改革开放30年河南房地产开发蓬勃发展.docx

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改革开放30年河南房地产开发蓬勃发展

改革开放30年河南房地产开发业蓬勃发展

──改革开放30年河南经济社会发展系列分析之四

改革开放三十年来，河南房地产开发业从小到大，由弱变强，快速发展成为河南经济的一个支柱产业，为满足居民住房消费需求，实现“居者有其屋”，改善居民生活质量，提供了强有力的保障。

一、发展历程回顾

新中国成立至上世纪80年代初期，河南房地产业经历了由建立到停滞两个阶段，河南和全国一样实行所有土地及房屋无偿、无限期由国家划拨使用的原则，在计划经济体制下，房地产业不能很好地适应社会发展要求。

党的十一届三中全省以来，随着商品经济的迅速发展，国有土地使用权有偿出让、土地使用制度和城镇住房制度的改革等，河南房地产业得以复苏和发展。

从上世纪80年代初期至今，经过近30年的发展，河南经历了恢复起步、快速扩张、调整规范、恢复性快速发展、蓬勃发展阶段，初步形成了较为完善的市场体系，为改善居民居住条件、提高居民生活质量、增强城市功能、促进经济社会和谐发展做出了巨大贡献。

房地产开发投资规模由1990年的3.43亿元，发展壮大到2007年的837.11亿元，17年增长了243倍。

（一）恢复起步阶段（1982—1991年）

上世纪80年代初期，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给职工。

这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量大。

这些房产至今仍然是城镇不少居民的主要居所。

1981年土地使用制度开始试点，1988年宪法修正案认可了土地使用权有偿转让的合法性，1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，土地制度由“三无”（既无偿、无限期、无流动性）转变为“三有”（即有偿、有期限、有流动性），突破了房地产业走向市场的土地瓶颈，为房地产业的发展提供了条件。

房地产市场发展开始起步，住房私有化有了一定发展。

这一阶段，河南房地产开发企业数量少，开发量也少，市场化程度很低，居民仍以租赁公房为主，只有极少数居民购买商品房，价格远远偏离价值。

从1982年河南第一家房地产开发公司挂牌成立，到1991年底，全省房地产开发企业发展到165个，从业人员5651人，拥有固定资产7335万元。

房地产开发投资由1990年的3.43亿元增加到4.08亿元，占全社会固定资产投资的比重仅为1.6%。

（二）快速扩张阶段（1992—1995年）

1991年，国务院《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》正式出台，确定了租、售、建并举，以“提租”为重点的房改政策。

1992年住房公积金制度开始推行，安居工程启动，房地产市场逐渐发育，特别是1992年邓小平同志南巡讲话后，河南的房地产开发业如雨后春笋般发展起来，企业个数、从业人员、资产、开发投资猛增。

到1995年底，河南房地产企业个数880家，比1991年增加715家；从业人员27178人，比1991年增加21527人；拥有资产达到176.48亿元，比1991年增长239.6倍；完成开发投资62.56亿元，比1991年增长14.3倍。

由于发展过快，开发规模和开发队伍异常膨胀，1993年下半年，国家对房地产业实施宏观调控。

这一阶段，虽然河南房地产业快速发展，但由于市场不规范，居民居住水平改善有限，房地产业的发展还没有真正走向普通大众。

（三）调整规范阶段（1996—1998年）

由于国家对房地产市场进行大规模的清理整顿，加上1997年亚洲金融危机影响，房地产市场出现“疲软”，房地产业发展处于低迷状态。

1996年，河南房地产开发投资比1995年下降12.3%，1997年又比1996年下降5.6%，1998年开发投资有所起色，比1997年增长12.3%，但仍比1995年下降7.1%。

房地产企业的发展重点由投资开发转向对空置商品房的消化及未完工程的收尾，企业开发处于低迷状态，但个人购房的需求比较旺盛，房地产市场化雏形已经形成。

（四）恢复性快速发展阶段（1998—2003）

1998年7月国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止实物分房，实行货币分房，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，标志着房地产业发展真正地走向了市场，真正地走向了普通大众。

1998-2003年，河南房地产开发投资各年度分别增长12.3%、21.2%、10.6%、32.1%、34.5%和34.1%，年平均增长20.8%。

商品房销售面积各年度分别增长26.8%、6.3%、71.4%、3.9%、20.9%和34.8%，年平均增长25.2%。

商品房销售额各年度分别增长34.8%、11.1%、111.3%、2.2%、34.6%和36.8%，年平均增长35.1%。

到2003年，全省个人住宅购房面积占住宅销售面积的比重由1997年的71%上升到94%，提高23个百分点。

个人购房成为住宅市场的主力军，住房由实物分配完全进入市场化发展阶段，居民居住条件大大改善。

由于房地产业的快速发展，房地产投资增速迅猛，房价、空置率也一路居高不下。

为降低金融风险，中央银行于2003年6月出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，严格控制房地产开发及按揭贷款。

