房地产项目策划方案范文.docx
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房地产项目策划方案范文
房地产项目策划方案范文
项目策划是一种具有建设性、逻辑性的思维的过程，在此过程中，总的目的就是把所有可能影响决策的决定总结起来。
下面是房地产项目策划方案范文，欢迎参阅。
房地产项目策划方案范文1一：
房地房地产策划师证书产名目房地产策划师要求策划所包涵内容：
一）房地产市场拜访
项目特性阐发、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和房地产策划书范文设备、功能设置装备摆设、物业经管、生长商背
景、结论和建议
二）房地产目标用户阐发
经济后台：
经济气力/房地产策划师要求行业特性/公司、家庭
野蛮后台：
践诺体式格局、媒体抉择、创意、表达体式格局、
三）房地产价格定位
实际价钱/成交价格/租金价钱/价格战略
四）入市机会、入市姿势
五）广房地产策划师证书告战略
告白的阶段性区分、阶段性的房地产策划师要求广告主题、阶段性的广告创意浮现、广告成果监控
六）房地产序文战略
序文抉择/软性新闻主题/序文组合/投放频次/费用预算
七）房地产践诺用度
事发地房地产策划师要求包装（营销中间、树范单元、围板等）印刷品（销售文件、售楼书等）序文投放
二：
房地产发卖房地产策划师证书策划所包涵内容：
一）销售事发地筹办
二）销售代表培训
三）销售事发地经管
四）房号销控管理
四）销售阶段总结
五）销售广告评价
六）用户跟进服务房地产策划书范文
七）阶段性营销打算调剂
第三节：
房地产发卖筹谋的内容信息及步房地产策划书范文骤
一：
项目钻研：
即项目销售市场及销售状况的钻研，详细分析名目的销售状态、购买人群、接收价
位、购买出处等。
二：
市场调研：
对所有单干敌手的具体了解，所谓心腹知彼、百战不殆
三：
房地产名目利害势分析：
针对名目的销售状况做详尽的客观阐发，并找出支持理由。
房地产项目策划方案范文2一：
房地产项目策划所包涵内容：
一）房地产市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
二）房地产目标客户分析
经济背景：
经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景：
推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
三）房地产价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
四）入市时机、入市姿态
五）广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
六）房地产媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
七）房地产推广费用
现场包装（营销中心、示范单位、围板等）印刷品（销售文件、售楼书等）媒介投放二：
房地产销售策划所包涵内容：
一）销售现场准备
二）销售代表培训
三）销售现场管理
四）房号销控管理
四）销售阶段总结
五）销售广告评估
六）客户跟进服务
七）阶段性营销方案调整
第三节：
房地产销售策划的内容及步骤
一：
项目研究：
即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价
位、购买理由等。
二：
市场调研：
对所有竞争对手的详细了解，所谓知己知彼、百战不殆
三：
房地产项目优劣势分析：
针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四：
房地产项目再定位：
根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五：
房地产项目销售思路：
一）销售手法的差异性。
这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
二）主题思想的统一性。
广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的
三）操作手法的连贯性。
首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。
其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六：
房地产项目销售策略：
一）项目入市时机选择
理想的入市时机：
所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，卖楼花还是卖现楼;建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
一般应具备：
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态。
1开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;
2已经知道目标客户是哪些人;
3知道你价格适合的目标客户;
4已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;
5已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;6已确定目标客户更能接受的合理销售方式;
7已制定出具竞争力的入市价格策略;
8制定合理的销控表;
9精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案
10组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;
11尽力完善现场氛围;
12竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;
13其他外部条件也很合适。
二）房地产项目广告宣传计划
当我确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的必要步骤。
而一个可操作的完整广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，
广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。
推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的降低客户成本，一切为了销售!
