物业管理纠纷的七大类型与二十一个典型案例国花宝居李中林.docx
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物业管理纠纷的七大类型与二十一个典型案例国花宝居李中林
物业管理纠纷的七大类型与二十一个典型案例国花宝居李中林
随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，物业治理纠纷呈上升趋势。
如何更好地解决物业公司和业主之间不断显现的矛盾和纠纷，使物业治理公司更好地服务于业主，使双方的合法权益真正得到爱护，已成为人们关注的焦点。
物业治理纠纷的七大类型
1.物业治理费纠纷。
2.业主财产缺失赔偿纠纷。
3.小区公用设施伤人的赔偿纠纷。
4.无因治理纠纷。
5.小区公用部位的侵权纠纷。
6.小区公用部位的出租营利问题。
7.小区内停车收费纠纷。
物业治理纠纷的类型及其处理
物业治理纠纷的七大类型,依照物业治理的范畴和内容以及物业治理的特点来分析，其发生纠纷要紧分为两大类型，即因合同产生的物业治理纠纷和因侵权产生的物业治理纠纷。
〔一〕因合同产生的物业治理纠纷的处理
因合同产生的物业治理纠纷要紧是由当事人违约所引起的，要紧包括：
因服务质量产生的物业治理纠纷、因服务内容产生的物业治理纠纷、因服务费用产生的物业治理纠纷、解除物业治理服务合同等等。
1、物业治理合同服务质量纠纷。
是指因物业治理企业提供的物业治理服务不符合物业治理行业规范或不符合约定的服务标准，而引起的物业治理纠纷。
如，物业治理区域内公共设施设备不能正常使用或不能及时爱护修理使其处于正常使用状态，日常环境卫生差，绿化不能及时爱护治理，区域内公共秩序纷乱、交通道路不畅，安全防范不力消防救灾不及时等等。
2、物业治理合同服务内容纠纷。
是指因物业治理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业治理服务，而引起的物业治理纠纷。
如，没有按照规定或约定提供、安装服务设施设备，没有按照规定或约定提供服务场地、车位、仓库，没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等服务内容及场所等。
3、物业治理合同服务费用纠纷。
是指因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的物业治理纠纷。
如物业治理企业未按物业治理合同约定或政府指导价标准收费，擅自扩大收费范畴或提高收费标准、业主〔或使用人〕少交、欠交物业治理服务费等。
4、终止物业治理合同纠纷。
物业社区微信：
是指物业治理合同期满或物业治理合同期满前当事人一方有严峻违约行为；或者显现法律法规规定或当事人约定终止的情形而引起的物业治理纠纷。
如，合同期满后物业治理企业拒绝退出阻止业主重新选聘其他物业治理企业、物业治理企业在合同期限内因重大违约业要紧求解除合同、业主不履行物业治理合同或违约长期拖欠物业治理费用不同意治理物业治理企业要求解除合同等。
因合同产生的物业治理纠纷的诉讼主体是物业治理企业和业主委员会，依旧物业治理企和业主，在目前尚有争议。
笔者认为应该是物业治理合同相对的双方当事人，即物业治理企业和业主委员会。
业主委员会是自治组织，依法成立，尽管没有必要的财产或经费，只有民事行为能力，不具备完全民事权益能力，不能独立享有民事权益和承担民事义务，但建设部«治理方法»第六条规定，业主委员会由住宅小区业主选举的代表组成，代表和爱护业主的合法权益。
«中华人民共和国事诉讼法»〔以下简称«民诉法»〕第五十四条规定〝当事人一方人数众多的共同诉讼，能够由当事人推选代表进行诉讼。
〞可见，业主委员会依法能够作为诉讼主体，其在诉讼中主体地位是全体业主的诉讼代表人。
有一种意见认为，业主委员会应属于«民诉法»第四十九规定的〝其他组织〞，能以自己名义参加诉讼。
对此，笔者以为不妥。
因为业主委员会是一个执行机构，其民事行为能力和民事权益能力取决于业主的授权，而〝其他组织〞行使民事行为能力和民事权益能力那么无需他人授权。
此外，〝其他组织〞具有自身的民事权益义务，对自己的行为有承担一定民事责任的能力，而业主委员会其组织没有自身的民事权益义务，没有财产和经费，亦无自身的民事责任可言。
业主委员会作为业主的诉讼代表人，能够代表全体业主参加诉讼并行使诉讼权益，在通常情形下，代表人的行为其代表的对全体业主发生法律效力，但依照«民诉法»第五十四条的规定，〝代表人变更、舍弃诉讼要求或者承认对方当事人的诉讼要求，进行和解，必须通过被代表的当事人同意。
〞因此，在因物业治理合同服务质量、内容、费用发生纠纷中，业主委员会如违反规定不起诉或怠于诉讼时，与物业治理纠纷有利害关系的业主为爱护自己的合法权益，有权以自己名义直截了当对物业治理企业提起诉讼。
另外，在因业主拖欠服务费的物业治理纠纷中，诉讼主体是物业治理企业和具体业主〔或使用人〕，而不是业主委员会。
«治理方法»第十四条规定，产权人和使用人不按规定交费，物业治理公司责令赔偿缺失。
同时，«治理方法»第十五条又规定，物业治理公司擅自扩大收费范畴，提高收费标准的，产权人和使用人有权投诉。
物业社区微信：
处理此类物业治理纠纷的要紧适用的依据：
法律有«中华人民共和国合同法»，法规有各省、自治区、直辖市制定的地点法规，规范性文件有建设部的«治理方法»和各较大的市制定的条例以及双方当事人对«物业治理服务合同»的合法约定等等。
〔二〕因侵权产生的物业治理纠纷处理
因侵权产生的物业治理纠纷要紧是由当事人的侵权行为所引起的，要紧包括：
损坏公共财物纠纷、侵占共用部位纠纷、防碍治理服务纠纷、相邻关系纠纷等等。
1、损坏公共财物纠纷。
要紧是因当事人违反规定致物业治理区域内公共财物损毁、损坏而产生的物业治理纠纷。
如，业主损毁、损坏公共财物，物业治理企业违反规定或约定擅自拆卸、挪用、毁损物业治理区域内公共财产等。