8月国务院又下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，肯定了房地产业在中国经济增长中的支柱作用，肯定了住房市场化的基本方向，也有效地避免了房地产泡沫的产生。

（五）蓬勃发展阶段（2004—2007年）

2004年以来，河南国民经济持续快速健康发展，农业现代化、工业化和城市化进程不断加快，居民收入、消费水平和消费需求稳步提高，共同构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础，也为河南省房地产业持续快速的发展提供了广阔的市场空间。

2004-2007年，房地产开发投资以年均45.5%的速度快速平稳增长，其中2006年完成投资581.95亿元，首次突破500亿元，增长49.8%，2007年完成投资837.11亿元，增长43.8%。

针对住房价格过快上涨，国家不断调整宏观调控政策。

从紧缩土地供应、收紧开发贷款到调节需求采取了一系列措施。

从调控效应看，全省房地产投资增速在结构优化中继续保持高速增长，房价快速上涨的势头有所抑制。

这一阶段，需求扩大是河南房地产开发规模继续扩大、房地产价格上涨的基础，虽然国家政策对房价上涨有明显的影响，但市场消化能力增强，房产市场供销两旺。

在市场与政策“双重”作用下，河南房地产业在规范调整中蓬勃发展。

二、发展特点

改革开放以来，随着商品经济的发展和住房制度改革的不断深入，河南房地产业从小到大，由弱到强，取得了很大的成绩。

尤其是经过近20年的发展，房地产开发已形成一个独立的产业，在国民经济发展中的地位不断增强，房地产投资已成为固定资产投资的重要组成部分。

（一）房地产开发队伍不断壮大，实力明显增强

从1982年河南第一家房地产开发公司挂牌成立，经过近30年的发展，河南房地产开发企业快速增加。

全省房地产开发企业从业人员由1991年5651人增加到2007年的74652人；拥有资产由1991年7335万元迅速攀升到2007年的1965.95亿元；所有者权益由1995年48.48亿元增加到2007年的592.66亿元。

房地产开发企业已由初期单一的全民所有制经济形式发展到了集体、私营、股份制、合营、独资等多种经济成份并存的经济形式。

2007年，在全省房地产开发企业中，国有控股企业占9.9%；集体控股企业占8.1%；私人控股企业占78.3%；港澳台和外资控股企业占3.7%。

（二）投资规模不断扩大，商品房供需结构逐步优化

1、投资规模不断扩大，占全省固定资产投资的比重不断上升。

1990年河南房地产开发投资仅有3.43亿元，2001年首次超过100亿元，达到102.84亿元，2004年突破200亿元，达到258.82亿元。

近三年，全省房地产开发投资每年跨越1个百亿大关，2005年达到388.52亿元，2006年达到581.95亿元，2007年达到837.11亿元。

1990年—2007年累计完成投资2959.86亿元，平均每年递增38.0%，比全社会固定资产投资平均增速高15.1个百分点，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由1990年1.7%上升到2007年的10.5%。

房地产投资已成为支撑全社会固定资产投资尤其是第三产业投资规模和速度的主力军。

2、商品住宅投资占房地产开发投资比重大幅上升。

1995年，商品住宅投资39.38亿元，占房地产开发投资的比重为62.9%，2000年，商品住宅投资完成50.37亿元，占房地产开发投资的64.7%。

在国家宏观调控政策措施和房地产市场供求关系的共同影响下，河南房地产开发投资结构继续优化。

2007年，商品住宅投资639.08亿元，占房地产开发投资的76.3%，比1995年提高13.4个百分点。

1990年—2007年共完成商品住宅投资2118.38亿元，平均每年递增36.7%，比同期全社会固定资产投资增速高13.8个百分点。

3、商品房施工面积成倍增加。

1990年，商品房施工面积211.88万平方米，其中住宅施工面积182.17万平方米。

2007年，商品房施工面积10550.90万平方米，是1990年的49.8倍，其中，住宅施工面积8628.93万平方米，是1990年的47.4倍。

1990年—2007年共竣工商品住宅面积11390.3万平方米，年均增长40.5%。

房地产的发展使住宅建设由过去粗放、分散的建设方式，逐步向统一规划、合理布局、配套建设的方式转换，住宅的建设水平，包括规划设计、节能环保、住宅功能、环境条件和配套建设等均有很大提高。

