绵阳房地产项目策划建议书Word下载.docx
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其历史悠久，自公元前201年汉高祖设置涪县以来，已有2200多年的历史，自古以来就是川西北的重要门户，历代兵家必争之地，史称“控扼川西”的“蜀道咽喉”。
绵阳交通发达，是川西北重要的交通枢纽，宝成铁路、成绵高速、绵广高速、108国道、205省道从市郊通过；
加上绵阳市区至各县（市）的高等级公路，构成了四通八达的交通运输网络；
绵阳南郊机场已经开通了至北京、上海、广州、西安、昆明、深圳、青岛等10余个国内重要城市的航班。
（一）、绵阳城镇化发展，为房地产业带来巨大市场容量，也为本项目带来良好市场环境。
按城市总规和《绵阳科技城发展纲要》规划，到2010年，绵阳科技城建成区面积增加到80平方公里，这将提供近15平方公里的土地供给，其中用于房地产开发的约4平方公里，这就为绵阳房地产长期的发展提供坚实的基础；
到2010年，城市人口将增长到80万人，人口的增加必然会拉动住房的需求,加快城市要素集聚，有效扩大城市规模，从而给绵阳房地产业带来巨大的市场容量。
（二）绵阳经济发展为房地产开发奠定了经济基础。
绵阳是四川经济增长最快、最具活力和发展潜力的地区之一，经济综合实力位居全省第二，名列西部12省城市的第五位。
2007年绵阳市国民经济继续保持了较快发展势头，全市实现GDP303.8亿元，增长13%；
规模以上工业企业净增83户，达到733户，完成增加值92.7亿元，总产值310.1亿元；
实现财政总收入29.4亿元，增长56.3%；
科技城建设取得新进展，县域经济再上新台阶，百万人口大城市建设掀起新高潮，对外开放取得新的突破，全市到位内资87.3亿元，增长23.8%；
到位外资11730万美元，增长86.01%，名列全省第二位。
绵阳“十一五”计划：
GDP要力争突破1000亿元，财政收入要力争实现100亿元，使绵阳成为西部地区率先进入现代化的城市之一，绵阳经济发展为房地产开发奠定经济基础。
（三）、绵阳本地族及新参加工作购房群体、外地人到城区购房群体是绵阳主要购房群体，而九院已成为绵阳城区购买房产的新力军。
目前九院职工收入普遍高于绵阳的平均水平，但由于单位提供了住房，这一群体的购买潜力目前还没有被发掘出来。
由于2004年已终止福利分房，使得一部分人特别是新参加的职工没有住房，从而产生购房需求；
而现有住房的职工由于单位住房存在户型不合理、居住面积小、外部环境差等问题，为了改善居住条件，也会有再次购房的需求，因而九院丰富的购买力资源已逐步流入市场，成为绵阳城区购买房产的新力军。
第二章 公司基本情况简介
一、公司基本情况
XX有限公司注册地址在XX，前身为XX有限责任公司，于2002年12月10日成立，营业执照注册号为XXX号,注册资本为人民币408万元（川贡会验2002字第XX号）。
2007年3月，根据公司股东会决议和修改后章程规定，经四川华天会计师事务所川华天会验（2007）字（020）号《验资报告》审验，增加了公司股东及注册资本现金400万元，变更后注册资本为人民币808万元，根据（游）名称变核私字（207）第468号《企业名称变更核准通知书》，变更企业名称为XX有限公司。
公司股权结构变更情况表单位：
万元
股东名称
实缴注册资本
变更前
本次增加额
变更后
金额
比例
400
98.04
49.50
2
0.49
0.25
6
1.47
0.75
合计
408
100
808
2007年8月，根据公司股东会决议和修改后章程规定，经四川华天会计师事务所川华天会验（2007）字（089）号《验资报告》审验，增加公司股东及注册资本1560万元，其中增加现金800万元。
变更后注册资本为人民币2368万元，股权结构为：
XX人出资1552.4万元，占注册资本65.56％，XX出资11.70万元，占注册资本0.50%，XX出资3.9万元，占注册资本0.16％,XX出资800万元，占注册资本33.78%。
2007年12月，经四川华天会计师事务所川华天会验（2007）字（152）号《验资报告》审审验，增加注册资本20万元，其中增加现金20万元。
变更后注册资本为人民币2388万元，股权结构为：
XX人出资1552.4万元，占注册资本65.01％，XX出资11.70万元，占注册资本0.49%，XX出资23.9万元，占注册资本1.00％,XX出资800万元，占注册资本33.50%。
2008年1月公司股东会决议，同意XX人将公司股金1552.4万元转让给XX同意XX将公司股金23.9万元转让给XX，均签订《股份转让协议》，转让后注册资本仍为人民币2388万元，股权结构为：
XX出资1576.3万元，占注册资本66.01％，XX出资11.70万元，占注册资本0.49%，XX资800万元，占注册资本33.50%。