2、侵占共用部位纠纷。
是指因当事人违反规定或约定侵占物业治理区域内公共场地、部位、通道等行为而产生的物业治理纠纷。
如，业主或物业治理企业侵占公共场地、通道私搭乱建建筑物，堆放物品；在建筑物、构筑物公共部位上乱悬挂、乱经贴、乱涂写、乱刻画等。
3、防碍治理服务纠纷。
是指业主违反规定或约定，干涉、阻碍、禁止物业治理企业进行物业治理服务而引起的物业治理纠纷。
如，阻止物业治理企业安装服务设施设备或擅自移动物业治理企业的服务设施设备，在消防通道上设置路障或有意损坏消防设备，未经批准在物业治理区域内、出口处摆摊设点等。
4、相邻关系纠纷。
是指业主之间因排水、通行、通风、采光等问题发生的物业治理纠纷。
如，下水道堵塞的清理、阳台的封闭、楼道堆放物品、安装空调太阳能热水器等。
因侵权产生的物业治理纠纷诉讼主体是物业治理企业和相关业主，此类纠纷要紧是由于一方当事人的侵权行为而引起，承担是侵权的民事责任，依照«中华人民共和国民法通那么»第一百一十七条的规定，应当由侵害人承担责任并赔偿缺失。
«治理方法»也明确规定，产权人和使用人擅自改变小区内土地用途的；擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备、，危及房屋安全的；私搭乱建、乱停放车辆，在房屋公共部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、阻碍住宅小区景观，噪声扰民等物业治理公司予以禁止、批判教育、责令复原原状、赔偿缺失。
物业治理公司私搭乱建，改变房地产和公用设施用途等，产权人、使用人有权投诉。
处理此类物业治理纠纷的要紧适用的依据：
法律有«中华人民共和国民法通那么»、«中华人民共和国消费者权益爱护法»，法规有各省、自治区、直辖市制定的地点法规，规范性文件有建设部的«治理方法»和各较大的市制定的条例等等。
上述两类物业治理纠纷常常会发生竞合，由于属于不同的诉因，在诉讼中的当事人举证责任内容、证明对象、管辖以及适用法律等都有所不同，是按合同之诉依旧按侵权之诉依法应由当事人选择。
但当事人一旦选择以其中一种诉因提起诉讼，那么不能再以另一种诉因提直诉讼。
物业治理二十一典型案例汇编
房屋结构改造修理方面
案例一、设计本〝一卫〞业主改〝两卫〞
案情：
楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。
物业治理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。
问题：
顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？
判决：
顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管复原原状。
依据：
«上海市居住物业治理条例»第三十条规定：
〝住宅不得改变使用性质。
因专门情形需要改变使用性质的，应当符合都市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产治理部门审批。
〞
物业社区微信：
房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。
顾某擅悠闲自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。
案例二、外墙开一窗大楼留一疤
案情：
住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。
物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，连续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。
物业公司只得将卫某告上法庭。
问题：
自己的物业是否就有权随意破墙？
判决：
卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，复原原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据：
«上海市居住物业治理条例»第二十八条第一款第一项规定：
〝物业使用中禁止以下行为：
〔一〕损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。
〞
作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业治理公约。
卫某擅悠闲自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严峻损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，阻碍了周边的环境。
物业治理公司依照物业治理条例及小区治理公约对卫某采取禁止措施，爱护了其他业主的合法权益。
案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重
案情：
业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，预备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。
物业治理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承担浴缸使用时的重量为由，禁止顾某吊装巨型浴缸。
问题：
购置财产是否都能够安置在自己的物业内？
判决：
顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼要求不予支持。
依据：
«上海市居住物业治理条例»第二十七条规定：