住宅建设的发展，使城市居民的居住条件和居住水平得到了根本的改观。

全省城镇居民人均居住面积已由1990年的6.7平方米，提高到2007年的32.3平方米，目前城市住房成套率已达81.2%。

特别是国家实施的“安居工程”以及经济适用房、廉租住房的开发建设，为城市中低收入家庭和无房户、困难户解决了住房问题。

4、商品房销售快速增长。

1991年全省商品房销售面积只有83.16万平方米，2004年销售面积突破1000万平方米，达到1055.37万平方米。

2007年全省商品房销售面积近4000万平方米，达到3928.04万平方米，是1991年的47.2倍，年均增长24.6%；商品房销售额从1991年的2.99亿元，增至2007年的885.16亿元，是1991年296倍，年均增长42.7%。

商品住宅销售面积占商品房销售面积的比重由1995年73.4%上升到90.9%，提高17.5个百分点。

（三）带动相关产业的发展

房地产业是与生产、消费密切相关联的第三产业，它的繁荣与发展将直接推动与之相关的建筑业发展，同时也间接带动其它产业的发展。

首先带动了建材工业的发展，2007年成品钢材产量2475万吨，比1990年增长17.5倍；水泥产量9271万吨，比1990年增长6.9倍；平板玻璃产量3588万重量箱，比1990年增长3倍。

其次带动了建筑业的发展，2007年，具有资质的建筑企业完成总产值2151.72亿元，比1990年增长51.4倍；实现利润总额57.43亿元，利税总额131.73亿元，分别比1990年增长55.3倍、60倍；全员劳动生产率平均达到12.33万元/人（按产值计算），比1990年增长9.3倍。

房地产业的发展，也直接影响家电、家具、装饰等产品，并促进金融、旅游、运输、商业服务业的发展。

（四）加快了城市化进程和城市基础设施建设

房地产业的发展，加快了全省城市化进程。

全省城镇化率由1990年的18.9%上升到2007年的34.3%。

特别是在“十五”的５年间，全省城镇化水平提高了7.5个百分点，城镇化进程进一步加快。

房地产业的发展，同时也促进了城市功能的完善，改善了投资环境，房地产开发企业在开发商品房屋的同时，也积极参与了城市的基础设施建设和旧城改造工程，促进了城市建设的蓬勃发展。

城市道路长度由1990年的2586公里增加到2007年的8651公里；建成区绿化覆盖面积由1995年的1.63万公顷增加到6.10万公顷，绿化覆盖率由1995年的19.1%增加到34.3%，全省城市公园个数由1990年的59个增加到234个，公园绿地面积由1990年的1057公顷增加到15493公顷，人均公园绿地面积达到8.9平方米。

城市燃气普及率由1990年的41%发展到2007年的68.9%，集中供热面积由1990年的225万平方米发展到2007年的7042万平方米。

另外随着城市污水处理项目和垃圾处理项目的不断开工建设和投入使用，城市环境得以改善，由此可以看出，房地产的发展，使全省城市基础设施的整体服务功能大大增强。

三、存在问题

改革开放以来，河南房地产业蓬勃发展，在促进经济发展，改善城市面貌，提高人民居住水平，优化投资环境等方面发挥了重要作用，但在发展中也存在一些不容忽视的矛盾和问题。

（一）房地产开发企业规模小，自有资金少

2007年底，在全省房地产开发企业中，一、二级企业仅占8.4%；三级企业占27.3%；四级及以下企业占64.3%。

在全省房地产开发企业中，自有资金仅占资金来源的21.1%，其他资金来源占47.4%，其中定金及预付款占29.9%，银行贷款占8.7%。

全省房地产企业规模小，自有资金少，且负债率较高。

2007年底全省房地产开发企业总资产1965.95亿元，每户平均资产7602万元；所有者权益592.66亿元，每户平均2292万元；企业负债达1373.29亿元，资产负债率达69.9%。

开发企业规模小，自有资金少，抵抗风险的能力就差，随着国家宏观调控力度不断加大，一些中小房地产企业经营环境日益严峻。

（二）房地产开发结构性矛盾依然突出

目前全省房地产市场产品结构的主要问题是普通住房和90平方米以下住房比重仍然偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。

2007年90平方米以下住房投资135.43亿元，占住宅投资的比重为21.2%，经济适用房投资45.78亿元，占住宅投资的比重为7.2%；90平方米以下住宅新开工面积988.94万平方米，占住宅新开工面积的23.1%，离规定的70%还有相当的差距；上述表明，全省在房地产开发过程中，存在普通住房和90平方米以下住房比重偏小，其他商品房比重偏大的问题，房地产开发结构性矛盾依然突出。

（三）商品房销售价格与居民收入的矛盾突出

从全省商品房平均销售价格看，由2000年的1260元/平方米增加到2007年底的2253元/平方米，增加993元/平方米，涨幅为78.8%；特别是近两年来增长过快。

