成都房地产市场分析.docx

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成都房地产市场分析

世家：

成都房地产市场12月月度分析

本月重点提示：

行政区：

本月新增供应套数最多的是武侯区，供应套数为4675套；而成交套数最多的是锦江区，共成交了6332套。

二手房成交量：

本月成都市共成交二手房11032套，比上月增加了4720套，环比增幅为74.8%。

（由于房管局公布的二手房数据不完整，本月有两天的数据均由成交平均数估得）

本月由于营业税优惠截至，成都二手房成交出现井喷。

其中武侯区二手房成交量最大，成交了2643套，占整个成都市二手房成交量的23.96%；成交量最小的是高新区，成交了1052套，占整个成都市二手市场成交量的9.54%

新开楼盘：

本月成都市主城区共有17个项目开盘，一共推出住宅5877套。

新开楼盘整体均价为7018元/平米。

广告：

本月各楼盘在各类报刊上共投放了513个广告，总金额达5890余万元。

热点信息：

二手房转让营业税征免时限由2年恢复到5年发改委：

将增加中低价房供应五部委打击囤地：

拿地首付50%民企军团打败国企255亿夺下全国新地王

一、成都房地产市场本月商品房供需情况

1.1成都市主城区本月商品房交易情况

关键词:

成交套数成交面积新增供应套数新增供应面积

重要贴示:

成都市本月新增商品房供应套数为18659套，新增供应面积1395473.18平方米。

本月商品房成交套数为31964套，成交面积为2809822.77平方米，其中商品住宅为25926套，商品住宅成交面积为2463582.74平方米。

本月成都市主城区共申领了44个预售证。

成都市主城区共新增商品房供应套数为18659套，其中住宅10224套，商业1301套，其它4103套，办公3031套，新增供应面积为1395473.18平方米。

较上月，主城区申领的预售证共增加了5个，新增供应套数和供应面积分别增加了5899套、451892.83平方米，环比增幅分别为46.2%、47.9%。

本月新增供应出现了较大幅度的回升，本月市场热度依旧，购房需求旺盛，开发商加大了对房源的供应。

另一方面，从目前中央调控的趋势来看，来年的行业生存环境有所恶化，因此部分企业赶在年末市场火爆依旧地情况下提前释放了部分供应。

从整体供应情况来看，供应套数居08年以来第五位，供应面积则高居第四位。

表1.1:

本月成都市主城区商品房新增供应情况

成交方面，本月商品房成交量再创新高，商品房月成交突破3万套。

本月商品房成交套数和面积分别为31964套、2809822.77平方米，其中商品住宅为25926套，商品住宅成交面积为2463582.74平方米。

较上月，商品住宅出现大幅上涨，环比增幅分别为69.9%、69.5%。

本月商品房成交火速飙升的主要原因在于：

一、中央和地方部分优惠政策明确将定于2009年12月31日到期，本月是优惠的最后一月，搭乘末班车效应导致本月楼市成交居高不下。

二、政策认定是按照备案日期认定，因此各项目之前成交但尚未备案的房源均须赶在31日之前备案，因此在年末形成集中备案局面。

二者叠加使得本月成交量走出了类似上半年5月份的趋势，最终形成天量成交。

图1.1:

本月成都市主城区商品房供需套数

图1.2:

本月成都市主城区商品房供需面积

1.2成都市主城区本月商品房户均成交面积走势

关键词:

月户均成交面积

重要贴示:

成都市主城区本月商品房户均成交面积为88平米，比上月增加了1平米。

图1.3:

成都市主城区每月户均成交面积走势

1.3成都市各行政区商品房成交情况

关键词:

新增供应套数成交套数

重要贴示:

本月新增供应套数最多的是武侯区，供应套数为4675套；而成交套数最多的是锦江区，共成交了6332套。

从成都五城区和高新区本月整体新增供应情况来看，各区域均有房源供应。

其中，以武侯区为首，共新增了4675套，较上月共增加了3003套，环比增幅为179.6%。

其次是锦江区，共新增了3899套新房源，较上月共增加了975套房源，环比增幅为33.3%。

供应量最小的是青羊区，共供应了1873套，较上月出现大幅下滑，环比共减少了1550套，环比降幅为45.3%。

从成都五城区和高新区本月整体成交情况来看，本月各区域成交均处于较高位，其中以锦江区居首，共成交了6332套，较上月增加了2819套，环比增幅为80.2%。

其次是青羊区，共成交了6315套，环比增幅为95%。

成交最少的高新区，成交套数也突破了3000套。

图1.4:

本月各区域商品房供需情况及成交均价

1.4成都市本月二手房成交情况

关键词:

二手商品住宅成交套数

重要贴示:

本月成都市共成交二手房11032套，比上月增加了4720套，环比增幅为74.8%。

（由于房管局公布的二手房数据不完整，本月有两天的数据均由成交平均数估得）

本月由于营业税优惠截至，成都二手房成交出现井喷。

其中武侯区二手房成交量最大，成交了2643套，占整个成都市二手房成交量的23.96%；成交量最小的是高新区，成交了1052套，占整个成都市二手市场成交量的9.54%。

图1.5:

本月各行政区二手房成交量

二、成都房地产市场本月新开楼盘统计

2.1新推项目统计

关键词:

力迅.领筑二十四城上海东韵神仙树大院半岛城邦

重要贴示:

本月成都市主城区共有17个项目开盘，一共推出住宅5877套。

表2.1:

本月新开楼盘一览表

2.2新推住宅数量统计

关键词:

行政区方位环域开盘个数均价

重要贴示:

本月各行政区均有新推房源。

从行政区域看，锦江区开盘套数最多，共推出1663套，新增面积为17.8万方。

其次是青羊区，共推出1469套，新增面积为12.2万方。

从方位来看，新推房源主要集中在西、东两个方位，分别推出2346套、2107套，新增面积分别为19.3万方、22.1万方。

南、北两个方位新推套数均在700套左右，新增面积在10万方以下。

从环域上看，新开楼盘主要聚集在2环-3环外，2-3环新推房源居首位，共推出2971套，新增体量约为25.7万平方米。

其次是3环外，共推出房源1579套，新增体量为14.9万平方米。

新推房源最少的是市中心，共推出1个盘，供应住宅套数为490套，新增体量约为3.5万平方米。

2.2:

本月新开楼盘量一览表

2.3新推房源楼盘均价分析

关键词:

行政区方位环域开盘个数均价

重要贴示:

主城区共有17个项目推出新房源，新开楼盘整体均价为7018元/平米。

表2.3:

本月新开楼盘价格一览表

表2.4:

每月新开房源整体均价走势

三、成都房地产市场本月广告信息统计

关键词:

方位开盘信息楼盘

重要贴示:

本月各楼盘在各类报刊上共投放了513个广告，总金额达5890余万元。

表3.1:

本月广告发布开盘信息的楼盘

四、成都房地产市场本月热点信息

关键词:

二手房转让营业税征免时限由2年恢复到5年发改委：

将增加中低价房供应五部委打击囤地：

拿地首付50%民企军团打败国企255亿夺下全国新地王

中国住交会开幕宜居成都获得城市特别大奖

12月4日，第十一届CIHAF中国住交会在北京中国国际展览中心新馆拉开帷幕。

以本届住交会为平台，成都市房产管理局推出了“2009走进北京———成都城市（房地产）品牌推广活动”，组织了成都品牌房地产企业以及新津县参展。

4日上午，成都馆举行了隆重的开馆仪式。

经过精心设计和布置的成都馆按城市形象综合展示区和品牌地产展示区两大部分进行布展，其中城市形象综合展示区包括“宜居成都，品质生活”、“统筹城乡，构建新型城乡形态”、“科学重建，与城乡统筹并行双赢”、“传承与创新，旧城改造让成都换新颜”四大主题展示板块，生动、形象地展示了成都经济社会发展成果、城市特色和宜居优势。

品牌地产展示区则汇聚了具有代表性的成都品牌开发企业及精品楼盘。

在备受瞩目的“2009CIHAF中国房地产三名颁奖盛典”上，成都从众多参展城市中脱颖而出，荣获本届住交会最受关注的城市特别大奖———“2009CIHAF城市科学发展创新实践大奖”。

二手房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

国务院今日决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施，小排量车购置税政策延长至2010年底。

中广网北京12月9日消息国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。

会议认为，去年四季度以来，为应对国际金融危机的影响，中央采取了一些列惠民生、促消费的政策措施，有效激发了城乡居民的消费潜力，促进了家电、汽车、住房、节能环保产品等行业的生产和结构调整，使人民群众特别是农民和城市低收入家庭得到实实在在的好处，对我国经济企稳回升发挥了重要作用。

会议指出，明年我国经济发展面临的困难和挑战仍然很多，为实现经济平稳较快发展，仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。

总的原则是，促进消费的政策必须进一步加强，现行政策大部分要继续执行，同时为了进一步加强对农民和困难群众的消费支持，并且根据经济结构调整和环境保护的要求，对一些政策进行必要的调整和完善。