〝业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原那么，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、修理、环境卫生、环境爱护等方面的相邻关系。
〞第二十九条第二款规定：
〝物业治理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发觉违反本条例第十八条的行为，应当劝阻禁止。
〞
公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权益。
应当本着安全、合理的原那么使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。
长期使用巨型浴缸必定对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。
同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否那么应加以必要的限制。
房屋租赁引起的纠纷
案例四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可如何办？
去年9月18日，某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。
他千方百计联系现在正在国外的业主，但确实是联系不上。
按照治理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，治理处不予放行〔这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的情况〕。
急于搬出家私的住户万般无奈，找到治理处领导，恳请给以专门照管。
治理处的领导考虑，假设简单放行，可能损害业主的利益；假设拒不放行，又会使住户感到不便〔租住户和业主同样差不多上物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业治理所必需，绝不能只对业主关怀倍至，而对租住户冷假设冰霜〕。
因此鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通方法：
租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，治理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，治理处赶忙全额退回押金〔这一方法可取，但前提是要让其正确明白得，否那么容易引起纷争〕。
这位租住户觉得治理处的建议合情合理，便欣然同意。
时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。
在到治理处换取押金时，还对治理处既对业主负责又为住户着想的做法赞扬有加。
点评：
执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。
正确的做法应当是把握住规章制度的差不多精神，把原那么性与灵活性结合起来
设施设备损坏方面
案例六、空调室外机毁坏物业公司有无责任
王女士：
我在某小区买的房子，装修后一直没去住，空调也没开。
前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了。
我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿，可他们说责任不在他们。
请问他们到底有没有责任？
律师分析：
要分清责任，第一要弄清晰空调外机着火的真正缘故。
分两种情形：
第一，假如是空调外机自身的质量问题而引起的自燃，依照«合同法»和«消费者权益爱护法»的相关规定，业主能够找购买空调的商场或生产空调的厂家进行修理或退换；假如该事故给自己或他人造成损害，能够要求商场或厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互连带责任的。
第二，假如不是质量缘故而是外界缘故造成外机着火，除法定的不可抗力的情形外，小区的物业公司应当承担相应的责任。
那个地点的不可抗力指的是不可预见、不可幸免、不可克服的突发事件，物业治理人员无法采取爱护措施或者是已采取爱护措施而无成效的情形。
因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系，为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务，爱护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之一。
专门是空调外机，它完全是属于业主私有财产，但又由于本身所具有的专门性，促使它要放置在公共的空间里，因此它必定是物业公司爱护业主财产安全的重点。
假如由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对外机造成损害的话，物业公司就应该承担相应的赔偿责任。
物业公司在赔偿业主后，能够向第三方行使追索权。
因此，假如您有确实的证据证明着火的缘故是第三方人为的，同时小区的保安也没有尽看管的义务，您完全有权益要求物业公司承担损害赔偿责任。
物业公司要是拒绝的话，能够向人民法院提起诉讼，爱护自身的合法权益。
物业收费引起的纠纷
物业治理收费、收租难是一个公布的隐秘，在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象专门突出。
据了解，一些小区有半数以上的人欠费、欠租，个别小区甚至只有30％的收缴率，严峻阻碍了物业治理的正常进行。