2007年全年销售价格为2253元/平方米，比2006年上升了241元/平方米，涨幅为12%。

但从全省城镇居民收入情况看，2007年人均可支配收入11477元，比2006年增17%，人均可支配收入虽高于房地产涨幅5个百分点，但居民收入还要支付生活、教育、医疗等等费用，所以城镇居民收入和房地产价格之间的矛盾依然十分突出。

四、前景展望

展望未来，河南房地产开发将朝着社会住房保障逐步扩大、廉租房建设、经济适用房和普通住房建设继续得到加强的方向发展。

但是，影响河南房地产开发健康发展的不确定因素也将日益显现。

（一）房地产开发投资仍将保持一定的规模，但增速继续攀升的难度加大

从2008年以来，河南房地产市场持续低迷，呈现“价滞量跌”、资金趋紧的态势。

以资金供应情况为例，受国家从紧的信贷政策和多次加息影响，今年以来全省房地产开发企业到位资金增速改变了长期高于房地产开发投资增速的局面，这种情况是近年来少有的。

受各方面调控政策制约，今后一个时期，河南房地产开发投资增速继续攀高的难度较大。

但是，由于惯性的作用以及房地产开发周期比较长，加上河南将继续加大经济适用房和廉租住房建设力度，加快煤矿棚户区改造步伐，推进老城区和“城中村”改造进度，河南房地产开发投资仍将保持一定的规模，对经济的拉动作用依然明显。

（二）住房需求仍将保持长时期的上升趋势

全省目前的经济发展水平是居民对于住房需求的旺盛时期。

2007年河南城镇化率仅为34.3%，低于全国平均水平10.6个百分点，在各省市区中居第27位，在中部六省居末位，随着居民住房条件的改善和城市化的快速推进，尤其是县域房地产开发市场的启动和管理的进一步规范，从整体上看住房的潜在需求比较旺盛。

尽管受多种因素影响有逐步回落的可能，但总体趋势是上升的。

（三）住房供应结构有望进一步改善，住房需求将回归理性

随着国家调整住房供应结构，加快廉租房、经济适用房建设等措施的落实到位，河南将继续加快廉租房建设，改进和规范经济适用房制度，切实增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，解决低收入家庭住房问题。

因此，住房供应结构将会发生变化，住房需求将回归理性。

五、对策建议

今后一个时期，河南房地产市场要继续贯彻落实宏观调控政策措施，继续改善住房供应结构，加大90平方米以下普通商品住房供应，切实增加有效供给，继续稳定价格，进一步规范市场秩序，着力解决低收入家庭住房问题，促进河南房地产市场有序、健康发展。

（一）切实增加有效供给，引导建立合理的住房建设和消费模式

认真实施住房建设规划，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房。

在规划、施工、商品房预售等环节认真把关，确保新审批、新开工的商品住房建设总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到70%以上。

要建立合理的住房建设模式，通过精心设计和产业化生产，提供“面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的住宅，注重旧房的有机更新和节能改造。

积极发展二手房市场和租赁市场，引导居民适度、梯次消费。

要通过制定拆迁计划管理措施，严格拆迁管理，合理控制城市房屋拆迁规模，减缓被动性住房需求过快增长。

（二）加快经济适用住房和廉租住房制度建设，进一步规范房地产市场秩序

在加快经济适用房方面，要完善政策措施，规范建设和管理行为。

各地要尽快明确城镇低收入和住房困难家庭的划分标准，合理确定经济适用住房供应对象。

进一步完善经济适用住房申请、审核、公示制度，加大对销售环节管理，严肃查处开发企业和经济适用住房管理部门的违规行为；在加快廉租住房方面，要积极建立廉租住房制度，认真落实廉租住房资金，并规范管理。

要借鉴国外公共住房的做法，由非经营机构来建设，明确产权关系，但要注意防止建设存在的区位环境差、后期管理难等问题；在规范房地产市场秩序方面，要加强房地产项目的全程监管，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、预售管理制度、竣工综合验收制度、质量责任制度等，建立完善房地产企业和执（从）业人员信用档案系统，强化社会监督。

继续开展房地产交易市场专项整治，坚决查处违法违规开发与销售、合同欺诈、面积缩水、虚假广告和违法中介等行为。

（三）建立健全河南房地产市场信息系统和信息发布制度

认真做好房地产市场情况分析和监测工作，通过定期和不定期的信息发布，采取综合措施，调节市场供求关系，形成适合本地区居民改善住房条件的合理价格，使住房销售价格和租金水平与多数家庭的支付能力基本适应，保证河南房地产市场又好又快发展。