1576.3
66.01
23.9
1.00
-23.9
11.7
1552.40
65.01
-1552.40
800
33.50
2388
2008年2月29日变更《企业法人营业执照》，注册号为XX，法定代表人XX；
公司类型有限责任公司；
经营范围：
房地产开发经营（三级），内燃机及内燃机零配件制造、加工、销售，建筑材料、五金交电、化工产品（不含易燃易爆易制毒品）。
组织机构代码为20XX；
有效期2008年3月5日至2012年3月5日；
税务登记证号为川税绵字XX号。
2007年8月公司取得三级资质房地产开发企业。
证书编号510700D040。
二、组织机构和管理模式
绵阳明佳置业有限公司由3个自然人（股东）共同出资设立。
公司设股东会，由全体股东组成，为公司的权力机构，决定公司的经营方针和投资计划。
公司设执行董事，由股东选举产生，任期3年，届满可连选连任。
执行董事为公司的法定代表人，对股东会负责，执行股东会的决议。
公司设经理，由执行董事决定聘任或者解聘，经理负责公司的生产经营管理工作，实施公司的经营方针和投资方案等。
公司设机构:
财务部、策划部、工程部、预算部、行政部、销售部、办公室。
现有职工26人，其中高级工程师3人，工程师9人，会计师2人；
大学本科以上学历4人，大专文化程度13人，高中（中专）文化程度8人。
三、公司法定代表人及财务负责人情况
（一）、法定代表人：
XX，男，45岁，汉族，大学本科，工程师，1987年8月至1993年7月在XX理工作，1993年8月至2004年1月在绵阳市第六建筑工程公司任项目经理，2004年2月至2007年12月在绵阳市万兴房产公司任副总经理；
2008年1月至今任绵阳明佳置业有限公司法定代表人，近年经营业绩良好，无不良记录。
（二）、财务负责人：
XX，女，38岁，本科文化程度，会计师职称，1993年8月至1998年8月任XX司任会计；
1998年8月至2001年9月中外合资企XX办会计；
2001年10月至2006年5月任成都新鸿达房产公司财务部经理；
2006年6月至今任绵阳明佳置业有限公司财务负责人，无不良记录。
四、公司经营状况
XX责任公司，2002年12月10日成立以来，主要为绵阳新华内燃机厂加工销售内燃机及内燃机零配件，还经营建筑材料、五金交电、化工产品（不含易燃易爆易制毒品），经营正常，效益良好。
绵阳明佳置业有限公司2005-2008年1-8月损益表单位：
项目
2005年
2006年
2007年
2008年1-8月
一、主营业务收入
1850
1921
1971
减：
产品销售成本
1409
1442
1478
产品销售税金级附加
11
12
89
二、产品销售利润
430
467
404
加：
其他业务利润
9
3
-24
营业费用
27
29
58
管理费用
261
260
124
75
财务费用
-1
42
三、营业利润
168
181
185
-132
投资收益
补贴收入
营业外收入
4
营业外支出
7
以前年度损益
四、利润总额
170
182
所的税
56
60
五、净利润
114
121
122
公司2005年实现主营业务收入1850万元，净利润114万元，2006年实现主营业务收入1921万元，净利润121万元，2007年实现主营业业务收入1971万元，净利润122万元。
近年随着绵阳城市建设的飞速发展，公司所在地段及周边地域已被绵阳市政府规划为住宅区，土地增值空间较大。
为充分利用该宗土地价值，股东会在2007年3月决定公司经营转型搞房地产开发，“同XX”为该公司的首个开发项目。
2008年1-8月为项目前期准备阶段，无经营收入。
五、借款人财务管理状况
XX模式和《会计法》制定公司财务管理制度，按制度规定进行成本核算和帐务处理，编制会计报表和报表审计，由公司财务负责人具体负责，并设立统计、出纳、会计岗位，做到各负其责，严格遵守财经制度。
该公司于2007年3月更名为XX置业有限公司，其前身XX有限责任公司，2005-2006年及绵阳明佳置业有限公司2007-2008年8月财务数据如下表：
2005—2008年8月公司资产负债率分别为24.44％、26.74％、12.66％、2.64％。
流动比率分别为：
292.50％、284.78％、788.68％、3858.95％，表明公司具有一定长期偿债能力。
单位：
绵阳明佳置业有限公司2005-2008年1-8月资产负债单位：
2008年8月
一、资产类
1、流动资产
货币资金
113
130
183
16
其中：
现金
银行存款
应收票据
305
145
应收帐款
487
600
其他应收款
317
1353
791
预付帐款
304
321
10
存货
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