由于物业治理的不可分割性，部分人拖缴、欠缴物业治理费、房租，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益。
如何样解决这一问题，物业公司可谓〝费尽心机〞：
有的派专人攻关，与业主搞好关系；有的给按时缴费的业主送上小礼品，〝以致谢意〞。
上海轻工物业公司治理着八十多万平方米的物业，其中不乏系统房、售后公房，其物业治理费、房租收缴率连续三年达到95％以上。
他们的要领要紧是提高物业治理服务质量，对恶意〝抗缴〞的业主、住户，通过打官司追讨。
去年，他们对历史老账进行了一次完全清算，对有能力缴费、缴租却有意欠缴的，进行了集中诉讼，全年打了65个欠费官司，标的额42万元，除两起待判外，物业公司全部胜诉。
其中，对拒不执行法院判决的，要求法院对事实上施强制执行。
业主到底因何种理由不缴费？
法院是如何样判决、如何样执行？
请看以下几个典型案例。
案例七、蚌埠市物业治理第一案？
没有交电费，供电部门停供电……
2002年6月17日，在有关部门的举荐下，悦来物业公司与中区青年街华丰街小区业主委员会签定了为期三年的物业治理托付合同。
去年10上旬，该小区用户因长期没有交电费，供电部门停止了供电，致使该小区7层以上依靠增压水泵供水的住户没有水吃。
电费到底应该由谁来承担，物业公司和业主委员会各持已见。
为此，业主拒交物业治理费，物业公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。
业主委员会反诉状称〝被告〔悦来物业公司〕不履行托付合同，造成居民住宅区及商场二楼垃圾成堆，臭气熏天，偷盗现象经常发生，严峻阻碍了宽敞业主的身心健康和家庭财产的安全〞。
蚌埠市中区法院民庭于2003年3月25日审理了这桩合同违约案。
最后双方同意调解后宣布庭审终止。
这明显是一宗互相推委的案例，双方都有责任，两个单位差不多上作为服务者都没有专门好的做好自己的职能工作，没有和谐好双方的工作关系进而给住户带来了苦恼这是不应该的。
住户拒交室内修理费用如何办……
案例八、住户洗菜池下水管堵塞，住户以修理未使用任何材料为由，拒不交费……
去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，托付治理处修理班疏通。
修理人员及时赶到现场。
由于下水管堵塞严峻，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。
通过3个多小时的努力，管道完全疏通了。
疏通中从下水管里掏出许多沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。
谁知当修理人员收取40元修理费用时，该住户以修理未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。
情形反映到治理处，主管领导上门做工作。
第一，征询该住户对修理人员文明用语、工作态度、修理质量的意见，他均表示中意〔选择这一话题切入，自然贴切，同时也幸免了客户为拒绝交费再横生节枝〕。
然后，便耐心地给他说明入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内修理发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担〔假如能事先说明需要收费及收费标准，成效可能更好〕，并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元修理费，已给予了相当的优待。
这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，排除了误解，便愉快地交付了应对的修理费用。
点评：
即使在市场差不多相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业治理法规缺乏足够的明白得。
物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业治理法规知识。
通过提高他们对物业治理的认知度，为自己治理服务的顺利实施铺路。
案例九、法院封家电全家住宾馆
不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。
家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆〝宝马〞，却拖欠物业治理费、水电费一年多。
去年8月，长宁法院判决生效后，他依旧拒不执行。
法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。
翌日，他就把钱送到法院，但依照规定三天后才能够启封。
夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。
从此，该小区所有业主均按时缴费，物业治理费的收缴率达到100％。
物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗：
〝秉公办事，执法如山〞。
案件回忆
原告〔物业公司〕———业主以电费价格高为由，拒绝缴纳电费；水费也未缴纳；并以各种理由拒绝缴纳物业治理费。
我们曾多次上门催讨，对电费价格也作了必要的说明，但被告仍拒绝缴纳。
为此，要求法院判令业主缴纳物业治理费12319元、电费7071元、水费1215元，并缴纳所欠物业治理费的滞纳金。
被告〔某业主〕———对拖欠的物业治理费时刻及对原告提供的电费、水费有用数均无异议，承认物业公司也催讨过。
不缴纳物业治理费、电费、水费的缘故是原告收费不规范，收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。