发改委：

将增加中低价房供应

全国发展和改革工作会议昨举行，初步落实明年经济工作的具体政策措施，发改委主任张平表示，将完善住房消费和调控政策，抑制投机性购房。

国家发展改革委主任张平9日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。

张平是在昨日的全国发展和改革工作会议上作出上述表示的。

作为中央经济工作会议结束之后的第一个部委年终会议，本次会议将初步落实明年经济工作的具体政策措施。

11月成都房价同比上涨3.9%

据统计，11月，成都房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅较上月减少0.4个百分点；环比上涨0.4%，涨幅较上月减少0.4个百分点。

新建住宅价格同比上涨4.4%，环比上涨0.5%；二手住宅价格同比上涨4.0%，环比上涨0.5%。

在全国15个副省级城市中，成都11月房屋销售价格同比涨幅排第8位，环比涨幅排第13位（与宁波并列）。

发改委：

明年将用土地出让金一成收益建保障房

全国发展和改革工作会议9日在京开幕，国家发改委明确明年会拿出全国土地出让金净收益10%建保障廉租房，增加中低价房供应，抑制投机性购房。

成都简化保障房申请流程申请住房保障快15天

申请住房保障，到社区提交申请就能“一站式”搞定。

市房管局表示，为了简化住房保障资格的申请流程，让更多的低收入家庭能够实现应保尽保，将以前需要老百姓来回跑趟的麻烦，转化成为区房产管理局与市住房保障中心并联审批，实现了住房保障资格申请的全面提速。

据了解，按照原有的流程，区房管局在审核及公示完毕后，均为按月整理资料报市住保中心，完成整个程序，至少需要两个月以上。

通过流程优化，在受理时即通过信息系统采集申请资料的数字影像，并上传到各个审核部门，同时将区房管局与市住房保障中心的审核及公示工作并联，将整个流程缩短了15日，大大减少了申请人取得保障资格的等候时间。

相关负责人称，现在申请人只需提供基本的家庭成员证明文件（户口簿、身份证）、收入证明，填写《成都市住房保障对象资格申请表》即可完成申请。

郊区（市）县也将实现保障资格审核和中心城区一样标准化、规范化

五部委打击囤地：

拿地首付50%

二、加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库保障土地出让收入及时足额缴入地方国库，是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。

除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。

市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。

（一）严格土地出让收入征收管理。

市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。

对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。

（二）确保土地出让收入及时入库。

土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。

市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。

对于不按规定将已收缴的土地出让收入及时划转地方国库的，省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要予以纠正，并在全省范围内通报批评。

各级人民银行分支机构要加强对商业银行代收土地出让收入业务的检查监督与管理。

（三）规范土地出让收入分期缴纳行为。

市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。

经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。

首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50％。

土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

简析：

政府遏制房价快速上涨的“第一拳”打向土地市场。

17日，《通知》要求分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年；土地出让价款首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。

这意味着资金回款慢、资金充足率低的开发商可能因门槛限制被迫退出房地产市场。

这是继政府提出取消住房转让营业税优惠政策以打击住房交易投机后，出台的又一整顿楼市的重大举措。

财政部：

五年内住房转让全额征收营业税

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现对个人住房转让的营业税政策通知如下：

一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。

三、为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。

四、自2010年1月1日起，《财政部国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）废止。

民企军团打败国企255亿夺下全国新地王

民企富力、雅居乐、碧桂园联合体拍下广州亚运城地块，项目未来均价或达1.2-1.6万元/平方米。

被称为中国第一拍的广州亚运城于昨日下午3点正式开拍，经过22分钟内47轮举牌，最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的民企联合体战胜国企联合体，以255亿元的天价夺得，创全国地王新纪录。

五、成都房地产市场本月土地交易结果

关键词:

土地交易主城区郊县

重要贴示:

本月共成交了35宗土地。

其中主城区共拍出了22宗土地，17宗共计约1133.14亩商住用地，总成交额达857999.79万元，环比分别增加了约214.4亩，520219.63万元，环比增幅分别为23.3%、154%。

5宗共计约75.92亩商业用地，环比减少了108亩，环比降幅为58.7%。

而总成交金额较上月有所上升，本月总成交金额达61034.4万元，环比增加了30577万元，环比增幅为100%。

郊县共拍出了13宗土地，其中13宗均为商住用地共计约2095.5亩，总成交金额达390915万元。

表5.1：

成都市主城区土地成交情况

表5.2：

郊县土地成交情况