房买卖合同》，如果购房者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么预留的作法就会给开发商的销售造成影响甚至是损失。

同时这也是开发商的一种促销手段，以认购协议的签订给购房者一定的压力，督促其尽快签订商品房买卖合同，使买卖成交。

   不少购房者在签订《房屋认购协议书》后，对所选房屋不满意，或者不能就《商品房买卖合同》的某些条款与开发商达成一致意见，便要求开发商退还其交付的定金或订金。

那么，购房者的要求有没有法律依据呢？

定金和订金有什么区别？

    《商品房销售管理办法》第二十二条规定，当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用。

    但这里所指的费用，是指具有预付款性质的"订金"而非作为订立合同担保性质的"定金"。

    而且，具有预付款性质的"订金"，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都应依法从其约定。

    依据《合同法》和《担保法》有关规定，定金的数额不能超过合同标的总额的百分之二十；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：

"出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

"

    因此在"定金"或"约定不予退还费用"的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受定金或订金的损失。

因此，提醒购房者慎签《房屋认购协议书》，注意协议书采取的是"定金"方式还是"订金"方式，有没有"另有约定"。

（2）填写合同文本空白处的注意事项

    商品房买卖合同共列出了24条，其中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。

为了最大限度地保护购房人自己的合法权益，在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。

    第一、合同开始的双方当事人项。

关于"出卖人"和"买受人"的所有资料都要完整填写，不可有空项。

如果出卖方有"委托代理机构"或买受人有"委托代理人"，除要认真填写相关内容外，还要有合法有效的授权委托书"。

如果是父母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订《商品房买卖合同》的，必须具备经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。

   第二、合同第一、二两二条中的所有填空均应填写。

填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。

第三、合同第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系，具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法，分摊的比例关系是怎样的。

对合同约定的面积一定要心中有数，对收房时可能发生的面积上的变化要预先有防范，并在合同中予以明确约定。

    第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题。

这里需要注意的是，通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。

遇有特殊情况需告知买受人的,一般应在尽可能短的时间内告知。

按逾期交房的时间分别处理的时限通常以60日划分。

确定违约金的比例要适当，如果定得太低，就可能影响其约束力。

其他条款涉及违约金的，也应考虑这方面问题。

    第五、第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、电话、宽带网等，如有可能也应作出明确约定。

    第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据物权法规定，其使用权和收益权应归物业的全体业主所有，不经业主同意，出卖人无权使用。

    在合同的选项的填写时，除以上提到的事项外，还有不少需要注意的问题。

为稳妥起见，购房者最好还是请有经验的专业律师为自己把关。

    （3）合同附件不能忽视

    商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。

附件一般附在买卖合同的最后，容易被购房者所忽视，而被不法开发商所利用。

事实上，由于主合同只能采用法定的统一文本，所以合同的附件就显得尤为重要。

有以下几点必须提醒购房者注意：

    第一、房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。

如果上述内容不明确，则房屋平面图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。

    第二、无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应该使用概念化的词语。

像"高级""名牌""精装修"这类词语就不应该在附件中出现，而应明确，"高级"具体是什么标准、"名牌"到底是什么牌子、"精装修"要达到什么装修效果。

   第三、根据民事法律的＂意思自治＂原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。

 3、付款，明明白白地交钱

（1）购房款

    房价款为每平方米（建筑面积）售价乘以建筑面积，或者每平方米（套内建筑面积）售价乘以套内建筑面积。

合同统一文本的第六条“付款方式及期限”，这一条只给出了购房者三种简单的选择，即：

一次性付款、分期付款和其它方式。

    选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，这对资金尚不宽裕的购房者会有一定难度，而且这种付款方式风险也比较大。

尤其是期房项目，当您把全部积蓄都交给开发商时，可以说主动权已经不在您手里了，如果将来房屋质量出了问题或出现延期交房的情况，那您就相当被动了。

    相对来说，分期付款对购房者比较有利。

尤其对于期房项目，购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。

（2）住宅税费（以重庆市为例）

    第一、在交易过程中要缴纳如下税费:

    契税：

根据渝财农税〔2008〕52号，凡2008年11月7日起签订房屋买卖合同的，对个人购买套内面积144平方米及以下普通住房，契税按购房款的1%征收，超过144平方米的契税按购房款的3%征收。

 印花税：

买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

   大修基金：

高层按购房款的3%、多层按购房款的2%收取，虽然有新的法律规定但重庆市以不符合实际操作为由至今实施的以前的计费方法。

      第二、在办理产权过程中要缴纳如下税费 

      转移登记费：

80元； 

     房屋所有权证工本费：

每证收费10元； 

     贴花税：

每件5元。

     初装费:

在