另外，前期物业治理时期，收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张；另外，拖欠的电费、水费已过诉讼时效。
法院———经审理查明，原告同意开发商的托付，从事前期物业治理，物业治理费每月每平方米建筑面积2.70元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。
因此被告以原告收费不规范而拒付物业治理费的理由不能成立。
关于诉讼时效，原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业治理费及水、电费，被告也承认原告催讨过，故视为诉讼时效的中断。
判决被告缴纳物业治理费、物业治理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。
案例十、欠租2000元被拘一整天
百年不赖，千年不还。
这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业治理人员常说的一句话。
法院判决生效后，面对法院工作人员，她依旧如故。
法院只好强制执行，决定拘留户主。
老头被拘留，老太慌了神，儿女也埋怨，只好赶忙拿着钱到物业公司，要求物业公司到法院为其求情。
法律无情人有情。
物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院，但按规定该户主依旧被拘留24小时。
一人吃官司，众人缴费忙。
该小区另外6户欠费的业主、住户，都迅速缴纳了所欠费用，小区的物业治理费、房租收缴率达到了100％
案件回忆
原告〔物业公司〕———同意开发商托付治理宝山某小区，并代收房租。
被告入住后，已有两年未付房租。
其间多次上门催讨，每年还寄挂号信〔有邮寄挂号信的收据两张为证〕催要，结果被告仍不缴纳所欠房租。
被告〔某户主〕———未答辩。
法院判决———经审理查明，宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产总公司。
该公司托付原告对该房屋进行治理并收缴房租，被告共欠原告房租2103元。
原、被告之间的租赁关系合法，有效，应受法律爱护。
被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金，延期支付租金的应当支付违约金，原告要求的违约金低于依法应得到的数额，可予支持。
被告于判决生效之日起10日内支付所欠房租、滞纳金及诉讼费。
公告见报端欠款送上门
法院判决生效后，某业主置之不理，仍旧不缴纳所欠物业治理费。
法院只好在某报上刊出公告，把业主的姓名、住址等事项公之于众，并要求其一周内把钱送到法院，结果该业主赶忙把钱送来。
案例十一、拒缴物业治理费，业主被推上法庭……
原告〔物业公司〕———被告以各种理由拒缴物业治理费共八千多元，诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。
被告〔某业主〕———签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业治理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格；原告所述收费标准实际上并不存在，物价局备案的收费标准为每平方米2.63元，现原告以每平方米2.7元运算缺乏依据。
法院———经审理查明，该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业治理公司签订物业治理服务合同，约定物业治理费以每平方米2.7元运算。
现原告名称尽管不是上海轻工浦东房地产物业治理公司，然而其改制组建的，名称变了，主体资格并未变，被告以原告非物业治理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格，不予采信。
业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。
物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业治理费的义务。
至于收费标准，业主委员会与原告在物业治理服务合同中已有明确约定，依照自治原那么，被告应按照约定的计价方式缴纳物业治理费用。
案例十二、业主拖欠巨额治理费催交困难如何办……
由于不便言明的非治理缘故，某公司入伙某商城后，便不按时缴交治理费，甚至把交治理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。
一年后，已累计欠费达35万元之多。
期间，治理处有关人员许多次上门催交未果。
为了解决这一问题，治理处要紧领导一方面主动与有关方面保持联系，关心全面反映该公司的意见和要求，以取得其对治理处工作的信任和认可；一方面盯住平常难得一见的该公司老总，频频征求意见并反映治理处的经济困难〔常言道：
会哭的小孩有奶吃。
没奶吃的时候一定要哭，而且要哭得令人心动。
有泪全往肚子里咽，是添不饱自己肚子的〕，以求得携手爱护物业正常运行的共识。
在赢得了该公司明白得信任的基础上，治理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠治理费的优待条件〔退一步进两步，不退无以求进〕。
最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月治理费一同缴交拖欠的费用。
10个月后，该公司拖欠的治理费已全部缴清。
点评：
物业公司追缴有意〔而非恶意〕欠费，第一要使自己的治理服务无懈可击。
治理服务做到家了，才能封住对方拖欠费用的口
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