三）销售部署房地产销售阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。
通常销售部署应遵循的几个原则是保持进度与策略节奏一致预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：
销售策划原则
一：
创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。
从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二：
资源整合原则
整合营销是营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式
房地产营销策划一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市
场的过程，其中心是顾客。
顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。
不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。
区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。
重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园......可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的
销售策划不能脱离社会现实。
策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到种种困难，制定好相应的应对措施。
与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：
检验销售策划成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划进行都会产生影响，有可能销售策划初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。
重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。
因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：
保持稳定，动态调整。
要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售
房地产项目策划方案范文3一、项目建设说明
空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。
该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。
二、项目选择地理位置概况
该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。
距市中心2000多米。
三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位
1、市场需求状况
（1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。
（2）、东江镇内没有封闭式小区。
住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。
（3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。
2、开发策略定位
（1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。
（2）、建筑类型：
门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。
（3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。
（4）、较好的施工质量。
（5）、科学的物业管理。
四、项目建设规模、小区规划、建筑风格
1、建设规模
规划占地：
41506平方米，建筑面积：
85407平方米（其中住宅建筑面积：
58485平方米，商业门市：
17683.98平方米，物业及车库：
9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，总户数约835户。
车库每套面积：
19.8平方米，总套数约：
400。
2、小区规划、建筑风格
（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。
主入口为步行街，次入口为车辆出入口。
（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。
（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。
设有体育、健身场地及设施。
五、环境影响、风险分析及防范措施
1、环境影响
符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。
2、风险分析
（1）、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。
（2）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。
（3）、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。
（4）、周边企业入驻数量不足，需求量不大。
3、防范措施
（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。
确定合理开发规模及户型面积分类。
（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。
（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。
（4）、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。
六、建设成本、销售、税金、利润估算
1、建设成本估算：
（1）、住宅按900元/㎡（砖混）：
58485900元/㎡=52636500元。
（2）、商业建筑1200元/㎡（框架）：
17683.981200元/㎡=21220776元。
（3）、车库、物业等1100元/㎡：
车库7922.88㎡，物业450㎡（其它640㎡），计：
90131100元/㎡=9914300元。
（4）、土地成本：
270元/㎡41568.8㎡=11223576元，
单位建筑面积地成本：
132.5元/㎡。
（5）、前期费：
规划设计费：
3元/㎡（含外网竖向），
审图费：
2元/㎡，防雷检测费：
1元/㎡，
测绘费：
2.72元/㎡，质量监督费：
1元/㎡，
环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：
0.6元/㎡，
公司费用（工资、招待费等，计180万元）21.29元/㎡，
广告费：
100万元，即11.82元/㎡;
其它费（暂设、围挡、临时道路、水、电等）：
65元/㎡。
土地契税（5%）：
56万元，即6.62元/㎡，
消防管理费：
2元/㎡，设计费：
8元/㎡，
勘察费：
1元/㎡，监理费：
6元/㎡
质检费：
2元/㎡，
总计：
134.5元/㎡。
（6）、小区配套费：
①小区道路（含照明），30元/㎡。
②小区绿化景观，15元/㎡。
③小区外网：
给水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。
④小区供热一次费：
40元/㎡。
小区供电：
90元/㎡。
（含有线电视、电话、网线、监控）。
消防：
40元/㎡。
人防：
35元/㎡。
上述计300元/㎡（建筑面积）。
（7）、住宅成本计：
900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，
总费：
146758485=85797495元。
商业成本计：
1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，
总费：
176717683.98=31247592元。
车库成本计：
1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，
总费：
16679013=15024671元。
总计：
132069758元，计6.65%贷款利息，
总计：
140852397元。
2、销售估算：
（1）、住宅：
按2300元/㎡58485㎡=134515500元;
（2）、商业：
按3800元/㎡17683.98㎡=67199124元;
（3）、车库：
按2700元/㎡9013㎡=24335100元;
（4）、总计：
226049724元。
3、利润估算：
（1）、销售利润：
226049724-139201524=86848200元。
（2）、税金：
暂按下三项计：
①营业税：
5%
5%226049724=11302486元。
②所得税：
25%
25%86848200=21712050元。
③城建、教育附加税8%：
8%11302486=904198元。
（3）、税后利润：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、项目资金运作
1、项目初期投资
（1）、土地费：
270元/㎡415068=1122.3万元
（2）、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计：
420万。
合计：
1542.3万元。
2、项目的融资
（1）、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。
（2）、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。
（3）、寻找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，达到利益双赢。
（4）、房屋销售过程融资。
（5）、银行抵押贷款。
八、项目实施原则及建设周期
1、项目实施原则
（1）、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。
（2）、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。
（3）、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。
2、建设周期
（1）、20xx年3月20日-3月25日，地质勘察。
（2）、20xx年2月1日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。
（3）、20xx年4月1日-4月15日审图、图纸交底。
（4）、20xx年4月15-10月25工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。
九、销售策划
1、销售宣传的重点区域：
金城江区
2、及时开展销售宣传，准备工作（20xx年1月1日-3月1日），3月1日开始正式销售宣传。
3、销售中心办公室，内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展示（20xx年2月20日做完）。
4、多方位广告宣传
（1）、网上宣传：
平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。
（2）、通过媒体（报纸、广播、电视），销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。
5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车，在小区门前设站。
十、项目立项结论
通过以上论述，该小区建成后，能够达到对工业园区的企业有利生产，方便生活。
能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。
本项目在周边企业入驻具有一定数量，且有相应配套设施，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭配合谐，观赏性强的景观园林，优良的施工质量，科学的物业管理，把握好销售市场，其项目是可行的。
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